アトラス国領

先日、マンション説明会＆間取り説明に行ってきました。近くに住んでいて以前から狙っていたのですが、正直価格が高すぎてびっくりです。３ＬＤＫ７５平米前後で５０００万前後っていくら国領駅６分といえど高すぎです。それだったら戸建買えるって思って断念しました。

微妙ですね。
5000万円で買える戸建は国領エリアだと土地70〜80平米程度で3階建てのミニ戸建で、
しかも施工が大丈夫なのかどうかやや不安、みたいなものになるでしょう。
実にうまいところに価格設定しているように思います。

私も事前説明会に参加いたしました。
横長の彫りのある艶消しのタイルを採用しており、
外観パースよりも実際の建物の方が見栄えするように感じました。
また、ペアガラス、タンクレストイレなど仕様に不満はありませんでした。
しかし価格のわりに高級感がイマイチかなと。。
一部の棟のエントランスは大きく設計されているが他の棟は狭く、
ありがちなソファーや調度品などは置かない(スペースが無い）との事。
敷地内はセキュリティを設けておらす、誰でも入る事ができるとの事で
周辺住民の通り道などにされることなどが懸念されます。

余談ですが、その日は地権者と思われる団体様が我が物顔でモデル内を占拠しており
（ソファーに長時間座り雑談していたり、、）ゆっくりと見る事が出来なかった
のが残念でした。

>>64 購入後も同じ思いしそう・・・

3分の1が地権者なんて大変ですよね

地権者はいったい幾らで・・・

地権者は交換で７５m2の半分くらいは負担なしでとれるらしいから
半額以下なんじゃない。２０００万くらいだせば、ってとこじゃない。

69さんのおっしゃる通り、地権者は前住居の差額分（もとは40m2台らしいから約半分ですね）の支払いみたいです。と言う事はその分新規購入者が負担せざるを得ない状況な訳で、必然と価格は割高になりますね。
こういった建替え物件は今後増えていくと思いますが、66さんも心配されてるように地権者と新規購入者がうまくやっていけるのか購入後の不安もあります。
この土地に絶対住みたい等こだわりがなければ、購入は難しい物件ですね。

事前案内会いってきました。かなり期待していた者です。
正直、値段でアウトでした。
みなさんのおっしゃられているのと重複しますが、
マイナスポイントも多く感じました。
・フェンスで囲わないため、誰でも侵入できること。
　マナーの悪い若者がたむろしたりされたら嫌ですね。
・駐車場も地下ピット式、百何世帯分収容となると、
　かなりの待ち時間が予測されるのでしょうか。
　また、世帯分確保されていないため、抽選でもれたら困りますね。
・数年先の品川道路工事も心配です。
　道路ができるまでは、野川側のアクセスができないらしいですね。
駅近ということだけは、プラスポイントかな。
駅は各停ですから、やや不便でしょうか。

先日周辺を見て気付いたこと。
産廃が所々に散らばっている。当マンションと金子団地の境界付近に特に多い。
野川で鳥に餌をやる人やゴミを捨てる人がいて、それにたかるカラスが多い。
北側に既に高層建築物がはだかっている（金子団地立替の一部？）
その他随所に治安の悪さや住民レベルの低さが伺える。
http://www.4【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/UploaderSmall/source/1170076878.bmp

別に旧地権者がいたって、住めばみな平等でしょ！！結局、予算的に買えないあなた方は、悪口ばっかり言っているように聞こえますが・・・・
先日、是非買おうと要望書を入れてきました。抽選にならないことを祈ります。
悪口しか言えない人たちが購入しないとわかっただけでも「ほっと、」してます。

>>74
当方、検討者です。
気に入った点を教えて頂けますか？

モビット氏、乙です。ブレスマークも高いですね。
どちらも住不ですので単価のすり合わせがあったのでしょう。
私もどちらも期待していただけに残念です。

色々悪く？書かれていますが・・・完売するでしょうね。

>69さんのおっしゃる通り、地権者は前住居の差額分（もとは40m2台らしいから
>約半分ですね）の支払いみたいです。と言う事はその分新規購入者が負担せざ
>るを得ない状況な訳で、必然と価格は割高になりますね。

地権者は土地を拠出しているので、必ずしも新規購入者の負担が多くなるとは限りません。
もちろんデベが入っている以上利益を乗せているわけではありますが。
結局のところ、デベが売れると思った値段で売りに出るのですよ。
事業方式や土地の取得経緯は売り値にはそれほど関係しません。

地権者がいるときは、優遇が与えられることが多いです。

>79
そうですね。
実際もう地権者は先に部屋決めてますし。

>78さんのおっしゃるとおり。売れると判断した値段で売る。
　それがビジネスです。普通に考えればわかることです。
　安くしてバカ売れしても、高くて売れなくても担当者は飛ばされます。
　普通にサラリーマンしてれば、わかるはずですよね。

もともと国領駅徒歩６分の距離という立地で、地価がある程度する上、一般的なヨウカン型マンションに比べればコスト高である雁行デザイン・低層高層多棟構成になっていて、しかも二重床・二重天井・全窓ペアガラス・食洗機・タンクレストイレ・ウォシュレット・多機能水栓・温水式床暖房などが標準装備、駐車場も当初の地下自走式から設計変更、地下機械式として駐車台数を増加するなど、一般的なマンションよりコストがかかっていると思うので、この様な価格設定になったのだと思います。

現地説明会で聞きましたが、地権者の方の要望がかなり取り入れられているようです。
その結果、マニアックなマンションとなった分、コスト高の一因になったのだと思います。

コスト優先だとヨウカン型の平凡なマンションになるし、理想を追求して構造や機能にこだわると、コスト高になって批判されるし、いやはやマンションはどこを落としどころにすれば良いのか、とても難しいものなのですね。

票の扱い、駐車場の特権などしばしば問題となるので
規約に注意が必要です。

すでに平置駐車場は地権者同士での抽選で決定しているようです。
機械式については無抽選で決定。残りが一般購入者用になります。
トランクルームについても同様でしょう。

価格については高くもないし安くもない。いい感じの設定だと思いますよ。

価格設定が妥当かどうかは今後の売れ行きをみてればわかるでしょう。
設備はいいけれど、間取りはいまひとつ工夫がないような。

このマンションの購入を前向きに考えているのですが、耐震性に対する考え方というかポリシーが分からなくて踏み切れません。これだけ世間を騒がしているのに、なぜ構造説明会をおこなわないのでしょうか。これだけの規模のマンションで行わないのはちょっと不自然では。なにか後ろめたいことでもあるのでしょうか。

>84
私が担当者から聞いた話では、駐車場（平置き、機械式とも）、トランクルームは、地権者と新規購入者との人数割りで配分を決めているとのことでした。ですから、平置き駐車場もすべて地権者ではなく、約3分の１が地権者ということ。
個人的には、立地といい、仕様といい、不満はないのですが、部屋の間取りがバラエティにとんでいるので、逆に希望の間取りに偏りがでるような気がします。

マンションに耐震性を求めてはいけません。
どの物件でも耐震等級１がほとんどで２以上の物件なんてめったにありません。
戸建で、大手ハウスメーカー施工なら２か３が基本です。
地震が心配ならマンションには住むべきではありません。

説明会の有無ではなく、あなたがデベに確認すればよいことです。

サイレントシンク、ディスポが無いってホントですか？

>サイレントシンク、ディスポが無いってホントですか？
ホントです。
モデルルームのキッチンのシンクは、叩くとボコボコ音が鳴る普通のシンクでした。
また、排水口に、ディスポーザは有りませんでした。
営業の方に聞いても、装備されないとのことでした。
他の部分は装備充実なのに、ここは一世代前の装備なのです。

ちょっと金額高い気がしますがタワー棟購入検討しています。
花火大会見れますかね？

>花火大会見れますかね？
調布の花火は、京王多摩川駅付近の多摩川河川敷で行われますが、建設地から花火会場の方角に、都営くすのき団地の１０階建てくらいの高層棟が建ち並んでいまして、眺望を妨げられる形になります。
タワー棟の12階以上の高さの部屋なら、花火が見える可能性はあります（保障はしませんが）。

調布花火大会は2会場で実施してきましたよ
前出の京王多摩川と布田会場の2箇所です

価格が若干高い気がしますが、購入前向きに検討しています。
京王線沿線に住んだことがないのですが、通勤時の京王線の混雑状況、ノロノロ運転等どうですか？
教えてください。

「320家族とはじめる新しき年輪の継承。」っていいですね

>通勤時の京王線の混雑状況、ノロノロ運転等どうですか？

つつじヶ丘から急行／通勤快速に乗換える場合は、
まぁ新聞を読むのは不可能という位に混んでます。
でも座っている人の足の間に立っている人の足が挟まれてしまう、
というほどではないです。
ずっと各停で行くなら、十分新聞読めます。

ただご想像の通り朝はノロノロ運転で、国領からだと
つつじヶ丘で急行に乗換えても新宿まで35〜40分は覚悟ですね。

>通勤時の京王線の混雑状況、ノロノロ運転等どうですか？

混雑率は、国土交通省鉄道局のページに、主要鉄道の混雑率が掲載されています。
現在ご利用の鉄道の混雑率と、京王の混雑率を比較すれば、何パーセント程度混んでるか空いてるかイメージできるのではないでしょうか。
http://www.mlit.go.jp/tetudo/toshitetu/03_03.html

平日朝のダイヤ例です。
国領8:42発→新宿8:19着（所要時間37分・各駅停車の場合）
国領7:48発→7:52つつじヶ丘7:54→新宿8:21着（所要時間33分・急行乗換の場合）

休日ダイヤだと、新宿まで急行乗換約24分、各駅停車のみ約34分程度なので、平日朝はノロノロなのがおわかりいただけると思います。

昨年秋のダイヤ改正後はそれほど遅延しなくなったけど？
オレの乗ってる時間帯だけなのかな？（8時ごろ新宿着）

エントランスにソファーが無いってホントですか？

>１０２　昨年秋のダイヤ改正後はそれほど遅延しなくなったけど？

それはダイヤ改正によって、国領-新宿間の所要時間が３分ほど多くなったからですよ。

＞104
それは承知してます。
ダイヤ改正後もなお、101さんの乗る時間帯では、
遅延が発生しているというのがやや意外だったのです。

>１０５さん
同感です。
子供のたまり場とかになりそう・・・。

数年間国領に住んでます。
渋谷まで通うため、明大前でおりてます。8時40分ぐらいに。
ほぼ毎日3〜10分遅延します。とくに週明け+雨だと高確率ですね。
私は混雑が嫌なので各停を利用していますが、明大前まではあまり人と触れ合う事はありません（下高井戸で触れ合うかな）し、
いつも遅れてるので、10分ほど早く家を出るようにしてます。

購入予定のものです。雁行設計の採用で角住居や採光・通風を確保しようという企画はとても良いと思いますが、あまりにも各棟の間隔が接近していて、タワー棟の低層階ではそれが実現できていないですよね。また、北向き住居も結構ありますし。。。果たして完売できるのでしょうか？

>110
>タワー棟の低層階ではそれが実現できていないですよね。
>果たして完売できるのでしょうか？

ご指摘のとおり、低層棟（コート）の北側になる高層棟（タワー）との間隔は、歩行者用通路のケースがあり、タワーの低層階に日照が厳しい部屋が一部あるのは事実です。
それらの部屋は、上層階より価格が一気に数百万下がってますね。日照より価格優先派向け住戸でしょう。

駅前に手ごろな場所が無かったためか、マンションパビリオンを建設地に設置してことで、パビリオンが小さくなり、大人数の収容が難しい状況です。
そのため、一気に見学者が殺到しないように、広告を控え、完全予約制にして、座れない人が出ないようにしているようです。

普通のマンションより、長い期間をかけて、ゆっくり売っていく方針なのだと思います。
＃だからこのスレも、知る人ぞ知る状態で、書きこみペースもゆっくりなのでしょう。

ブリリア国領、ガーデンをやり過ごし、ここに決めた私の判断は正しかった。

>>113
何か意見でも

昨夏まで田園都市線用賀各停で通勤していました。
ちょうど8時に大手町へ着きますので、7時台前半乗車です。
その後転居し千歳烏山から通勤していましたが、あまりの混雑
ノロノロに耐えかね、バスに乗って千歳船橋から小田急各停代々木上原
乗換えで通勤しています。
新宿・渋谷7時後半に限れば京王＞田園都市＞小田急と感じます。
ただし、田園都市線渋谷8時前半着は各停でも殺人的です。
時間帯により混雑具合も違う気がします。

>115
新宿渋谷着7:30〜8:00なら、京王＞田都＞小田急
新宿渋谷着8:00〜8:30なら、田都＞京王＞小田急
ということですか？

国交省の混雑率統計は、田都(194%)＞小田急(188%)＞京王(170%)なのですが。

116さん。115です。
統計見てみましたが、私の実感はご指摘のとおりです。
小田急のピーク時に出くわしていないのでしょうか？
すみません特段こだわるつもりはないです。

高層階は新宿方面の眺望も良さそうです。

第一期は即日完売しそうな予感。

先日登録しました！
通学区の国領小、および六中の評判はどうなのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えていただけないでしょうか？

第一期申し込みました。府中在住で府中で探していましたが、とても高くて手が出せませんでした。駅近でこの値段のアトラスはむしろお買い得に見えます。府中より国領のほうが地域的に安いのでしょうか？旭化成のブランド力の弱さでしょうか？

開発の全体像にひと目惚れという感じでしたが、実際、周りの環境などを見てとても気に入りました。専有部分は雁行設計が裏目に出て、バルコニーが細切れだったり、室内に柱が多かったりというのがありますが・・・。大手デベロッパーのマンションはどれも要塞のようで趣に欠けていて、個人的にはあまり好きではなかったので、新しいタイプの開発を提案した旭化成の心意気にも掛けたいところです。

モデルも行きましたが、国領はやはり不便じゃないでしょうか？

当方、今は港区ですが、実家は下高井戸だったのでたまに帰省しますが、
京王線の各駅オンリーの駅はどんどん不便になってる気がします。
なにせ本数が少ない。

新宿に通勤するなら、特急停車駅の手前の国領より、西調布とか特急停車駅の先の方が
追い越しとかの関係で便利だと思います。

あと、国領は所詮寂しいっす。
まあ、そうゆうのが良い方もいらっしゃるのでしょうが・・・

駅周辺の発展度や特急停車による利便とか（実質国領より府中の方が、新宿から早いぐらい）
考えると、府中の方が高値で当然な気はしますが・・・

不便と感じるかどうかは人それぞれですからね。
確かに府中は特急に乗れば早いけど、距離の感覚として新宿から遠い。
各駅にごとごと揺られて30分（急行や快速を利用してつつじヶ丘で乗り換えれば20数分）と
特急で20分は個人的には苦痛になるほどの差はないですね。
タクシーで帰らなくてはいけないような状況になったときなどを考えると調布以西はちょっと
遠慮したいし。

大手町から国領まで深夜タクシー９０００円くらいです。
調布以西だと大台乗るでしょうね。

新宿に通勤するなら、特急停車駅の手前の国領より、西調布とか特急停車駅の先の方が
追い越しとかの関係で便利だと思います。

あと、国領は所詮寂しいっす。

西調布っておいおい・・

>121

>モデルも行きましたが、国領はやはり不便じゃないでしょうか？
>当方、今は港区ですが、実家は下高井戸だったのでたまに帰省しますが、
>京王線の各駅オンリーの駅はどんどん不便になってる気がします。
>なにせ本数が少ない。

そうですか、港区でも下高井戸でも到底手が届かなかったのですね。よくわかります。
それで府中まで下っても駄目で、各駅停車しか停まらない国領なら、と思われたけど
結局ここにも手が届かなくて西調布にされたのですね。良い決断だと思いますよ。
西調布は「所詮寂しい」ことはないですか？それだけ心配です。

>新宿に通勤するなら、特急停車駅の手前の国領より、西調布とか特急停車駅の先の方が
>追い越しとかの関係で便利だと思います。

ご報告ですが、朝は特急も準特急も走っていないのです。
あと、そもそも移動手段は電車だけではないことも、併せてご報告致します。

>>121は西調布であれば調布で特急、準急への乗り換えがスムーズと言いたかったのでは。
それにしても西調布に新築ありましたっけ？あっアレですかね。。良い判断かもしれませんが。。

えーと　１２１です。
叩かれに戻ってきました。

西調布の具体的な物件は特に意図してなかったのですが、趣旨は１２６さんの言ってる通りです。
朝特急が走ってないのは知りませんでした。　スイマセン。

私自身は某２３区内のＪＲ徒歩４分物件を以前購入したのですが、
お互いの両親からもっと近くにという事で、切迫感が無いままＭＲに行ってます。

前にも書いたとおり、片方が下高井戸、片方が府中近辺のため、
京王線の中間ぐらいで、フラフラ見てるんです。

下高井戸はかろうじて快速も止まりますが、それでも過去は昼でも５分に１本ぐらいは各駅がありましたが、最近は遠距離重視なのか、１０分に一本ぐらいしか無いので大変だと思ってる、という個人的意見を述べたまでです。
もちろん、そこに不便さを感じない方もいらっしゃるでしょうし、住宅は静かな方が良いという価値観を否定する気はありません。

もともとの文脈が府中と国領の価格の比較を述べていた方がいたので、
都心からの絶対距離よりも特急停車の利便性という点を書きたかっただけです。

では。

JRの一部と地下鉄の半数程度以外は、多くが10分程度に一本くらいが普通じゃないですかね。急行があるのは私鉄くらいで、確かにその場合急行停車駅の方が利用可能な本数が増えますが。

ちなみに国領と府中の価値を比較した場合、私も府中の方が高くて当然と思います。駅前の発展具合がまるで違いますものね。でも、個人的には、都心へのアクセスという意味では122さんと同じ発想で国領の方を選びます。物件は調布より手前という前提で探しています。

今日は第1期の抽選会でしたが、登録された皆さん、結果はいかがでしたか？

>129
第1期販売住戸は、一般公開前に要望書が出た部屋に、10戸ほど上乗せした戸数を販売対象としたそうです。
その結果、総戸数320戸-地権者114戸=206戸中、今回は70戸の販売となりました。

昨日が登録締切＆抽選会で、約８割は１倍住戸、残り１割強が倍率２〜５倍（多かったのは２〜３倍）、残り１割弱が未登録という感じでした。
高倍率なのは、やはり価格が安い住戸と、南向きの間取りの良い住戸だったようです。

ということで、今期は申し込んだ方がほとんど当選ということになりました。
パビリオンの収容スペースの関係から、客が集中しないように宣伝を控えめにしてくれたことで、本当に買いたかった人が欲しい間取りを買える形になり、結果的に良かったのではないかと思っています。

第一期即日完売ってホントですか？

二期はもっと強気の価格で来る予感・・

完売ですか！すごいですね。モデルルームも土曜の朝一で満員状態でしたし。納得。

最初は高い印象でしたが、相模線や多摩地区でも1,2割上がっている感じ
なので調布市内で徒歩６分でこの価格ならと納得し始めています。

留意点として、この物件は近い将来、「既存不適格建築物」になる可能性が高いことです。

物件の北東側の敷地内に、都市計画道路（調布3・4・7号線、喜多見調布線）が計画されています。
東京都が、今後10年間（平成27年迄)で整備すべき路線として、優先整備路線に指定しています。

この物件は、この都市計画道路予定地の土地面積も含めて、容積率が200%となるように設計されてます（この土地に建てられる上限の容積率）。
現時点では全く問題有りませんが、平成27年迄に道路予定地が東京都に譲渡されると、物件の土地面積が減少するので、容積率が200%を超え、容積率既存不適格となります。

既存不適格については、ここが比較的わかりやすいです。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20060207A/

↑なるほど、近い将来、敷地の一部を東京都が買い上げてくれるわけですね。
　その買取代金は各区分所有者に持分割合比率で配分されるのでしょうか？
　だとしたら、将来のボーナス付きマンションって感じですね！楽しみです。

＞No.134さん
おっしゃる通り買い取り代金は配分されるようですが、それまでの期間は賃料を徴収されますのでトントンかプラスαくらいじゃないでしょうか。

↑え？？？誰からどんな賃料を徴収されるのですか？
　このマンションとして、何かを借りているのですか？

私の聞いた話では、道路予定地の土地はＵＲ（違ったかな？）が所有しており、その土地も含めて
容積率を計算している関係で借地になってるとのこと。

その関係で物件購入者はＵＲに借地料を払うとのこと。

数年で道路用地になるため、土地が東京都のものになった時点で借地関係は終了し
賃借料の払いは終わるが、あくまで予定なので、ずっと先まで賃借料を払う可能性はある。

借地関係が終了したら、１３３のようになるかは確認しなかったので不明。

土地の所有者はＵＲであり、物件購入者ではないので
売却しても土地の所有者にボーナスなんてものはある訳なし。

詳しい説明ありがとうございました。よくわかりました。

次の建て替えの事は完全に無視した確信犯マンションってことですね。
デベと地権者の間でどんなやりとりがあったのか興味ありますねー
きっと新規購入者には絶対に言えないような思惑があるのでしょう・・

今回の建て替えノウハウが次回にも生かされる事は無いのは非常に残念ですね。

訳ありか！
転売する時も相当たたかれるなこりゃ。
あのキツキツの経済的配棟設計に違和感があったけど謎が解けた。
デベこわー　地権者こわー　スミフこわー

調布では新たに高さ制限（２５ｍ）が設けられ、８階以上の建築物は建てられないと
聞いた事があります。そうなると既存の建物で９階以上のマンションは建て替え時
どうなるでしょうか？既存不適格建築物になるのでしょうか？

調布市の高さ制限についてはこちらをどうぞ。
http://www.city.chofu.tokyo.jp/cgi-bin/odb-get.exe?WIT_template=AC0202...

建て替えで出来た物件なのに、今後建て替え出来ないような作りにしてどうするの？
アホとしか言いようがないね。

設計段階から幾つかの選択肢があったはずですよね
将来の都市計画に適合させた設計と、現時点での条件で適合させ世帯数を増やした場合。
前者たった場合、地権者の負担が大きくこの現場は実現しなかったでしょう。
結局は金の出どころをどこにするかだったのではないでしょうか。
後者であれば無問題→解決→GO！だったのでしょう。
次の建て替えなんて、こんなめんどくさい事もう結構。こんな感じでは。

今後他の建て替え物件もこんな感じになるのでしょうかね？
住む前から問題を抱えた物件には手を出したくないですね。

137さんのお話（容積率計算に入れるため北東の道路用地をURから賃借しているという話）は旭化成や住不の販売の方から聞かれたお話なのでしょうか？

既存不適格なんてそこら辺に普通にあるでしょ。
何とか寺レジ伝スも高さで×でしょ。

〜50年後〜
取り壊し→建て替え→専有部分が狭くなる→賃貸にする→家賃収入＋年金＋貯蓄で都心で暮らす

都市計画道路が計画決定されてから事業決定されるまでは、非常に長期の年月が
かかります。

この場合の調布3・4・7号線も、計画決定されたのは昭和37(1962)年12月です。
計画から既に40年以上経過しています。
他の計画道路を見ると、計画のまま、結局完成しない道路も多々あります。

旧国領住宅の地権者の方々は、ここに住みながら、40年以上、さっぱり出来ない
敷地内の計画道路の話と付き合ってきたわけです。

だから、建て替え計画の際も、地権者の方の間では「しばらく道路は出来ないだ
ろう」という読みが強かったのではないでしょうか。
実際、この道路も、現時点では事業決定されているわけではありません。

まして、容積率をフルに使った方が、金銭的に建て替えが現実的だとしたら、出
来るかどうかわからない計画道路に振り回されるよりは、とりあえず今回の建て
替えは現在の案で行い、その後の状況の変化には逐次対応するという方針になっ
たのではないでしょうか。

東京都が、この計画道路を優先整備路線に指定したのは、建て替え着手後の昨年
の話です。それまでは、この道路が事業決定されるのが、数十年先の次回マンシ
ョン建て替え以降になるかもしれなかったわけです。

だから、デベや地権者が結託して確信犯マンションを造ったと見るよりは、色々
な取捨選択の中で、そうなる可能性も出てきた、と見る方が妥当なのではと思い
ます。

次の建て替えの事など知りましぇーん！転売する気もないし。
多少でも土地の持分もあるし資産がゼロになる事はない。それをどのように処理するかはその時に、
又は相続人にお任せします。
建て替え時に売却もよし、住んでもよし、賃貸にしてもよし。
とにかく駅近だから何とでもなるでしょ。マンションの価値は各駅であろう何であろう、
駅からの距離と環境であると断言しておきます。

震災の場合でも大筋で同様のスタンスです。

既存不適格になる可能性は無いに越したことはないですが、これを理由にこの物
件の検討を中止する前に、ここを購入した場合と、他の物件に鞍替えした場合の
リスクを比較してから、どうするかを決めても遅くないような気がします。
ここに住んだ場合
・将来、既存不適格になったとしても、日常生活上は問題ない。
・都心からもそんなに遠くなく、駅・商業施設・小中学校近く、坂道も無い。
・地盤は強く、都内で治安も大気汚染も良い方。
・住戸の間取りも雁行で日当りと通風良く、装備は水準以上、維持費は標準的。
・既存不適格になっても、転売の際の評価額は３割も４割も落ちないのが一般的。
・東京都は既存不適格のマンション建て替えの際の救済（規制緩和）を実施中。
・建て替えとなる４０年後、今と同じ広さの住戸は必要？家族構成に変化は？
他の物件を比較検討する場合
・数年このエリアで他の良い物件が出るのを待てば、その分価格は上昇。
・他のエリアの物件を選ぶ場合、ここと同等の環境は確保可能？
・都心から離れないか、駅・商業施設・小中学校は離れないか、坂道は無いか。
・軟弱地盤のエリアでないか、治安や大気汚染が悪いエリアではないか。
・住戸の日照や通風が悪くならないか、装備は悪くないか、維持費は高くないか。
既存不適格になる可能性だけ問題視して、日常生活に大切なことを犠牲にするの
ではなく、これらのトータルのバランスで決められた方が良いと思います。

・・・と、既存不適格になることが前提の議論が白熱してきましたが、そんなことはなさそうですよ、担当者に確認しましたが。ちゃんと道路は省いて200％だそうです。嘘ついているとは思えませんけどね〜個人的な心象では。嘘ついたら大問題でしょ。賃料は日影規制の関係で道路のほんの一部だけURから賃借しているみたいです。それも道路になってしまえば日影規制はかんけいありませんから。既存不適格の可能性を説いた方は、実際に計算なさったんでしょうかね？

>>146
どこの会社の人かは知りませんがモデルルームの人に聞きました。
あまり聞きもしないのに、向こうからしゃべってきましたよ。
重要事項なんじゃないのかな？

たしか料金表にも賃借料ってありませんでしたか？
私は、もう購入対象外なのでリストはポイしてしまいましたが、
もしかしたら、係員の説明資料だったかもしれません。

１４８さんのプランには、立替の時の建築費が考慮されてないような気が・・・・
いずれにしても保留床ないから、それなりに係りますよ。
まあ、土地柄免震とか不要だから、坪６０万ぐらいかな。
どこのマンションも低層は大体そんぐらいの建築費で出来てると思います。

追加ですが、私自身は賃借料について確認しただけで、
容積率とか不適格とかは聞いてません。

もしかすると、１５２の方が言うように容積率に加算はされてないのかもしれませんね。
すると、なんでわざわざ地代を払わされるのかシックリこないとこもありますが。

>154
すみません、間違えました。道路用地のほんの一部（敷地北東のほそーい部分）を建替え組合（？）が所有していて、それ以外の広い部分をURから賃借しているようです。なので東京都に収用されると広い大部分の賃貸契約が終了し、組合が所有している細くて小さい部分の売却代金が小額ではあるが区分所有者に配分される仕組みのようです。容積率は組合所有のほそーい部分（100m2ちょい？）は含めているそうですので、既存不適格といえば不適格なのかもしれませんが、誤差の範囲ではないでしょうか。ま、不安に思われる方は自分で計算するなり、担当者に明確な数字を示してもらうなりしたほうが良いと思います。

URから借りる道路予定地は、幅１８ｍ、長さ１４５ｍくらいの広大な土地です。ここは外して容積率が計算されてます。

本物件敷地のうち、道路予定地にカブる部分は、最大幅１．８ｍ、長さ１１０ｍくらいの細長い三角状の土地です。
実際には、植え込みになる部分です。ここは容積率の計算に含められています。

この１１２．９２ｍ２の土地が将来的に東京都に収容された場合は、容積率オーバーになりますよ、というお話です。
収容されるかどうかは、まだ決まっておりません。

もし収容された場合でも、建て替えの際は、この１１２．９２ｍ２を３２０戸の持分比率で割ることになりますので、
各住戸が小さくなる面積は、実質は誤差レベルの範囲となります。

だから、そんなに取り立てて騒ぐほどの大問題ではないみたいですよ。

いや〜スレ立って一番の盛り上がりですねー

道路になるまで全く通れないのでは東側の住戸の人の利便性を損ねるということではないでしょうか。野川を散策するにもぐるっと廻らなくちゃいけませんし。

そろそろ第１期第１次の契約が終わる時期ですね。今のところ、第１次分は完売となる見込みだそうですよ。
やはり駅から徒歩６〜７分と近いのが、人気の一番の理由のようです。
当選者のみなさん、契約されましたか？　契約時オプションは何を選びましたか？

先週、無事に契約が終わりました。
低層階なので、もうオプションは選べませんでしたが、標準仕様で十分だと思っています。ただ、カラーセレクトが選べなかったのは残念です。
契約された皆さん、よろしくお願いします。