パークマンション三田綱町ザ・フォレスト

路線価と容積率をどなたか調査して。

二の橋から有栖川まで歩くのは勝手だが普通はそんなことしないでしょ。では、真夏に子供と歩いてみてください。
それに公園遊びにそんな体力要りませんよ。どんな事するの？

今日、クランスイート広尾の残り部屋の案内きたけど坪単価700万円だね

＞５９９

ここは東、南、西と接道しているので路線価は複数あるけど平均すると約80万/㎡、檜坂は140。
坪単価が判り易ければ上記に3.3057を掛けてください。

マンション価格だと468さん指摘のように3倍～5倍超の差。
ただ、このPMの価格は坪700～1,400で差はないと思うからそこをどう判断なさるか。

麻布、六本木エリアで一番高い路線価の住宅地って六本木一丁目の三井のタワーマンションあたりかね？

なぜ路線価？物件価格は路線価のみで決まる訳ではなく、環境とか他に優先すること多いよね。
港区なら六本木ヒルズレジデンス辺りが分譲、賃貸で最も高いのでは？

>>598
携帯片手に暇潰してってご自分の事かしら。
早くささくれた心が癒えるといいですね。

ミッドタウン前の公園って檜町公園ではないのですか？
我が家は子供がその公園の遊具で汗かくまで遊んでます。

ブランコと滑り台位ですよね。

もう少しあっても良いかなって思います。

ま～ないよりいいのかもしれませんが608の方は
あれは遊具っておもってないのでは？

大人向けの公園って感じがしてしまいます。

昨日は曇りで過ごしよかったですね。
有栖川公園では、ザリガニやヌマエビ、小魚などをとる幼稚園生ぐらいの子達が結構いましたね。ハーフの子や、外国人の子、普通の日本人の子（インター？）達が英語で普通に話しているのも不思議な光景です。

大人向けの公園かどうかは存じませんが、いつも子供達で一杯です。遊具も人気で順番待ちを教えて譲り合ったり、みんないい人ですね。
水も緑も豊かで広い公園で遊べるのは嬉しいですね。

三田綱町のスレで、有栖川公園vs檜町公園？
まあ三田は近いから理解もできるけど赤坂は他所でやってもらいたいね。
檜町公園に遊具があるとか言うけど、有栖川公園は上の方に行けば、
ジャングルジム隣にサッカーが出来る広場があったり横は都立中央図書館だし、
その横は野球場にテニスコートが広がる。檜町公園なんかとは規模や環境が違いすぎる。
たまたま古い公園もある、程度の赤坂がいちいち張り合おうとなんかするなよ。滑稽だ。

というより、赤坂から有栖川公園もそんなに遠くないんですけどね。
自分の経験だと、広尾生活圏（南麻布、元麻布、西麻布、広尾、南青山は丁目など）の人にはよく有栖川公園で会いますが、白金などの子もそれなりにあいますね。

どちらかというと、幼稚園が有栖川公園付近だと放課後公園で遊ぶことが多いようです。って、これは当たり前か。休日の行動範囲は親の気力・体力次第では？

ただ、子供はなんとなく知り合いが多いところ、いつも慣れ親しんでいるところが好き、というのはありますが。

有栖川だの檜町だの言っているのは見栄っ張りの大人だけですね

このあたりのリアル小学生は飯倉、新広尾とか
派出所隣の通称’おま公’あたりでよく待ち合わせしたり遊んでますよ

大人からみるとなんであんな所と思いますがね

子供がいる世帯なら
そんな都心部の中心に住んで遊ぶ公園が不安なら
別なところを選ぶべきじゃないですかね。

子供がいない世帯なら六本木や赤坂でマンション探しなら
わかりますけど。

南麻布生まれの南麻布育ちですけど
ハイソな人との人間関係を作れるとかそういうのってあまりないですよ。
うちはマンションじゃないから余計にそういう関係がないのかもしれませんが。

616みたいな人種が多いのは否定しないな
インテリとも明確に違うし微妙なんだよね

>>619
決して知的ではないですよね、あの物言いは

でもいろいろかんがえると、やっばり西麻布でもなく、麻布十番でもなく、六本木でもなく南麻布かなという気がしてきた
もちろん高台限定ですけどね

>621
すでに555さんが書き込んでますが、客観的な評価でも結果出てますね。
南麻布は4、5丁目がトップ10に入賞と高評価。以下添付。

住み心地や住民所得、災害安全性、資産価値など総合評価でランキングしている、
信頼の置ける講談社発行「東京土地のグランプリ」23区3132町丁目から選出。
トップ10は以下の通り。

1.大田区田園調布３丁目
2.渋谷区松濤１丁目
3.港区南麻布４丁目
4.世田谷区成城６丁目
5.文京区本駒込６丁目
6.港区南麻布５丁目
7.品川区東五反田５丁目
8.目黒区青葉台２丁目
9.渋谷区広尾２丁目
10.文京区関口２丁目

いまいち感か。
子供が慶應じゃ二流で嫌だと思う人が多いように、住所が三田じゃ二流で嫌だと思う人もいるということか。
三田や慶應くらいのそこそこのところの方が他の人から妬まれたり羨ましがられないから良いようにも思うけど。
ここは三田の割りには一等地でさりげないとことがいい。

南麻布は、低地部分はアレですが、広尾よりの高台は素敵ですね。

講談社のグランプリなんか適当にやっているだけだから、まあ、それを信じたい人は信じれば良い。でも、記事読んだことあります？宣伝臭がプンプン漂う広告みたいな記事ですよ。

文句をいうのは簡単だけど、講談社「土地のグランプリ」は客観的なデータを集めて、
実際に各地の土地を歩いて写真も多く、総合的にこれだけのデータを網羅した本は他にないでしょう。
内容的にも、自分では信じ難い湾岸エリアなどを変に持ち上げたりすることもなく、
特にどこに肩入れしている感じでなく中立であると感じましたよ。
トップ10ランキングを見ればそれは明らかですし。
他に客観的に信用に値する本などあればご紹介下さい。

自分で歩いて見て判断すればいいだけ

＞６２５さんに私も同感です。

例えば、港区南麻布４丁目のこの街並みをみれば、
ランキングの信ぴょう性に納得できると思いますよ。

http://goo.gl/maps/UzVii

高台部分はいいよね。あの空き地って、何処が持っているの？

でもランキングなんだから、悪い部分も含めて判断しなきゃ。

>629
あの辺りは歴史が古く江戸時代からの武家屋敷が多く、その後東大の研究所があったり、
国有地の可能性が高いエリアでしょう。いずれ民間に払い下げられるか大使館にでもなるかも。
すぐ横はドイツ大使館やフランス大使館（徳川家屋敷跡）ですしね。

>630
そうですね、それらも勘案してのランキングトップ10入りは立派ですよね。

>629
訂正です。あの敷地は「駐日欧州連合代表部」EUの日本での本部のようです。
以下詳細地図など。
http://www.euinjapan.jp/about/map/

南麻布4丁目って
ホーマットシャロン、ホーマットアンバサダー、ヴァージニア
があるエリアですか？
あの辺りはいいですよね。

mu-an houseって空き室あるのかな～。
駐日欧州連合代表部の目の前のマンションなんだけど。

人気がなさそうだね。
高過ぎるのかな。

人気がなくてこのPMのネタで盛り上がらないから違う土地の話題ばかりなんでしょうね。
マンションネタに戻るかなと思いましたが、駄目ですね。
そもそも南麻布などは新築マンションもないけどそちらの話題が多いですし。


上の方のレスにあるように高級住宅地でない三田に麻布や赤坂のような価格
のマンションっていうのが無理があるのかも知れません。

街並みでいろいろとコメントありますが、三田のこのPM建設地の周りを少し歩けば、
坪700万超だしていいのか？と感じます。
坂下、高速＆どぶ川至近、周りの住宅やマンションの雰囲気、遊具だけの狭い児童公園等々。

>前に出てた港区の住環境ランキングでは
これですね。

>>545
港区の住環境を丁目まで考慮したランキングは以下のとおり。
出典は、http://sutekicookan.com/%E6%B8%AF%E5%8C%BA%E3%81%AE%E4%BD%8F%E7%92%B0%...

Ａ＋＋　南青山４　元麻布２，３　南麻布４，５　西麻布３　三田２　高輪４　白金４
Ａ＋　赤坂６，８　虎ノ門５　南青山 １，３，５，７　六本木２，５　元麻布１　南麻布３　西麻布２，４
　　　麻布永坂町　麻布狸穴町　三田４　高輪１，２，３　白金２，６　白金台２，３，４，５
Ａ 　赤坂７　北青山１　南青山２，６　六本木１，４　麻布台３　西麻布１　三田１　愛宕１，２
Ｂ　赤坂９　北青山２，３　六本木７　
Ｃ 　赤坂４　六本木３，６　麻布台１，２　東麻布２，３　三田３　白金台１　芝公園３，４
Ｄ　三田５　白金１，３，５
Ｅ　 赤坂５　南麻布１，２　芝２，３　東新橋１
Ｆ　赤坂１　虎ノ門３，４　東麻布１　芝公園１，２　麻布十番２，３
Ｇ　元赤坂１　赤坂２，３　虎ノ門１，２　麻布十番１　東新橋２　新橋１，２，３，４，５，６
　　西新橋１，２，３　浜松町１，２　芝大門１，２　芝１，４，５

ここも、赤坂も、南麻布の高台地域に比べればたいしたことないということで、仲直りされては？

大したことあるとか無いとか、人間と同じでそれぞれ立地の良さがあると思いますよ。
戸建て派の人、マンション派の人でベストな場所は違うだろうし同じマンション派でも、
港区より渋谷区いや品川区だという人もいるでしょうし同じ港区内でああだこうだ言い合うのも、
馬鹿げてます。三田や赤坂「も」いいし、南麻布「も」違う個性がある。
住む人のライフスタイルや優先順位によって求める価値観も違うのですから、
どこが一番かを決められるわけもありません。

６４１さん
納得です。それぞれどこがいいかは違いますからね。実家が近いとか、仕事場が近いという
事もあるだろうし、子育てしている世代なら子育て支援が充実している所と思うご家族もいる
でしょうしね。子育てで考えるのは江戸川区が23区内で一番充実した補助がでるだろうけど、
子育ての時期は短いし長い目でみたら、やはり交通の便がよくて、都内がいいなと我が家では
思っています。ま、それは家の希望ですがね。
港区も出産費用の助成額は上限60万円と23区内で一番手厚いんですよね。これから出産予定が
ある方などはいいのかも。

どうやら、このマンションの話題からは
遠ざかっていくようだ。
ここにカキコしている人達は対象外なんでしょ。
具体的な話が一切ないもの。

ネガコメ見つけると感情的で熱狂的なコメントが出てきますね。
一人相撲で、逆効果。
本当にマンションの話題ないね。街の自慢話は多いけど。

ラグジュアリーバスが気になりますね。
あと、広いルーフバルコニーがある部屋がいいと思いました。

結構検討してます。麻布十番からも近いので便利そう。

以前に港区の福利厚生とか気にしてるけど、ハッキリ言ってここを購入する人は全く関係ない話でしょう。
出産費用の補助だっていらないでしよう？
と言うか、モデルルームで見た人は
年老いててとても子供を産める世代じゃなかったけどね。

637＝638＝639かな、一人で何役も大変ですね。
では、三田が高級とお考えの具体的な理由はなんでしょう。
是非、教えてください。
皆さん、知りたがっていると思いますよ。
三田については、617さんの御意見に皆さん近いのでは？

ここはアトリエ付きの部屋というのがあるようですが、どのような形態なのでしょうか？
絵を描いたりするようなスペース、それともピアノを置いたり出来るような防音室のような感じ？
広さも含めご存知の方いますか？

>>648
レスがつかないようなのでお答えします。
以前も質問された方ですか？
自宅以外にワンルームほどの部屋が同じフロアに
ついています。このタイプは3つあります。
防音はありません。
最低400からの販売です。
今申し込めば買えますよ。

>649
ご回答有難うございます。
ワンルームほどとのことですが、広さは何畳ほどですか？
メインは150㎡のタイプで考えているのですが、同じフロアにありますでしょうか？

話題がマンションになると続きませんね。三田が～～、ステマが～～って鼻息荒い人達は何で大人しいの？

ネックは三田という住所だね

やはり格落ち感は否めない。イメージは田町とか慶應の周りのごみごみとかだから

>>638なんて２ｃｈの就職偏差値みたいなもんで何の客観性もない

まあ三田の中じゃ特上の場所だけどね
言うなれば、ワンランク下の車の最高級グレード（上のグレードの車より値段が高かったりする）を買おうか迷うようなもの。

麻布、六本木、青山、赤坂、松濤、南平台、田園調布

ここらにブランド感じる人はいても、三田がブランドだと思う人はいないと思うよ。
別に悪いイメージもないだろうけど。

必死になってないで、周りの人に訊いてごらん。

確かにブランドではないですよね。
土地グランプリでも2丁目は低評価ですし。
現地もなにか陰気な感じで(工事中だからか)
総合すると積極的に求めるものではないと
判断しました。

ここ素敵なんですけどね。

我が家は四人家族で有ることもあり、最低でも４０坪はほしく、予算オーバーですね。坪５００なら、買えるんですけども…。そこまで下がらないですよね。。

１４０～１５０㎡で２億なんて都心じゃ難しいのでは？
このサイズは坪単価も高くなる。

マンションの話題なのにネガまだ続けるKYがいますね〜苦笑

>>654
わあ、それロレックスですか？って褒めてもらいたいアホなの？
本当にいいもの=パテックやブレゲなどはめている人はそういうこと言わない。
ここはブランドの話など興味ない上品な層の方向けですよ。
エルメスのバーキンより和光のバッグを母から譲り受けて愛用とかそういう向け。
ブランドどうこう言うようなゲスなミーハーはお引取りを。

三田はいい場所ではあるけどマーケットでの評価は赤坂などには遠く及ばないってことを客観的に指摘してくださっている親切な方がいるだけなのに、なにか必死に抵抗しているみたいで見ていて痛いです。

ここで赤坂や南麻布を必須に売り込んでいる輩の方が痛々しいよ。

今ならまだ引き返せるよ。
冷静になって人の話にも耳をかたむけよう。

エリア比較は当然の検討過程なのになぜそこに抵抗するのかな？
三田エリアの中で最高っていうのは誰でもわかるのだからむしろ他エリアとの比較でこの物件の資産価値を考えるのが建設的だとおもうが・・・

ここの176.33m2の部屋は価格決定したのでしょうか？
情報お持ちの方、是非ご教示下さい。

>>663
三田で最高エリアって坂上では。ここは坂下の低地、水害危険地域で価値は違うと思うな。
雑誌記事を根拠に高級だと必死になってる地域も坂上の事だよね。トリサカ君には怒られると思うけど。。。。。

>>665
たしかにそのエリアすら外しているって見方もできるけど、そこは大目に見てあげてください。三井倶楽部や大使館に隣接しているという気持ちさえ忘れなければ大丈夫だと思います。

ラグジュアリーバスが気になるんですけど
ＨＰでは見られないのでちょと残念。
どんな感じのバスルームなんでしょうか？

１７０タイプの部屋が気に入ってるんですけど
予想価格はどれくらいでしょうか？

5億とかいってしまうと手に入れることができないので。

5億だったら私も欲しいです。
確か7億位だったよ〜な。

>>660
誰がどう見たって、南麻布や赤坂の方が格上でしょ

ここまでの高額物件じゃなかったら別に三田でもぜんぜんいいけど、これだけ払って住所が三田じゃ、なんか割に合わない気がするのは当然でしょ。受験必死に頑張ったのに慶應しか入れない人と同じようなもの。別に普通に受験してたら慶應でもまあ妥協できるんだけどね。

東大に素直に入った人は、自分が東大であることをひけらかしたりしない。

苦労して赤坂？南麻布？買ったんだね。ヨシヨシ。

まあ、妥当な坪単価の部屋もあるけど
特に高層階の南向き以外はハッキリ言って
盛り過ぎ。

結局、１回目の登録で完売したのですか？

完売できるはずがありません。

↑
そうなんですか？？？
北向きは既に申込一杯で、先週末の登録で完売予定と聞いていたのであきらめていたのですが、、、

綱町のパーマンからの眺望、三井と住友のタワーが二つできて、風情がだいぶ損なわれてしまったけど、こちらはどうなんですかね？

プラウドのへんなタワーが見えてしまうのでしょうか？

>>674
既に要望書が入ったところの間取りはホームページから
削除されてますが、出てるところはこの土日で
まだ登録できると思います。
瞬間蒸発は難しいと思われ。

676さん

ありがとうございます。
地形がやや半端な（地上げし切れなかった）感じもしますが、、、
３Ａのよいところは少なくなってきているので、候補にはなりますね。

>>669
じゃあ君の出身校を教えてくれ

一回目の登録受付は27日午後６時までということなので気にった部屋があるなら申込み出来ますよ。申込みが複数なら抽選になるだけの事です。私は検討した結果、ここはパスです。やはり立地に対して盛り過ぎ、買ったとたんに含み損確定だと判断しました。

>>666
何が大丈夫なのか分かりません。隣接でも三井倶楽部や大使館前の通りに面しているなら価値も有るでしょうけどね。

割高な部屋しか残ってませんよ。
お気をつけ遊ばせ。

３A地区でもダメな立地もあるので、そういうとこと比べれば、ここの方が良いと思います

3Aのダメなところの二倍ぐらいの坪単価ですけどね。。

>>682
３Aの駄目な立地より良いというよりも芝浦辺りよりはマシという方が正しいのでは。
こちらの隣近所のマンションは坪200～300です。それは3Aのどこにも無い。比べるのは無理が有るでしょう。不動産の評価は金額に反映されます。もちろん個人的にどこが気に入ろうと結構ですが、マーケットの評価は尊重されるべきだし、素直に受け入れるべきではないですか。

この物件の実際の評価がどうなるかはわかりませんけど、現に坪600万台の値付けがされている以上必然的に3Aの高台物件と比較されてしまいますね。
上昇相場の中待つのは辛いかもしれませんが、個人的にはこの価格帯では3A好立地の物件に絞ったほうが賢明だと思います。具体的には本命ヴァンガード跡のパークマンションまたは赤坂9丁目タワーの上層、次点で森トラストの檜坂あたりでしょう。

個人的には値付けは高いなあと思います。
でもここの議論ていつも結局堂々巡りなんだけど、価格は販売会社が設定するんだから、
それで納得してここの立地が気に入ったら、内装やグレードはパークマンションという
最高の保証付きなんだから買えばいいだけでしょ。
それを3Aのほうがいいだの赤坂の方がいいだの、それって余計なお世話ですよね。

例えば同じ価格帯ののクルマを買いに行って、それがトヨタだろうと日産だろうとホンダだろうと、
それぞれに個性があるし、造りに関しては最高グレードなんだから。
なのに他社のほうがいいとか全く余計なお世話。資産価値云々いう人多いけど、
そんなことより住んでいる何十年間の質が大事なのであって、その先に売ろうと思った時は、
どういうご時世になっているかも分からないし、もしかしたら品川駅周辺がすごい開発されて、
三田エリアが都内最高価格エリアになっているかもしれないし。

そんな不確定要素ばかり気にせず、自分が気に入った立地を買えばいいだけのことでしょ。
いずれにせよ、グレードや質はパークマンションという日本最高レベルなんだから。

察して下さい。赤坂を高値摑みしてしまった人の気持ちを。ここ買えばよかったと薄々思っていても、もう手遅れ。

あとは、自分自身の気持ちの整理をつけるしかないんです。ここで書き込んだりして。

虎ノ門ヒルズは坪単価1000で関係者には販売しているそうです
アベノミクスと建設の人手不足で完全に相場は変わってしまったのでしょう
それでも三田の低地で坪600というのは信じがたいですが
でも、３Aでもどうしようもない立地のものはたまにあるのでそこらとは似たようなものでしょう

こんな掲示板に書き込むような人間は、みんな冷やかしでしょ。これくらいの坪単価の物件買う人は、ここでケチつけるようなことしないよ。買いたきゃ黙って買うって

>>686
ここから品川って遠すぎやしませんか。
高輪が3A並になるっていうならわかりますけど。

さあ、運試しにでも行って来ようかな。

だんだん坪1000万に相応しい都心部最高のマンションはどこであるべきかとの話になってきてますね
中古の値上がり要素まで含め候補を挙げるとすると

六本木ヒルズB棟
虎ノ門ヒルズレジデンス
渋谷桜丘口タワーマンション
バンガード跡地
フォレセーヌ檜町
ブランズ一番町
英国大使館跡地

あたりが、現在わかっている範囲の最高物件かと

では、そういうことで。
お気は済みましたか？

まずは、ウォーターハザードマップ確認！
港区民なら意味わかりますよね？

1億2千万～7億円。という価格ですね。

三田が都落ちだとか，2流だとかやたら土地の格ばかり気にしている人がいますが，三田はとても落ち着いていて住みやすい場所ですよ．田舎者や価値観が狭量なつまらない人ほどそういうことを気にしますよね．ここは正直いいと思います．周りの道が狭く暗めなのと十番に抜けるときの高速とドブ川はマイナスポイントですが，それを差し引いても希少なマンションになると思います．これだけ，緑に囲まれ建物とガーデンのセンスも揃ったのはすごい．もう少し余裕があれば絶対買いたかった，変える人が羨ましいと正直に私は思う．

1億2,000万円～7億円という価格に笑ってしまいました。
すごいですね、ここ！！
周りは森に囲まれている海外の邸宅地のようで、さすがは三井の最高級ブランドだと感心しました。
薄給の私などはとても買えませんが、世の中にはこのようなマンションもあるのだなぁと勉強になりました。
リセールもしやすいのでしょうねぇ。

三田は3Aに近くて３Aよりだいぶ安いのがポイント
ここは三田にしては高すぎるが、三田の一等地だと３Aの下の方よりは上だから仕方ない面も

バブリー
ほんまの金持ちは、マンション買わん！

とりあえず敷地が広くて緑が多いし共有部分とか、ゲートとかすごく立派だから
お金があったら買いたいです（笑