HIBARI TOWER

ひばりヶ丘いいね

『丘』と名前についているのもいいかも。
土地の名前に『砂』とか『川』とか『水』の名前がついて、
地盤が弱そうな土地にはいやですね。
理想をいえば『岩』とかつくとよいのですが。

丘って後でつけられた地名ばっかりだよ。ユーカリが丘とか藤が丘とか。
昔から高台でしっかりした地盤のところはほげほげ台という地名が多い。
この辺だと石神井台とかかな。
今の地名だけではよくわからないから昔の地名を調べるべし。
調べると東急沿線なんかは悲惨なことになっちゃうけど…

立川・国分寺崖線より北側はいわゆる武蔵野台地で地盤がしっかりしてるんだけどね。
砂とついているからといって地盤が弱いわけでもない。
たとえば立川市砂川町なんかは地盤も固くて目の細かい砂礫層がすぐ出てくる地盤。

パルコ前のクリスマスツリー、素敵ですね

ひばりヶ丘は本当の丘ですよ。北口の新座市方面に下り坂。田無駅方面も緩やかな下り坂ですね。水害は大丈夫かと。

水害？川ないよ

ゲリラ豪雨等での水害は何処も心配しなければ

ゲリラ豪雨こわいですね。
地下に住戸などないから、ここは心配なさそうですが。

完売迄もうひといきか？資金繰りでのキャンセルはまだあるか

なぜ完売にこだわる？営業の売れ残りの焦りか?

ほんと、完売して喜ぶのは売主側だけ
住民としては、無理やり売りつくすより、安心できる相手に住んでほしい
予算ぎりぎりの人に売って、管理料を滞納されたら、住民が困るだけ

862ではありませんが、完売して欲しいか欲しくないかといえば、完売して欲しいです。
売れなければ物件としての価値・価格も下がるでしょう。

契約済さん方へ
ここ住民版ではありませんよね
掲示板で、売れ残りみたいな話題をしている物件は誰も買いたいと思わない

ひばりヶ丘はこれからもっと便利になる？

ひばりヶ丘は北口の再開発は決まってるの？南口は駅前ロータリー整備されてるけど北口が雑然としてる

北口は、是非綺麗になって欲しいですよね！ロータリーを作ってもらって、地権者は、タワーのマンションに入居してもらい…夢ですけど。。

北口再開発は一応動いています。
http://www.city.nishitokyo.lg.jp/siseizyoho/sesaku_keikaku/keikaku/hib...
http://www.city.nishitokyo.lg.jp/siseizyoho/sesaku_keikaku/kakusyurese...
ロータリー等整備される予定です。
駅改札を出て右側は今突き当たりになっていますが、そこがメインになる予定なのかな？

関係ないけど、「すかいらーく」の名前が消えるそうですね。
「すかいらーく」発祥の地はひばりヶ丘でした。
「すかいらーく」のラークは、ひばりヶ丘のひばり。

北口再開発されるのですね
小さなお店がたくさんある現在の状態も好きですが。。

ここは名前が極めてシンプルでよいですな

ひばりが丘は西東京市ですが、田無より便利ですね。
かなり前のスレでひばりが丘駅と石神井公園駅の優劣を争っておりましたが、
不動産鑑定の立場から言えば、石神井公園の方が不動産としての価値は
高いです。西東京市と練馬区、すなわち、東京都下と２３区の差は歴然です。
我々鑑定士もその立場でまず、不動産を見ますから。
それに、石神井公園駅には石神井公園の池の前に建ち並ぶ建物は高級住宅
であり、そこだけは周辺と違い独特の様相を呈しています。ひばりが丘には
そのような一帯は皆無です。
駅を比較しても、石神井公園は南口駅前の開発がこれからであり、駅として
の発展性があります。所得者層もひばりが丘より高いです。
さらに、駅前にそびえたつタワーマンションも、石神井公園北口のマンション
の方が資産価値が高いです。当初の分譲価格の高さはヒバリタワーの及ぶところ
ではありません。
以上、残念ですが、所詮西東京市の中では比較優位のあるタワーマンション
ですが、２３区には及びません。これが現実です。
私もヒバリタワーを見に行きました。仕事がら、
よく建物は見に行きますよ。
あくまでモデルルームですが、まあ普通といったところでしょうか。
購入した方には悪いですが、あまり将来の価値を気にしない方がよいです。

修繕＆管理費の高騰が心配です。五年ぐらいで、転売の予定ですが。。

管理費はヒバリタワーは少し高いと思います。
２５，０００円前後が妥当な数字かと思います。
修繕費はタワーマンションに限らず、外壁の塗装や修復にコストがかかります。
また、隣接する立体駐車場の修繕も１０年後にガツンとかかります。
この辺りを確認しておくべきかと思います。
５年くらいでは駅前のタワーマンションなので、周辺のマンションよりは中古物件として見た場合の価格は下がらないと思います。せいぜい新築時の１０％〜１５％のダウンかと思います。

↑正に執拗に石神井公園の物件を売るのに必死で滑稽です。

港区からここへ引っ越しますが、石神井の方が不動産の価値が高いと言うのは、は？？ですね。
そもそも特段取り立てて比較する場所でもないですが・・・・・。

石神井で住んでも良いと思うのは、ピアレスだけ。その他はぜんぜーんの資産価値です。
中古を買って住むのは嫌、街が嫌、なのでひばりにしましたが、南口開発と言ったってあのごちゃごちゃ商店街は変わらないでしょうに。

石神井公園の周りに広い戸建はありますが（最近はマンションに）、それが何の関係が？？

突っ込みどころ満載ですね。

８７４さんは、石神井公園または他のタワーマンションを販売中の売主、デベの方のですか？

最近は、マンションの売りが好況ではないんでね。

掲示板に他の競合マンションの批判を書いて、もっともらしく書いて不安にさせ
他の物件に誘導しようとする仕事が有るらしい。

不安の多い時代は鵜呑みにして引っかかる人って多いのかな？
わざわざ感のある投稿には注意したほうが良いかもね。

ご苦労様ですね（笑）

みなさん、被害妄想がすごいですね。
私は一個人の不動産鑑定士として意見を言っているだけです。
不動産のデべでも何でもありません。
失礼な方がおおいですね。
私が不動産屋だとどうしてわかるのでしょうか？
近くの２３区の不動産業者にヒヤリングすればわかるだろうに。
ヒバリタワーを分譲している業者は悪いことは決して言いませんから。
掲示板にマイナス面を書くと必ずと言っていいほど、購入者から
攻撃されますね。でも冷静になって考えてみてください。
私は、石神井公園をひいきになどしていません。あくまでも相対比較です。
不動産鑑定士も知らない方が多いので、もう意見しません。
まあ、来年の公示価格の発表を見れば明らかです。
お楽しみに！

確かに…石神井公園のが、ひばりヶ丘よりは（笑）一般認知度は、ありますね！それは、認めます。

<874 <883さん 爆笑ですね。大爆笑。 別にひばりが石神井公園に勝っていようが劣っていようが、いいじゃないですか。実際に住む我々からすればそこが住み良ければそれで良い訳で。小田急や京王、東横線ならまだしも、所詮西武線ですから。団栗の背比べ。建物の立地だけでみれば、ひばりタワーよりもピアレスに圧倒的に軍配があるのはわかりますが、そこまで言われる筋合いはひばりにはないですよ。例えどちらにせよ、どのみち貴方には手の届かない物件なんですから。(笑)只、勝るとはいっても単純に比較出来ない所もあるのでは？ピアレスの低層階50㎡よりは、ひばりタワーの高層階、特に最上階の方が単純に考えれば住みたいでしょ？どこのほうが良いとか悪いとか、そんなの個人の価値観で全然違うに決まってるじゃないですか。気に入った物件が買える価格であれば買う、買えなければ買わない、それで良いじゃないですかと、軽ーく釣られてみました。

886さん
いちいち向きになってもしょうがないんだから…大人げないです!!

東京市部の西武池袋線沿線というくくりでは一番です

ネガティブな意見ですね。
情けないですね。
マンションは、資産運用が目的で購入する人ばかりと思っているのでしょうね。

急行が止まり、駅前で、日常の買い物に事欠かないという意味では、とてもよい物件だと思います。早く入居したいもんですわ。はい

なんだか、掲示板荒れてますね。。。
マンションなんて、住むのが目的なんですから、住む人が納得していればよいのでしょう。
なぜ、いまさら、他の駅と比較なんですかね。。。
不動鑑定士ってお金もらってやるしごとですよね。
こんな匿名の掲示板にわざわざ時間を割いて、書き込みする神経がわからない。
他の物件の、営業マンと思われますよ。

十分相手してもらえたので、自称不動産鑑定士も納得したでしょう。
ここから先は有益な情報交換を致しましょう。

先日友達にブランズタワー南千住のパンフレットを見せてもらったら管理費が70㎡で17800円、80㎡で20600円でした。
24時間有人管理、コンシェルジュを180戸でこの管理費でカバーできるのですから、もう少し管理費を安くできないかみんなで調整しましょう。＾＾

http://www.city.nishitokyo.lg.jp/siseizyoho/sesaku_keikaku/keikaku/hib...

↑これ何年後完成ですか？

>893さん
よろしければ教えてください。
ブランズタワー南千住は同じ24時間有人管理でも「防災センター」扱いですか？具体的には夜間警備員が2名体制ですか？
大概の夜間警備員は1名だけで、仮眠時間は有人管理とは言えない部分があります。確かひばりタワーは2名体制だったと思います。管理コストの中で警備員人件費はかなり大きいので、1名か2名で大きくコストは異なりますよ。1名の管理会社請負コストが大体70万位（発注先にもよると思いますが）だったかと。いずれにしても同条件で比べないといけないです。

また、ひばりタワーの管理費にはインターネットとパスモ設備維持費（日立製作所に払うもの）も含まれていますので、念の為。ブランズタワー南千住はインターネット費用含まれていますでしょうか。

ただ、管理費を落とせるものであれば是非皆で検討していきたいですね！理事会を経由して交渉をしていけるよう協力したいと思います。

>894さん
西東京市のＨＰのデータですよね？確か同ＨＰの中に平成25年（度かも）完成予定と書いてあったと思います。

連続投稿すみません。
895の警備費用は1名＜月額＞70万位と追記させていただきます。

>想像力ゼロで頭ガチガチやね〜。

そう思うんだったら、もう絡むのやめましょう。
貴方がいくらいっても、想像力ゼロで頭ガチガチの人間には通じません。
貴方の貴重な時間と、掲示板のスペースが無駄です。

＞895
詳しいですね。業者さん並みの知識ですね。
でも、タワーマンションだからといっても、東京都下にあるマンションの管理費としては、
２割程度高めです。
ひばりタワーが港区などの都心に所在するのなら、分かりますが。
駐車場の料金も１５，０００円〜２０，０００円で高めですね。
やはり、２割程度たかいですね。まあ、こちらは大規模修繕費が結構かかるから
仕方無いかも知れませんが。管理会社との交渉が必要でしょう。
マンションを将来売るにせよ住み続けるのせよ、分譲マンションの価値は管理が全てです。
管理規約に基づき、しっかり管理するべきですが、無駄な経費はいりません。
管理会社の言いなりもいけません。競合させて経費を削減させ、余剰資金を将来発生
するかもしれない修繕のために積み立てておきましょう。
いずれにせよ、あなたには、ぜひ管理組合の組合員の仕事に率先して立候補して、管理費を削減してもらいたいと思います。
期待しています。

ひばりヶ丘の駐車場代の相場知ってれば妥当。駅ちかで今18000円で借りてます。ひばりタワーは今借りてるところよりもっと駅ちかです。

いやあ、でも、
マンション敷地内にあるんでしょ。
マンション購入者の特権として、ディスカウントがあるべき。
近隣と比べて妥当というのは、同じ敷地外の駐車場を借りた場合の話。
マンション敷地内に設置する駐車場は通常、敷地外の駐車場の相場より
１，２割休めの金額設定をするのが正当。それで、駐車場の大規模修繕費に
当てるという名目だろうが、実際は、大規模修繕費は管理会社にとって
一番おいしい仕事。毎年の管理費では儲けが少ない分、１０年目のＣＡＰＥＸ
でしっかりいただく。これが常套手段。だから、管理会社には要注意です。

901さん
ディスカウントなんてあるわけないぢゃん（笑）

機械式駐車場の場合は、ある程度は、しょうがないですよ（笑）

そんな事ばっかり言ってると笑われるよ（笑）

>902さん
ディスカウント＝全体での値下げは、あってもおかしい事ではないと思います。
極端な話、例えばひばりヶ丘の駐車場一ヶ月の相場が1,000円だったら、マンションの駐車場も下げるべきでしょう。
マンションの住民が他の駐車場に流れたら、結局は損ですから。

まあ、ここで論議しても価格は変わりません。
入居して管理組合が出来たら、管理費の件と合わせて話し合いましょう。
議題としては突拍子もない話しとは思えません。

※ただ、現実的に価格が下がるかといえば難しいと思います。