アトラス国領

昨年秋のダイヤ改正後はそれほど遅延しなくなったけど？
オレの乗ってる時間帯だけなのかな？（8時ごろ新宿着）

エントランスにソファーが無いってホントですか？

>１０２　昨年秋のダイヤ改正後はそれほど遅延しなくなったけど？

それはダイヤ改正によって、国領-新宿間の所要時間が３分ほど多くなったからですよ。

＞104
それは承知してます。
ダイヤ改正後もなお、101さんの乗る時間帯では、
遅延が発生しているというのがやや意外だったのです。

>１０５さん
同感です。
子供のたまり場とかになりそう・・・。

数年間国領に住んでます。
渋谷まで通うため、明大前でおりてます。8時40分ぐらいに。
ほぼ毎日3〜10分遅延します。とくに週明け+雨だと高確率ですね。
私は混雑が嫌なので各停を利用していますが、明大前まではあまり人と触れ合う事はありません（下高井戸で触れ合うかな）し、
いつも遅れてるので、10分ほど早く家を出るようにしてます。

購入予定のものです。雁行設計の採用で角住居や採光・通風を確保しようという企画はとても良いと思いますが、あまりにも各棟の間隔が接近していて、タワー棟の低層階ではそれが実現できていないですよね。また、北向き住居も結構ありますし。。。果たして完売できるのでしょうか？

>110
>タワー棟の低層階ではそれが実現できていないですよね。
>果たして完売できるのでしょうか？

ご指摘のとおり、低層棟（コート）の北側になる高層棟（タワー）との間隔は、歩行者用通路のケースがあり、タワーの低層階に日照が厳しい部屋が一部あるのは事実です。
それらの部屋は、上層階より価格が一気に数百万下がってますね。日照より価格優先派向け住戸でしょう。

駅前に手ごろな場所が無かったためか、マンションパビリオンを建設地に設置してことで、パビリオンが小さくなり、大人数の収容が難しい状況です。
そのため、一気に見学者が殺到しないように、広告を控え、完全予約制にして、座れない人が出ないようにしているようです。

普通のマンションより、長い期間をかけて、ゆっくり売っていく方針なのだと思います。
＃だからこのスレも、知る人ぞ知る状態で、書きこみペースもゆっくりなのでしょう。

ブリリア国領、ガーデンをやり過ごし、ここに決めた私の判断は正しかった。

>>113
何か意見でも

昨夏まで田園都市線用賀各停で通勤していました。
ちょうど8時に大手町へ着きますので、7時台前半乗車です。
その後転居し千歳烏山から通勤していましたが、あまりの混雑
ノロノロに耐えかね、バスに乗って千歳船橋から小田急各停代々木上原
乗換えで通勤しています。
新宿・渋谷7時後半に限れば京王＞田園都市＞小田急と感じます。
ただし、田園都市線渋谷8時前半着は各停でも殺人的です。
時間帯により混雑具合も違う気がします。

>115
新宿渋谷着7:30〜8:00なら、京王＞田都＞小田急
新宿渋谷着8:00〜8:30なら、田都＞京王＞小田急
ということですか？

国交省の混雑率統計は、田都(194%)＞小田急(188%)＞京王(170%)なのですが。

116さん。115です。
統計見てみましたが、私の実感はご指摘のとおりです。
小田急のピーク時に出くわしていないのでしょうか？
すみません特段こだわるつもりはないです。

高層階は新宿方面の眺望も良さそうです。

第一期は即日完売しそうな予感。

先日登録しました！
通学区の国領小、および六中の評判はどうなのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えていただけないでしょうか？

第一期申し込みました。府中在住で府中で探していましたが、とても高くて手が出せませんでした。駅近でこの値段のアトラスはむしろお買い得に見えます。府中より国領のほうが地域的に安いのでしょうか？旭化成のブランド力の弱さでしょうか？

開発の全体像にひと目惚れという感じでしたが、実際、周りの環境などを見てとても気に入りました。専有部分は雁行設計が裏目に出て、バルコニーが細切れだったり、室内に柱が多かったりというのがありますが・・・。大手デベロッパーのマンションはどれも要塞のようで趣に欠けていて、個人的にはあまり好きではなかったので、新しいタイプの開発を提案した旭化成の心意気にも掛けたいところです。

モデルも行きましたが、国領はやはり不便じゃないでしょうか？

当方、今は港区ですが、実家は下高井戸だったのでたまに帰省しますが、
京王線の各駅オンリーの駅はどんどん不便になってる気がします。
なにせ本数が少ない。

新宿に通勤するなら、特急停車駅の手前の国領より、西調布とか特急停車駅の先の方が
追い越しとかの関係で便利だと思います。

あと、国領は所詮寂しいっす。
まあ、そうゆうのが良い方もいらっしゃるのでしょうが・・・

駅周辺の発展度や特急停車による利便とか（実質国領より府中の方が、新宿から早いぐらい）
考えると、府中の方が高値で当然な気はしますが・・・

不便と感じるかどうかは人それぞれですからね。
確かに府中は特急に乗れば早いけど、距離の感覚として新宿から遠い。
各駅にごとごと揺られて30分（急行や快速を利用してつつじヶ丘で乗り換えれば20数分）と
特急で20分は個人的には苦痛になるほどの差はないですね。
タクシーで帰らなくてはいけないような状況になったときなどを考えると調布以西はちょっと
遠慮したいし。

大手町から国領まで深夜タクシー９０００円くらいです。
調布以西だと大台乗るでしょうね。

新宿に通勤するなら、特急停車駅の手前の国領より、西調布とか特急停車駅の先の方が
追い越しとかの関係で便利だと思います。

あと、国領は所詮寂しいっす。

西調布っておいおい・・

>121

>モデルも行きましたが、国領はやはり不便じゃないでしょうか？
>当方、今は港区ですが、実家は下高井戸だったのでたまに帰省しますが、
>京王線の各駅オンリーの駅はどんどん不便になってる気がします。
>なにせ本数が少ない。

そうですか、港区でも下高井戸でも到底手が届かなかったのですね。よくわかります。
それで府中まで下っても駄目で、各駅停車しか停まらない国領なら、と思われたけど
結局ここにも手が届かなくて西調布にされたのですね。良い決断だと思いますよ。
西調布は「所詮寂しい」ことはないですか？それだけ心配です。

>新宿に通勤するなら、特急停車駅の手前の国領より、西調布とか特急停車駅の先の方が
>追い越しとかの関係で便利だと思います。

ご報告ですが、朝は特急も準特急も走っていないのです。
あと、そもそも移動手段は電車だけではないことも、併せてご報告致します。

>>121は西調布であれば調布で特急、準急への乗り換えがスムーズと言いたかったのでは。
それにしても西調布に新築ありましたっけ？あっアレですかね。。良い判断かもしれませんが。。

えーと　１２１です。
叩かれに戻ってきました。

西調布の具体的な物件は特に意図してなかったのですが、趣旨は１２６さんの言ってる通りです。
朝特急が走ってないのは知りませんでした。　スイマセン。

私自身は某２３区内のＪＲ徒歩４分物件を以前購入したのですが、
お互いの両親からもっと近くにという事で、切迫感が無いままＭＲに行ってます。

前にも書いたとおり、片方が下高井戸、片方が府中近辺のため、
京王線の中間ぐらいで、フラフラ見てるんです。

下高井戸はかろうじて快速も止まりますが、それでも過去は昼でも５分に１本ぐらいは各駅がありましたが、最近は遠距離重視なのか、１０分に一本ぐらいしか無いので大変だと思ってる、という個人的意見を述べたまでです。
もちろん、そこに不便さを感じない方もいらっしゃるでしょうし、住宅は静かな方が良いという価値観を否定する気はありません。

もともとの文脈が府中と国領の価格の比較を述べていた方がいたので、
都心からの絶対距離よりも特急停車の利便性という点を書きたかっただけです。

では。

JRの一部と地下鉄の半数程度以外は、多くが10分程度に一本くらいが普通じゃないですかね。急行があるのは私鉄くらいで、確かにその場合急行停車駅の方が利用可能な本数が増えますが。

ちなみに国領と府中の価値を比較した場合、私も府中の方が高くて当然と思います。駅前の発展具合がまるで違いますものね。でも、個人的には、都心へのアクセスという意味では122さんと同じ発想で国領の方を選びます。物件は調布より手前という前提で探しています。

今日は第1期の抽選会でしたが、登録された皆さん、結果はいかがでしたか？

>129
第1期販売住戸は、一般公開前に要望書が出た部屋に、10戸ほど上乗せした戸数を販売対象としたそうです。
その結果、総戸数320戸-地権者114戸=206戸中、今回は70戸の販売となりました。

昨日が登録締切＆抽選会で、約８割は１倍住戸、残り１割強が倍率２〜５倍（多かったのは２〜３倍）、残り１割弱が未登録という感じでした。
高倍率なのは、やはり価格が安い住戸と、南向きの間取りの良い住戸だったようです。

ということで、今期は申し込んだ方がほとんど当選ということになりました。
パビリオンの収容スペースの関係から、客が集中しないように宣伝を控えめにしてくれたことで、本当に買いたかった人が欲しい間取りを買える形になり、結果的に良かったのではないかと思っています。

第一期即日完売ってホントですか？

二期はもっと強気の価格で来る予感・・

完売ですか！すごいですね。モデルルームも土曜の朝一で満員状態でしたし。納得。

最初は高い印象でしたが、相模線や多摩地区でも1,2割上がっている感じ
なので調布市内で徒歩６分でこの価格ならと納得し始めています。

留意点として、この物件は近い将来、「既存不適格建築物」になる可能性が高いことです。

物件の北東側の敷地内に、都市計画道路（調布3・4・7号線、喜多見調布線）が計画されています。
東京都が、今後10年間（平成27年迄)で整備すべき路線として、優先整備路線に指定しています。

この物件は、この都市計画道路予定地の土地面積も含めて、容積率が200%となるように設計されてます（この土地に建てられる上限の容積率）。
現時点では全く問題有りませんが、平成27年迄に道路予定地が東京都に譲渡されると、物件の土地面積が減少するので、容積率が200%を超え、容積率既存不適格となります。

既存不適格については、ここが比較的わかりやすいです。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20060207A/

↑なるほど、近い将来、敷地の一部を東京都が買い上げてくれるわけですね。
　その買取代金は各区分所有者に持分割合比率で配分されるのでしょうか？
　だとしたら、将来のボーナス付きマンションって感じですね！楽しみです。

＞No.134さん
おっしゃる通り買い取り代金は配分されるようですが、それまでの期間は賃料を徴収されますのでトントンかプラスαくらいじゃないでしょうか。

↑え？？？誰からどんな賃料を徴収されるのですか？
　このマンションとして、何かを借りているのですか？

私の聞いた話では、道路予定地の土地はＵＲ（違ったかな？）が所有しており、その土地も含めて
容積率を計算している関係で借地になってるとのこと。

その関係で物件購入者はＵＲに借地料を払うとのこと。

数年で道路用地になるため、土地が東京都のものになった時点で借地関係は終了し
賃借料の払いは終わるが、あくまで予定なので、ずっと先まで賃借料を払う可能性はある。

借地関係が終了したら、１３３のようになるかは確認しなかったので不明。

土地の所有者はＵＲであり、物件購入者ではないので
売却しても土地の所有者にボーナスなんてものはある訳なし。

詳しい説明ありがとうございました。よくわかりました。

次の建て替えの事は完全に無視した確信犯マンションってことですね。
デベと地権者の間でどんなやりとりがあったのか興味ありますねー
きっと新規購入者には絶対に言えないような思惑があるのでしょう・・

今回の建て替えノウハウが次回にも生かされる事は無いのは非常に残念ですね。

訳ありか！
転売する時も相当たたかれるなこりゃ。
あのキツキツの経済的配棟設計に違和感があったけど謎が解けた。
デベこわー　地権者こわー　スミフこわー

調布では新たに高さ制限（２５ｍ）が設けられ、８階以上の建築物は建てられないと
聞いた事があります。そうなると既存の建物で９階以上のマンションは建て替え時
どうなるでしょうか？既存不適格建築物になるのでしょうか？

調布市の高さ制限についてはこちらをどうぞ。
http://www.city.chofu.tokyo.jp/cgi-bin/odb-get.exe?WIT_template=AC0202...

建て替えで出来た物件なのに、今後建て替え出来ないような作りにしてどうするの？
アホとしか言いようがないね。

設計段階から幾つかの選択肢があったはずですよね
将来の都市計画に適合させた設計と、現時点での条件で適合させ世帯数を増やした場合。
前者たった場合、地権者の負担が大きくこの現場は実現しなかったでしょう。
結局は金の出どころをどこにするかだったのではないでしょうか。
後者であれば無問題→解決→GO！だったのでしょう。
次の建て替えなんて、こんなめんどくさい事もう結構。こんな感じでは。

今後他の建て替え物件もこんな感じになるのでしょうかね？
住む前から問題を抱えた物件には手を出したくないですね。

137さんのお話（容積率計算に入れるため北東の道路用地をURから賃借しているという話）は旭化成や住不の販売の方から聞かれたお話なのでしょうか？

既存不適格なんてそこら辺に普通にあるでしょ。
何とか寺レジ伝スも高さで×でしょ。

〜50年後〜
取り壊し→建て替え→専有部分が狭くなる→賃貸にする→家賃収入＋年金＋貯蓄で都心で暮らす

都市計画道路が計画決定されてから事業決定されるまでは、非常に長期の年月が
かかります。

この場合の調布3・4・7号線も、計画決定されたのは昭和37(1962)年12月です。
計画から既に40年以上経過しています。
他の計画道路を見ると、計画のまま、結局完成しない道路も多々あります。

旧国領住宅の地権者の方々は、ここに住みながら、40年以上、さっぱり出来ない
敷地内の計画道路の話と付き合ってきたわけです。

だから、建て替え計画の際も、地権者の方の間では「しばらく道路は出来ないだ
ろう」という読みが強かったのではないでしょうか。
実際、この道路も、現時点では事業決定されているわけではありません。

まして、容積率をフルに使った方が、金銭的に建て替えが現実的だとしたら、出
来るかどうかわからない計画道路に振り回されるよりは、とりあえず今回の建て
替えは現在の案で行い、その後の状況の変化には逐次対応するという方針になっ
たのではないでしょうか。

東京都が、この計画道路を優先整備路線に指定したのは、建て替え着手後の昨年
の話です。それまでは、この道路が事業決定されるのが、数十年先の次回マンシ
ョン建て替え以降になるかもしれなかったわけです。

だから、デベや地権者が結託して確信犯マンションを造ったと見るよりは、色々
な取捨選択の中で、そうなる可能性も出てきた、と見る方が妥当なのではと思い
ます。

次の建て替えの事など知りましぇーん！転売する気もないし。
多少でも土地の持分もあるし資産がゼロになる事はない。それをどのように処理するかはその時に、
又は相続人にお任せします。
建て替え時に売却もよし、住んでもよし、賃貸にしてもよし。
とにかく駅近だから何とでもなるでしょ。マンションの価値は各駅であろう何であろう、
駅からの距離と環境であると断言しておきます。

震災の場合でも大筋で同様のスタンスです。