武蔵野タワーズ

>131
別にどうしても欲しいと言ったこともねえし、
坪４００じゃ買えないから買えるように下げろと言ったこともない。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

今年は１０月からの発売予定物件が多そうだから、
直前の９月の発売が減るのは当然と言えば当然。

また、首都圏とは言っても埼玉辺りの売れ行きが悪いようですね。

ＪＲに、三鷹駅から地下を通って
新宿駅に停まり次に京葉線東京駅に停まる、
中央新線の構想があるそうですね。
実現すれば良いですね。

ここ販売はいつ頃からなの？
気になって仕方ない。
私は坪400以上は出せます。
希望としては坪400〜450を軽く払える上層階級の人たちに住んで欲しいな！

そうね。
駐車場料金が高いと言う意見だけ尊重して、
組合総会で欠席票を賛成票扱いにして、
駐車場料金の値下げを理事達が強行。

っていうのを実際に経験したことがあります。
無理が通れば道理は引っ込む。

しかしここは共有施設も大きいから管理費は相当高そうだね。
万一、管理費を未納するような入居者がいたら成り立たないな。
やっぱりここは高額年収の人に住んでもらいたい。

管理費の未納問題は、
安いマンションでも起こりますから。

うーん、、三鷹は便利な駅だと思うし魅力を感じますが、、、
どうしても坪400というのはムリ。いや払えないという意味ではなくて。
これだけ出すなら絶対他に便利な場所ありますよね、、、、、

他の便利な場所も高くなってるし。
不便な場所なら安いのがあるかも。

>>143
>これだけ出すなら絶対他に便利な場所ありますよね、、、、、

今ならまだあるでしょうが、これが売り出される頃には無理でしょう。

＞＞143、
便利さを求める駅直近のワターなら、他にもあります。

が、ここは　武蔵野市に住みたい、三鷹（北口）に住みたい、
という近隣住民の人気が高いのではないかと思います。
（隣の小金井市は財政が危ういというこで、小金井市からの
　脱出組みも　来るでしょう）

私も、都内にすんだことがありますが、
武蔵野市、三鷹北口にすんで、ここの良さが
とてもよく判りました。
特に　子供の環境、行政サービスがいいです。
（公立学校のレベル、公園、文化施設など）

加えて駅直近ということになれば、三鷹にこだわらない人も
住むでしょう。人気を見込んで、相当な高さになるでしょうね。

>>146

小金井が財政危機なのは過去の話ですよ。
生活ガイド.comで調べてみればよくわかります。

>147　小金井が財政危機なのは過去の話ですよ。

そうでしょうか。
武蔵小金井の駅前再開発では更に60億以上の借金を背負い込むことになります。
しかも地権者（？）が未だに立ち退かず、出鼻をくじかれた格好です。
そもそも武蔵小金井は駅の乗降客数では武蔵境より少ないわけですから、再開発がうまくいく保証はない。
南口が栄えれば北口はシャッター街になる可能性もあります。
（北口の西友が撤退して、このタワー南棟に入るという可能性もありか？）
さらにゴミ問題では近隣自治体に大金を払ってゴミを燃やしてもらわなければならないわけで、泣きっ面に蜂状態。
見切りをつけた富裕層が市外に流出すれば税収も厳しくなる。
どう考えても財政危機は現在進行形でしょう。

ちょっと話がそれてしまってすみませんでした。
武蔵小金井のプラウドタワーより相当高くなるでしょうが、
待てるならこちらをおすすめします。

ここに限らずもう価格高騰の状態は収束側面に入る可能性も高い。
何かに出てたが、購入者がついて来れず売れ残り在庫が増えているらしい。
そもそも三鷹は普通のサラリーマンが住居を構え子育てをするのにいい環境の
街であって、１億だしてマンションに住むのに違和感を覚える。
こう書くと「そう思うなら買わなきゃいい」などと感情的な反論がきそうだが。

売れ残りが出てるのは東京都や神奈川以外の郊外。
つまり埼玉や千葉でマンションが売れ残ってるだけ。

「そう思うなら埼玉や千葉で買えばいい」

＞売れ残りが出てるのは東京都や神奈川以外の郊外。
つまり埼玉や千葉でマンションが売れ残ってるだけ。

元ネタが何かしらないが東京都区内でもだいぶ在庫があると書いてあったが。
それに埼玉や千葉で法外な価格設定をする訳もなく、売れ残ってるとしたら
供給過剰であって、明らかに論点がズレてる。
それにしてもやっぱり来たな。

>>149
>普通のサラリーマンが住居を構え子育てをするのにいい環境の街

じゃ金持ち子育てサラリーマンは何処に住めばいい？

三鷹駅北口徒歩圏１０分以内の武蔵野市中町と武蔵野市吉祥寺本町、又は三鷹駅南口徒歩圏１０分以内の武蔵野市御殿山に床面積で３０坪くらいのマンションか一軒家を現在中古で購入すると1億円位かかります（現在坪単価は350万—450万円位です）。普通かどうかは分かりませんが、給与所得者で購入されている方も結構いるようです。

マンションの販売価格を決めるにあたって考慮される事項はいろいろとありますが、一般的に周辺の不動産相場が最重視されると思われます。以前にも掲示板に出た話ですが、便利なところとそうでないところの地価の二極化はローカルレベルでもかなり進んでいます。三鷹市、武蔵野市内でも駅周辺の三鷹市井の頭（京王井の頭線井の頭公園駅周辺）、吉祥寺本町、武蔵野市中町、吉祥寺南町、御殿山と駅から離れた三鷹市大沢、武蔵野市緑町などとの間にはかなりの乖離が出ています。実際三鷹駅北口マンションが販売された時の価格が適正か否かを知るために、周辺の相場を調べることをお勧めします。

>>158
三鷹市井の頭（京王井の頭線井の頭公園駅周辺）、吉祥寺本町、武蔵野市中町、吉祥寺南町、御殿山

ご指摘の住所は、あくまでも「吉祥寺圏」ということで高いのであって
三鷹で高いわけではありません。
本町でも高いのは東急ウラのあたりだし、南町なんて、もろ吉祥寺です。
井の頭公園は文字通りだし、御殿山はもともとブランドだけど特に高いのは１丁目。
いずれも吉祥寺ブランドなのです。

いくら駅近でも「吉祥寺ブランド」と一緒にするのは乱暴です。
三鷹は三鷹です。
ご指摘のとおり、同じエリアでも二極化はあるのです。

国税庁の平成19年路線価図を見る限り三鷹駅周辺の住宅が建てそうなエリアの価格と吉祥寺駅周辺の住宅が建てそうなエリアの価格はあまり変わりがないように見えます。地形や土地の用途区分が違うので単純比較はできませんが、東急ウラ(本町2丁目？)の住宅地エリアと三鷹駅北口マンション建設予定地のあたりの地価には大差はないのでは？

吉祥寺駅周辺の路線価：

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h19/tokyo/tokyo/prices/html/57048f.h...

三鷹駅周辺の路線価

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h19/tokyo/tokyo/prices/html/57046f.h...

三鷹駅が綺麗になりますよ。
今年の12月からです。
http://www.jreast.co.jp/hachioji/info/071025/mitaka_press.pdf

早く、HPとか出来ないかな？

ここの高層階、南東の角部屋、３LDK、９０㎡なら坪５００でも買うのにな。

どうやら、坪400ちょっとといったとこみたいですね。

外観図〜川名ゆうじ氏（武蔵野市議）のブログより
ttp://www.y-kawana.jp/date/mitaka100.pdf

具体的に、
都心で坪４５０万平均の新築マンションを
紹介してプリーズ。

都心3区では坪450万で売ってるところはもはや無いでしょ。

文京区あたりなら坪450万ぐらいで売ってるよ（パークハウス本郷、タワー小石川、シティハウス護国寺など）

タワー小石川は、タワーの名に魅かれて現地を見に行きました。
ちょっと、私の好みではありませんでした。

＞１６８
文京区あたりのせせこましいマンションに坪450万払うなら、23区外でも三鷹の方がいいけどな。
もちろんどこに通勤するかで決まるけど、中央線沿線なら三鷹は便利。

＞173

三鷹が好きな人がいるのはわかるけど、同じ価格なら文教区に
住みたい人が多いでしょう。

また中央線にこだわりのある人が結構いますが、やはり三鷹は遠い。

中央線なら、（少々高くても）荻窪、阿佐ヶ谷がいいですね。

いつ頃は販売されるのでしょうか？

＞１７３
ていうか、三鷹も坪４５０というなら専有面積は同じだろ。
よって、４５０では三鷹は選ばないということ。

＞174
都心部勤務ということでしたら荻窪、阿佐ヶ谷あたりより三鷹の方が実際は通勤が便利だと思いますよ。どなたかが言ってましたように、三鷹駅は
東西線、総武線の始発駅になってるので座って楽々通勤できますし。荻窪、阿佐ヶ谷とは５〜７分くらいの差でしょうか。

今回の物件は、三鷹でも北口駅前の武蔵野市側の物件だから、恐らく南口の三鷹市側の物件よりは高めに値段設定されるんじゃないかと思います。坪400とか450とか色々いわれてますけど、その時の需要と供給状況にもよるでしょうから、実際ふたを開けなければわからないんでしょうが。ただ、今度の北口の物件の裏にある１４階建てのクリオレミントンでたしか、出来た当初で（10年以上前ですが…）平均で8,000万円〜9,000万円してたと思うんですが…。最上階辺りだと1億4,000万円くらいしてたかな。クリオレミントンは100㎡超なので高いんでしょうが、今度の物件は、さらに駅近ですから、それなりの金額になることは覚悟しといたほうがいいかもしれません。安ければラッキーなわけですし。

１ヶ月ほど前、武蔵野市に住む友人の家に行ったので、建設予定地の前を通ったのすが、武蔵野市中町１町目計画という看板がかかり、既に工事は始まっていました。特別快速停車駅で始発駅でもある三鷹駅北口駅前ということで相当お高いのでしょうね。

三鷹在住です。
「モリモト_クレッセント三鷹ザ・タワー」が確か、
当時坪315万で「ありえない」とわめいてた気がしますが、
実状は即完だったと記憶しています。

ココで野村が分譲するとなると、最低でもモリモト以上の単価を設定するのは
まず間違いないでしょう。
その上、武蔵小金井で350万円と言う既成事実がありますよね。
単純に考えて「三鷹＞武蔵小金井」ですのでこれで350万円以上は確定でしょう。

では、大体どの程度がこの物件の妥当単価なのでしょう？
モリモトが分譲したほぼ同時期に、藤和不動産が三鷹徒歩6分(同じ下連雀3丁目)で、坪255万円で分譲してました。この差が60万円(約125％)。

武蔵小金井を比較して良いのかは分かりませんが単純に考えて、
『350万×125％＝437万円』となるかと予測されます。

ただ、モリモトは再開発ではなかったでしたよね？確か。
これが、再開発駅前ツインタワーとなると、もうチョット強気な設定
になる気もしますし。。。

ただ皆さんもおっしゃっている様に、
三鷹が人気があると言えども、都下です。
そして「武蔵野市」と言う以外ブランド立地でもありません。
となると、やはり坪430万円程度が着地点になるのでは？
と思うんですが、皆さんどうでしょう？この考え方は。。。

まあ、しばらくすればわかることだし。数字遊びにコメントする気はないが、
いくらで発表されようがユーザーがついてこれなきゃ下げるしかあるまい。
現にそういった動きが出始めてるマンションがあるし。
おいそれと８千万以上出せる人間が三鷹周辺にいくらでもいるなら、別だが。

＞179
私は179さんの考えでほぼ妥当なんじゃないかと思います。
今回は、武蔵小金井で350万円と言う既成事実が一番の目安になるでしょうね。武蔵小金井の物件は駅前、３Fに医療モール、１Fにスーパー（三浦屋らしい）と三鷹の物件と状況も似てますし。あと三鷹の場合は、179さんの指摘どおり武蔵野市というブランド立地のほか、JRの特別快速の停車駅で、かつ東西線、総武線の始発駅である点、となりの吉祥寺への買い物など歩いて20分、自転車でも10分程度でいける立地という点も私には魅力に感じます。その点なども総合的に鑑みると、やっぱ、坪400万円〜坪450万円ぐらいにはなってしまうのでは…と思いますね。都下という点を考えても武蔵野、三鷹周辺はちょっとした23区の相場より高い感じがします。