武蔵野タワーズ

>>943
「価値が下がらない論拠」もいいんですが、逆にそこまで「価値が下がる」と推測されるからには論拠(根拠)を是非教えていただきたく思います。2008年後半物件が下がり始めるという事ですが、その論拠も是非お願いいたします。
私は大手不動産で開発もしています(一応言っときますが、ここのマンションとは関係のない会社です)。
数年前分譲の南口のモリモトのタワーやブリリアも、当時は地元の不動産がびっくりするような前例のない高値で出されました。しかし、南口が再開発され、デッキ(空中歩道)が整備されたのと時期が重なり、今では半分以上の部屋が中古で「購入時より数十万高い坪単価」で取引されています。
街一体感のある開発は、余程郊外でも無い限り、首都圏では価値が上がってる例が圧倒的に多いです。今回の総合設計も南口同様、北口の価値を上げる可能性が非常に高いです。そして三鷹は城西エリア常にトップ人気の中央線、そして武蔵野アドレスは過去数十年一定した人気が統計でも出ています。そしてこの規模でこのグレードのマンションは、私が知るかぎり駅３分以内だと新宿〜立川まで見てもありません。また、三鷹は特快停車駅、総武線東西線始発駅でそれだけでも交通利便性価値が他の駅よりもずっと高いです。これを現に反映して、吉祥寺は置いといて、三鷹よりも都心寄りの西荻窪や阿佐ヶ谷、つまり各駅しか停まらない駅より三鷹の方が駅徒歩圏内平均賃料が高いんです。また三鷹圏内で考えると先述、南口のモリモトタワーとはグレードや共用施設が比べものになりません。
主にこれらの理由で、少なくとも中央線エリアの中で、この物件はまわりの物件より高くて仕方ないと思いますし、かと言って購入後しばらく不動産不況であっても、上がる事はなくとも下がるリスクは低いと私は見込んでいます。
ちなみに現在のいわゆる不動産不況の情勢に関しては、基本的に場所を特定したものではないので、悪いときはどんな場所も悪い、と考えます。いちいち個別の物件を当てはめる問題ではないと思ってます。ここは大手のシェアが多いですから、信頼性とデベロッパの安心感は磐石です。これも不況の間は逆に中古になった時にはプラスに作用します。

943です。944さんのご見解も十分理解できます。確かに、市況の先を読むのは難しく、不動産の二極化の中で、武蔵野タワーズの希少性がプラスに働く可能性もないとは言えません。私も、武蔵野市のマンションが中央区などのそれと同レベルであることを十分承知して申し上げております。ですからもし、武蔵野タワーズの坪単価が350万強程度でしたら、何も申し上げることはございません。ご指摘のように、三鷹駅南口のタワーの価値が上がってきたこともよく存じております。ただし、それも坪単価が300万近辺であるからこそではないかと思うのです。具体的には申し上げませんが、一部投資家の間では、大手で最近開発された港区、千代田区あたりの竣工前のタワーも竣工直後に1割安で転売せざるを得ない状況で走りまわっている状況です。ご存知のように、現在大手デベは新規の土地開発に対するリスクを懸念して、開発を極力避けている状況であり、また、昨年までのやや異常な中古マンションの価格上昇で、都心タワーでさえ売れ残る傾向が出ています。確かに、武蔵野タワーズの中央線沿線での希少性は間違いないと思います。ただそれは、中央線沿線で探されている、不動産マーケットではごく一部の方々での評価に過ぎないかもしれません。都心のタワーマンションに住みたい方と都下の物件をターゲットにする方には価値観の違いがありますが、限られたマーケットの中でこのような大規模物件の資産価値がキープできるのかどうかという点で、やはり坪単価400-450万は高いのではないでしょうか、という点を懸念している状況です。

モデルルームに行ってきました。
このマンションの構造等はいいと思いますが、最上層階2つ以下の部屋は本物のフローリングでないシートでした。洗面所もタイルもシートタイプでした。
内装からいってグレードが高いとは素人が見ても言えないです。
営業の方も土地代が相当高く買った事と最近の鉄鋼等の資源高を考えるとこの価格になってしまい内装等で価格を抑えているとはっきり言っていました。
この価格は高いと思いつつも売らなければいけない営業マンも大変ですね。

＞私も、武蔵野市のマンションが中央区などのそれと同レベルであることを十分承知して申し上げております。

ここは笑うとこですか？

＞2008年後半物件が下がり始めるという事ですが、その論拠も是非お願いいたします。

既に下がっているからです。

947さん、笑ってもよいですが下記ご参照ください。

http://allabout.co.jp/gs/kkgmansiontoka/closeup/CU20080703A/

949さん。
私が言いたいのはそういうことではなくて、
ホントに中央区と同じポテンシャルが武蔵野市にあるのか？
ということ。だって数年前には坪230万だったところが、
急に中央区や品川区の水準になるのは、どう考えても
おかしいでしょう？

950さん。
949です。そういう意味では私も全く同感なのですよ。武蔵野タワーズの強気な価格設定のの背景に、武蔵野市（おそらく吉祥寺至近地区）のマンションの坪単価が異常に高いことが関係しているという点で、一部に過大評価されすぎているのではないか、と再三にわたり申し上げているつもりなのです。

確かに品川、中央区と同じ水準にゎなりませんね…飽くまでも…武蔵野ですから（笑）

モデルルーム行ったけど、価格下げてましたね。ペントハウスは別として、やっぱり消費者がついてきていないようです。

>>945さん
944です。
仰っている「不動産マーケットでは、ごく一部の方々での評価に過ぎないかも知れません」という点、これは私も同感です。
このエリアの特性が「マーケットが狭い」というのは私もずっと感じています。モリモトのタワーの現在の中古取引価格が高くて坪単価３００〜３３０万円ですから、ここの２LDK位迄なら坪単価もほぼ同じ位で、どちらと言われれば武蔵野タワーズが圧倒的に優位だと思います。しかし仰る通り、坪単価４００万以上はいまだかつて無い価格なのは事実ですね。
今後どれだけこの物件のポテンシャルが希少性なども絡み相場を牽引していくかは、どれだけマーケットの枠を越え認知させて行けるか、どれだけこれにより街が変わるか…にかかってると思います。
ただ、先述の三鷹南口の例も事実ですから、是非そこは期待したいです。
三鷹で無くとも、都内で再開発がらみで１〜２年で坪単価が５０％近く上がり、その後キープしている例もいくつかあります。

９４５さんへ。
このマンションは、価値が下がっても困らない方や、価値がうんぬんよりも高くてもいいからここに住みたいと思っている方が買うのですから・・・。
今更「坪単価４００〜４５０万は高い」などと言ったところで大幅に値段が下がる事は無いのですから、高いと思うなら９４５さんは買わなければいい、というだけの話ではありませんか？

私は、価値が下がらないと思っているから購入するのではなく、投資目的ではないですし、価値が下がっても構わないので、こちらの物件を購入します。
もうこの話はやめていただきたいです。

955さん。
945です。私の書き込みでご不快を覚えたのでしたら、素直に謝ります。ここへの書き込みは最後にいたしますが、一言だけ。955さんのように購入を決意している人だけでなく、一生で最も大きな買い物に対し悩んでいる購入検討者は数多くいらっしゃると思います。マンションの市況の読みは本当に厳しいので、いろいろな情報を見て、ここへたどり着く人も多いことでしょう。その人たちの情報収集の場になるべき「マンションコミュニティー」ではないかと思って、正直な意見を述べているに過ぎないので、決意の固い方に「やめておけ」と申し上げている訳ではないことをご理解ください。失礼いたしました。

>>954
豊洲のことか？大規模再開発と駅前のタワマン開発じゃ違うよ。
こんなの再開発って言わない。

>>957
確かに違いますね。
しかし、規模の違いはあっても、三鷹南口は立派な再開発です。先述の通り、北口も(先述の要素で)それに近い効果が得られると期待は出来ると思います。
また、大規模再開発と駅前再開発を天秤にかけても、どちらが上とは一概に言えません。また、大規模よりは、むしろ駅前再開発の方が数も多いのです。

再開発だろうが、駅前のタワマンだろうが、そんな定義の揚げ足取りはどうでもいいです。

確かにタワーズは高いかもしれません。
しかし土地仕入れから、建築資材仕入れ原価など、昨今の価格高騰を考えたら仕方ない部分もあるのではないでしょうか？（とはいえ、中央区や品川区の水準はどうかと思いますが・・・）
それとは別で、マンションの売れ行きの2極化ですからね。
最近売り出したマンションもかなり高い坪単価で売れているところもあるみたいですし。

ある意味それを加味して強気な部分もあるかもしれませんが、自分自身が高いと思うなら買わなければいいだけです。
こういった掲示板で高い高いと言っても、値段が下がるわけではないですし。
所詮は需要と供給のバランスでマーケットは成り立っています。
価格帯が間違っていれば下げてくるでしょうが、このまま売れてしまえば、その値段がタワーズのマーケットの値段になる訳ですから。

購入後の価値の低下を気にしていたら、以前このスレで話題になった、曰く付きの土地問題？もそうですが、いつまでたっても買えません。

また所詮いったん買って住んでしまえば、売るときは中古ですから。
マンション売買をしている方ではないのでしたら、投資という観点で物事を考えない方がいいと思います。
マンションは投資として買うのではなく、長く住む事を考えて買うものだと思います。

私は、945さんの様な情報はある意味ありがたいと思います。
ただ、坪単価400-450万は致し方ないのかなと思っておりますが。

他に、検討対象にした駅近タワーマンションはありませんか？
予算の関係で、区内はこれ以上値段が上がってしまうので無理そうなのですが。

>>958
豊洲と三鷹を同じ尺度で考えるとは大笑いだ。
豊洲は何もないところ（つまり立地の割には価格が必要以上に低かったところ）に、
一から街をつくって整備した。それでもマンションは@220→@280で1.5倍にもなってない。
三鷹はもともと人気が高く、立地の割に割高なエリア。それを例え駅前整備したからって、
マンション価格相場が1.5倍になるってちゃんちゃらおかしい。
要はこの物件のみ特異点として相場より高額なのは承知で売るんだろうから、
当然下げリスクは大きいに決まってる。

ま、しょせん、需給で価格が決まっているから、その値段で買う人がいる以上、高いと言っても売れしまいます。（その物件に特殊事情がなければ・・）
最近、野村が値段を下げているところを見ると、さすがにちょっと高くしすぎたということでしょうか。
でも、依然として庶民には高嶺の花ですので、向きや間取りによっては売れ残り住戸が多数出そうです。
もう一段下げてきそうですね。もちろん難あり住戸ですが・・・・

希少性は武蔵野市のタワーであることと新しいマンションが少ないこと。個人的には馬事公苑や二子玉川の雰囲気も好きだけど。
三鷹に固執しなければ、緑の希少性とも言える中古の広尾ガーデンヒルズでも買えるし賃料も高く
貸せる。これから武蔵野ブランドをここで創って貰えたらと期待してる。