深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

調布と久我山では
まず地価が違いませんか？
あと人気というか品というか‥‥ワカラナイ？

東京に住んでる人なら調布と久我山の違いはもちろん分かります。
地価が高いとか人気があるくらいなら誰でも分かるでしょう。
666さんへのリプライとしては、不十分なんじゃないですか？ということです。

666さんの投稿はためになってので、それに対して、場所が違うんだから・・・というだけの
返事では、寂しい限りです。

これだけ売れ残っているマンションの資産価値がどうなっているか、少し考えたら分かるでしょう。２００７年度に販売がピークになった物件は、強気な値段をつけています。それ以前の物件は、適度な値段をつけているので、下落率も低いわけです。検討者は、ここの中古狙いでもいいかもしれません。

なるほど。場所の違いではなくて、販売時期の違いが資産価値の下落を生むこともあるんですね。

666の書き込みって全然ためにならないと思うよ。特に前半。
全ての大規模物件に666が書いていることが当てはまるわけじゃないし、
東京テラスや久我山GHは掲示板では叩かれたけど、実際人気はあった物件。
駅から遠くても、敷地の使い方や建物の作りなど良く考えられているし質感も高いので中古で住みたいと
思う人もそれなりに多い。
ちなみに東京テラスは長谷工だけど、積水の意向がものすごく反映されてるから、間取りや
構造もこことは全然違う。
さて、ひるがえってここは？
パークシティ成城のような低層の建物が緑に囲まれて建っているなら、雰囲気も良くて、
駅から遠くても中古で住みたいという憧れマンションになったかもしれないけど……
レジデンスの中古市場を予測するなら、エフユニバース府中の杜あたりを参考にするのが適切だね。
ちなみに直近の成約坪単価は築５年で144万円だそう。

っていうか敬称はつけようよ。最低限のマナーだと思う。
番号だけ書いて呼び捨てみたいですごく不愉快です。
議論する気になれないよ。

久我山GHや東京テラスはどのくらいの価格帯の物件だったんでしょうか？

違法なんですか？？詳しくわけを教えてください。

堂々巡りというか、不毛なのでメリット・デメリットまとめwikiが有るといいですね・・・。

違法ではありません。建築後に法改正があっただけで、そんなものはどこでもあると思いますが・・・。

建て替え時は、お金のある人は残れ、そうでない人は残れない、それだけです。

現状は違法ではありません。建築認可時の法令には遵守してるはずです。
過去に遡って違法にはなりません。既存不適格というのはそういうことです。
今後増築したら違法になります。認可が必要な増築ということかな？ 駐輪場の増設くらいならだいじょうぶなんじゃないかな？
建て替えするときには、法令に則った建物でないと違法になります。高さ25m厳守。9階建てくらいでしょうか？

≫677さん
言葉が少なくてごめんなさいです。
あまりハッキリ違いを書くと申し訳ないのであえて控えめに書いておいたのですぅ〜
以後、気を付けてハッキリ書くように努力します!!

建築中に法令が変わったのはそうそうないかと。
かけこみ認可。あるいは認可した後に失政を認めて高さ制限を設けた。
どっちかでしょうね。

>>688さん

誰に対して申し訳がないんですか？
言葉が少ないんじゃなくて、余計なことを言ってるだけでしょ。明らかに差別発言ですね。
>>689さんに同感です。

６８２さん、

久我山ガーデンヒルズ、朝日生命グランド跡地
４００戸超、
３ＬＤＫ（７３㎡）４１００万円ー、４ＬＤＫ（８７㎡）６０００万円ー
売主　住友不動産
２００４年２月　完成。
２００５年６月ごろ　完売。

東京テラス、青山学院大学理工学部跡地
１０００戸超、
３ＬＤＫ　４９００万円ー、４ＬＤＫ　６５００万円ー
売主、積水ハウス、住友不動産、長谷工コーポレーション、名鉄不動産
２００５年１１月第一工区完成、２００６年３月第二工区完成

久我山ガーデンヒルズ、最近の中古販売希望価格、３ＬＤＫ　５１８０万円−５３００万円
東京テラス、最近の中古販売希望価格、３ＬＤＫ　５２８０万円−５７８０万円

ご覧の通り、久我山ガーデンヒルズはプレミアムがついています。東京テラスはほぼ買った価格で売れています。もちろん、マーケットは２００３年あたりは底でしたから、マーケットにあわせて
価格が上がってきています。

久我山は完売まで１年以上、かかり、住友さんは販売に相当苦戦しました。
この物件はプラス要因とマイナス要因がそれぞれ大きく、非常に評価の分かれた物件でした。

プラスは、全体のプランがすばらしく、一戸あたりの土地の持分が大きい。
住友不動産の対応は素晴らしい。

マイナスは、久我山駅から徒歩１５分だが、バスは千歳烏山からしかなく、おまけにバス便がたいへん不便。大雨が降ると通勤ルートを変える必要性あり。
全体のプランに較べると、住居のプランはたいしたことがなく、間取りも平凡。
地番が久我山ではなく、世田谷区北烏山と三鷹市に二分されており、マンションに世田谷区民と三鷹市民が混在する。
給田小学校まで徒歩２０分程度かかり、道も車の交通量が多い。
マンションの前の道が高井戸インター出口から、東八道路への抜け道になっており、たいへん交通量が多い。

おそらく深大寺を検討されている方が久我山を検討されたとしても、評価は分かれると思います。
都心への通勤は久我山よりもつつじヶ丘の方が便利だと思います。

そのような物件でも、プラス要因が非常につよく、中古市場では強含みとなっています。

やっぱり大規模物件というのは固定ファンがつくんでしょうか。
住んでいる人が、親や子供を住ませたいというケースもありそうですね。

つつじヶ丘駅の物件もつつじヶ丘駅が再開発されたら、更に人気がでるかもしれません。

つつじヶ丘駅の再開発は２０１０年ごろの計画だそうです。

橋上駅となり駅ビルも整備するようです。まだ、京王電鉄は最終決定はしていないようですが。

いずれにせよ交通バリヤフリー法が施行されましたので、いずれ京王電鉄はつつじヶ丘駅を改良しなければなりません。

調布駅・国領駅のあたりは地下化で踏み切りがなくなり、たいへん良くなるようです。京王線も仙川から調布までは、がらっと雰囲気がよくなりそうですね。

>>692さん

詳しい説明ありがとうございます！
うーん。資産価値の高いマンションとはこういうことを言うんですねぇ。
中古市場がにぎわっているというニュースもありましたが、新築で条件のいいマンションは、
減っていく傾向にあるんですかね。
深大寺レジデンスは、資産価値としては不利かもしれませんが、
生活や通勤を考えると久我山や東京テラスと比べてどちらがいいかは人それぞれですね。
ここは、バス便の良さとつつじヶ丘駅の利便さは魅力的だと思います。

お、つつじヶ丘駅再開発の話題、いいですね。
噂には聞きましたが、どなたか詳しいことを知ってる方はいませんか？
駅に入っているテナントも少しずつ移転しているみたいですし。
急行が止まる駅にしては、ちょっと駅舎が古いですよね。
それがいいという人もいるかもしれませんが。

また、国領駅の西側の踏切がなくなるととても便利になりますね。

京王電鉄は交通バリヤフリー法に基づき、駅舎の改良、バリアフリー化を順番に進めています。
現在、桜上水駅が工事中であり、調布から国領までも地下化による工事を進めています。
つつじヶ丘駅は橋上駅の計画のようですが、連続立体交差事業（地下化）とも関連してきます。

京王電鉄の鉄道整備計画に関しては、京王電鉄のホームページにのっていますが、現在の連続立体交差事業は西調布ー柴崎間で２０１２年度の完成を目指して工事が進んでいます。

当面は複線（調布駅付近は複々線）ですが、将来、さらに布田からつつじヶ丘までを複々線で地下化する計画です。

これができるとつつじヶ丘から調布間は画期的に便利になります。

更に、京王線の輸送力増強を図るためには、笹塚ーつつじヶ丘間の複々線化がネックになりますが、これも地下化ということで研究は進んでいると思います。しかし、事業費が相当な規模になることと、小田急線の複々線化が京王沿線に与える影響を見極める必要があります。

小田急線は２０１３年の完成を目指して、どんどん複々線化をめざしており、完成すると、画期的に輸送能力が増強され、電車が早くなり、混雑が緩和されます。

現在、京王多摩センターから、新宿まではラッシュ時４５分、３３０円、一方、小田急多摩センターから新宿まではラッシュ時４７分、３６０円。

京王のほうが、安くて早い（距離も短い）ですから、現在は京王を利用する方が多いですが、小田急の複々線が完成すると、おそらく、４０分ー４３分ぐらいになり、小田急が早くなります。電車も複々線効果により、すいて来ますので、小田急は京王多摩センター・永山など京王と競合している地域の乗客の囲い込みを図ると思われます。通勤時の千代田線へのロマンスカー乗り入れはその一環であり、将来は京王多摩センターから千代田線にどんどんロマンスカーを走らせることも可能になります。

京王としては、この影響がまだ読みきれていません。今後、沿線の人口がどんどん増加し、事業収入も増えるのであれば、笹塚ーつつじヶ丘の複々線かも計画として検討されるでしょうし、小田急に乗客を取られて、事業収入が減るのであれば、朝の通勤時の列車の本数を若干減らして、朝も準特急を走らせ、現在の複線をベースとして、時間短縮を図り、時間と安さで小田急に勝負していくというのも選択肢でしょう。混雑は緩和されませんが。

694さん

深大寺レジデンスが中古になった場合、資産価値が不利ということはありません。

（１）よいコミュニティーが形成されれば、物件価格は上がる。

（２）マンション市場が安いときにできた物件は、物件価格は下がらない。

（１）に関して。

中古の場合、購入希望者はマイナス要素をよく理解して物件を探していますので、いかに
購入希望者に対して売り物件が少ないかが、価格決定の大きな要素です。
（需給で価格がきまる経済の原則ですね。）

売り物件が多いが、購入希望者が多い。これは駅に近いマンションの一般的な例です。
駅に近いと騒音、安全面など子育てには不利な面もありますので、売り物件はコンスタントにでてきます。投資目的の購入者も多く、コミュニティーは安定せず、住環境はあまりよくありませんが、駅に近いことがすべてのマイナス面を消し去り、コンスタントに購入希望者がでてきますので、価格は安定しています。

売り物件が少なく、購入希望者が多い。久我山ＧＨ、東京テラスがこの状況です。ファミリータイプの間取りが多く、マンション内で雰囲気のよいコミュニティーが形成できれば、住んでいる人はそのマンションのマイナスポイントは織り込み済で快適に住んでますので、売り物件が出ません。
転勤になっても、売却ではなく、賃貸に出したりします。また、評判のよいコミュニティーには必ずコンスタントに購入希望者が出てきますので、価格はマーケットに対して、強含みです。

売り物件が多く、購入希望者が多い。いわゆる問題点のあるマンションです。このような物件はコンスタントに売り物件が出ますが、評判を聞きつけた購入希望者が購入を躊躇しますので、価格は弱含みとなり、いわゆる売却が難しいマンションとなります。

大規模マンションでの資産価値は、すでに購入した人たちが、そのマンションを気に入っているか、あるいは問題点が山積みで、マンションコミュニティーの板がクレームの意見交換になっているかで、資産価値が決まります。
この板に投稿してくる入居済住民のコメントを参考にすれば、マンションの雰囲気はわかります。

（２）に関して。

久我山ＧＨがまさにこのよい例です。深大寺も物件価格の高騰や土地の価格上昇の前に立てられていますので、現在の市場価格に較べると割安になっています。ほかの物件と比較しても、あまり意味がないので、今、この場所に同じ物件を同じデベさんが土地を購入し、建築した場合、いくらになるか検討することは意味があります。
この物件に関しては、土地・建材費とも２０−３０％程度アップしています。
よって、２−３年してみたら、４０００万円を切る値段で、この場所に新築マンションを購入することは不可能であり、中古でも４０００万円超となる可能性もあるのです。
久我山ガーデンヒルズも、一年以上、完売できずに、住友不動産が値引きをしなかったので、この板でも散々叩かれ、相当、ひどいことも書かれましたが、３年たってみると市場は物件価値を高く評価しているのです。

５５２さん

さらにメリットを追加してみました。

1.駅遠だけどバス便が充実
　・つつじヶ丘駅行き、調布駅行きのバス停「晃華学園」まで徒歩約3分。
　　(どの棟に住んでいるかによって所要時間に若干違いがあります)
　　つつじヶ丘駅行きは朝6時すぎから深夜0時半まで昼間は5分おき、夜間深夜は10分おき運行。
　　※詳細は京王バスHPで。http://www2.bus-navi.com/bus-navi/servlet/Jikoku2_index

　・JR三鷹駅行きのバス停「晃華学園東」も徒歩約3分(こちらは小田急バス）。
　・マンションからバスで「→つつじヶ丘」「→三鷹」「→調布」
　「→杏林大学病院→吉祥寺」いずれも30分以内。
　・高速バスのバス停「中央道深大寺」あり。(マンションから道なりで1.2kmほど)


2.つつじヶ丘駅が便利
　・朝はすべての電車が止まるので、いつ行っても急行か通勤快速に乗れる。
　・帰りの急行はバスに連絡。

>２０１０年に橋上のバリヤフリー駅舎改築計画がある。
>つつじヶ丘から、調布まで地下化、および、複々線化の計画あり。


3.駐車場100%完備。月額使用料は3000円〜。
　・車があれば新宿まで約30分、住みたい街No.1の吉祥寺までは約15分。(道が混んでなければ)
　　買い物にはあまり困らない。


4.サイクルポートは1戸あたり3台分(平置き式)
　ちょっと他の物件を調べてみたら、たいてい2台分(しかも2段式などが多い)だったので、
　メリットとして追加してみました。


5.周囲は第一種低層住居専用地域
　・周囲に10mまたは12m以上の建物(都市計画によって異なる)の建築が
　　制限されている地域であるため、近隣に新たに高層建築物が建つことがない。
　・眺望も良好。
　　池袋サンシャイン、新宿副都心、東京タワー、六本木ヒルズが一望(東向きの棟の場合)


6.24時間有人管理
　・昼間は管理人、夜はガードマンが待機。
　・各戸には非常ボタンがあって、緊急時には対応してくれる。


7.学校施設が極近
　・調布城山保育園(マンション敷地内、10月オープン予定)
　・市立上ノ原小学校(徒歩1分）
　・市立神代中学校(徒歩1分)
　・私立マリアの園幼稚園(徒歩1分)
　・私立晃華学園小・中・高校(徒歩1分)
　
> 都立三鷹高校（徒歩２０分）
> 都立調布北高校（自転車１０分）

8.豊富な共有施設
　・シアタールームはカラオケも可。利用料は1時間100円。
　・フィットネスルームは無料。
　・コンサートなどの各種イベントも多数開催中。


9．周辺に休日／夜間診療施設が充実
　・三鷹市医師会館(車で5〜10分)
　http://www.mitaka.tokyo.med.or.jp/annai/holiday.html

　・杏林大学医学部附属病院(車で5〜10分)
　・東京慈恵会医科大学附属第三病院(車で10〜15分)
　・武蔵野赤十字病院 (車で10〜15分)
　　※これら大学病院で一般診療を受ける場合には、
　　　地域の医療機関(1次医療機関)から紹介状を受けてから受診しましょう。
　　
　　東京都福祉保健局 小児科対応可能な休日・全夜間診療事業実施医療機関一覧
　　http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/iryo/kyuukyuu/shoni/kyi_list/in...

>10. 柴崎駅も調布方面に行く場合は案外便利。
　　徒歩１５分。自転車だと行きは５−７分ぐらい。帰りは７分程度。

このマンションとは比べる対象ではない久我山ガーデンヒルズや東京テラスの例を持ち出して
もっともそうな、けれどまったく意味のないレス。
すくなくともこのマンションの土地はすでに取得時よりかなり値下がり。
マンション新価格の流れに便乗してつけた価格が今後も維持できるわけないでしょ。
しかもこの場所のマンションには500部屋以上もの需要がないことははっきりしてる。
もっと現実をみましょうね。

>>699さん

もうちょっと具体的に言ってもらえませんか。
土地の値段が下がっているなら、何を根拠にそう言っているのか。
500部屋の需要がないという根拠も良く分かりません。

ものすごく知りたいので、ちゃんと教えてください。

ただの荒らし目的の投稿なら答えはもらえないんでしょうけど。

７０１さん、

６９９さんではありませんが、私も気になりましたので、データを調べてみました。

明治大学が長谷工コーポレーションに土地を売却したのは２００５年９月２２日。
長谷工はこの後、総合地所、三井不動産、新日本建物に土地の一部を売却。

２００５年から２００７年にかけてのつつじヶ丘の中古マンションの坪単価は

２００５年　　２００６年　　２００７年　
　１３１　　　　１４３　　　　１６１

２３％の値上がりです。２００８年は２００７年と横ばい傾向です。
今後、値下がりするとの見通しもありますが、まだ、どちらにいくか、方向は定まっていません。

路線価を調べれば、もっと値上がり傾向がはっきりすると思います。


一方、２００６年から２００８年にかけて、建築材料は３０％以上の高騰となっています。
（材料によっては５０％以上の急騰）

よって、２００５年から２００８年にかけて、２５％程度の土地、建築費の値上がりと
なっています。

699さんじゃないけど、
駅から遠いところの地価は下落してますからね。最近発表された路線価だったか公示価格だったかについての新聞の論評にそう書いてありましたよ。
ここそのものの地価は流動実績なんてないだろうからわからないだろうけど、近隣の住宅地なら動いてるのではないでしょうか。
路線化や公示価格で下落してるときは実勢ではもっと下落してるはずです。上昇するときは逆ですけどね。
何も生産的価値がない土地の地価はいずれ下がります。少子化で人口減少傾向です、需要が下がるのはあたりまえです。
石油でもでれば地価はあがるでしょうけどね、直接的に生産的な価値。あとは産業にとても便利のいい場所など。
住むだけだと負荷価値を産み出さないのですよ。

そもそも転売目的でなければ資産価値がどうのなんて関係ないでしょ。
深大寺まで散歩しましょう＾＾

ここはつつじヶ丘じゃない。深大寺南町。最寄り駅は柴崎、徒歩16分。

７０１さん
土地を安く仕入れているから、今の価格なら、デベはお儲けするんでしょうね。強気な価格を設定していますから。
中古価格は新築が高くなりすぎているので、売れていると昨日の新聞にも出ています。
路線価も２００６年程度まで下がる見込みらしいですよ。
結局、資産価値という面では、２００７年に買った人が貧乏くじを引いている構図です。

つつじヶ丘駅、再開発の話ですが、つつじヶ丘駅北口から、ＪＲ三鷹駅、ＪＲ吉祥寺駅へのバス路線新設の話があるそうです。
調布市議会で要望がでており、バス会社が検討しているそうです。

つつじヶ丘南口から、成城学園までも路線ができるといいですね。

いずれも道の整備など、路線開設までは、いろいろハードルはありそうですが。

去年だったか一昨年だったかに市議会の答申で要望がでて、そのまま音沙汰なし状態のはず。
つつじヶ丘から三鷹までバス1本でいけると個人的にうれしいのですが。

高速のＩＣですが、調布ＩＣまでは車で１０分−１５分ぐらい、
高井戸までは２０分ぐらいでしょうか？

現在は関越方面に行くのが不便なんですが、東京外環道ができると一気に便利になります。

東八道路の北野小学校と国学院久我山の間のあたりに　東八ＩＣができる予定であり、
そこまで１０分程度でしょうか？

外環道は昨年ようやく都市計画が決定されましたので、完成まで１０年ぐらいかかるでしょうが。

国土交通省のサイトです。

http://www.ktr.mlit.go.jp/gaikan/gaiyo/root.html

>>707さん
どうして急に高速道路のICの話がでてきたんですか？
地価の議論があまりにも、ばかばかしいからですかね。

こんなところに外環がつながるとは思いませんでした。
便利になる人も多いでしょうね。

７０８さん
例のPR活動ですよ。
その割には今日もお客は少なかったのですが。。

だから客なんか少なくたって、5人来て一人決まれば歩留まり20％だよ？たくさんくれば良いってもんじゃないよ。

テーマパークじゃないんだし、いい加減しつこくない？笑
売出し開始直後の物件じゃないんだから当たり前じゃない。
ちなみに昨年の週末は混雑してたよ。笑

混雑してても決まらなければ営業が疲れるだけ。　
だったら少ない客数で歩留まり20％を維持していたほうが楽チン。　
不動産業界では至極当然の戦略です。アンケート見て買えないと判断すればモデルルームを勝手に見てもらって30以内に帰すのも手だよ。
一流の営業マンなら顔を見ただけで買えるか買えないか分別出来るらしいよ。だって営業マンだって楽して契約して休みをたくさん欲しいもん。皆さんだって同じでしょ？

毎週５人来て１人買えばもう完売間近ですね！！

当然でしょ？早く買わなきゃ。値引きを待っててもナンセンス。だって周りの物件が高いから値引きをしなくても売れちゃうよ。

お客が来る来ないはどうでもいい話なんですが、先日の中庭でのイベントに行った時には、
20分くらいの間に、見学の方が、3、4組いらしてましたよ。午前中でしたが。

周りの物件との競合関係にもよりますが、大々的な値引きをしないまま、全戸完売する
可能性が高いのかもしれませんね。最後の方は、部屋の選択の余地がなくなってしまうので、
多少の値引きがあるかもしれませんけど。
立地と価格帯からしても、急いで売る理由がデベさんには、ないんでしょうね。
この物件に競合する付近の新規案件って本当に出て来ないですもんね。
自分が先に買ったから、後から買う人が値引きされるとくやしいということじゃないですよ。
ちょっとは、気になっちゃいますけど（笑）。

今、検討されている方は、どのあたりの物件と比較されているんでしょうか？

私は深大寺周辺で検討中。他に隠れた新築物件情報ありませんか？誰も知らない情報があるとうれしいです。よろしくお願いします。

デベからすれば、最後は取引信用度が高いところから買ってもらいたい気持ちでしょう。
事実、財閥系超大手のデベさんが自分の会社で特別値引きキャンペーンやってました。

なんかこのスレ覗いたら、購入済みか営業と思われる人達の自画自賛の書き込みが多くて、検討している側からすると、違和感を感じて、引いてしまうんですけど…。

それは家具付きモデルルームでしょ？値引きとは違うじゃん。　
ここは間違いなく値引きなし！っていうかこの掲示板で値引きを煽ったって無駄。欲しければいくべし。私の座右の銘は「欲しいものがあったら取りに行け！」です。

718さん　

営業マンはこんな掲示板に書き込まないでしょ？じゃなきゃ何のために書き込むの？

>>718さん
早く契約して、こっちサイドに来てくださいよ。
どこの物件と比較してるんですか？

720さん
営業マンだから書きこむんですよ。
ここはしっかりチェックされてますよ。

722さん　

営業マンが何のために書き込むのですか？　
ここは宣伝するところじゃないですし。
っていうか規約では営業マンも書き込んでも良いみたいですよ。そういった交流にも使って良い掲示板みたいです。

不当な荒らし目的の投稿でなければ、営業さんが投稿してもいいじゃないですか。
書き込みがうそか本当かは、自分の目で確かめましょう。
あくまで、情報を交換する場でしかありませんからね。

>>716さんのような質問にどなたか答えてあげましょうよ。
私は残念ながら知らないのでお答えできません。
新しい物件の話は聞こえてきませんね。

深大寺東町に新しいマンション出来そうですよ。消防大の方、杏林とJAXAのウラ辺り。