東京23区の新築分譲マンション掲示板「パークマンション三田綱町ザ・フォレスト」についてご紹介しています。
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マンコミュファンさん [更新日時] 2019-02-20 16:26:43

<全体概要>パークマンション三田綱町ザフォレスト
所在:東京都港区三田2-309-39
交通:南北線・都営大江戸線麻布十番駅徒歩7分、都営浅草線三田線三田駅徒歩13分、山手線京浜東北線田町駅徒歩15分
総戸数:98戸(事業協力者住戸1戸含む)
間取り:2LDK~3LDK、71.02~176.33m2
入居:2016年3月下旬予定

売主:三井不動産レジデンシャル
設計・施工:鹿島建設
管理:三井不動産レジデンシャルサービス

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【三田界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.1】
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[スレ作成日時]2014-04-01 20:15:55

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パークマンション三田綱町 ザ フォレスト口コミ掲示板・評判

  1. 84 匿名さん

    値上がりするときはまずこのクラスのマンションから上がるからこそ坪単価800前後の予想なんでしょ

  2. 85 検討者

    坪800でも良いので、月の管理費修繕積立金で20万くらいにしてほしい
    そうしないと、必ず変な人が入ってくるから

  3. 86 検討者

    11階建てなんだな
    5階くらいにして坪1000だったら検討するのだが。

  4. 87 匿名さん

    同感。なんで11階建て?

  5. 88 購入検討中さん


    800万円とか1000万円とか、本気ですか?笑
    私もこのクラスで普通に買えますが良いものを安く買いたいというのが、消費者では?
    新築を高く買いたいと言う人がいるのが信じられません。

    【一部テキストを削除しました。 管理担当】

  6. 89 不動産業者さん

    何回もかくけど、普通にこの辺りなら、超高級でも600万円が限界だよ!高い事言ってもリセールで損するのは消費者で儲かんないでしょ。儲かるのはデベロッパーしかいないでしょ

  7. 91 匿名さん

    ここが800万円や1000万円て、バブルなんですか。なんか、虎ノ門ヒルズも高額予想がすごいですが。ここは同等クラスになるんですかね

  8. 92 匿名さん

    そりゃ黒田緩和が続く限り不動産はバブルでしょう。

  9. 93 買い換え検討中

    前回5年ほど前のファンドバブルのようにはならないと思うなぁ。あの頃は三井の虎ノ門愛宕タワーが平均500越えてて、今、売却出来ても 査定が370万円て。消費者も学ぶと思うんだけど。

  10. 94 匿名さん

    ここより赤坂1丁目の立地のほうが、いいね。

  11. 95 匿名さん

    オフィス街に住みたいかは人によるよ。
    それに、赤坂一丁目じゃ、学区は酷いし、私立もあまり近くないしな。

  12. 97 物件比較中さん

    ここよりも赤坂1丁目もヴァンガード跡地の方が立地は上、800万位なら赤坂1丁目とかを買ういますね。
    後者は1000万円越えになるんでしょうか。

  13. 100 匿名さん

    私はイギリス大使館跡地の払い下げ決定まで待ちます。

  14. 102 匿名さん

    虎ノ門ヒルズレジデンスも気になります。

  15. 103 匿名さん

    >100

    三菱グランの時も思ったのですが、高速は気になりませんか?個人的には、高速横なんて、人が住むところではないのですが。

  16. 104 物件比較中さん

    ここも高速近いですよ。
    さらに低地。いい所は緑が一杯で森の中のような感じです。

  17. 105 ご近所さん

    ここがパークマンションになるとはびっくりですね〜。坂の途中なので、低地と行っても底辺ではないし綱町パークマンションより上にある。高速もそれほど近くはない(300mぐらいは離れてるのでは?)のでいい立地でしょう。音は聞こえないと思いますよ。ちょっと坂の途中なのはマイナスポイントかもしれませんが、東京は坂が多いのでやむを得ないかと。緑を多くする感じなので、近所の庶民には自然が増える感じで嬉しいです。高いんだろうなw。周りは古いマンションも多いので新しいのができると建て替えてくれたりするかもしれませんね。景観が良くなるのでウェルカムです。散歩もするので、横とか通るの楽しみになるかも。

  18. 106 匿名さん

    地図で見る限り、敷地のはじのほうからは、100mくらい離れている感じではないですか?

    欲を言えば、200メートルくらい離れている方がいいでしょうが、港区の中では、マシな方だと思います。

  19. 107 物件比較中さん

    いつから販売されるか、情報知っている方教えて下さい。

  20. 108 匿名さん

    事前案内の招待来ましたね

  21. 109 物件比較中さん

    事前案内会のお知らせがもう来た方がいらっしゃるんですね。我が家はまだです。
    買えないと思われてるのでしょうか。

  22. 110 匿名さん

    ウチは登録してないのに、四月頭に来ました。
    三井の他の物件見たときの世帯年収とかの情報を元に送ってる?

  23. 111 匿名さん

    年収3000ないとな、、

  24. 112 匿名さん

    自分も登録してないですが、送った来ました。正直、ここを買える収入層では、無いです。どんな基準なんでしょうね。
    109さん、考えているなら、早めに問い合わせた方が良いかも。

  25. 113 物件比較中さん

    109です。
    皆様、ご対応いただき、ありがとうございます。
    早速ですが、今日問い合わせをしてみました。
    ちなみに、事前案内会はいつからなのでしょう?
    質問ばかりですいません。
    宜しくお願い致します。

  26. 114 匿名さん

    検討していて、どうしても気になることがありまして、どなたか教えて
    頂けないでしょうか。

    総戸数98戸に対して駐車場78台というのは、特に問題ないでしょうか?

  27. 115 匿名さん

    富裕層なら車くらいみんな持ってるんじゃないの?とお思いなのかもしれませんが、
    運転手がお迎えに来るから自分では運転しない方や、すべてタクシーで済ます方もいるので
    ちょっと駐車場が余るくらいじゃないかと思いますよ

    都心の高級マンションの駐車場はどこもガラガラです

  28. 116 匿名さん

    114です。
    ご回答頂き、ありがとうございます。

    そうすると将来売却するときに、駐車場の空きが無い為、
    売れなくなるという心配はする必要はないということで
    よろしいでしょうか?

  29. 117 匿名さん

    自分の住んでいる西麻布の低層マンションは、平置きで90%近く駐車場完備ですが、満杯ですよ。まあ、総戸数が少ないので比較しにくいかもしれませんが。

    富裕層は、趣味で車持つ人も多いからね。

  30. 118 匿名さん

    駐車場設置率80%ってのは妥当じゃない。駐車場って余っても少なくても問題になる。モデルルームに行ったら、駐車場利用希望の有無のアンケートがあるから、契約前にその結果を確認して判断でしょ。まあ、モデルルームができてからの話しだけど。

  31. 119 匿名さん

    114です。

    皆様、親切な回答を頂き、本当にありがとうございました。

    先入観であきらめかけていましたけど、前向きに
    検討してみようと、思い直しました。

  32. 120 匿名さん

    三井は露骨に客を選ぶからね。

  33. 123 匿名さん

    118さん
    機械式66台、平面12台ですので、機械式が圧倒的に多いですね。都内で機械式ではなく
    ほぼ平面式という駐車場を探す方が難しいですが。機械式に空きが多くあると、
    維持費、修繕費などかなりの金額を管理組合の方で負担しなくてはならないので
    大変ですよね。もしかしたらこれでも多いのかもしれないなと私は思っています。
    結構今の若い人は免許を持たない人が増えているとも言われていますしね。

  34. 124 購入検討中さん

    普通のマンションならともかく、ここ、パークマンション。100%ないのは、ちょっとどうなの?と思う。

  35. 125 匿名さん

    >123

    修繕費は修繕積立からだから空きは関係ないよ。通常、駐車場独立会計ではないので、駐車場使用料は一旦管理組合の会計に組み入れて駐車場とか区別せずに共用部分の維持をまかなう。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いから、実際の駐車場稼働率が管理計画での想定より大幅に下回ると収支が赤字ってのはありうる。

    想定稼働率はある程度マージンをとってるはずなので、それがどれくらいになっているのかってのと駐車場利用希望のアンケート結果をつき合わせて考えるのが妥当。根拠も無く、危ないとか大丈夫とか言っても意味がない。

    ちなみに管理計画はそれ以外についてもちゃんとチェックしたほうがいいよ。長期修繕計画は重要事項として説明されるけど管理計画ってこちらから提示を要求しないと出てこないんだよね。ちなみに重要事項説明もなるべく早い段階で内容を確認しておいたほうがいい。普通は契約の直前に説明されるんで、じっくり考える余裕がない。

  36. 126 匿名さん

    補足だけど想定稼働率は一般的には8割くらいかな。

  37. 127 物件比較中さん

    パークマンションで駐車場100%無いのここくらいじゃないかな。ここは総戸数も多いけど、グレードはパークコートレベルなんじゃないのかな…まさに値段だけパークマンションだったら嫌だな

  38. 128 匿名さん

    >120
    中小の人なんて論外ですね。

  39. 129 匿名さん

    想定稼働率は6割ぐらいですよ。

    あと郊外と違って都心物件の駐車場は機械式の維持費より駐車場収入の方が高いです。機械式の維持費は状態にもよりますが一台あたり月5000~10000円ぐらいです。だから駐車場賃料が高い土地では空きはあまり問題になりません。

  40. 130 匿名さん

    >機械式の維持費より駐車場収入の方が高い

    都心物件に限らず、こういう管理計画のケースが多いんだけど、計画では駐車場収入を機械式の維持費だけでなくほかの共用施設の維持費にまわすって事になってる。その場合駐車場収入が想定稼働率を下回ると、管理組合の収支の赤字に直結する。なのでどういう計画なのかと駐車場利用希望がどうなってるのかを確認するのは必須。

  41. 131 物件比較中さん

    ここは営業さんが説得する板なのですかね。

  42. 132 匿名さん

    ここは、周辺に緑が多くていいですね。
    都心ですけど、緑が多いから落ち着きます。
    やはりちょっと違いますね。
    高級感を感じます。
    やはり、ここに興味を持たれる方は、ローンとか考えていないんですかね。
    3LDKで176㎡って凄い。

  43. 133 匿名さん

    広尾タワーズは250平米ですね。古いですが、

  44. 135 匿名さん

    >>130
    おっしゃることは尤もですが、前提として1台あたり駐車場収入は都心が高く郊外は安いが、機械式の維持費は変わらないということです。ですので都心物件で機械式が負担になることは基本的には考えにくいです。

  45. 136 匿名さん

    高い駐車場使用料の収入を当てにして他の管理費をまかなうって構図だから、入ってこなかったらアウトでしょ。

  46. 137 購入検討中さん

    リターンDM見たけど、CGのクオリティが低すぎる。もはやバカにしてるのかと。中小デベ並のクオリティ。時間かかってもCG作り込んで欲しかったです。

  47. 138 物件比較中さん

    確かにね。
    こりゃ坪500万円くらいじゃないと、きついんじゃないかって内容でしたね。

  48. 139 匿名さん

    やはりここでも低仕様、高額値付けのマンションになるのかな、、パークホームズに毛の生えた感じになるんじゃない。

  49. 140 購入検討中さん

    オール北向の部屋とかあり得ないでしょ。オーストラリア大使館の緑が見えたとしても暗すぎる…

  50. 141 匿名さん

    これでPM? グランとどっこい。
    今年は話題の都心物件に乏しいな。これから注目高級案件あるかな?

  51. 142 匿名さん

    パークマンションブランドの安売りやー

  52. 143 匿名さん

    やはり時期的によろしくないようですね。。

  53. 144 匿名さん

    狭い北向きはパンダ部屋なんじゃないの
    パークマンションにパンダが必要なのかどうかは別として

  54. 145 匿名さん

    みなさんいったい何に失望しているんですか?
    ゲートとか中庭とか、少なくとも坂上のパーマンよりは良いと思うけど。
    まさかCGの出来だけでこの流れじゃないでしょう?

  55. 146 購入検討中さん

    じゃあ、あなたはあの全て北向きの間取りを見て、どのようにお考えか?
    図面をひいた人のセンスを問う.

  56. 147 購入検討中さん

    そもそもなんで古い坂上のパーマンと比べるの? 作られた時代が違うだろ.

  57. 148 匿名さん

    ほんの数年前じゃん。

  58. 149 匿名さん

    設計鹿島ですから、しょうがないですかね

  59. 150 物件比較中さん

    全て北向の部屋なんか、今までのパークマンションでなかっだろ。あんなのは地下の部屋と一緒で資産価値が下がるって皆さん言いたいんじゃないかな。

  60. 151 物件比較中さん

    また、全て北向な部屋を作るくらいだから、コストカットして、値段だけ高く出して来るんじゃないかって思うんでしょうね。

  61. 152 匿名さん

    コストカットは必ずあるでしょうね。高値提示も必達でしょうしね。この時期ですから

  62. 153 匿名さん

    仕様ダウンされど価格アップ。苦肉の策でパーマン名を乱発。

  63. 154 匿名さん

    この坂下でパークホームズ仕様で@500超えとかだったら笑えますな

  64. 155 物件比較中さん

    全部北向の部屋なんてパークコートでも無さそうだから、本当パークホームズレベルかも知れないですね。

  65. 156 匿名さん

    もはやパークマンションの名前が恥ずかしくなるレヴェル

  66. 157 匿名さん

    2億円のパークホームズってかえって迫力出ますね

  67. 158 匿名さん

    坂下、首都高速近接でなんか湿っぽい感じで高級感がないんだよね。北側なんか冬はカビが繁殖しそうな感じがするね

  68. 159 匿名さん

    600半ばなんて買えないですね,,,(涙)

  69. 160 匿名さん

    パーマン立地でないけど、中身はホームズレベルにして名前はパーマンにして荒稼ぎなんてことにならなければいいですが、、

  70. 161 匿名さん

    ここがパーマンでなくて何処がパーマンになるのよ?
    一つ前の赤坂のパーマンより、はるかに良い立地。

  71. 162 物件比較中さん

    普通に赤坂の方がいいでしょ。ブランドもあるし。所詮ここは三田の良い所、向こうは赤坂の一等地。

  72. 163 匿名さん

    3A じやないとな。見栄もきかないしね。三田?なんて普通の人にはインパクトないんじやない

  73. 164 匿名さん

    こんなとこに招かれたら普通の人はビビるだろ。

  74. 165 匿名さん

    そりゃ、都心に住んだことがない人の感覚だよ。
    地方のお金持ちとかには、赤坂の方が受けはいいだろうね。

    それに、今時3Aなんて言っているの、3Aのいけてないところに住んでいるひとくらいだよ。

    3Aでパークマンションがある立地の坂下とかの住人が勘違いして自慢しだすだけ。

  75. 166 匿名さん

    東京は田舎者の集まりだから、いいんじやないw

  76. 167 購入検討中さん

    赤坂も坂下と坂上では全然違う。
    三田も坂上と坂下では違うはずでは。
    ここは坂下なのに高いのかな・・・

  77. 168 匿名さん

    どこも高いですが、ここも高いですよ。当然です。安くする理由がないからね。中身は?

  78. 169 マンコミュファンさん

    ホームページで眺望というところを見ましたが、公園なのか庭なのか分からないですが、
    木しか見えませんね。
    でもまあ、ここは見るからに高そうですよ。もう入口から豪華な作りをしているみたいで、
    ちょっと収入があっても手が届きそうもないみたいな感じもしますけど。
    でも、まだ値段が分からないのですからね。

  79. 170 匿名さん

    緑に惹かれますが、高速の騒音、排気ガスは大丈夫なのかしら。

  80. 171 匿名さん

    いくつかの(物件)板で高いという評価を目にすることが多くなったような気がする。
    割安という物件は目にしない。

    それなりにバブルか?

  81. 172 匿名さん

    高いですか?

  82. 173 匿名さん

    >171

    アベノミクス、オリンピックで去年から上がってる。アベクロの経済政策ってバブル誘導だしね。穏やかに物価上昇が進むのならいいけど、バブルになったらいつかはじける。高値つかみしちゃうと身動き取れなくなるからその辺の判断をしっかりしないと。

  83. 174 匿名さん

    前回のリーマンの時に割高という評判もつき売れ残ってた住友の物件が
    ここへきて盛んにネット広告出してるの見て、うーん、そういうところへ来たかって感じ。
    似たような物件も多々あるのでは。




  84. 175 匿名さん

    とりあえず全戸即日完売しちゃったら怒られそうなご時世ではある。住友的。

  85. 176 匿名さん

    三井は新川崎でやらかしちゃったからね。その影響をどう考えるか。

  86. 177 匿名さん

    >174

    リーマンのときにこけて残った物件ってまだあったっけ。もう、5年以上前でしょ。

    あの時はミニバブルで売り渋りなんてしてた時代。サブプライムがあったのにまだいけいけだったらリーマンが起きた。

    すみふは最近、また売り渋りなんてしてると思われる物件が出てきてる。学習機能ないのかな。ウクライナ情勢、中国経済の減速、アメリカの財政の崖。リスクはいっぱいあるのに。

  87. 179 匿名さん

    麻布十番、これって新築物件にはいるのかな?

  88. 180 匿名さん

    新築と謳えるのは竣工してから1年間。

  89. 181 匿名さん

    5年たっても値下せず。経年劣化しているのにな。買わなきゃいいだけどね。

  90. 182 匿名さん

    値下げしなくても売れるんなら、それだけの価値があるってことだけど、延々と売れ残り続けてるわけでしょ。

  91. 183 匿名さん

    前回高値つかみして塩漬けになってた物件がこのごろ高額の中古として出てませんか、
    例えば虎の門あたりとか。

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