ライオンズ南大沢エスト

日曜日に建設中のところを見てきました。
ホントに駅から近いけど、とても静かな場所でした。
カミさんと娘は、かなり気に入ってました。

ただ、この辺って中古は直ぐに激安になってしまうから、
あの値段だと躊躇してしまいます。

南大沢駅からの毎日の通勤は遠いしね。

とにかく高すぎ。
７０００万〜８０００万円台ですよ。

駅から同じ距離の南大沢レジデンスは、４０００万円台が中心でした。
いくら奇跡の土地だとか言われてもねぇ。。。。
きっと売れ残って、値引きですよ。
最近のライオンズの分譲は、聖跡といい多摩境といい、多摩センターといい、企画が悪いように見えます。

>>3
>聖跡といい多摩境といい、多摩センターといい、企画が悪いように見えます。

聖蹟という漢字くらい、正しく書けないあなたの頭が悪いように見えます。

あーあ。もう荒れはじめてる。。。。

０４＞は、ライオンズ購入者かな？　
確かに最近のライオンズは売れ残りそうな物件が多いのは事実。多摩地区がマンション供給過剰の状況なので、価格下落は気になるところです。

まあ今後南大沢でエストよりも駅に近い新築マンションはもう建たないと
思いますよ。　庶民はヒルズへということでしょう。　
あと今後出てくる物件は、今立替中のベルコリーヌ南大沢の改築物件が大量
に市場に出てきそうですね。

私は買えないけど、エストは来年までには完売すると思います。
たったの５０戸ですから、１年ぐらいで何とかなるでしょう。

同じ値段を出すなら、都心でも結構いいヤツ買えますけどね。

マンションパビリオン、行ってきました。
エストの情報が欲しいだけだからと言っているのに、やたらとヒルズのモデルルーム見学をすすめられました。
「エストは無理、無理。ヒルズにしときなさ〜い。」と言われてるようでした。
やはりエストに関しては、庶民は問題外ということなのでしょうかね・・・

さて現時点で出されている情報の中で気になる点は、
＜本家ＨＰ＞
竣工日 平成21年2月16日（予定）
入居開始日 平成21年2月16日（予定）
＜住宅情報ナビ＞
完成時期 2009年3月24日予定 入居時期 2009年3月27日予定
施工／南海辰村建設(株)　東京支店

以上ですが、本家ＨＰの竣工日＝入居開始日はありえないので論外としても、
住宅情報ナビの方の情報にある、完成から入居まで３日しか設定してないのも
問題です。完成後内覧会による検査をしますが、その修繕期間として、規模に
もよりますが、どんなに早くても２週間、良心的な売主なら１ヶ月以上は期間
をとります。
上記の場合（３日間）不具合があっても、直す前に引渡しをしてもかまわない
という売主の姿勢が読み取れます。
これは売主の決算期が３月であることと密接に関わっており、業界では要注意
とされる３月完成物件の典型例です。
この時期は職人の手配も難しくなる時期であり、この時点でちょっと気をつけ
たほうがいいなと感じました。
とくに、工期短縮の可能性がないかは注視する必要があると思います。

また、施工会社は南海辰村建設(株)となっていますが、大阪本社の大規模施設
等がメインであまりマンション施工では名前を見ない気がします（施工実績等
は要確認事項でしょう）。

10さん

ライオンズ物件はどこもそうだよ。竣工から一週間後位
他見てみなよ

１１さん

ええ、承知しております。
ただ、ライオンズ越谷センターシティ
竣工日 平成20年2月26日
入居開始日 平成20年4月1日（予定）
の例もありますので、どこもと言うわけではないと思います。

ほとんどそうだというなら、そのとおりだと思いますので、
会社の体質なんでしょう。

広告チラシを手に入れました。
建築確認番号　第ＨＰＡ−０７−０２３１１−１号（平成１９年１２月１３日）
竣工日　平成２１年３月２４日
となっていますので、書類上の工期は１５．５ヶ月。

構造・規模　鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造、地上８階建て
なので標準工期は１３ヶ月ほど。

ライオンズ多摩境と比較した場合、あちらは１５階建てで１７ヶ月の
工期（ぎりぎり）なので、工期的には余裕があるように見えます。

一部鉄骨造りが気になりますが、まさか鉄骨階段ということはないと思いますが。

今日から予約制のモデルルーム公開ですのでぼちぼぼち書き込みが増えてくるで
しょうか。

ていうか金曜日に入ったチラシ、
販売価格から何から何まで未定（秘密？）のままで
そんなチラシに何の意味があるんだろうと思いました。

7千万〜8千万の噂もあながち嘘ではないかも、
なんて思ってしまいました。

マンションの価格にいちばん影響を与えるのは地価ですが、南大沢の地価は２００６年を
底値に反転してます。
この物件の土地の仕込みは２００７年あたりだと思いますが、駅近ですし、公示地価から
判断しても、㎡あたり少なく見積もって、１０万円以上は上がっていると思います。

この物件は１００㎡前後ですから２００６年、２００５年の同一物件より、１０万円×１
００㎡で、１０００万円以上は高くなるのは確実です。
さらにここに最近の材料高を加味して、最近の南大沢物件の価格を考慮した場合、

平均価格　５８００万円
レンジ　　６８００万円〜５２００万円

ただし、周辺環境もよく、駅までのアップダウンもない、また駅周辺では最後のフロンテ
ィアです。土地を取得した時の価格がこれより大きい可能性は大いにありますので、もう
少し上の可能性があります。
ですので、安くてもこんなところではないでしょうか。
さすがに７０００〜８０００のレンジで出してきた場合は、ぼったくりに近いので購入す
るのは正直どうかと思います（よほど裕福な方なら別ですが）。

>15
ルーさんこんにちは。

詳しい解説ありがとうございます。
5千万円台だったら希望持てるかも。

本日、営業の方から話を聞きましたが、最低で７０００万近辺からだそうです。ちょっと高いかなあ。

なるほど。
強気（高い）ですね。
土地の取得価格が高かったにしても、儲けるつもりのようですね。
（分譲マンションの平均的利益である１０％を超えた利益を取りにきているようです）

アピールポイントがいくつもありますので、売れると踏んでいるんでしょう。

これは見ものですねｗ
完売しなかったりしてｗ

いや、戸数は少ないし、立地はいいですから、おそらく売り切ると思いますよ。

①これでも買える人に高額である程度さばく
②残ったとしても値下げ、おまけ付きにして売り切る（元が高値なので、それで
も利幅がとれる）。

この物件は事業としては赤字にはならないと思います。
（なので、土地の取得価格が高くついてもとりにいったのでしょう）

それよりもライオンズはここ以外に多摩永山、多摩境、南大沢ヒルズ、多摩センター
と立て続けですが、そっちはいずれも微妙です。
立地に魅力を感じませんし、多摩境はとくに外部騒音対策しっかりしてるか確認しな
いと住んでから苦労しそうです。

7000万台〜は高すぎ。この不動産の安定しない時期、南大沢でこの値段とは。
でも駅近だからか。確かに東急も分譲時より高値との噂も。（本当か？）
客観的にみるとやはり5000後半と思うが。