深大寺レジデンスってどうですか？【その３】

既にいろんな人がお住まいのようで。。

No.110 さん

またいつもの常駐さんたちですよ。
かまってあげると調子に乗るので
スルーしましょう。

検討版なので、住人はスルーしたほうが良いのかもしれませんね。
耳障りな情報もあるでしょうし。

>108

>で、アナタは買うのですか？買わないのですか？


で、アナタは何者なんですか？w

なんで、アナタにそんな事言う必要があるんですか？ww

悩んでいる人だっています。
なぜ意見を言ったら買わなきゃいけないのですか？
誰かが買うのを待ってその波に乗る人だっているでしょう。

他力本願もはなはだしいですね

＞他力本願もはなはだしい

意味不明ですが…

意味は国語辞典でどうぞ。

必ずわかりますから。

そう簡単に買う人いますかね？
ここ2ヶ月ほとんど売れていない状況から見ても、抜本的な販売体制の立て直しが求められますね。
広告ばかりじゃ、経費の無駄のような気が。。

No.92さん

レスありがとうございます。

中古マンション、不思議と値が下がらないですよね。
戸建は中古、新築ともだいぶ前から値崩れしてるのに。。。

例によってエビデンスのない私見ですが
新築物件の供給不足が影響しているわけではないと思います。

1990年代後半以降に建てられた一部の中古物件は
地価、建設資材、資金調達時の金利が
今よりずっと抑えられていたためか、
質の高い物件が多いように感じます。

この物件の近くで、築10年、新築当時4200万、
3LDKでリビングは18畳なんていうのを見たことがあります。
かなり名の通った業者さんの物件でしたが。

4000万円台でリビング18畳なんていうのは
今ではなかなかありえないですよね。

また新築物件が高くなりすぎて手がでなくなり
値ごろ感がある中古に自然と目がいくという
流れも当然あると思います。

こういうあたりの理由から中古市場が
にぎわっているのかもしれません。

私自身には、中古物件の良し悪しを見抜くだけの眼力はないので
新築をメインに考えています。

No.118　さん

う〜ん、どうでしょうね。。

ここが他の不振物件と大きく異なる部分は
すでに8割以上が完売していること。

おおっぴらに値引くと既に購入している人からクレームも出るだろうし
抜本的な販売体制の転換に出るのは難しいかもしれません。

また、おおかたは売り切ってるわけですから
そこそこ利益も出てるでしょう。
なのでデベさんにもそんなにあせりはないのかもしれません。

大幅な値引きに出たご近所の「ザク○クタウン」や「フェ○シア」あたりは
半分以上売れ残っていたという話ですから
そういった事情がある物件以外は難しいのかもしれません。

例によってエビデンスのない私見です。

>>114

買う予定の無い人（検討者出ない人）が何故この検討板にいるのか疑問に思ったものですからwww

それはこの掲示板を見て買う気になるかたもいると思いますので、一概に言えないと思います。

114の言ってることが他力本願と突っ込んでるのがよくわからないのだが。

１１９さん

なるほど、９０年代のマンションは質の高いマンションが多いですね。しかし、中古市場を見てますと８０年代の比較的評判の良いマンション、ライオンズマンション調布やコープ調布なども値上がり傾向となっています。（築２５年以上でも２８００万円程度）やはり需給は関係してきていると思います。

一方、調布・三鷹・府中で、手ごろな中規模から大規模開発のマンションの今年から来年の発売は見えてこないですね。また、世田谷の物件などは大手の物件でも、価格を抑えるために７０平米未満の３ＬＤＫが久しぶりに復活しています。

２００９年以降も、現在の土地価格・高騰した建材費でこの地区に新たに物件を開発するとおそらく、５０００万円強の価格設定になると思います。このような買い控えの状況で、この地区での大型物件開発は、武蔵野タワーズのような駅前の高級物件に限定されるのかもしれません。
つつじヶ丘も南口は開発の余地がありますね。地主さんが絶対に土地を手放さないらしいですが。

そのあたりの状況から、この物件はどうしても検討からははずせないということであり、デベさんも強気で時間をかけてもじっくりと販売していく戦略でしょうかね。

地価は国土交通省の発表で、４−７月で（調布はわかりませんが）下落地点が大分増えているようです。昨年のマンション販売時と違いすでに土地の値段は変わってるってことがポイントですね。
ということは？

不動産市況は厳しいですね。

値段を決めるのは売主ではありません。需要と供給の経済原則です。

いやいや売り主でしょ

販売予定価格を決めるのは売主ですが、成約価格は売主と買主が合意して
決めます。

合意はそうですが、基本的に売主様がきめます。

この市況では売主が決めすぎると売れないんです。

売れる売れないは問題じゃないでしょう

そうかなぁ。
売れてないマンションを積極的に検討する人は少ないと思うけどなぁ。

まぁ平気でしょ！

どうでもいい話で盛り上がってますなあ

住まい波乗りに最近の調布市の中古マンション成約価格のってるよ。
国領駅前のルネやその近くのブリリアなどは決して安くない、いい価格で売れてるね。
新築のここより魅力があるということでしょう。

１２６さん

確かに土地の値段は弱含みになっており、今後、下がってくることが期待できます。しかし、実態はまだ、そんなに下がっていませんので、今年後半から来年にかけて、実際の価格も下がることを
マンション業者が一番期待しているのではないでしょうか？

土地の値段を決めるのは誰という質問は哲学的なので答えづらいのですが、あえて答えを出せば
市場（マーケット）であるといえます。

マンション用地のような大型の土地の場合は、売主が売ろうとする前に買主がグランドなどの土地を調査し、売主に売却の意向を打診するケースが多いです。（もちろん逆もありますが。）この際に、買主から購入価格を打診することもありますし、売主が販売価格を決めていることもあります。価格は路線価は参考程度で過去の実績が参考となるケースもあります。契約する前に、数社で入札のような形をとることもありますが、ほとんどは相対で決まってしまいます。この理由は売るほうも、できれば責任をもって開発してほしいですし、開発後のイメージがあまりにも売却した企業や学校のイメージとかけ離れてしまうことを恐れたり、転売され、わけのわからない開発となることを嫌がるからです。

このような大型の土地の調達では長谷工さんや野村不動産さんがきわめて強いです。専門の調達部隊があり、土地を所有している企業や学校を訪問し、将来の売却の意志がないか、その節はよろしくなどと積極的に営業しています。また、企業は財閥系ですと、同じグループの不動産会社に相談することもあります。

路線価格がようやく下がってきたということは、マンションの土地のコストを考えた場合、確かに価格は下がる方向です。しかし、このような大型の土地の調達・契約・建築承認取得など、２−３年はかるくかかる話ですし、５年以上かかるケースもざらです。

そういう意味では、２０１２年ごろから、今後の土地の価格が反映されてくると思われますが、まだ本格的に土地価格が下がっているわでではありません。つまり、少なくともそれまではこのマンションの土地のコストよりも少なくとも２−３割は高いと思われる土地にマンションを建てなければならないわけです。長谷工さんが府中で売り出した、アトレ府中は、駅からバス１０分で、６６平米で４０百万円とあきらかに割高になっています。路線化で比べても、深大寺と府中の浅間町が逆転することはありえませんが、府中のほうが、１０％高い価格設定となっており、おそらく、土地のコストが２−３割高いと想定できます。
長谷工さんは高額物件への展開は企業イメージからいって、難しいでしょうから、多摩地区から、さいたま、千葉、神奈川へすでにターゲットを移しています。

業界関係者から聞いた話では、多摩地区では吉祥寺・三鷹・調布・府中など一等地の駅前、ないしは駅から５分以内のマンションは３ＬＤＫで６０百万円超など、かなり高額でも需要が多い。
一方、それ以外の場所は３ＬＤＫで４０百万円を越えるとたいへん厳しいと考えているそうです。
よって、一部の大手は今後は多摩地区では高額物件の販売へシフトする方針であり、野村さんと三菱地所さんが組んだ武蔵野タワーズはまさに象徴的な物件です。（最低でも６０百万円超）

よって、多摩地区で７３平米で４０百万円というこの物件は、市場で手ごろな物件としての希少価値がでてきていますので、今後も徐々にでも販売はできるというのが、一般的な考え方です。

ここよりも調布駅に近い物件などが、かなり高値で取引されているというのは、多摩地区の潜在的なマンションの需要に対して、新築の供給が足りないことの証明ともいえます。確かに条件のよい中古マンションはどんどん売れるでしょうが、中古の供給力はしれていますので、いずれ、玉不足となります。

このような状況を総合すると、しばらくは多摩地区のマンション価格は下がらないと見たほうがよさそうです。

>このような状況を総合すると、しばらくは多摩地区のマンション価格は下がらないと見たほうがよさそうです。

これは駅近物件だけで、駅遠物件はすでに下がり始めてますね。
というより、新価格といわれたころに販売を始めた物件は、当初の価格では売れずに価格の見直しをしているところが多い。
マンション購入希望者も今はその価格の物件に手を出すべきではないと考えているのです。
このあたりの実勢不動産価格は、野村不動産の資料をみると坪150〜160万くらい。
レジデンスは坪190万ほど。この差をどう考えるかでしょう。

ここの物件を高いと思うなら他にいけばいいじゃん・・・。

クラウンを買いたいんだけど、買えないから車本体やディーラーの悪口言ってるようにしか見えない。
クラウン買えないなら、マーチを探せば？

無理に新車の値引きや新古車を探す労力の方が大変ですよ！

「分相応」という言葉がありますから、首都圏以外の物件の購入をお勧めします。

あとは年収を増やすための努力も怠らずにね！

１３９さん

＞このあたりの実勢不動産価格は、野村不動産の資料をみると坪150〜160万くらい。

ということは、７３平米（２２坪）３４００万円ということですか？

これって、もしかしたら中古の価格ですか？

マンション価格はバブル崩壊以降、急落しましたが、調布・府中では４０００万円を切ったマンションは少なかったようです。

昨年は多摩地区で、大手八社が関係したマンションでも２０００戸以上は販売されたのではないでしょうか？　オリックスあたりも含めると３０００戸以上販売されたのかもしれません。

状況が一変し、今年は大手の大規模開発はほとんどありませんね。

（１）土地が価格が高くなったので調達が難しくなった。

（２）市況が悪くなったので様子見。

（３）大京、つつじヶ丘プロジェクトのように開発を中止。

オリックスが北府中と武蔵野台でマンションを販売し、両方とも苦戦していましたが、完売が近いようです。これも玉不足の影響と考えています。

この物件の在庫は、おそらく来年の３月までには残っていないと思いますが、来年は大手で７０平米以上で４０００万円程度のマンションを調布・府中で見つけるのは難しくなると思います。
土地の価格は、今後、下がるでしょうが、これがマンション価格に反映するのは２−３年時間がかかりますし、このあたりの地主は値段が下がると土地を売りませんからね。

確かに、昨年、潜在的な購入希望者はすでに購入済で、また、新規購入希望者は様子見の人がおおいでしょうが、マンション購入は会社・仕事・学校・結婚・相続など、さまざまな理由で今年買わなければならない人も相当数いますので、９月以降は物件が動いてくるのではないでしょうか？
特に、今後、単身赴任予定の人や、転勤してきた人で物件を購入する人は確実にいますね。

今のところ見学者も少なそうで心配です。。
竣工半年経とうとして、デベさんはもう少し危機感持っていると思いますよ。

昨日、今日と天候の悪い中、結構、見学している人がいましたね。

このマンションは、環境は最高ですので、この地域を気に入った方に入居して頂きたいです。

このマンションの周辺の学校を調べてみましたのでご参考まで。
追加情報などあったら、教えてください。

上ノ原小学校と、神代中学校は評判がよいようですね。上ノ原は私立を受験する方も結構いるようです。神代中学校も調布では評判の良い学校なので、遠距離より電車通学をしている生徒もいるようです。調布市は中学を選べるそうです。スポーツが熱心で、都大会や全国大会にサッカーなど出場しているそうです。

また、この付近の高校を調べたら、都立では、三鷹高校、調布北、武蔵、国分寺、国立、立川、
西高など、通学範囲に評判のよい学校が多いですね。三鷹高校はサッカーで全国でベストエイトになったようですし。

私立も、成蹊、桐朋、国学院久我山、立教女学院、晃華、恵泉、成城学園、早実、中大附属、明大明治、法政一高など、たくさんあります。早大学院や青山学院も十分かよえる範囲でしょうか。

多摩地区は２３区より、都立高校が充実しているようです。以前は、都立の名門といえば、ほとんど２３区内でしたが、今では、多摩地区と半々でしょうか？　たぶん、２３区の方は都立にいれるよりも私立の中高一貫校へ、入れるケースが多いのでしょうね。おそらく、多摩地区ではサラリーマンは都立でもいいというケースが多いのかもしれません。

環境もよさそうなのに何で売れないのですかねぇ。
確かに環境はいい。

145さん
売れない理由は「駅から遠い」につきます。

１４６さん

それなら最初からこの物件の販売は無かったでしょ？

それだけの理由なわけないでしょ？


素人の仕事じゃないんだから

であれば、理由はなんでしょう？
確かに、歩くとしたら帰りは上り坂で毎日の通勤はしんどい。
つつじヶ丘の駅に魅力が無いせい？

周辺環境の良さはピカいちでしょう。

これだけの大規模物件で、かつ、周辺が第一種低層住居専用地域と
なっている物件はなかなかありません。

駅から遠いのは難点ですが
駅近物件では望むべくもない立地条件ですから。

まあ、個人的には現在の駅近物件に手を出すのは
正直危険だと思いますが。。

駅周辺の地価はこのあたりのような郊外と異なり
投機的要素が色濃いため、価格上昇も速いのですが
相場が下落傾向になると、価格が下がるのも速いのです。

既に駅周辺でも一部地価の下落は始まっているので
これに伴って今後は駅近物件価格も下落に転ずると予測しています。
駅近を検討中の方は、もう2〜3年様子を見たほうがいいかもしれません。

郊外の地価は駅周辺地価の上昇につられて上がるもので
直接的な投機の対象となることが少ないことから
駅近ほどの大きな価格変動がみられないのが特徴です。

なので郊外物件の価格は、地価よりも資材高騰の影響が強く出ます。

今後、これと同様の物件が発売されたとしても
原油価格が高止まりの様相を呈している状況では
物件価格が下がることは期待できないでしょう。

郊外物件は今が買い、駅近物件は様子見といったところでしょうか。

まあ、本当は5年前が一番の買いどきだったのですが。。
今となっては後の祭りですね。。

この環境がピカイチだと思う人が570家族いないから、まだ残っているのですね。
環境についてはそれぞれ望むものが違いますが、ここレベルの緑や住宅街のなかのマンションということであれば、駅遠マンションでは並みですね。
しかも、詰め込み型の配棟計画や、平板な間取り、ロングライフについて考慮されているわけではない建物構造など、決め手に欠けるのも60戸というちょっとした規模のマンションと同じだけ残ってしまっていることの一因でしょう。
駅近に手を出すのは時期ではないといいますが、環境に難はあるけれど駅近のプラウド狛江はスムーズに完売しそうです。
駅遠は売れ残り、駅近は完売する。それが現在のマンション購入希望者が何を求めているかを物語っていますね。
資材の高騰だ、土地の値上がりだと言っていますが、今後は郊外しかも駅遠物件は、現在よりさらに価格を下げないと売れないでしょう。いくら高値で売り出しても、売れなければ意味はない。
販売されるマンションの数が減っているから、ここに購入希望者が流れてくる、なんてことには間違ってもなりませんよ。
玉が少なければ、いいものがでるまで待つという選択肢を取る人も多いですから。

いろいろ言われておりますが、「住む」には最高の環境です。
確かに「物件価値」だの「「資産」だのと金銭が絡むと私の
頭ではついていけませんが、「生活する」には半年近く経った
今でも非常に満足しております。
駅まで遠い？　
歩いて運動になっているので全く問題ありません。
メタボで保険料アップなどと言われている時代にしんどいなんて
言ってられません。
文句があるとすれば、駅までの歩道をもう少ししっかり作って
欲しいという感じでしょうか。
子供達の通学路としては隣にあるので全く問題がありません。

「資産」として考えるのではなく、「住居」としてこのマンション
の購入を検討されている方へ、住んでいる者の率直な感想です。

No.151さん

マンション市況について
いまの時点にだけ着目すれば貴方が言っていることは
あながち間違いではありません。

一般購入者の多くはまだバブル以前の不動産購入感覚から脱しきれていないようで
金銭的資産価値に目が行っているのは事実ですし。


>資材の高騰だ、土地の値上がりだと言っていますが、今後は郊外しかも駅遠物件は、現在よりさら>に価格を下げないと売れないでしょう。

もしよろしければ、あなたがこう考えている根拠をぜひお聞きかせ願えないでしょうか?
いや、論議を仕掛けてるつもりは毛頭なく
そういう予想に至るロジックが知りたいのです。

私は、今現在のことではなくもう少し先の状況を予想して書いています。
ただ、それは自分の頭の中で考えているだけのことで
当然見落とし、考え違いがありますでしょうから。

アンカーミスです。

No.151さん→No.150さん

151さん、失礼しました。

150はそんなに気に入らないならここを買わなきゃ良いだけなんじゃ…。

と、いつも思うのですよ。

つつじヶ丘程度で、投機も何も無いと思うが。
ここだって、最近全く売れてないんだから、デベは緊張感持たないとね。

駅近の投機性を表す具体的データを参考までに

バブル崩壊前後の公示地価

調布市布田４丁目 深大寺南町２丁目　 価格差
1988年 1,120,000円/m2 669,000円/m2 451,000円/m2
2004年 409,000円/m2 255,000円/m2 154,000円/m2

あんた、バブル期と比べてどうするの？
ここは投機物件ではないんだし。
何でここが売れないのか考えなきゃ。