深大寺レジデンスってどうですか？【その４】

結局この先の金利は誰にも解らない。
金利は変動します！
しかも35年も組めば変動しまくり。
どうしてもここが良い人なら買います(買ってるでしょう)
でも今一つ考える人は様子を見てる。その人達はもしここが完売しても
「あ〜売れちゃったね」で他をあたるでしょう。

「早く買わないと」と云われてもそこまで気持ちが盛り上がってないから。(だから様子見中)
全く動かないマンションは無いでしょう(営業が頑張ってるんだから！)
9月から1ヶ月ちょいで8戸でしたっけ?
焦ることはないと思います。

２２さん

普通は、３５年だったら、変動よりも固定で組む人の多いのではないでしょうか？

固定金利の場合は受け渡したときの金利で決まります。（ご存知の通り）

ちなみに今月の金利は、

りそな銀行　フラット３５　２０年以内で２．６６％　２０年以上で２．８７％

この金利はローンを借りている間は同じです。

仮に金利がこのままどんどん上がり続け、０．５％上がれば、４０００万円、３５年借りたとして、５００万円、１％上がれば、１０００万円上がります。

いやいや、金利は変動するので、１１月は下がるかもしれない！

そうかもしれません。しかし、現状の、２０年固定、２．７％という金利は歴史的に最低レベルであり、これ以上下がったとしても、ごくわずかです。

一方、上がるほうは、住宅金利が５％以上になったことは、過去にいくらでもありますので、あっという間に１−２％ぐらい上がってしまうことは、十分考えられることです。

この物件に限らず、直ちに受け渡しできる完成在庫で気に入った物件であれば、
買い、であることは間違いないと思います。

２１さん

そんなありえないことを公共の掲示板で書くのはいかがですかね。

鉄は鉄鉱石からできます。

セメントは石炭や硅砂など。

鉄鉱石の値段は昨年比２倍。原料石炭（石炭）は３倍になっています。

もちろん、原油価格とは連動していません。メジャーとよわれる鉄鉱石の産地、石炭の産地が供給を握っているからです。中国での需要は旺盛です。

土地の手配も、この手のマンションはデベさんが土地を手配してから完成まで３−４年かかります。
よって、２年後にでてくる物件は昨年手配した土地。もっとも高い時期ですね。

現在も土地は地方はやや弱含み、東京は値上がりしており、決して全国でいっせいに値下がりしているわけではありません。

仮に２年後に３−４割土地の値段が下がっても、その物件ができるのは５年後です。
そのときに建材の価格がどこまで上がっているか？　誰にもわかりませんが、土地の値下がり分は
吹っ飛んでいるかもしれませんね。

２年後に下がるといわれるのであれば、ぜひ根拠が知りたいです。

金利も資材も上がるかもしれないし、下がるかもしれない。
資材が絶対上がるのなら今のうち買いあさって大儲けしちゃおうかな♪

ただ賃金は上がらないのに、資材が上がり物件価格が上がり金利まで上がったらお家を買えるのはほんの一部の富裕層になってしまいますね??
そんな事になるのかな…大変ですね！

何年組むかは人それぞれ

私は8月まで変動だったけど先月から固定5。
その手続きの時に色々担当営業(銀行)と相談して決めました。

２６です
ちなみにココには住んでないけどね
気に入ったところに納得して住むのが一番!
もちろん価格も含めて。

>>24 なんでそんなにムキになるのか分かりませんが、デベの方ですか？

>そんなありえないことを

なぜ「ありえない」と言い切ることができるのでしょうか？
ちなみに石炭価格の代表的指数のダウ・ジョーンズ指数は下のHPで見ることができます。

http://finance.google.com/finance?q=INDEXDJX:DJUSCL

　1年チャートを見れば分かりますが、7月に700ドルの大台に達した後、急降下で
暴落してます。5年前の水準も下回って、200ドル近辺です。当然、現物価格は
先物価格に遅れてしか下がりませんが、それでも、「ありえないこと」ではありません。
「原油価格と連動しない」とかわけの分からないことも言ってますが、むしろ、
原油価格以上に暴落していると言えるでしょう。

あと、鉄鋼指数も似たような動きをしています。

http://finance.google.com/finance?q=INDEXDJX:.DJUSST

あと、土地の価格も、ここ3ヶ月ほどの中古物件の成約価格を見る限り、最高値から
3割引が普通になってます。

確かに、マンションの完成までには3-4年かかりますが、通常、販売が開始されるのは
完成1-2年前ですので、ちょうど2年後には、安い土地で安い材料を使ったマンションが
販売されることになるでしょう。

まあ、信じない自由はありますから、信じないのは勝手ですけど。

デベは苦しいんですよ。
でも、消費者にとってはチャンスですよね。
需要が落ちれば、利幅を落としてでも、売ろうとしますよ。２年も待つ必要ないのではないでしょうか？

不動産デベというのは、借り入れが多いので、貸し渋り、契約率低下が続くと一気に資金繰りが悪くなります。
こうなると利益よりもキャッシュフローのほうが重要ですから、ダンピングが起こります。
２年もせず、マンション価格の低下は起こりうるでしょう。
たとえ数百万円であっても、消費者にとっては大金。購入時期はしっかり考えましょう。

２８さん

おっしゃっている石炭の価格推移は、いわゆる一般炭といわれる石炭の価格です。これはスポットで決まります。

残念ながら、マンションを建設する鉄骨に一般炭は使用できないのです。

鉄鋼の原料であるコークスを製造できる石炭は石炭のなかのごく一部の原料炭だけです。

資源メジャーによる原料炭鉱山の寡占により、単年度で原料炭価格が３倍に上昇するなど大きなコスト上昇要因となっています。

高炉法に一般炭を併用しても、使用比率は全石炭使用量の２−３割が限界です。

溶解還元製鉄法という一般炭を使用できる製法もありますが原料炭が必要な高炉がほとんどです。

新日鉄など高炉メーカーは資源メジャーと年間契約を結んでおり、この価格が昨年比、３倍となったので、業界中大騒ぎしています。

このように原油、石炭価格が下がると原料炭の値段も来年は下がるだろうと誰も期待しますよね。

ところが、原料炭、および、鉄鉱石、最大手のBHPビリトン社が、大手のリオ・ティント社を買収しようとしており、日本の公取が騒いでいるのです。

ご興味あれば、下記、公正取引委員会のホームページをご覧下さい。

http://www.jftc.go.jp/kokusai/kaigaiugoki.html#others2

このように原油価格が暴落すると、原料炭、鉄鉱石価格も下がることをみんなが望んでいますが、実際にはそんなに簡単ではありません。資源メジャーによる寡占化はどんどん進んでいるからです。

おわかりいただけましたでしょうか？

それでは、２５さんがおっしゃるように、マンションがごく一部の富裕層をターゲットとしたものになるのか？

実際に２３区の都心五区と世田谷、杉並、品川などはそのような傾向はでてきています。

一方、千葉、埼玉、神奈川はまだ、土地の価格は安いので、サラリーマンが購入できる３０００万円程度のマンションの建築は可能です。

問題は、土地が中途半端に高くなった、武蔵野・多摩地区・横浜・川崎・２３区東側などでは、
７０平米で４０００万円程度のマンションの建築は難しくなってきています。

住宅情報で、大規模マンションのリストをチェックし、三井不動産や長谷工のホームページをご覧になってください。デベさんは、都心か、近県にターゲットをシフトしています。

今後、調布、三鷹、武蔵野で大手デベさんによる大規模開発で７０平米以上で４０００万円を切る物件はまずでてこないでしょうね。

↑　このあたり長谷工の戦略は徹底していますね。

現在、手がけている八王子みなみ野の物件は、１００平米で、３５００万円、千葉ニュータウン中央は、７０平米で２４００万円ですからね。サラリーマンの購入できる範囲か、あるいは一等地の準高級路線しか狙いません。

吉祥寺の法政一高跡地は、吉祥寺レジデンシアと決まったそうですが、どのような価格設定でくるのでしょうかね。

７０㎡南向きで６０００万円程度だと思いますが、もっと強きですかね。地所の武蔵野タワーズの価格を意識してくると思います。

>>30　いちいち反論するのもめんどくさいですが、鉄鋼価格の指標は無視ですか？
「資源メジャーが独占」とか言いますが、彼らも、売れなきゃ値段を下げるしか
ありません。それに資源メジャーの株価も暴落しているのは当然ご存知ですよね。
値段の吊り上げがうまくいかないことは、投資家の方がよく分かっています。

まあ、信じないなら信じないで構いません。どっちが正しいかは、2年後に分かるでしょう。

スレの趣旨から離れますので、この議論はこの辺で。

>>32
「まぁ信じなくても構いません」と書き込む度に言っているのだから、反論が有ったっていいじゃないですか？
「議論はここまで」と一方的に畳みかけるのはどうですかね。
反論が面倒ならスルーしてください。
検討中の自分としては色々な方面からの話しも聞きたいので、引続き詳しい方々は宜しくお願いします。

真偽はともかくいろんな情報はありがたいよね。
誹謗中傷はいらないけど、事実と予想（これは人さまざまですよね）はありがたい。参考になります。

もし価格高騰して富裕層をターゲットとした商戦となった場合、吉祥寺辺りなら戸建て。マンションなら23区メインでしょうね。
となると‥‥市部の残ったマンションは値下げして手早く捌くのでは？
銀行の一般への貸し渋りが顕著になる前にガツンと片付けにかかるのではないのかな？

やっぱり不動産購入や売却と言うのは本当に難しいですね！

金利、地価、税金、いろんなしがらみで「もう少し待とうか」とか「あ〜。あの時に買って(売って)おけば」等考えてしまう。
結局後になってみなくては早まったのか、ちょうど良かったのか分からないんですけどね…。
そしてこれって「ここ数年」て話しじゃなくて、何十年もそうなんですよね。
既に買った人は自分が間違って無かったことを信じたいから、最近の動向は気になるし、検討している人はもちろん参考になる。
自分なんかは所詮素人だから何も分からないし。

33、34さんも言ってるけど最近書き込みしてくれている人達(冷静に、紳士的に書いてる人)の話しはすごく為になります。
ありがとうございます。

まあ建築用のＨ鋼や棒鋼は値下げりをはじめている。
新日鉄やＪＦＥはあくまで高炉をメインとしたメーカー。
建築用は東京製鐵等の電炉を中心に取引している。
ご存知の通り、建築用は山を越えて値下がりを始めている。

大手デベロッパーさんに聞いた情報ですが、この会社はマンション事業に関しては今後しばらくは都心の高級物件に集中するそうです。
世田谷の物件で５０００万円前後の物件も売行きが悪く、値下げをしてでも早めに売却している。

一方、都心に関しては１億円前後の物件も、場所とプランがよければ売行きはさほど落ちていないそうです。

武蔵野・多摩地区に関しては、吉祥寺駅前、調布駅前、府中駅前、立川駅前など、プレミアム付で販売できる場所は限られているとの考えのようです。

一方、埼玉、千葉はまだまだ土地の値段が安く、来年以降は大手デベロッパーがこぞって開発してくる見通しとのことですが、いかに路線と地域のイメージを上げるかが今後のポイントとなってくるとのこと。

たとえば、千葉ニュータウン中央駅から大手町までも１時間以内、つつじヶ丘からは４０分ぐらいというところでしょうか？　

価格が安いので、千葉県の将来性は非常に高いとデベロッパーさん各社は考えているそうです。

そうなると多摩地区のマンションの大規模開発も２００８年で一段落ついた感じでしょう。
この付近での住宅の供給は小規模マンション、木下工務店など地元デベロッパーの比較的安い戸建てが中心になってくるのではないでしょうか？

39さん

榊マンション研究所さんも大規模マンションのディメリットを上げていますね。

大規模物件のメリットの1つとして
管理資金が潤沢であるということが挙げられます。

それにより、この物件では一戸あたりの負担を抑えながら
「24時間有人管理」「共用施設の維持管理」などが実現できています。

単純に考えて、300戸の物件の約半分の個人負担で
実現可能ということになりますね。

メリット、デメリットの両方を把握し
自分に合ったほうを選択するということが肝要だと思われます。