パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART12

つまり分譲に切り替えたなら立地がいまいちと判断されたということ。

青山パーク以外にはどんな所があるんですか？

芝浦アイランドももっとも高い棟とシービューの二棟は賃貸棟ですね。

六本木も三井の分譲マンション多いけど、最高峰のミッドタウンレジデンスは賃貸ですね。

芝浦の賃貸二棟は土地所有者が都市再生機構で定借だから賃貸にしてんじゃないの？

ここもミッドタウンとか青山パークとかと比べられる存在になったかー♪

西巣鴨の
パークタワー滝野川も分譲と賃貸ですよ。
あそこの分譲も管理費が高い。

>80
>81
青山パークタワーってそもそも分譲でしょ。
つまり、嘘はいかんよ。

売れなかった部屋が賃貸で出てることを言ってるんじゃない？？
でも、そうすると良いところを賃貸で抑えるってのが嘘になるのか…何が言いたかったんだろうね？？

>>87

青山一丁目の都営住宅跡地のパークアクシス青山のことでは？

あと賃貸にするっていっても三井は保有しないでしょ。芝浦アイランドもそうだけど一棟丸ごとファンド等に売却する。分譲するより売り上げ総額は小さくなるが、モデルルームは作らなくて良いし、個別の客に対する対応も必要ないから販売コストは大幅に小さくなる。
三井からすれば売却することには変わりない。

賃貸にする場合のメリットとしては、分譲と違って賃貸棟が混雑させることで住民層が高齢化しにくくなる。
芝浦アイランドに賃貸棟作ったのもその理由が大きい。
分譲だと最初の10年は小学生の子供が多いが、20年だっとほとんど子供がいなくなるとかそういうことが起きる。
賃貸棟があることでそういう自体は回避できる。

ただ賃貸棟を作ることで住民のグレードが下がることは避けたい。なので賃貸棟はいわゆる高級賃貸としたい。
高級賃貸が成立する立地は限られる（郊外とかだと高額家賃払える人は借りずに買うので需要が少ない）ので良い場所は賃貸にするという話は間違っていない。

もっとも本当にいい場所、例えば原宿のコープオリンピアなどは築40年以上になるが、住民の平均年齢は40年前と同じらしい。分譲だが場所もよくステータスもあるので中古の流動性が高く人の入れ替わりが激しく住民の若返りがされている。
しかも高いので収入レベルの低い住民は入って来れない。
高級物件では収入レベルの低い住民を排除するために管理費が高いことを許容する管理組合もいる。

もちろん金＝住民レベルというわけではないが一定の歯止めにはなる。

>91～94
なんかもっともらしく書いてるけど、根本的に間違ってるよね。

まず、20年後にマンションが少子化したところで三井には無関係なので、賃貸にするかどうかの尺度とは無関係。また、良物件は回転が早いなら、立地がよければ賃貸のメリットはなく、デメリットのみが発生してしまうので、良い場所は賃貸というのとも矛盾する。

さらに、郊外では高額家賃を払える人は買うというのは、言い方を変えると、割高になりすぎて買うに値しないと判断される物件が不良在庫回避のために賃貸に回るということ。

実際に、売れなかった部屋が賃貸に回った物件は山ほどある。

マンションは売ったら無関係というのはその通りだが、そんな焼き畑農業やる時代は終わり。
三井は大崎に20年以上前からコミットしておりオフィスビルも多数所有、マネジメントしている。
少なくとも大崎の価値をあげること、保つことは三井の利益になる。

マンションは分譲すればおしまいです。浦安の液状化とかも三井は一切補償なし。

レジデンス棟は地権者住戸が半分くらいあったと思う。だから賃貸になる時は一棟売りではなく区分所有権のバルク売りになる。いずれにしても三井が所有するわけではない。分譲する時はモデルルーム作らず完成してから売るかもね。

レジデンス棟は本来なら駅直結を想定してたんでしょうね。
駅に近いということしかメリットが無い。
じゃなければ川沿いなんて臭くて住めない。

月島駅直結もレジデンス棟がありましたけど、地権者が良い部屋は押さえてましたよ。
お見合い部屋とか、バルコニーの柵の外側に管理用の通路がある部屋とか、ばかり残ってました。

レジデンス棟は川沿いなので低層でも抜けのあるビューが保証されています

あとタワー棟と違って駅まで濡れずに行けます。ペデストリアンデッキで直結です。

なら、こちらの残り部屋を買うよりもいいじゃない。

デッキはニューシティまで延びないっぽい

ソースは？

レジデンス棟を売りに出す前にパークシティは完売しちゃうから、(レジデンス棟の詳細データを持っての)同時比較はできないと思う。立地はほぼ同じとみる。パークシティの残り物件を買うくらいなら、未知要素があってもレジデンス棟に賭けたいという人向けだと思う。

月島駅直結の場合は、タワー棟が完売する前に
レジデンス棟を売り出してましたが。

レジデンス棟は小ぶりの部屋が中心でファミリータイプの多いタワーとは客層が異なるようです。

ソースは三井関係者から。デッキはニューシティの前の道路に着地する可能性もあるとのこと。もちろん駅直結になるよう努力はしてるらしいが。

レジデンス棟はタワー塔と違って川沿いだから、臭いの問題と、水害のリスクが跳ね上がることをどう捉えるかだね。

過去にも書き込みあったけど、タワー棟はニューシティー、グラスカ、ゲートシティー等々の地下施設が完全に水没してからじゃないと水が来ないから、実質的には心配は皆無だけど、川沿いのレジデンス棟は逆に、一番始めに調整池になるからね。

ニューシティの大家であるティーオーシーはケチで有名だからなあ。すぐ近くに小関橋もあるさ目立った商業設備も他にないから再開発エリアからの客の動線考えてもティーオーシー側には直結させるメリット薄いよね。

レジデンス棟とタワー棟では海抜に違いはないと思うが。

ニューシティ前の道路に着地となると微妙だなー

今回こちらを見送りして、今後建つであろう、4-1街区のタワマンを検討したいです。
どなたか情報知ってる方いらっしゃいますか？
まだ地権者の方達ともめてるのでしょうか。

商業施設のテナントはいつ発表でしょうね。楽しみです。

検討中の人はいいけど、契約済みの人はどんなテナントだろうと　
それで納得するしかないわけで。

検討中にはテナントは決まらないよ。決まるのは完売後。

117
楽天家なら、何やっても上手くいくって考えてる？
決まってもグラスカみたいに入れ替わりすることもあるので貴方任せですね。

間も無くすみふ主導でつぎの開発がはじまるんじゃない！

何年後の話してるんだ(笑)
しかも、その頃はコストが上がりすぎて大変な価格になってる可能性高いよ。

まあここの
残り物を買うより、レジデンス棟を買う方が満足できそう。

商業施設に何が入るかが気になってるような人は、購入すべきでないと思う。
もっと別の本質的なことの方が遥かに重要。

近隣商業施設によってマンションの価値が決まるとは思わないですが、何が入るか気になったっていいじゃないですか。

商業施設の中身が気になるのは自然です。ただ文脈や書き込みの流れから、商業施設の内容によっては買いを避けるといったニュアンスに取れたので、それはどうかなと個人的に思った次第です。あくまで私見ですが。

そうですか。それは失礼いたしました。

でも去年、ららぽーとが来るのを希望してた人もいましたよね。何階にスペースがあるとか書いて。
もし実現していたなら、このマンションの価値は間違いなく上がっていたでしょう。

そうですね。ららぽーとが来たら凄い価値があがりますね。現実的にキャパ不足ですが。
ただ、あそこにららぽーと来たら週末なんて落ち着いて道歩けないし、せっかくの緑地が汚くなりそう。

ちょっとした衣類や靴なんかが買えるようになるといいけど・・大崎五反田はそういうのが弱い

ららぽーとも、良いですが、近所のオフィスビルを、六本木ヒルズみたいにして欲しい。

>>132

そういうのは大井町まで行かないとないですね。
あとは銀座とか渋谷があるからなかなか大崎あたりには商業地はできないです。

残念ながら飲食テナント中心だろうな。西口の商業施設ががまさにそんな感じだよね。

ルサンクの六厘舎いつオープンするの？

4月18日

2期4次っていつから受付開始？

日経が回復するまで待ち。

>>139
そろそろ、また１６０００円台を付けてくれないものでしょうかねぇ。
今年の日経の動きはどうなんでしょうね。
何か得することでもあるんでしょうか。
それで儲かってここのマンションでも購入出来ると良いですよねぇ。
御検討をお祈りします。

ここが最後の買い時だったっぽいなー

しまったなー…

ここも買い時は終わった後、の発売でしょう。
消費税５％で買えた時代が買い時でした。

ここの残ならまだギリ買い

グローリオ田町のほうが安いよ。

答えは未来にならないとわかりませんが、残り少なくなっても売れ行きに陰りがないので、多くの人が『ここは残り物でも買いだ』と判断しているのは間違いないですね。

多くの人が実際にいるなら、いまだに完売できていない不思議。

低地なのに割高すぎる。

高いけど、激しく売れている。それがすべてであり、このマンションの絶大なる人気を表している。

144さん
釣られてグローリオ田町見に行きましたが、63平米の3LDKって、なかなか斬新ですね。

2期って、激しく何次までいくのかなあ？

まぁ4ヶ月間で510戸完売ですからね。激しくって表現になるでしょうね。それも即日完売。次で完売すればブリリア池袋に次ぐ高速完売になるのかな？

だいぶできてきました

こちらはレジデンス棟です

今何階かわかる人いますか？？

レジ棟は地権者いますか？

30階くらいかな。レジデンスは事業協力者が半分以上。

半分以上なら、月島駅直結タワマンのレジ棟と同様ですね。

地権者は管理費高いの嫌うからね。管理費安いレジデンス棟の権利床もらうのだろう。

そういう建物って価値的にどうなんでしょう

ここの地権者って法人も多いだろうから、そうなると別で分譲される。気にすることはないよ。

地権者と言われても分からないけど、ここも大部分が出来て来ましたね。
外観的な部分も見えて来ましたから、大きさも判断が付きます。
相当大きなマンションになりますね。最終的には何階建てになるんでしょう。
下の階には、お店とかが入るのと嬉しいですね。

虫食いの大崎の再開発が、ぜんぶ完了するとカッコいい街なのになぁ。

ソニーが売ったので残りすべてすすむんじゃないの

御殿山ハイツの洗濯物、存在感あるな。

>>161

18階です

タワーは40階、レジデンス棟18階

18階建てなら結構高いですね。
ライオンズタワー五反田も18階建てですがタワマン扱いです。

どれ位売り出すのでしょうかね？

毎週でっかいチラシ入るけど、２期４次いつやるの？

レジデンスは18階で116戸中92戸が分譲されるみたいです。

http://www.nittochi.co.jp/news_links/pdf/news/20131127000.pdf

なんだ、半分以上が事業協力者って話はデマだったのですか？
タワーの残ってる部屋ではなく、レジデンス棟の部屋を買います。

しかもレジデンス棟は西松ではなく大成ですね。

レジ棟の方が良さそうだね。

レジデンスにとって痛手はやはりデッキが駅まで延びない事ですな。
まあ、直結なら三井も強気な値段設定してくるでしょうが

タワーだって、デッキ直結ではないし。

直結は確定。あとはどこに延びるかだけ。

ニューシティーのデッキ古臭過ぎ…
なんとなく動線も悪い。
再整備してSONY側みたいにオシャレにしろよ。

OWCT住民臭がする書き込みだな

西口の開発ってお洒落というか無機質な感じがするのは私だけ？