ランドシティ調布多摩川セレーノ

144,157はアラシだと思われます。
もしアラシではなく本気で書いているなら『ちっちぇー人間だな。人生楽しくないだろうな〜』って思ってやればいいんですよ。

153です。
エアコンの件報告しました。「エアコンはいいですよ」って言われましたけど・・・
人が守れていないことを指摘するのはいいですけど、
あら捜しはみっともないですよ。

＞158さん
犬は共有部分で放すことは禁止されていますよ。
廊下やエレベーターは抱きかかえるか、ケージに入れてくださいね。
ペット可ですが飼うに当たりマナーは守りましょう。

158です。
残念ながら、まだ我家に犬はおりません。
でも犬は大好きなので、いつかは飼おうと思っています。
157さんのような考えの人（自分は犬嫌い＝すべての犬は悪い犬）がいることが信じられずレスしたのです。

エアコンは良いですよって言われたのなら、管理人が規約を守っていない。
必要書類を出していないのに、勝手に工事したことになる。

皆さんの中にマンション理事に詳しい方はいますか？理事ってどんなことをするのですか？理事になると報酬をもらえる用ですが、ほんとうですか？ご存知の方いらしたら教えてください。

１５４，１６２さんへ。このサイトの投稿マナーからの引用です。

会話をしている相手を尊重する
当サイトは、話をしている相手の顔も素性も何も分かりませんし、匿名ですので気軽に投稿できるという良さがありますが、顔が見えないからこそお互いを尊重しあわなければならないと考えています。情報やアドバイスは歓迎ですが、購入検討を批判するような意見はトラブルの原因になります。

とあります。意見は意見と聞き、反論があればその話題で反論すべきだと思います。 もちろん私も１４４の書いている内容には、疑問を感じますけど。

理事になると報酬があるんですか？聞いたことないです。
確かに聞いた話ですと、理事って責任があり、いろいろとまとめ役になるわけですから、
ご苦労も多いと聞いています。順番で何年かに1回必ず理事になるマンションもあるそうです。
基本的にはどのように理事って決めるんですか？

参考になるかわかりませんが。


役員の種類

理事長
[役割]
理事長は管理組合を代表し、業務執行機関である理事会の代表者として、管理規約ならびに総会決議に従って業務を遂行します。
通常、理事長は同時に区分所有法で定める「管理者」となり、対外的には区分所有者を「代理」し、対内的には民法の「委任」に関する規定が準用されます。
理事長の仕事は幅広く、その権限と責任も大きなものです。

共用部分、敷地、附属施設などの維持保存にあたる
総会を招集し、議長をつとめる
総会の議事録を作成する
理事会を運営して実務にあたる
管理会社と委託契約を結ぶ
各種業者と請負契約を結ぶ
管理費滞納者に対して督促を行う
ルール違反を行った組合員(占有者等)に対する措置を行う
管理規約や議事録の保管、利害関係人などからの請求があった場合の閲覧
[選出方法・任期]
理事の中から選出します。任期は規約の定めによりますが1年とするのが一般的です。


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副理事長
[役割]
理事長を補佐し、理事長が病気などで職務を遂行できなくなった場合には、その職務を代行します。

[選出方法・任期]
理事の中から選出します。任期は規約の定めによりますが1年とするのが一般的です。


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理事
[役割]
書記・広報・会計・総務・営繕・建築設備・駐車場・駐輪場・防災防犯など、各マンションの状況にあわせて担当理事を選任します。
[選出方法・任期]
輪番方式と推薦方式(自薦および他薦)の2つの方法が考えられますが、どちらにも長所・短所がありますので、それぞれの管理組合の実状にあわせて選びます。2つの方式を併用するという方法もあります。

1. 輪番方式

長所：すべての組合員が理事を経験することにより、管理組合の仕事に対する関心が高まる。
短所：経験者や専門家が少ないため、業務の流れが中断したり、トラブルの処理に時間がかかるなど、運営に支障をきたす可能性がある。
2. 推薦方式

長所：自薦の場合、管理組合の運営に意欲を持って取り組む人材を選出できる。他薦の場合、財務や建築などの専門家を選出できる。
短所：他薦の場合、選ばれる側に不満が残る場合がある。また、同一人が何度も選ばれることによる弊害が心配される。
任期は1年が一般的です。ただし、任期2年とし業務の引き継ぎをスムーズにするため、1年ごとに半数を改選する場合もあります。


--------------------------------------------------------------------------------
監事
[役割]
監事の役割は、管理組合の業務の執行、財産の状況を監査し、公正で効率的な組織の運営を維持することにあります。

総会で選任され、理事会からは独立した存在である。
監査結果を総会に報告する。
理事会が総会に提出する決算報告書には、監事が監査結果を記入して、押印する必要がある。
理事会に出席して意見を述べることができるが、議決に加わることはできない。管理組合の業務の遂行および財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
[選出方法・任期]
監事には、理事会運営についての知識や経験が求められるため、過去に理事を経験した人のなから選出されることが多いようです。
通常は1名を選出しますが、大規模物件や団地または複合用途物件では複数選任(各棟1名など)される場合もあります。

任期は規約の定めによりますが1年とするのが一般的です。


--------------------------------------------------------------------------------
委員
[役割]
大規模修繕工事や施設改善工事などを行う場合には、理事会の中に専門の委員会を設置して実務を行うことがあります。

[選出方法・任期]
委員会は複数の理事と、総会において全組合員の中から選出された委員によって構成されます。

理事を複数とするのは、改選によって理事が交代した場合にも、委員会から理事がいなくなることを防ぐため。
委員には、委員会のテーマに応じて、専門的な知識を持った組合員(修繕の場合には建築関係の仕事に携わっている方など)や、
それぞれのテーマに関心の高い組合員を選出する。

任期は委員会の全業務が終了するまでとします。
ただし、大規模修繕工事などのように長期間にわたる場合には、任期を定める場合もあります。

下記を参考にしております。
http://www.haseko-hcm.co.jp/gijutu/k_mnu/kmnu_01_02.html

長すぎて切れてしまったみたいなので、続きです

短所：他薦の場合、選ばれる側に不満が残る場合がある。また、同一人が何度も選ばれることによる弊害が心配される。
任期は1年が一般的です。ただし、任期2年とし業務の引き継ぎをスムーズにするため、1年ごとに半数を改選する場合もあります。


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監事
[役割]
監事の役割は、管理組合の業務の執行、財産の状況を監査し、公正で効率的な組織の運営を維持することにあります。

総会で選任され、理事会からは独立した存在である。
監査結果を総会に報告する。
理事会が総会に提出する決算報告書には、監事が監査結果を記入して、押印する必要がある。
理事会に出席して意見を述べることができるが、議決に加わることはできない。管理組合の業務の遂行および財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができる。
[選出方法・任期]
監事には、理事会運営についての知識や経験が求められるため、過去に理事を経験した人のなから選出されることが多いようです。
通常は1名を選出しますが、大規模物件や団地または複合用途物件では複数選任(各棟1名など)される場合もあります。

任期は規約の定めによりますが1年とするのが一般的です。


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委員
[役割]
大規模修繕工事や施設改善工事などを行う場合には、理事会の中に専門の委員会を設置して実務を行うことがあります。

[選出方法・任期]
委員会は複数の理事と、総会において全組合員の中から選出された委員によって構成されます。

理事を複数とするのは、改選によって理事が交代した場合にも、委員会から理事がいなくなることを防ぐため。
委員には、委員会のテーマに応じて、専門的な知識を持った組合員(修繕の場合には建築関係の仕事に携わっている方など)や、
それぞれのテーマに関心の高い組合員を選出する。

任期は委員会の全業務が終了するまでとします。
ただし、大規模修繕工事などのように長期間にわたる場合には、任期を定める場合もあります。

下記を参考にしております。
http://www.haseko-hcm.co.jp/gijutu/k_mnu/kmnu_01_02.html

ありがとうございます。とても参考になりました。ところで、管理組合ってどのような組織なんですか？管理組合と管理会社の関係はどのような関係なのでしょうか？無知でマンションに住んでしまったので、詳しい方がいらっしゃれば、教えていただけませんでしょうか？以前に、マンションの特集のテレビで、管理会社が委託しているエレベーター保守屋さんは、料金が高いので、安いところに変えたとか、管理会社自体を変えたとか、管理人室にいる人間を、マンションの中の住人の人に、報酬をあげて、当番制で持ちまわっていることなどを見ました。そのようなことって、可能なんでしょうか？マンションの法律があるって聞いたんですが、どのような法律なんですか？詳しい方おしえてください。

マンションの敷地と建物は、マンションにお住まいになっている方、所有者の共有財産となります。その管理も所有者が共同で行うのが原則ですよね。
このために、所有者全員で組織するのが「管理組合」っていうことになりますね。
管理組合は、住んでいる人たちになりますよね、その皆さんはそれぞれ仕事を持っていますし、
マンション知識に乏しいですし、管理業務をするのが困難なため、
管理組合から委託されて、日常的な管理業務を行うのが「管理会社」というわけです。
両者の関係を、しっかり覚えてください。
今後こちらに住むにあたり、ずっと関係してきますので。。

管理組合とは
メンバー
管理組合は、マンションの所有者全員によって構成されています。「管理費さえ払っていれば、組合員にならなくて済む」わけではないことを頭に入れてください。

業務
管理組合は、組合員から管理費等を集め、敷地や建物の共用部分の日常的な清掃や点検や定期的な修繕等を行うのが仕事。しかし、これだけの仕事を所有者が行うのは大変なので業務の全部または一部を管理会社に委託するケースがほとんどです。

「管理委託契約」には、例えば“週３回共用廊下の清掃を行う”など、委託する仕事の具体的な内容や報酬額などが記載されています。管理会社は管理委託契約締結前に、契約内容やその実施方法、費用等の「重要事項説明」をマンションの所有者に説明し、「重要事項説明書」を管理組合に交付しなければならないことになっています。ですから、入説明会でいろいろ、説明があったと思います。

管理会社は一般的に次のような業務を行ないます。ただし、具体的には管理組合との契約で定められるので、マンションによって管理会社の業務が異なることがあります。マンションの立て方や、庭のつくり、エレベーターの数、世帯数など、マンションによって違うわけですので、業務が違って当然ですよね。専有部分の故障や、住人間のトラブルへの対処などは、原則として管理会社の業務の対象にならない点にご注意を。管理会社が何でもやってくれると、勘違いしていませんか？専有と共有を理解しましょう。

管理員の仕事

管理員の勤務形態は、週に数回勤務の「巡回」、主に平日の日中に勤務する「日勤」、年中無休の「常勤」と大きく３タイプに分けらるでしょう。主に、次のような業務を行います。

●窓口での受付業務
●清掃業務（管理員のほか、専門の清掃スタッフが行うケースも多い）
●点検業務（共用部分の見回り、照明灯等の点検や交換、無断駐車の確認など）
●立会業務（エレベーターの点検など専門業者の仕事の立会）
●報告連絡業務（管理組合員へのお知らせなどを掲示または配布、事故等の連絡）
●図書などの管理・保管（マンションの設計図書や、総会の議事録などの保管）


管理会社スタッフの仕事

管理会社には、各マンションの担当スタッフがいます。管理組合の要望を聞いて具体的な提案をしたり、管理員に指示を出したりするのがお仕事。管理組合会計の管理などを専門に行う部署を設ける会社も多いようです。

●管理組合会計の管理（管理費の収納、滞納者への督促、管理費用等の支払い、帳簿付け、決算報告等の作成）
●理事会や総会の運営支援（管理組合の理事会や総会に提出する資料の作成など）
●建物、設備管理業務（建物設備の点検や修繕の手配、実行）
●長期修繕計画書などの作成（管理組合が他の会社や建築士に依頼することもある）

管理会社、管理員が管理組合に報告、連絡、相談、をして成り立っています。

管理組合理事会（月１回程度）
管理会社からの報告や提案を受け、日常の管理について細かい点を決めます。
必要に応じて管理規約の改正案などを検討する。

管理組合総会（年１回程度）
各年の管理内容、会計(決算）報告などが行われ、承認します。また、管理規約の変更等、管理の重要事項について決定する場としています。

あらら、切れてしまいました。失礼いたしました。

管理員の仕事

管理員の勤務形態は、週に数回勤務の「巡回」、主に平日の日中に勤務する「日勤」、年中無休の「常勤」と大きく３タイプに分けらるでしょう。主に、次のような業務を行います。

●窓口での受付業務
●清掃業務（管理員のほか、専門の清掃スタッフが行うケースも多い）
●点検業務（共用部分の見回り、照明灯等の点検や交換、無断駐車の確認など）
●立会業務（エレベーターの点検など専門業者の仕事の立会）
●報告連絡業務（管理組合員へのお知らせなどを掲示または配布、事故等の連絡）
●図書などの管理・保管（マンションの設計図書や、総会の議事録などの保管）


管理会社スタッフの仕事

管理会社には、各マンションの担当スタッフがいます。管理組合の要望を聞いて具体的な提案をしたり、管理員に指示を出したりするのがお仕事。管理組合会計の管理などを専門に行う部署を設ける会社も多いようです。

●管理組合会計の管理（管理費の収納、滞納者への督促、管理費用等の支払い、帳簿付け、決算報告等の作成）
●理事会や総会の運営支援（管理組合の理事会や総会に提出する資料の作成など）
●建物、設備管理業務（建物設備の点検や修繕の手配、実行）
●長期修繕計画書などの作成（管理組合が他の会社や建築士に依頼することもある）

管理会社、管理員が管理組合に報告、連絡、相談、をして成り立っています。

管理組合理事会（月１回程度）
管理会社からの報告や提案を受け、日常の管理について細かい点を決めます。
必要に応じて管理規約の改正案などを検討する。

管理組合総会（年１回程度）
各年の管理内容、会計(決算）報告などが行われ、承認します。また、管理規約の変更等、管理の重要事項について決定する場としています。

ありがとうございます（＾−＾）にっこりとても参考になりました。管理組合って私自身ってことなんですね。タバコのことや、ワンちゃんのことも、なにか細かく規約を作れば、お互いが気持ちよく生活できそうですね。私は昨日から休みでお掃除しています。皆さんはお掃除終わりましたか？

マンションに関する法律は，主に二つあります。
一つは、区分所有者間の法的関係を規定した「区分所有法」。
http://www.kantei.go.jp/jp/it/network/dai9/9siryou3.html参照
もう一つは、マンション管理業者の業務に関する規定などを定めた、「マンション管理適正化法」です。http://www5f.biglobe.ne.jp/~condminium/MANKAN/tekiseika.html参照
「マンション管理適正化法」に基づき、
国土交通大臣の定める「マンション管理適正化指針」には、
適正管理において管理組合や区分所有者が留意すべき事項が示されています。
いずれも管理組合の業務にあたって重要です。マンションの建替えを円滑に行う仕組みとして、
「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」が定められています。

建物の区分所有等に関する法律
一つの建物に複数の人がそれぞれ所有する部分（専有部分）を持つという区分所有建物（分譲マンションなど）における区分所有者間の権利関係などについて定めた法律です。

第１章　建物の区分所有 専有部分と共用部分，敷地利用権，管理者，規約及び集会，義務違反に対　　　　する措置，建替えなどの事項について定めています。
第２章　団地 団地関係について，定めています。
第３章　罰則 義務違反者に対する過料などを定めています。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律
マンションに居住する人が多くなり，マンションの重要性が増してきていることから，マンションの管理の適正化を推進する目的で制定されました。
管理組合による管理の適正化を確保するための施策
国土交通大臣によるマンション管理適正化指針の策定
管理組合，区分所有者による適正な管理に関する努力義務規定
国・地方公共団体による情報提供等の措置

マンション管理士の資格の創設
国土交通大臣の登録を受けて，管理組合の運営その他マンションの管理に関し，相談に応じ，助言・指導等を業として行うもの


マンションの管理の支援のための専門的な組織の指定
管理に関する相談，苦情処理
管理組合への情報提供，技術的支援

マンション管理業の適正化のための措置
マンション管理業登録制度の創設
　・登録の義務付け
　・管理業務主任者の設置
　・業務規制（重要事項説明，委託契約書面交付義務、修繕積立金等の分別管理）
　・情報開示（管理実績，財務諸表等）
マンション管理業の健全な発展を図るための組織の指定
　・管理業に関する苦情処理等
・分譲段階における適正化の措置
　・竣工図書の管理組合への引渡の徹底等

マンション管理業の適正化のための措置
マンション管理業登録制度の創設
　・登録の義務付け
　・管理業務主任者の設置
　・業務規制（重要事項説明，委託契約書面交付義務、修繕積立金等の分別管理）
　・情報開示（管理実績，財務諸表等）
マンション管理業の健全な発展を図るための組織の指定
　・管理業に関する苦情処理等
・分譲段階における適正化の措置
　・竣工図書の管理組合への引渡の徹底等


マンション管理適正化指針
マンション管理適正化指針は，マンション管理適正化法の第３条に基づいて定められており，管理組合はこの指針に留意して適正管理に努めなければならないとされています。 指針は次の６項目から成っています。

１ マンション管理の適正化の基本的方向
２ 管理適正化推進のために管理組合が留意すべき基本的事項
３ 管理適正化推進のために区分所有者等が留意すべき基本的事項
４ 管理適正化推進のための管理委託に関する基本的事項
５ マンション管理士制度の普及と活用について
６ 国，地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターの支援

１　適正化の基本的方向
マンションを社会的資産として保全し，快適な居住環境を確保するために，次の点を踏まえて管理を行うようにする。

・マンション管理の主体は管理組合
・区分所有者の意見が十分反映されるような組合運営
・長期的な見通しをもった運営 ・経理は健全な会計を確保する
・管理委託する場合は契約内容を十分検討する

区分所有者は管理組合の一員としての役割を認識し，管理組合運営に積極的に参加する。
マンション管理は専門的知識を必要とすることが多いため，管理組合はマンション管理士等の専門家の支援を得ながら主体性をもって対応する。
国，地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターは，役割に応じて，必要な情報提供等を行うなど支援体制を整備・強化する。

２　適正管理のために管理組合が留意すべき基本的事項
管理組合の運営
・管理組合の自立的運営　→　区分所有者全員の参加，意見の反映
・運営にあたって　→　情報開示，運営の透明化，開かれた民主性
・総会運営　→　適切な判断が行われるような必要な資料の整備
・管理者　→　法令を遵守し誠実な職務の執行
管理規約
・マンション管理の最高自治規範
・区分所有法に則り，標準管理規約を参考にし，実態と区分所有者の意向を踏まえ作成し，必要に応　じて改正を行う
・使用細則等実態に即した住まい方のルールを定める
・規約違反があった時，管理者は勧告・指示を行うと共に，法令に則り是正・排除を求める措置をと　る
共用部分の範囲及び管理費用の明確化
・共用部分の範囲および管理費用を明確にする
・専有部分と共用部分の区分の明確化
・駐車場の使用に関する適正な利用と公平な負担の確保

管理組合の経理
・管理費と修繕積立金（特別修繕費）を明確に区分して経理を行う
・経理の透明性の確保　→　帳票類の作成・保管・開示
　長期修繕計画の策定及び見直し
・長期修繕計画の策定と必要な修繕積立金の積み立て
・ 長期修繕計画の策定及び見直し　→ イ)専門家の意見を求める　　 ロ)建物診断を行う
・計画の実効性確保　→　 イ)修繕内容，資金計画を明確に定める　 ロ)計画の内容を区分所有者に周
　知させる
・設計図書の保管　→　区分所有者の求めに応じ閲覧

３　適正管理のために区分所有者等が留意すべき事項
ⅰマンション購入者はマンション管理の重要性を十分認識する
ⅱ区分所有者はマンションが戸建て住宅と異なり，相隣関係に配慮を要する住まいであることを十分　認識する
ⅲ区分所有者は管理組合の一員として積極的に管理組合の運営に参加し，管理規約や総会決議を遵守　する
ⅳ区分所有者は管理に関する法律等への理解を深めるよう努める
ⅴ賃借人等はマンションの使用について区分所有者と同じ義務を負うことを認識する

４　適正管理のための管理委託に関する基本的事項
管理組合は，マンション管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで，管理会社に業務を委託する場合は，委託内容を十分検討し，書面をもって管理委託契約を締結する
管理会社の選定前　→　イ)事前に必要な資料を区分所有者に公開 ロ)住民説明会の開催
管理会社の選定後　→　イ)契約内容の周知 ロ)管理事務の適正化に努める
紛争発生時の措置　→　イ)契約している管理業者に解決を求める ロ)管理業者の団体に解決を求める

５　マンション管理士制度の普及
管理組合はマンション管理士の専門的知識の活用を考慮する

６　国，地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターの支援
国，地方公共団体はマンションの実態の調査及び把握
情報・資料の提供
管理組合の相談に対応できるネットワークの整備
マンション管理適正化推進センターは積極的な情報・資料の提供

切れてしまってすみません

２　適正管理のために管理組合が留意すべき基本的事項
管理組合の運営
・管理組合の自立的運営　→　区分所有者全員の参加，意見の反映
・運営にあたって　→　情報開示，運営の透明化，開かれた民主性
・総会運営　→　適切な判断が行われるような必要な資料の整備
・管理者　→　法令を遵守し誠実な職務の執行
管理規約
・マンション管理の最高自治規範
・区分所有法に則り，標準管理規約を参考にし，実態と区分所有者の意向を踏まえ作成し，必要に応　じて改正を行う
・使用細則等実態に即した住まい方のルールを定める
・規約違反があった時，管理者は勧告・指示を行うと共に，法令に則り是正・排除を求める措置をと　る
共用部分の範囲及び管理費用の明確化
・共用部分の範囲および管理費用を明確にする
・専有部分と共用部分の区分の明確化
・駐車場の使用に関する適正な利用と公平な負担の確保

管理組合の経理
・管理費と修繕積立金（特別修繕費）を明確に区分して経理を行う
・経理の透明性の確保　→　帳票類の作成・保管・開示
　長期修繕計画の策定及び見直し
・長期修繕計画の策定と必要な修繕積立金の積み立て
・ 長期修繕計画の策定及び見直し　→ イ)専門家の意見を求める　　 ロ)建物診断を行う
・計画の実効性確保　→　 イ)修繕内容，資金計画を明確に定める　 ロ)計画の内容を区分所有者に周
　知させる
・設計図書の保管　→　区分所有者の求めに応じ閲覧

３　適正管理のために区分所有者等が留意すべき事項
ⅰマンション購入者はマンション管理の重要性を十分認識する
ⅱ区分所有者はマンションが戸建て住宅と異なり，相隣関係に配慮を要する住まいであることを十分　認識する
ⅲ区分所有者は管理組合の一員として積極的に管理組合の運営に参加し，管理規約や総会決議を遵守　する
ⅳ区分所有者は管理に関する法律等への理解を深めるよう努める
ⅴ賃借人等はマンションの使用について区分所有者と同じ義務を負うことを認識する

４　適正管理のための管理委託に関する基本的事項
管理組合は，マンション管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで，管理会社に業務を委託する場合は，委託内容を十分検討し，書面をもって管理委託契約を締結する
管理会社の選定前　→　イ)事前に必要な資料を区分所有者に公開 ロ)住民説明会の開催
管理会社の選定後　→　イ)契約内容の周知 ロ)管理事務の適正化に努める
紛争発生時の措置　→　イ)契約している管理業者に解決を求める ロ)管理業者の団体に解決を求める

５　マンション管理士制度の普及
管理組合はマンション管理士の専門的知識の活用を考慮する

６　国，地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターの支援
国，地方公共団体はマンションの実態の調査及び把握
情報・資料の提供
管理組合の相談に対応できるネットワークの整備
マンション管理適正化推進センターは積極的な情報・資料の提供

４　適正管理のための管理委託に関する基本的事項
管理組合は，マンション管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで，管理会社に業務を委託する場合は，委託内容を十分検討し，書面をもって管理委託契約を締結する
管理会社の選定前　→　イ)事前に必要な資料を区分所有者に公開 ロ)住民説明会の開催
管理会社の選定後　→　イ)契約内容の周知 ロ)管理事務の適正化に努める
紛争発生時の措置　→　イ)契約している管理業者に解決を求める ロ)管理業者の団体に解決を求める

５　マンション管理士制度の普及
管理組合はマンション管理士の専門的知識の活用を考慮する

６　国，地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターの支援
国，地方公共団体はマンションの実態の調査及び把握
情報・資料の提供
管理組合の相談に対応できるネットワークの整備
マンション管理適正化推進センターは積極的な情報・資料の提供


区分所有法の改正
　２００２年１２月１１日に改正区分所有法が公布されました。今回の改正は，１９８２年の大幅改正以来，２回目となります。１回目と比較すると改正点は限定されており，管理組合運営上の変化も多くはありません。しかし，共用部分の変更に関する改正等，重要なものもありますので，改正点について，十分に知っておく必要があります。

規約の改正
区分所有法改正にともない，管理規約の改正が必要となる場合があります。規約の改正は，区分所有者数及び議決権数の４分の３以上の多数による総会の決議が必要です。規約改正に関わる改正法の内容については，以下のとおりです。
１．共用部分の変更（大規模修繕工事は過半数決議で可能に）
法１７条の共用部分の変更の議決に関する規定が変更されました。改正のポイントは，建物の効用維持のために欠かせない大規模修繕工事を過半数決議で行えるようになったことです。
つまり，改正前は，共用部分の変更は，「改良を目的とし，かつ，著しく多額の費用を要しないものを除いて」，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の賛成（特別多数決議）が必要とされていましたが，改正後は，共用部分の「形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除いて」，４分の３以上の特別多数決議とされたのです。「大規模修繕工事」という言葉は，法律上は使われていませんが，改正の趣旨は大規模修繕工事を過半数決議で行えるようにすることです。
規約の改正にあたっては，それぞれの管理規約の表現を踏まえて行う必要がありますが，法文の共用部分の変更の定義に関する部分を入れ替える方法が一般的と思われます。
また，「長期修繕計画に基づく大規模改修工事は過半数決議とする」旨，明記することも一つの方法でしょう。


２．管理者及び管理組合法人の代理権及び当事者適格について
法２６条に管理者の権限が定められています。管理者は，共用部分などの保存行為を行う権限を有し，またその職務に関し，区分所有者を代理することが認められています。しかし，これまで，共用部分などに対する第３者の不法行為（たとえば，自動車がマンションの塀に衝突して損傷を与えたような場合）の損害賠償請求を行う際には，請求権は各区分所有者が分割してもつものとされ，裁判所の判断でもそのようになっていました。これでは，不都合が大きいため，今回の改正で，管理者は，共用部分などについて生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領に関し，区分所有者を代理するものとされたのです。規約には，管理者（理事長）の権限として，明記してもよいでしょう。

３．規約の適正化について
最初の管理規約は，通常，分譲側が用意した原始規約であることが多く，そうした原始規約に問題がある例も少なくありません。専有面積比に比べ議決権が多く与えられているなど，特定の区分所有者に一方的に有利な規約も見受けられます。
そこで，改正法３０条では，「規約は，各専有部分及び共用部分又は建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の付属施設（これらに関する権利を含む。）につき，その形状，面積，位置関係，使用目的及び利用状況並びに各区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して，各区分所有者の利害の衡平が図られるように定めなければならないものとする」とし，これに反する規約は無効であると言えるようになりました。問題のある規約はすみやかに変更することが必要ですが，争いが生じた場合は，訴訟で決着を付けなければならないでしょう。

「区分所有法及び建替円滑法の一部を改正する法律」のポイント（法務省）　http://www.moj.go.jp/HOUAN/houan14.html

１．共用部分の変更（大規模修繕工事は過半数決議で可能に）
法１７条の共用部分の変更の議決に関する規定が変更されました。改正のポイントは，建物の効用維持のために欠かせない大規模修繕工事を過半数決議で行えるようになったことです。
つまり，改正前は，共用部分の変更は，「改良を目的とし，かつ，著しく多額の費用を要しないものを除いて」，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の賛成（特別多数決議）が必要とされていましたが，改正後は，共用部分の「形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除いて」，４分の３以上の特別多数決議とされたのです。「大規模修繕工事」という言葉は，法律上は使われていませんが，改正の趣旨は大規模修繕工事を過半数決議で行えるようにすることです。
規約の改正にあたっては，それぞれの管理規約の表現を踏まえて行う必要がありますが，法文の共用部分の変更の定義に関する部分を入れ替える方法が一般的と思われます。
また，「長期修繕計画に基づく大規模改修工事は過半数決議とする」旨，明記することも一つの方法でしょう。


２．管理者及び管理組合法人の代理権及び当事者適格について
法２６条に管理者の権限が定められています。管理者は，共用部分などの保存行為を行う権限を有し，またその職務に関し，区分所有者を代理することが認められています。しかし，これまで，共用部分などに対する第３者の不法行為（たとえば，自動車がマンションの塀に衝突して損傷を与えたような場合）の損害賠償請求を行う際には，請求権は各区分所有者が分割してもつものとされ，裁判所の判断でもそのようになっていました。これでは，不都合が大きいため，今回の改正で，管理者は，共用部分などについて生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領に関し，区分所有者を代理するものとされたのです。規約には，管理者（理事長）の権限として，明記してもよいでしょう。

３．規約の適正化について
最初の管理規約は，通常，分譲側が用意した原始規約であることが多く，そうした原始規約に問題がある例も少なくありません。専有面積比に比べ議決権が多く与えられているなど，特定の区分所有者に一方的に有利な規約も見受けられます。
そこで，改正法３０条では，「規約は，各専有部分及び共用部分又は建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の付属施設（これらに関する権利を含む。）につき，その形状，面積，位置関係，使用目的及び利用状況並びに各区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して，各区分所有者の利害の衡平が図られるように定めなければならないものとする」とし，これに反する規約は無効であると言えるようになりました。問題のある規約はすみやかに変更することが必要ですが，争いが生じた場合は，訴訟で決着を付けなければならないでしょう。

「区分所有法及び建替円滑法の一部を改正する法律」のポイント（法務省）　http://www.moj.go.jp/HOUAN/houan14.html