ランドシティ調布多摩川セレーノ

３．規約の適正化について
最初の管理規約は，通常，分譲側が用意した原始規約であることが多く，そうした原始規約に問題がある例も少なくありません。専有面積比に比べ議決権が多く与えられているなど，特定の区分所有者に一方的に有利な規約も見受けられます。
そこで，改正法３０条では，「規約は，各専有部分及び共用部分又は建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の付属施設（これらに関する権利を含む。）につき，その形状，面積，位置関係，使用目的及び利用状況並びに各区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して，各区分所有者の利害の衡平が図られるように定めなければならないものとする」とし，これに反する規約は無効であると言えるようになりました。問題のある規約はすみやかに変更することが必要ですが，争いが生じた場合は，訴訟で決着を付けなければならないでしょう。

「区分所有法及び建替円滑法の一部を改正する法律」のポイント（法務省）　http://www.moj.go.jp/HOUAN/houan14.html

１７２さん、規約でルールを作ると言うのは賛成です！ただ、全員が納得できるものかどうかは、
難しいところかもしれませんけどね。ながなが難しい話になってしまいましたが、
ようはスポーツで言うところのルールブックですね。
それも自分たちで作れるって言うのがポイントですよね。

わざわざご丁寧にありがとうございます。法律は少し難しいようですね。文字ばかりでそれだけでいやになてしまうんですよね。参考になりました。掃除がまだまだ終わりません。

川沿いのマンションて湿気で痛みやすいって、最近になって聞いたのですが、誰か詳しい方いらっしゃいますか？

痛みやすいって言ってもどの程度かによりますね、。
川のそばは地盤が弱いと言いますが、
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/index.asp
ここで地盤がどうか確認ができます。
川沿いだからとって軟弱地盤というわけではありませんし、
まったく川や海が関係ないところでも軟弱地盤はあります。
現在の新築マンションの技術がどの程度すすんでいるか
わかりませんが、マンションであればそこまで気にする必要は
ないのでしょうか。実際何メートルも地盤をほって建設しているので。

お返事ありがとうございます。湿気で痛むとか、川のにおいがあるとかいいますが、ぜんぜん気になりません。気になるかたっていますか？それと、質問ばかりで悪いんですけど、お正月に小さな門松を玄関におこうと思いますが、このような場合は管理会社に確認しないと駄目ですかね？廊下にものをおくのは、消防法とかで、どうやら禁止されているようなのですが…。何も置けないのでしょうか？もし置けないなら、今廊下にものを置いている人は、撤去しなくては駄目ということですよね？ベビーカーや車のタイヤ、エアコンの室外機も駄目なんでしょうか？

ものをおいては駄目という、根拠も教えてください。よろしくお願いいたします。

川沿いのマンションを検討する材料として
最低押さえておかねばならない地理上のポイントを以下に示しました。

1・川幅と水深
2・川から物件敷地までの距離（地図上の直線距離で結構です）
3・岸の状態（護岸工事済みであることはもちろんのこと、万一の増水時に備えて堤防の高さや幅に　　　　　　相応の余裕があること。さらに堤防の外側が遊歩道等としてスペースを空けてあるなら　　　　　　より安全性が高い）
4・川と物件敷地との高低差
5・周辺の地形（例えば、物件敷地から川を挟んで向こう岸のほうがやや海抜が下がっているなど、　　　　　　　物件敷地周辺が完全なる谷底地形ではないほうがよいと思われます。大雨や河川の氾　　　　　　　濫等があった際に、物件敷地ではない場所へ向かってそれら大水が流れてゆくだけの　　　　　　　高度があれば水はけに関してはまずまずの立地では）

使用細則の「共用部分の使用」あたりですかね。

湿気の発生原因は様々ですよね。川沿いですと新築間もないころは、コンクリートが十分に乾燥していないことが原因になる可能性もありますよね。断熱性能の問題、防露工事の問題のように建物そのものが原因になっている場合もありますしね。もちろん住まい方が原因で湿気が発生しやすくなる場合もありますよね。例えば、換気が不十分とか、家具と壁との隙間がないとか、火をよく使用（水蒸気は発生しやすくなります）などですね。河川があることが湿気の発生要因になるかどうか断定的なことは言い切れませんよ。一般的には、多摩川はかなりの川幅があり、風の道にもなっており、じめっとした感じは少ないのではないでしょうか。また、眺望的にも優れているメリットだってありますしね。

ベランダやルーフバルコニーは、自室と直結し、囲いもできているため、「自分だけのもの」と思われがちですが、正確には共用部分です。火災などの非常時は、避難通路としての役割も果たします。また、部屋によっては避難はしごなどの緊急避難施設が設置されています。しかし、住民の中には、「植木をぎっしり置いている」「物置がわりに使用して、物がいっぱい」「避難はしごの上に物を置いている」「避難ハシゴが降りてくる場所に、物干し竿がある」など、緊急時に支障が起きる使い方をしている人が多数いらっしゃいます。ものを収容できないマンションですと「物置がわりに利用する」人の率が高くなります。高齢者が多いと、植木も多くなりますよね。いくら説明しても、「自分のベランダをどう使おうと勝手だろう」と反論する方がほとんどでしょう。エアコンの室外機やＢＳアンテナなど、社会的通念として「置いても構わない」と思っている方もいらっしゃるでしょう、避難通行に明らかに障害となるものは、撤去して欲しいですよね。ベランダに立錐の余地がないほど植木を置いている人、洗濯物を干すことも不可能なほど物を置いている人も今後出てくるでしょう。（どう見ても粗大ゴミなのに、なんで捨てないのだろうという物もあります。机とか）廊下に物を置くケースもかなり目立ちます。特に、建物の端に位置する部屋の場合、「自室前の廊下は自分たちしか通らない。だから、他人に迷惑をかけない。だから、何しようが自由」と思っている人が多く、植木鉢に限らず、自転車やダンボール箱まで置いている方がいます。アルコ−プのように専有部分とされているならともかく、あくまでも共有部分である廊下に物を置いてはいけませんね。また、廊下に自転車を置くと言うことは、エレベーターに自転車を載せるということで、エレベーターを利用する他の住民の迷惑になっていることも、考えたことありますか？

>166さん
エアコン工事の件ですが、規約を見ると届出が必要か微妙ですね。
どちらとも取れるような記載です。
うちは引越しと一緒（今回新規に購入はしていない）だったから必要なかったのかもしれませんが・・・

>191さん
エアコン室外機は指定場所のみ置いていいことになっているのでは？
室外機設置位置って共用部分ですが、あなたはエアコンはどうしているのですか？
この文面だと当然置いていないのですよね。
ちなみに共用部分にものを置く事は管理規約だけでなく、消防法に触れる場合があります。
特に避難経路をふさぐ場合や地震のときなどにふさぐ危険性のある場合です。
前のマンションでは、ひどい住民には消防署からの指導が入りました。

マンションって難しいことが多いですね。
賃貸より払う金額が安くなるからって購入しました。
確かに安くなったけど、面度な事も増えたような気がします。

本日はじめて京王閣に行きました！ホント凄い人でしたね。
競馬場とは違い独特の雰囲気でしたが、寒風の中で食べたモツ煮込み(130円)が
とっても美味しかったです。間近でみた競輪も迫力がありなかなか楽しかったです！
結果はダメでしたが最後に花火も見れて良い気分転換が出来ました。

消防法とは、火災から国民の生命などを守るために制定された法律 で消防車の出動による火災現場の消火活動をはじめ、日ごろの火災予防や消防設備などに関する事項を定めている。消防法によると、規模の大きな建物で階段がひとつしかない場合、避難はしごや緩降機などの避難器具を用意しておかなければならない。また、防火管理者を選任し、防災計画を作成することなどを義務づけている。この他にも、避難経路を確保するため、階段やろうかなどに荷物を置きっぱなしにすることを禁止する。消防隊員の消火・救助活動に支障が出ると困るわけだ。建築物の構造について定める建築基準法とともに、火災による被害を最小限に食い止めるための規定が並ぶ。これらの義務について重大な違反があれば、命令や指導といった形で行政処分を行い、早期に改善するよう求めることができる。東京消防庁や各地の消防局には、火災を予防するため、人の出入りの多い建物を立ち入り検査する権限が与えられている。建築物や危険物施設などに立ち入って、消防設備などの維持・管理状況を検査し、防火管理体制を定期的にチェックする。また、鎮火後、火災の原因や受けた損害などについて、警察とともに火災の調査をすることになっている。

（専有部分の修繕等）
区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え、または建物に定着する物件の取付けもしくは取替え（以下「修繕等」という）を行おうとするときは、あらかじめ、理事長（（役員）に定める理事長をいう。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

と言うのが一般的です。

理事長が決まっていないなら、建てぬしか管理会社が、権限が委託されているはずです。

【管理規約】
管理規約は、区分所有法を基に作られていて、全ての区分所有者である管理組合員はその規約に従わなければなりません。区分所有法の改正が行われれば、それに合った管理規約の変更は行うことが必要です。管理規約の改正には、管理組合総会で区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成による決議が必要です。
（規約の設定、変更及び廃止）
第31条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。 前条第２項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の４分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

用途の変更などは管理組合総会で決定します。

使用細則にはさらに細かい生活のルールなどが決められています。
これらの決まりは、管理組合で現状の問題点、紛争などをもとにして、見直すことが必要になるでしょう。そのため、管理組合員に対してアンケートなどを実施し、積極的で向上的な活動が必要になりますし、皆様の協力が必要になるでしょう。賃借人に関しても、一応は区分所有者になりますので、管理規約や使用細則に従うことが当然。生活音やゴミ出しなどのルールに関わることですので、管理規約や使用細則のコピーなどを渡し、規約等の厳守を促進するべきですね。

　義務違反者に対する措置

共同の利益に反する行為の停止等の請求
第57条　区分所有者が第６条第１項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第１項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。前３項の規定は、占有者が第６条第３項において準用する同条第１項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

使用禁止の請求
第58条　前条第１項に規定する場合において、第６条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第１項に規定する請求によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。前項の決議は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数でする。第１項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなけ　ればならない。 前条第３項の規定は、第１項の訴えの提起に準用する。

区分所有権の競売の請求
第59条　第57条第１項に規定する場合において、第６条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。第57条第３項の規定は前項の訴えの提起に、前条第２項及び第３項の規定は前項の決議に準用する。第１項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から６月を経過したときは、することができない。前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買い受けの申出をすることができない。

占有者に対する引渡し請求
第60条　第57条第４項に規定する場合において、第６条第３項において準用する同条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。第57条第３項の規定は前項の訴えの提起に、第58条第２項及び第３項の規定は前項の決議に準用する。第１項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

区分所有権の競売の請求
第59条　第57条第１項に規定する場合において、第６条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。第57条第３項の規定は前項の訴えの提起に、前条第２項及び第３項の規定は前項の決議に準用する。第１項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から６月を経過したときは、することができない。前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買い受けの申出をすることができない。

占有者に対する引渡し請求
第60条　第57条第４項に規定する場合において、第６条第３項において準用する同条第１項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。第57条第３項の規定は前項の訴えの提起に、第58条第２項及び第３項の規定は前項の決議に準用する。第１項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。