深大寺レジデンスってどうですか？【その４】

市場の動向や建物価格や値下げに対するコメントが多いのですが、
ランニングコストも比較材料として重要な要件です。

管理費
　　　　 1万3300円〜1万7500円／月　
修繕積み立て
　 5320円〜7000円／月
駐車場賃貸料
2500円〜1万1000円／月
サイクルポート使用料(3台可／1区画)
200円／月
バイク置場使用料月額
2000円／月　

投資目的でなく、長く住むのであれば、
立地条件や住環境、アクセス利便性から見て、
魅力的な物件だと思います。

Ａ物件がプレミア価格だからＢ物件もプレミア価格！
は無いでしょう‥‥
同じマンション内でもお部屋によって違うし。
しかもまだ売れ残りがあるって言うのにその考え方は無いですよ。
落ち着いて下さい。

新築プレミアのことを言っているつもりなのですが。。。
新築物件って入居するとそれだけで2割くらい値段下がりますよね。

こちらは新築で4200万円台中心ですら、
入居して2割下がったとして3400万円。

中古物件として比較しても
H18年築のグランドオペラつつじヶ丘より
3割くらい安いことになりますね。

グランドオペラつつじヶ丘、2LDKの部屋も出てるようです。
こちらは７階部分／１４階建で4480万円だそうです。

まあ、物件によって設備やらなんやらで
差があるのは確かなので
周辺の比較的築浅の中古物件をちょっと調べてみました。

具体的に物件名を出すのもなんなので
築年数、最寄り駅、広さ、価格だけですけど。

つつじヶ丘 徒歩13分　1994年築　70平米　3LDK 3,680万円
京王多摩川 徒歩9分　 2006年築　85平米 3LDK 4,300万円
仙川 徒歩18分 2007年築 68平米 3LDK 3,780万円

こんなもんらしいです。

中古は売り出し価格と成約価格は別ですから。売り出し価格＝成約価格にはならないの。
だからレインズのデータを見ようねと言っています。
それと新築プレミア20％というけれど、そんなのはデベが勝手に上乗せしているだけで、実際のマンションの価値とは関係なし。

No.51 さま

あと固定資産税・都市計画税も安いですよね。
新築の減免を含めて10万円ちょっとだと思います。

駅近のアトラス国領の掲示板では
18万円前後っていう書き込みがありました。

私の知り合いで、同じく国領駅徒歩物件に
2年前に入居した人がいますが
去年は新築の減免を含めて24万だったそうです。

毎年のことですから、結構重要ですよね。

これだけマンション不況が謳われてて、積極的に買いを勧める人がいるんですねぇ。
本当に消費者の為を思っているのでしょうか？
買いを勧める人が書く数値みたいなものは、一般の人では分からないものも含まれていますね。

詳細なことは言えませんが、現場に近い場所にいる私に言わせれば、まだまだ不動産は下がりますよ。本当に売れてないんですから。

No.56 さま

固定資産税は物件価値を勘案して設定されます。安いということは、そういうことです。

No.58 さま

国領駅前の公示地価は深大寺周辺の約2倍ですが。

さらに新築の場合、建物の評価額に対する課税は1/2に減免されるので、
税額に対する建物の比率は低いのですが。

なので、地価の差がそのまま課税額に出てるだけだと思うのですが。

>買いを勧める人が書く数値みたいなものは、一般の人では分からないものも含まれていますね。

レインズとかいう一般の人が知らないデータを引っ張りだしてきたのは
買うなと言ってる人たちですね。

６０さん
あなたは本気で消費者のためを思って、買いと言ってるんですか？
不動産に携わったことありますよね？
どう考えても、今の業界内は、価格破壊の状況ですよね？
この中で本気で買いを推奨するのは、いかがなものですかね？

No.61さま

残念ながら不動産関係者ではありません。

私が出してるデータはネットで普通に検索すれば
出てくるものばかりですよ。

それに私は買いを推奨しているわけではありません。
事実としてデータを並べているだけです。

まあ、買うなと言ってる人たちが
都合のいいデータだけを並べているのを見て
不公平だなと思ったのもありますが。

いろいろなデータを出して
検討者さんの判断材料にしていただければ
いいだけの話じゃないですかね。

レインズって普通にネットで見れるし、少し詳しい人であれば知っているでしょ。
ネットがあるので、昔と違い消費者に都合の悪い情報を隠せる時代を終わってますよ。

固定資産税。うちは戸建てだから違うのかな？
土地は土地。建物は建物で別で計算されて、建物に至ってはガラスの格子模様や畳かフローリングかなどなど税務署の人が査定に来たよ。
細かい部分でも金額が変わるんだって。

４６さんへ　４３です。

私は不動産関係者ではありませんよ。ただ不動産屋さんに行ったときにそういったサイトがあると聞いたもので、家で検索していたらデータを見つけただけです。

「業界の方がネガティブな情報を流されるのですか？」とのご質問ですが、業界にネガティブなことは購入検討者にとってはポジティブだったりします。業界の方はそんなことをいわずに、表面的にでも購入者のためになることをしようといった気持ちを持つことが商売の基本と考えますが。いかがでしょうか？

↑
レインズ、見てみましたよ。

マンション・多摩南部

直近２年間の平均㎡単価・平均占有面積の推移（レインズより）

　　　　　２００８年１−３月　　　　４−６月　　　　　　７−９月　
　
万円/㎡　　　３５．５７　　　　　　３５．０４　　　　　３６．０４

㎡　　　　　７１．４３　　　　　　７０．１１　　　　　６７．６３

下がってないじゃん。ていうか、上がっているじゃん。

マンション不況って、中古マンションは結構、売れているんですね。

４８さん

購入検討中なのにＨ形鋼の価格まで調べてらっしゃるのですね。すごいですね！
もしかして、業界の方ですか？

おっしゃる通り、電炉メーカーはすぐに値段を下げます。原料の鉄スクラップが急落していますので。値段が下げやすいのです。高炉メーカーはこのような対応には困っています。

参照されている価格は、東京製鐵の１１月契約分の店売り価格です。これは先物ですから、まだ、現在の価格とはいえません。しかし、おそらく大和工業など電炉メーカーはこの価格に追随してくるでしょうね。でも高炉はもう少し高い値段を出すと思いますよ。高炉メーカーはは９−１０万円台でいったところでしょうか。

それでも、１０月の価格は１２万５千円（東鉄は11万円台）と昨年の７万円台にくらべ、
６０−７０％割高、１１月で８万３０００円と、昨年に較べると２０％高いですよね。
重要なポイントは、こんなに相場が急落しているのに、昨年に較べれば、まだ、２０％程度高いということですね。

ということは、来月マンションを建設する計画を立てて、３年後に刊行するとしても、Ｈ型鋼だけをとっても、まだ昨年より割高なんですね。おまけにセメント価格も随分高いようですし。
デベロッパーさんもたいへんなんですね。

いろいろと詳しく教えていただき、ありがとうございました！！

マンションの中古はお買い得だと思いますよ(勿論物によりますが)
物の善し悪しも分かりやすいし、交渉によりお値段も魅力的な物が多い

>>67

> いろいろと詳しく教えていただき、ありがとうございました！！

もうやけくそですね(笑)　ちょっとかわいそうになってきました...。

でも、H型鋼の値下げのニュースは、日経新聞を読んでる人なら誰でも
知ってると思いますよ。私としては、マンション購入を検討してる人は
各種原料価格(少なくてもWTI)ぐらいは見ておいて欲しいと思っています。

>これは先物ですから、まだ、現在の価格とはいえません。

　「先物」の言葉の意味を間違えていますよ(笑)。大事なことは、今から土地を
仕入れて、トンあたり８万円のH型鋼を使えば、相当安いマンションが完成
するということです。(建材価格はこの先もっと下がるかもしれませんね)

その売出しが２年後ぐらいですかね。今からすごく期待しています。

>高炉メーカーはは９−１０万円台でいったところでしょうか。

　通常の低中層マンションであれば、別に高炉の鉄を使う必要はないでしょう。
安い電炉の鉄を使えば十分です。

58です。

固定資産税ですが、早速に、詳しい情報ありがとうございます。

なるほど、「地価の差がそのまま出てる」のですね。ん？。と言うことは、「固定資産税が安い」ということは、どういう事なんですか？

国領の方が地価が２倍なのに税額が２倍でないと言うことは、そうか、深大寺の方が建物評価が高いからそうなるのですね。うんうん、なるほど、いい物件なんですね。おや、そうすると、結局「相応の税額」となってきますね。じゃあ、別に「固定資産税が安い」ってわけではないのですね。

そもそも、「固定資産税が安い」などということで物件を押し売りするのはどうかと思います。不動産税制のことまで（不動産に）詳しいあなたならば、もっとも本質的なことで物件をＰＲしてはどうですか。真面目な検討者が引きますよ（と言うより、腹が立ってきます）。

さて、今度は何分後にレスいただけるのかな。まだ、営業時間じゃないし、今日は水曜日だし・・・。そうそう、私は通りすがりの「ご近所さん」ですので、本件についてはもうレスしません。あしからず。

そりゃあ相応の額でしょうな、固定資産税。

ただ絶対額として安いですよってことですよ。
駅前と比べて地価が安いんですから。
それも駅遠物件のメリットですよ。

>もっとも本質的なことで物件をＰＲしてはどうですか。

過去スレに住民さんがまとめたのがあります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43010/res/361-370

No.361あたりから、この物件のメリット・デメリットを住民さん、周辺住民さんが
いろいろ挙げてます。検討者さんは参考になさってみてください。

建物にかかる固定資産税の中には床材が高級品なら税額up。部屋を仕切るドアが高級品なら税額upなどクオリティでかなり違ってきますよ。
土地,上物の比率がどのくらいか解りませんが
もし半々だとして、土地は二倍で上物が同等なら25%安ければ相場(利不便の差)それ以上差が有ればクオリティの差によるものって事じゃないですか？
いずれにせよ固定資産税が高いと云うのはそれだけの価値があるとゆうこと。

固定資産税が安いことをメリットにあげますかねぇ？
駅遠物件のメリットと言われても、当たり前の話であるし、苦し紛れにしか聞こえませんね。

とにかく今は変なＰＲしても無駄ですよ。バブル崩壊以来のマンション不況なんですから、抜本的な対策をしないと。

No.69さま

不動産の価格は原材料費だけで決まるものでは
ないのではないかと思います。

そのときの景気、消費者心理による影響のほうが
大きいのではないでしょうか。

安く作れても、売れるのであれば高く売るというのは
不動産に限らず、多くの経済活動で行われていることは
十分承知されているとは思いますが。

不動産は投機的要素も強いので
特にその影響が出るのではないでしょうか?

2年後の景気がどうなっているか、
それも考慮に入れる必要があると思います。

このマンションが建っている場所にこだわりがないなら、
2007年くらいまでに引き渡されたマンションの中古を狙うのも賢い選択だね。
ここより駅近で建物や設備の仕様が良くて、お値段はここと同等か、ちょっと高いくらいの
物件が見つかるかも。
ただし建設が長谷工なら建物のスペックはどこも一緒だけど（野村・積水物件を除く）。

競馬場の予想やとはまたスゴいですね…
じゃここは競馬場で消費者(購入者検討者)が博打うちって事ですね。

みなさん万馬券当たると良いですね♪

>>74

> 不動産の価格は原材料費だけで決まるものでは
> ないのではないかと思います。

散々、原材料費の事を言っておいて、
そうきます？

>>78 まあまあ、既に支離滅裂な相手に厳しい突っ込みをしちゃだめですよ。

多分、「原材料費の高止まりでこれ以上安いマンションは二度と建設されません」
というデベ営業さんの謳い文句が唯一の心の支えだったのでしょう。

「見たくない現実を見ない」というのも幸せになる一つの秘訣だと思います。

率直に言うと２００７年度に購入した人が結果的に損してるね。資産価値に限定した話だけど。

マンションの購入は損得勘定だけではないと思います。

もちろん経済性はとっても大切ですけれど、相場から大きく外れておらず自分で納得できればいいのではないでしょうか？
まったく納得できないという人はこの板をご覧にならないと思いますが。

むしろ、どのようなコミュニティーが形成されるのか？

周辺環境はどうか？

自分が購入するタイミングかどうか？

といったファクターを重要に思う方が多いのではないでしょうか？

先行き不透明な時代、損得だけで考えると後で後悔するかもしれません。

このマンションは２０−３０−４０代の子育てファミリー層、特に３０代が中心。
また、すでにリタイヤした世代の方の二つの層が多いようです。

いずれも自然環境と適度な利便性を重視した結果ですかね。
便利さや将来の転売のしやすさでいえばここより有利なマンションはたくさんあるでしょうが、
空気がきれいなことでは、都内・多摩地区では抜群だと思います。

＜空気がきれいなことでは、都内・多摩地区では抜群だと思います。＞
すぐ側に中央高速道が走っていてですか？

> マンションの購入は損得勘定だけではないと思います。

もちろんそうですが、損するのは嫌ですから、
じっくり考えていくわけで。


ジムがあるのが魅力・・・

ジム結構使える。
私はジョーバが好きです。

ＭＲ閉めるのかな。
回りにシートをかける準備をしていた。
そろそろ解体するんでしょうね。

外壁のメンテかなにかでは?

まだ中に荷物があったりする状態で
解体の準備にかかったりはしないんじゃない?

今日、明日とMRはお休みなので
そのあいだになにか作業をするつもりなのでしょう。

>>すぐ側に中央高速道が走っていてですか？

マンションより10メートル以上低いところを通っているし
道路はまわりを壁で囲われているような形状なので
影響はほとんどないのではないでしょうか。

高速に面している西側の棟以外を選べば
意識することはないでしょう。

私自身は南向きの棟に住んでいますが
普段、高速道路の存在が気になることはないですよ。

ちなみに西側はほぼ完売らしいです。

空気のきれいなことは都内、多摩地区で抜群。
と、ほとんど影響はない。が同じとは思えないのです。
っていうかどっち？
区内から越してくれば静かだし、空気もきれいに感じられるかな？

>空気のきれいなことは都内、多摩地区で抜群
こういう客観的な事実に基づかないことは自分の心の中で思うだけにしておこう。
そうすれば余計な突っ込みは入れられないで済むよ。

空気がきれいと言うのは、明らかに言い過ぎでしょう。
あんなにたくさん車が通っているのに、あの周辺の空気がきれいとはとても思えないです。
音は大丈夫だと思いますよ。
MRからマンション行く途中に橋を通りますので、覗いて見てはいかがですか？

>こういう客観的な事実に基づかないことは自分の心の中で思うだけにしておこう。
>そうすれば余計な突っ込みは入れられないで済むよ。

確かに、最近は、

→思い込みを書く

→客観的な事実(統計データ・各種指標・ニュース記事)を突きつけられる

→必死で反論

→さらにデータを追加される

→いつの間にか逃亡(笑)

という展開が多いな。まあ、何事も思い込みはよくないってことだね。

↑
この前まで５２、３戸だったような気がするのですが..今見たら６３戸でした。
不思議ですねえ。

どうせ、いろいろな理由を言うんですよ。
モデルルームを販売に回したとか。。
売れてないマンションの情報なんてこんなもんです。

確かに高速道路の音は全く聞こえません。
橋の上に行かない限り聞こえません。

音は防音壁とかあるので普通の車が走ってるぶんには静かですよ。
空気は見えないから‥‥
風向きや交通量(渋滞)などで違ってきますよね。でもまだ今は、
環境が悪い！と言うほどではないのかな？
狛江通りから延びて来る道が心配です。(ずっと先の事でしょうけどね)

南向きの棟にいくつか未発売の部屋があるようなので
それを売り出すってことですかねぇ。。。

最近は東向きの棟もだいぶ埋まってきました。
毎週2組くらい引越がありますよ。
上層、中層階はほぼ入居済みといった感じです。

竣工１０ヶ月経つのに未販売の部屋があるわけないですよね。
販売戦略とはいえ、こういうことの積み重ねが、信用を無くしていくのでしょうね。

だいぶ埋まってきているのに、販売戸数は増える。。
この矛盾は理解できません。

中から見てると、実際埋まってきてますよ。
毎週、引越しもあるし。

夜、明かりが点ってる部屋も増えてるので
外からみても分かるとは思いますが。。。

南向きはまだ空きがあるようです。

商談中だった部屋が成約に至らず
再び売り出されるって話はよくあるのでそれではないかな?

そういう部屋をあるタイミングで販売戸数に反映させてるとか。

他の物件の話だけど、ある部屋の間取りが気に入ったので
それを見たいといったら「こちらはご紹介できません」って言われた。

が、後日電話がかかってきて「ご覧いただけるようになりました」
っていうことがあったよ。