パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART12

拒否したい人なんているの。
近くていいよね。将来、利用させて頂きます。

ここと老人介護施設は無関係じゃなかったっけ？
再開発に入ってないよね？

まぁ、そもそも嫌悪施設ではないと思うし、どうでもいいが。
どちらかというと、周辺がバリアフリーになって良いことの方が多いよね。

ガーデンシティのレストランテナント、こんなにスカスカで大丈夫なのか？

老人介護施設が嫌悪施設って。。誰もが将来お世話になる可能性があるというのに。

>843
どこ？(笑)
ここは大崎ですよ？どこの事かは存じませんが、わざわざ遠出しなくても普段の買い物なんかはニューシティ、ゲートシティ、パークシティがすぐそばにありますよ。

ベッド数100床以上の介護老人保健施設、がお隣りにできるのを
嫌悪施設と思うか思わないかは、人それぞれでしょうね。

ガーデンシティ御殿山の事ね。契約者だからネガるわけじゃないけど、純粋に心配になっただけ。
まあガーデンシティ側からしてみれば余計なお世話なんでしょうけど。

この公共施設は、土地の寄付を受けたことと、角地の容積率緩和である程度大きい建物が可能になったと記憶していますが？
保育園はバーターだけど、この公共施設は無関係で、おk？

幼児施設や老人施設を嫌悪する人には住めない環境なんですね

老人介護施設がバーターだったのは勝どきでは？

老人施設ネタがでましたね。富久クロスの、勝ち！反論ありますか？

ここまで無関係なマンションや、無関係な施設の書き込みしか出ない板も珍しいね。
ろくにネタもないのによくこれだけ書き込みが続くなぁと感心しています。
それだけ、人気があるのでしょうね。

一期の時から欠点の少ないマンションだと言われていて、当初から物件自体のネガが少なかったですが、今では一切出なくなってしまったのが少し残念です(嘘情報ならたまに出てますが…)。

当初から、低地だとか、施工が西松だとか、価格が高いだとか、免震ではなく制震だとか
物件の色んな本当情報ネガは出ていましたが？

直ぐ北側の建物に入る老人施設を
「無関係な施設」と、見て見ぬフリをするのはおかしいですね。　
周りの環境は住む上で重要です。

豊洲公園や、西郷山公園、有栖川公園のような広くてボール遊びができるような公園が近くにない。

知人の子は有栖川公園近くの幼稚園通って、放課後は有栖川公園で友達と遊んで帰るというなんとも素敵な生活をしています。

有栖川公園で遊んでいるうちに、外人のお友達もできたみたいです。

既出かもしれませんが、大崎図書館の2階部分(モノづくり支援図書館？)がパークシティ内(地域交流施設棟かな？)に移転するらしいですね。

二階部分の移転が確定ってことは、一階部分もほぼ確定なんでしょうね

有栖川公園まで行ってボール遊びwwww
もっと近場にあるよ。

老人介護施設が何故デメリットになるのか。介護施設で周囲と揉めてる物件を教えてください。恐らく施設の老人達は、この再開発一体のガーデンを散歩されるでしょう。子供達もガーデンで遊ぶでしょう。彼らのコンタクトはお互いにとって刺激になるのでは。子供達は、思いやりの気持ちが芽生えるでしょうし、老人達にとっては子供達から元気を貰えるでしょう。ただでさえ核家族化が進んでいる現在、このような異なるジェネレーションとの接触は貴重な体験です。
もちろん子供達の中には乱暴な子供達もいるでしょうし、老人達の中にも気難しい方もいるでしょう。そのような問題があったとしても、それを乗り越えていくことが真のコミュニティーを形成する事になっていくはず。
全ての居住者はそのコミュニティーの一員だと思っていただき、管理組合に積極的に関わっていくべきですね。
自分達だけ良ければいいというのも一つ価値観ですが・・・

>853
・低地というだけではネガにならない。ここに関しては、いろいろあって問題ない。

・今のスーゼネほどヤバイものはない(トラブル多すぎ)。

・売れ行き絶好調なので、むしろ安いと評価されているのは明らか。

・免震はメンテ等が大変だし、東日本大震災では致命的な問題が起きているところもあるらしく、免震が良いとは言えない。むしろここの制震の方式は完全メンテフリーで、経年の信頼度は一番高いと言える。

等々、全部否定されてるやつじゃん。

公園に関しては、少し回り歩いたら公園結構有りましたよ。
サッカーとか野球をやりたいと言われるとさすがに無理でしょうけど、それは大きな公園でも禁止なのでは？？

西松は今年創業１４０年らしいよ

南麻布の有栖川公園近くにもデカイ介護老人施設あるが、何の嫌悪施設にもなってない。連呼してるやつは大丈夫なんかいな？
http://www.rakuwa.or.jp/care/tokyo/

隣が図書館や行政機能が入るとかなり便利だな。地域交流施設にも大崎図書館の機能移転があるのは初耳だった。行政機能の集積も一層進むと資産価値的にもポジやね。

反対運動とはこういうことでしょうか？

http://blhrri.org/info/koza/koza_0006.htm

残り40戸。ほとんどが1LDKや2LDKで80平米台はほとんど残ってないですね。
こりゃ、早々に完売ですね。

もうすぐこの板も終わりですな。よもやこんな早く売り抜けるとは。デベも売れることを重視すると、富久みたいにリビングイン多数、行灯部屋多数で開口の狭い部屋を量産して単価を落とすことが正解になってしまう。ここもそういう意味で、行灯ありの70平米代の手狭な3LDKを量産して単価を落としている。家族4人だと住み心地がいいとは思えないのだが。

富久クロスは、よかったです。

18階建ての方が老人介護施設からは離れるかな？

40もあるんだ。湾岸人気が再燃してるからペースダウンだな

>860
そのデカイという南麻布は定員50名。
ここの北側にできるのはベッド数100床以上なんだが。トンデモナクデカイね。

物件サイトもグランドフィナーレか。これで、あと１年売ったらさすがに格好悪いから自信あるんだろうね。大したもんだ。

人気ない部屋が残ってるから、40戸もあるとまだまだですね。

レジデンス棟なら好きな部屋が選べるので、タワーの残りから無理に選ぶ必要はないし。

老人介護施設なんか全く気にならんな。そんなこと以上に重要なことはたくさんある。

最後に残ったネガは心の寂しい者しかいないようだね。さぁ、明日から仕事がんばりましょう。運よくこの素晴らしい物件を契約できた方は、来年の今頃はきっと希望に満ち溢れていることでしょう。

残り４０戸の売れ行きってどうでもよいのでは。９割超を１期から半年かからずに売った事実のほうがまだ重要。

最後ではございますが、富久クロスがやっぱりよかったです。おわり。

そりゃあ、これだけ人気があれば、検討したけど契約に至らなかったひともたくさんいるわけだから。

40のうち狭い部屋がほとんどだから、今までの売り方とは変えて売り尽くすでしょう。そこら辺の売り方は百戦錬磨の三井営業だから間違いないでしょう。
方角の劣る部屋や最上階の売れ残りも不思議と欲しい人って現れるもんですよ。

ここはマンションそのものも素晴らしいけど、周辺の生活利便性がさらに素晴らしいから欲しいって人は結構多いと思うよ。

御殿山小学校跡地は図書館が来そうですねー。
http://inoue.seikatsusha.me/blog/2014/04/24/7656/

嫌悪施設という言葉に皆が反応していますが、池田山の保育園反対の人が使用しなければ、この公共施設は大大歓迎。

「老人保健施設と当地区の都市計画で定めた文化教育施設、そして公募事業者の提案による複合施設を条件に民間事業者を公募する」だそうです。

>875
グラスカは現に最後の１戸を買いたい人が現れずに
三井が売り尽くせないで長く残っていました。　

桐島さんは、ここ住むの？

明日、巨大地震が起こったら、考えかわる？

桐島さんは港区高台でしょう。

明日なら、まだ買ってない人は考え変わる。買った人は変えようがない。

ここは、液状化現象ないとしても、ネガリストが、起きてきそう。

>809
知ってたら教えてください。
駅に近いレジデンス棟の値段はここと同様位になるのでしょうか？

値段は、高いほうが住民の質も高くなるから良い、
と、ここの過去スレで何度も書き込まれましたよ。
大崎は、高くても住民の質が良くなるなら安心、と思う方達が買う街です。

>886
同じくらいなんじゃないの。駅近いは共有施設なしってことで。それとも最近は昨年よりも一割位高くなってるのでそうなるかもしれないね

887 何回それ書くの？w

>887
近隣住人の質が高くて、かえって不利益を生じることもないとは言えないが、それはレアケースと言わざるを得ない。そういう事象は省いて考えていくと人生はスムーズです。確率的にプラスを生む可能性が高い、良質な住人環境にお金を使う人がいても何ら不思議ではない。そういうことです。

桐島さんは鎌倉じゃなかったかな？

普通に考えてレジデンスの方がたかくなるのでは？

再開発は安い方から売りだし徐々に上げて行く。これ鉄則。再開発で安く買いたいのご主目的なら最初に買わなきゃ。

勝どきでは老人ホームが完全に嫌悪施設扱いされてますね。

勝どきはマンション内にできるからでは

勝どきも倍率下げネガのネタにされてるだけで、実際にいやがってる人なんかほとんどいないよ(笑)

近隣の介護施設が嫌ならその物件を買わなければいい。他人が嫌悪感を示したからといって、自分もそう思ってしまうのか？。あまりに思考が単純すぎやしないか。マイナスが前面に出てくるとは全く限らんのに。

レジデンス棟に最上階のプレミアがあるかどうかは分からないけど、最上階を除いた平均坪単価の比較になればレジデンス棟の方が高くなると思うよ。パークシティは最上階を除けば＠350くらいで、安く売ってしまったのは明らかだからね。

いやー最新のタワーマンションの１階や２階に焼肉屋や焼き鳥屋といった煙のでる重飲食はちょっと厳しいし、老人ホームが入るのも微妙でしょう
あくまで別棟での話が大前提になるのではないでしょうか

最上階部屋とフラッグシップ住戸の南東角(@410～420くらい)に引っ張られて@360だから、それ以外の一般部屋を買った人にとってはやっぱ安かったね、ここ。レジ棟の一般部屋を買う人は、それこそ少し割高感がでてしまうだろうけど、それはやむを得ないだろう。

割高って表現は901みたいな使い方をすれば適切ですね。レジデンス棟の坪単価が本当に高ければの話ですが。

レジデンス棟の間取りは3LDKが中心なんでしょうか？
そしたら結構な割合で角住戸になりそう。

狭いよ

>903
賃貸にするかどうか未確定なくらいだから、狭い部屋が多いはずですよ。賃貸に出す場合、大きい部屋は回転が悪くなりますからね。

905さん
なるほど。ありがとうございます。

>901
販売総数566戸もあるマンションなのに
最上階と南東角部屋に引っ張られて高くなった、と言うのは言い訳にしかなりません。

どのタワー物件にも最上階はあり、価格の高い部屋もあります。それを含めて計算するの平均坪単価ですから。
ここだけ最上階や高い部屋を除外して安かったと計算するのは、ずいぶん都合のよい話になります。

広尾のオープンレジデンシアが、高い部屋で1億7800万、坪400位でしたからね。バス通りの目の前、駅徒歩１４分ですが。

それを考えると、ここは安かったかのかもしれませんね。

そんな当たり前のこと書かれてもw

>907
と、いうことは、坪平均370のマンションなんだから、今残ってる部屋のほとんどはかなり格安ってことですね。

まぁ、ここはマンションそのものも欠点少ないけど、周辺の環境が右に出るものがいないくらい素晴らしいので、安い部屋を買ってそれらを格安で享受するのもひとつの考えですかね。

右に出るものがいないくらい周辺環境が素晴らしいって、、、、。

それって誉め殺し？

でもまぁ確かに、周辺の環境は最近よく引き合いに出される湾岸の物件や、富久なんかでは太刀打ち出来ないよね。

平均坪単価の話は他のマンションとの比較というよりもレジデンス棟との絡みなんじゃない？。賃貸と迷っているレジデンス棟には多分プレミア的な住戸はないから、こっちのプレミアや90Cを除いて計算しないと比較しようがない。それで@350くらいを目安にどうかってことを言いたいんでしょ、たぶん。パークシティが安いことに変わりはないんだけどね。

ここは本来は安く出るはずの西側低層部屋が地権者住戸になった関係で
坪単価の低い部屋があまり販売されず、平均が高めに出たんじゃないの？

坪単価計算するのに都合のいいように計算しちゃだめよ。それじゃオボちゃんになるからねw

レジデンス棟が高いのかどうかを知りたい人にとっては、自分の狙ってる広さの部屋がタワーでどのくらいの坪単価だったか？で比較したいはず。従って例えばレジデンス棟の構成が70平米台中心、１億を大幅に超える部屋はないといった仮定であれば、むしろ妥当な考え方な気がする。

レジデンス棟は７、８月に売り出し開始だね。

>915
同感。
色んな条件を考えてここの平均坪単価の数字をイジルなら
レジデンス棟は角部屋が多そうだから高い角部屋を計算から除外しろとか
レジデンス棟だって地権者の部屋があるとか
レジデンス棟だって色んな条件で坪単価をイジらないと不平等になる。

レジデンス棟はそもそもタワーとは建物の性質が違うので、全体の平均坪単価で高低を比較してもあまり意味がない気がする。買う人にとっては自分が買いたい部屋がどうか？を知りたいわけだから。

レジデンス棟は18階建てだから、超高層階好きな人以外ならいいんじゃないかな。
共用施設は少ないでしょうから管理費が安くなるでしょうし。

レジが高いかどうかは、価格表がでてから自分で判断しましょう。間違っても全体の坪単価が360だからタワーと同じなんて思わないでね。

>920
残念ながら、7つのガーデンが共用施設として乗っかってくる(今回の一連の再開発全体の共用施設らしい)し、コンシェルジュとか24h有人管理入れた場合は、タワー棟と比べてスケールメリットがないから単価が高くなるから、管理費は高くなる可能性が高い…。

コンシェルジュとか24h有人管理をやめれば管理費安くなる可能性はあるけどね。

ＳＴＡＰは客観的なデータが必要だからいじっちゃダメだし、第三者にも共有できるような厳密な再現性が必要なんだけど、不動産の割高感って主観的なもんでしょ。それをどう解釈しようが個人の自由なんじゃない。

STAPにしろ、不動産にしろ、データのスクリーニングはやってて当たり前じゃない？公表する場合は、スクリーニング条件を示せば良いだけ。
スクリーニングしないと正しく評価できないからやるんでしょ？

ここの場合は、同程度の条件の部屋を比較するために、プレミア部屋を除く。やって当たり前だと思うけど？？

恣意的に坪単価を低く見せるようなデータ抽出しちゃあかんよ、といってるんじゃない？　比較するなら母集団を形成するデータは同じ条件で抜いてちょ、ということだよね。　で、普通そんなの面倒だし全体戸数を加味して一般論としては平均坪単価を使うわけだ。まあ、自分で適当にデータ抜いて比較してもいいけどね。そんなの個人の自由だから勝手にやってちょ。

高層マンションは、色々と不便ですね。

http://number.bunshun.jp/articles/-/818660
横綱白鵬が６日に都内の時津風部屋へ出向き、夏場所前初めての出稽古となった。
前日５日からの予定だったが、早朝の地震で自宅の高層マンションのエレベーターが止まって断念していた。

同じ条件でデータ抜いたら、レジデンス棟は高くなりすぎると思うけど？？
プレミア部屋ないだろうし、低層西側もデータから抜くとなると、安くなる要素ないよね。

データを操作することなく２つのマンションの平均坪単価を並べてどっちが高いかを語るのが、最も公平で客観的な指標。ただしこれはマンション全体の価格比較になるので、個人が必要としている住戸単位で考えた場合には、これが適切な指標になるとは限らない。80平米なら80平米同士で比較する必要があるが、その際にレジデンス棟の方が高くなってしまうのでは？という見解が多数派なのだろう。

板マンならともかくタワマンで坪単価って比較する？？？？

残ってる中で90Tがいい間取りだけど、高い。
90Cは11.2畳の角部屋リビングかー。どうなんでしょう。

まあこのまま使うかリフォームですな。

90Cのリビングは18畳だけどね(笑)

笑ってコラえてで大崎やってた。
"眠る街大崎"だって。眠らない街新宿(富久)と対照的で面白かった。

80Cのことかな？？
ここの角部屋は、リビングインじゃないから、11畳もあれば、普通の家具だったら実用的には問題ないですよ。

80でしたね（笑）
15畳以上のリビングで3ldkは憧れるけど、山手線内のここらへんは高いですね。
今時の都心ファミーマンションは11~14畳ぐらいが相場なのでしょうか。

最近は10台前半LDが多いですね。
80C良いんじゃないんですか。これは私見ですので勝手に聞き流してください。
北西側は4-1街区、住友マンション等眺望には難ありです。ただ、残ってるのは中層～低層なので眺望は割り切ってしまえば全然問題ない。
北西かつ商業棟の影響で日照時間が少ないでしょうが、夏場の西日を考えればなるべく日が入らないほうが光熱費抑えられます。
間取りも問題なく、もし広いリビングにしたければ追々洋室2の壁をパーテーションにしてしまえば17畳弱のリビングダイニングができます。Menuプラン1を参考にされるのが良いかと。
で、一番大事なのが値段です。この北西は角部屋の中で一番坪単価が低いです。低いには理由があって上にあげる要因や一般的にリセール時に方角だけで嫌われる可能性があるからです。
ほんと割り切ってこのマンションに住みたいという気持ちを優先するなら、80Cはお買い得。

追記
廊下長いのが難点

北東の角部屋はどうですかね。
低層だと小学校とお見合いするから微妙かな。
何階まで小学校があるでしょうか。

北東は最初一番人気のあった方角だし、中層ならいいと思いますよ。ただ微妙に高いんでしょうね。南東角低層の９０Ｔもしかりで、やはり価格に対して人は素直なんだな～と。ただしいずれも致命的な欠陥はなく、むしろセールスポイントを備えた部屋なので、お金に余裕がある層を中心に終盤売れるのは間違いないでしょう。

大崎駅の、混み方ひどい。もういや。