<住民板>シティタワーズ豊洲ザ・シンボル　　パート6

>>580 匿名さん
豊洲図書館は常に満席状態で、区民の需要に満たしていないと思います。カフェはうるさいし、芝工大は区民に開放してるものの、基本的には資料閲覧用で、利用するにはかなり不便です。勉強場所の確保に結構苦労してます。

管理組合は私事私欲の塊ですから。
廊下の電気をセンサー付きに変更するなど意図が分かりませんね。反応が遅く暗くて見えません。

このワターマンションで窓開ける人いるんですね。意外です。

戸建てでも購入して引っ越した方がいいと思いますよ。

ちゃんと払えば来ないです。

自分の部屋を使ったらどうでしょうか？自分の部屋の環境を整えないないのに、外に求めるのは如何かと思います。

規約時間内、専用部であればピアノを弾いても問題ないですね。ただ事業として聞いているのであれば規約違反ですので排除する必要があります。また、上手下手というのは何ら問題にはならないと思います。

むかつくのは勝手ですが、このようなコメントを残すのは貴方が下種な方だからでしょうか。規約内のものであれば問題なく、規約外の行為であれば理路整然と排除手続きをすれば良いかと思います。

駅近だから、永田町に出て国会図書館という選択もある。

>>586 居住者さん
勉強スペースのことでしょう？
部屋は綺麗に整えてますが、子供がいる関係で、勉強できる環境になりません。子持ち世帯の共通問題と思いますし、周辺タワマンに比べ設備の差があることで問題提起した次第です。

590さん
コメントの返信投稿したつもりでしたが、この板は普通に新規投稿されるのですね。失礼しました。コメントは勉強スペースの件です。仰る通り、確かに本マンションの設備に関しては他と比べ整っていないと思います。（カラオケでさえツインとの共有ですから。）
しかし、私も子供がいますし、このマンションで子供の受験を経験しましたので、設備が整っていることに越したことはありませんが、視点を変えると（相対的な物件評価）以下のような事情もあるかと思います
実際の建築コストと土地の仕入れ値など解りませんが、不動産開発と同ファンドの運営の仕事を長くしており、一般論では、躯体及び専有部を含む建物自体に費用をかけた物件は設備（建築コストの「共用部」に割く割合）は低くなります。他方では人気のないエリアや立地が良くない（駅から遠いなど）物件は共用部、すなわち設備にコストをかけて販売しやすいような建物に仕上げます。購入時には物件概要、実査、重説などを経て検討、そして購入して居る筈ですので、無いものは無いとして割り切るしかないと思います。
ただ、今の利用したいと思わないラウンジを作るくらいなら、ワーキングスペース的な勉強スペースと飲み物を提供する複合スペースは欲しいと思いますけどね。

議事録作成とか最低限の仕事してほしいですよね。
最低レベルです。

他方で、芝浦工大の増築反対運動については張り切っているようですが、管理組合の名前を使って、住人の総意かのように左翼的な反対運動はやめていただきたいです。
本当に理解不能。

593さんの書き込みの通りですね。
都内中心部近くの物件で、且つ、市場、2020含め脚光及び注目を浴びているこの豊洲で建物建設に反対するなど恥ずかしいことと思います。しかも開発は私立とはいえ学校です。
日本国内の建物建設及び一定規模の開発行為については、建築確認と開発許可が必要です。この国の許可を取得して合法的に建設するものに対して、何を根拠に反対しているのか理解に苦しみますね。
当然、この許可には、道路規制、斜線制限、日影規制、建蔽率、容積率など厳しい基準があります。反社会勢力的な、或いはそれに類する輩の因縁（いちゃもん）としか思えません。
これらの事は、同じマンションに居住している住人として非常に恥ずかしく思いますし、管理組合として反対するのは止めて頂きたいです。管理組合を語のは言語道断と思います。
近隣の福山通運の建設反対で、今現在も隣のアパートに反対の垂れ幕をかけていますが、これに似た、品祖で稚拙で恥さらしな感じを受けます。兎に角、理解に苦しむ反対運動など辞めて頂きたいと思います。

それと先日ポストに入っていた署名について、
こんな説得力のない稚拙な内容の要望書を東京都に提出するんでしょうか？恥ずかしいので止めて欲しいですね。速攻捨てましたけど。
そもそも勝手に管理組合の名を利用し、全住人のポストに無差別に投函する行為は良いのでしょうかね？このような事をする人達がこのマンションにもいるのですね、品性を疑いたくなります。
どうしても個人のエゴを通したいのなら、管理組合の名称を出さず、マンション前の道路（私道）付近で署名活動でもやったらどうですかね。言いがかりを付けている人の「顔」も見てみたいですしね。

単なる中傷と思われてはいけないので、因みにですが法的根拠をコメントしておきます。
但し、本マンションを個別に法律・制限の役所確認したわけではないので記述に例外もあるかもしれませんが、以下が日本の法律です。
本マンションの用途地域は工業地域です。（一部跨っていたような気がしますが、、）
建築基準法の基づく日影規制は、用途地域が商業地域、工業地域、工専をそもそも適用除外としています。
また、民法第２３４条境界線付近の建築物の制限は、「５０センチメートル」の距離を保たねばならないとしています。
すなわち、反対者は何が問題だとしているのでしょうかね。

勉強になります。
管理組合が法的に問題があると主張してるのは、反対活動の後付け理由なんでしょうかね。

芝浦工大は付属中高とともに豊洲で人気を高めており、理系の総合学園として入学したい学生が急増中で、今は結構な人気校です。
学生が増え、豊洲の価値も高めてくれる可能性がある事業と思いますので、個人的には良いことと考えてます。

理無い活動はやめて、とりあえず本来業務に立ち戻り、管理組合の理事会で何が起きてるのか発信してもらいたいです。

裁判費用や敗訴した際の工事遅延等の損害賠償費用は管理組合の役員が負担することになるのでしょうか？

５９８さん
管理組合が管理している金銭（修繕積立、管理費など）は、その目的のために徴収した金銭です。その資金を流用した場合、私的流用、背任として理事個人の方を対象として刑罰の対象となるかと思います。
なお、管理組合の管理している金銭帳簿（BSとPLなど）は、金銭の流れが単純明快なので告訴することは簡単です。

>>600 マンション住民さん
どうなったんですか？
何か変更ありましたっけ？

６００さん
重説は購入時の物件説明資料です。よって、新築販売時に購入した方と中古で購入した方、または竣工後しばらくして購入した方、或いは新築時の販売代理は住友ですが違う不動産業者の媒介で購入した方、それぞれ重説は違います。そもそも重説は宅建業法でその目的物の販売を売主として又は代理媒介（一般的には仲介といいます）する場合に、その「仲介業者」が調査作成し購入者に説明する書類です。同じ書式の重説を使いまわしている業者は少なくないですが、あくまで売買発生時の状況を「宅建業者が取引士をして」調査作成するものです。（因みに私は宅地建物取引士です。）
別の角度で言えば、購入する時点で調査作成するものですから購入時以降の未来を約束するものではありません。
仮に、あなたが重説に拘り疑義があるのであれば、その重説を作成し説明した宅建業者に相談するのが筋ではないでしょうかね。施主には何ら関係ない話です。

書き忘れましたが、
重説を読め。とのことですが、603の書き込みのとおり、竣工から相当期間経過したした物件について、当時の重説を読む必要は「全く」必要ないですね。
因みに、私は竣工時、住友さんから購入してますから。

600様は便所の落書きではなく説明責任を果たしてくださいね。

管理組合についてコメントしたいと思います。
マンションの管理組合について、関係の深い法律に区分所有法という法律があります。
区分所有法の第39条によれば、管理組合の集会において通常議案を議決する場合には、「区分所有者の過半数」且つ「議決権の過半数」の賛成で可決することが出来るとしています。
一方で仮に、この区分所有者の可決によって決定した内容も、区分所有法に抵触する、或いは区分所有者に不利益を及ぼす内容のものは無効と解されます。
この区分所有法に基づく「議決権の定義」は、「区分所有者」です。
区分所有者というのは、不動産登記簿謄本の甲区事項欄に記載（登記）された者「のみ」を差します。
因みに賃借人は発言は出来るもの議決権は持っていませんし、共有者（ご夫婦など）はその持分で議決権が按分されます。
竣工当初に購入された方の所有者名簿は管理組合組成にともない、住友不動産さんから所有者名簿の引渡がされているかと思いますが、２００９年竣工から概ね１０年経過している現在、転売されている場合や所有者が賃貸（社宅や親族が購入してご子息に貸している場合を含む）していることが容易に想定されます。
すなわち、各部屋に居住している者が議決権を持った区分所有者とは限らないと思います。
この状況で管理組合はどの様に議決権を持っている（登記されている）真の所有者を特定し
ているか知りたいところです。
現に管理組合からの書類は、各部屋のポストに「宛名空白」で「封をせず」投函されています。
管理組合が認識している議決権を持っている者が正当なものか、どの様に所有者を把握して
いるのか、委任状の委任者は登記されている所有者で間違いないか、など開示頂きたいところですね。

このマンションの管理組合や居住者の共有情報は、ネット上ではどこに保存しているのでしょうか？
アメニティというアプリの案内は以前目にして登録してましたが、サイトが閉鎖されているようです。
二階の掲示板には吸い殻が落ちていたとか、大学関連の資料の閲覧のQRとか、どうでもいい掲示するくらいなら、配達ロッカーの荷物を取りに来ない住人の働きかけや他に掲示する事があると思います。

管理組合の人とか、ここの書き込み見てるのかな？見せてあげた方がいいと思いますけどー。

本件の署名者420人について、反対デモ参加者のように水増ししてないですか？(こんなにいる？)
子供、赤ちゃん、住民ではない親戚までカウントしてないですかね。
スタイリッシュで大人なマンションでしたが、もし珍妙な活動家の住処になってるとしたら残念です。

420人の署名者とのことですが、私は率直に「少ない」と思いました。
署名に同封された通知文には、家族全員の署名をして欲しいなどの記載があったかと思います。
610さんの仰る通り、住民でない方々、例えば、保育園のスタッフさん、園児、その家族など様々な方の署名が含まれていると推測するのが自然ですね。
本件のポイントは、６０６にコメントしました通り、この署名者であろう４２０「人」のうち、「区分所有者」が何人いるかということです。
そもそも本物件の販売戸数は８５０戸、約２０００人以上は居住しているかと思います。
管理組合として反対行動を起こすなら、区分所有者による決議が必要です。
個人ら賛同者で反対活動（敢えて文言を前文と変えています）を行うなら、現状の署名数では足らないかと思います。勝手にやればよいかと思います。
なお、この署名をもって管理組合名での何らかの動きがあれば、署名者の有効性を区分所有者としてレビューする必要があろうかと思いますし、建設反対者に対して反対行動をとる必要があるかもしれませんね。
何度となく冷静に考えても反対する合理的な理由が存在しないかと思います。この様な合理的な理由のない主張は、マンションの価値を下げる要因になりかねません。
また、理事ら現在の管理組合の体制による物事の判断（分別ある意思決定）には、残念ながら失望せざるを得ないですね。

管理組合の行為を諌められない住友不動産建物サービスも情けない。
グランドコンシェルジュを変えるか、適切な入札で管理会社を変えるのも、解決に寄与するのでは？

確かにマンションに関係する業者さんが適切であるかどうか検証する時期かもしれませんね。業者さんだけでなく、特に気になるのは、中長期修繕計画の検証です。
予定する施工業者もそうですが、修繕費用など１０年前の試算が現状の価格感と乖離がないか、計画と積立金の関係については確認すべきかと思います。現時点の経済活動は小バブルとも言われており、あらゆる価格が高騰しているので現時点の価格をもとに検証するのは妥当性に欠けるとは思いますが、年次の収支から定期的な検証が必要かと思います。
このコメントを書いた理由は以下にあります。
現在積立金は一部運用（投資）しているかと思います。運用にはリスクがつきものです。元本保証付きなどという投資商品も一部存在しているかと思いますが、そもそも投資は自己責任です。配当する原資が無ければ配当金（利息のようなもの）はおろか元本など戻ってきません。
近々では、オリンピック後の景気の変動（経済状況や株価変動など）は予測が難しい事象かと思います（運用資金＝積立金が毀損する虞があるという意味あいです）。
一方でそもそも前記した修繕計画が妥当なものであれば、このリスクが伴う運用（投資活動）は「必要が無い」かと思っています。
他のマンションの事例や業界最大手である住友さんからのアドバイスが頂けても良いかと思いますね。
いずれにしても、この様な検証協議の主導は管理組合にあります。
私たちは出来ることは、安易に管理組合の役員「重任決議をしない事」かと思います。
私も委任状で中身を見ることもせず提出していましたが、改めないといけないですね。
先ずは管理組合の役員を退任（重任決議「否決」）、させ役員を入替ることですね。

６１６さん、ご説明有難うございます。運用については議論はされているのですね。
私のコメントの書き方が悪かったようですね。
趣旨は、運用するならどこに投資するかという運用ありきの投資先選定の議論というより、そもそも運用の必要があるか否か、言い換えれば現状の積立金計画には無理があり修繕計画のどこかのタイミングでショートする可能性があるか否か、という視点です。
要は、「積立金を寝かせるくらいなら運用しよう」なのか「運用でもしないと修繕できない＝やばい」のか判然としないですねという疑問コメントです。
当然、不測の事態に備え潤沢な資金があることに越したことは無いでしょうが、出来るだけ投資リスクは排除した方が良いかと思います。運用する動機として修繕計画に基づく積立金計画に懸念が存在するなど具体的に論じ検討されていれば問題ないかと思います。

余談ですが、国債は論外かと思いますね。笑

心情的には６１５さんの仰る通りかもしれません。豊洲から豊洲に、このマンションを購入して引越し、
盆踊り、夏祭り、学園祭など、十数年余り楽しませて頂きました。当時小学生だった子供のラジコンが壊れて、大学のイベントで直してもらったこともあります。良い思い出です。
寂しい気ももちはありますが、「建設反対」という思考にはならないですね。

この二期計画に法的な問題点は、存在しないかと思います。

総会になると、国債にしろという方が必ずいらっしゃいます。元本が保証されるからとのことです。理事会の方たちが一生懸命説明してましたよ。国債はまずいって。

６２０さん、そうなんですね。
投資商品にはメリットとデメリットがあり国債も同様かと思います。
６１７と６１８で国債を否定するコメントをしたのは、本件積立金の性質から国債のような商品はそぐわないのではないかと思ったからです。（国の負債を揶揄する意味合いではないです。笑）
当然、投資する金額の積立金に占める割合や予定されている修繕計画などの支出の時間軸との見合いとも関係があろうかとおもいますが、拘束される投資（ロックアップ、満期前解約のペナルティなど）商品は、この適正に欠けると思いますね。

商品選定のプロセスは様々な角度から検討されたのですね。
因みに６１４、６１７でコメントした運用する事そのもののディシジョンは、どのような経緯だったのでしょうか？
（必要性の有無に関して、運用することに決定した根拠とその経緯という意味合いです。）

なお正確には、マンションスマイル債に「変更」したと記憶していますが、この認識で良かったですかね。
個人的に積立金の運用としては、マンションスマイル債は良い商品だと思っています。

この掲示板の住人様は専門知識に明るい方々のようですし、関心もお持ちのようですので、管理組合の理事に立候補されてはどうですか？総会での理事長の発言から、立候補する方がいなくて困っている様子ですし。どうやら理事の方達も仕方なく引き受けているご様子です。

赤紙が来たらやります笑

６２５さん
確かに管理組合の理事になりたい方は、多くは居ないと思いますね。
私は職歴の大半を不動産・金融関係に携わってきましたので、管理組合の運営には少なからず関心はあります。
年明けだったかと思いますが、たまたま、この掲示板を見る機会がありPart6の書込みを全て読んでみました。解決可能な内容から検討協議が必要な重たそうな問題まで様々な書き込みがされており、ある意味興味津々でした。
この中で隣地二期工事問題の対応に関する書込みに目が留まりました。
（細かな経緯は解りませんが）この掲示板の書き込みを垣間見る限りにおいて、本マンションの管理組合の運営側には属したくないと思いました。一方で自分が理事の一角を担い、正義を貫く！笑、といった野心も沸いてきませんでした。
正直なところ、管理組合の一連の対応には異論反論はありますが、属したくないというこの意に深い意味は無く、単純に表舞台に立つこと（これまで立っていたことを）を辞めたこと。また、世帯数850に及ぶこのマンションの管理組合は、さすがに大所帯すぎるからです。
年明けからこの掲示板に多くコメントを残しているのは、この掲示板を通しての問題提起や一部の不平不満（語弊があるかもしれませんが大意はありません）の書込み内容について、私が知り得る、或いは経験した範囲ですが、何かしらのヒントになればと思い、書込みしています。ここ以外に、忌憚なくつぶやくスレもないですしね。

６２８さん
中古カメラ店のオフィスについてですが、もう少しその実態を教示頂けないでしょうか？

本マンションの管理規約は数年前に目にした程度で良く内容を確認していません。
しかし、一般的に管理規約は、マンション管理協会や不動産会社のひな形を使っています。
管理組合組成時に、規約は皆さんで作成し合意下さい。などと丸投げされてもこまりますから、ひな形を流用するケースが実務上一般的です。
当然、個別に加筆修正を加えたり、管理組合運営の継続過程で、規定には書いていないが議事録やガイドライン又は細則等で触れている場合がありますので、以下は、この一般的な管理規約をもとにしたコメントとなることを予めご了承下さい。

本マンションは居住用マンションです。
（※売主販売代理や仲介会社は、例外なく購入者に説明していますので、この点は押さえておいてください。業法違反になりますので例外はありません。問題対象の方が、知らなかっ
たという回答は認められないという意味合いです。）
言い換えれば、居住以外に使用してはいけないという事です。具体的には事業用がこれに
あたります。
一般的に事業というのは、「～不特定多数に、～反復継続して、～利益を得る～」という
法解釈となります。貸金業法規制法や不動産取引業法などこの定義に基づき許可が必要となります。
管理規定には、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」などの条項があろうかと思います。
本件の問題点は、この条項に抵触するか否かというジャッジになろうかと思います。

ネットを見たところ、カメラ店らしきWebは見当たらないので、その配達物の送り主や送付先の名称など分からないでしょうか？
送付人が法人格や屋号名で送付先が不特定多数の送り先が確認できれば、前記した事業と
して使用していることが疑わしいですね。別の角度でいえば、この状況確認により管理組合として調査する権利が生じるということです。

仮に事業であるなら、管理組合として、排除の警告をすることが可能です。
その上で、改善が見られなければ、規約違反として処分の対象になるわけですが、規約上の罰則規定は記載されているのか（何ができるのか）予め確認する必要があります。
一般的には、区分所有法第５７条乃至６０条の処置が出来ると記載してあろうかと思います。
これは、停止処分の請求かでき、また、他の区分所有者に対する障害が著しい場合は競売による法的処分も可能とする法律です。

先ずは事実関係の確認が先決ですね。

中古カメラのオフィスがあるんですか。確かにコンシェルジュさんが可哀想。

６２８さんの「どう思うか」という回答に６２９でコメントしていないので追記します。
若し事業として、その事務的作業をコンシェルジュさんを使っているなら、許せないですね。
仮に事業でない場合にしても、「定期的に多量」の発送物があるなら自分の部屋に集配業者を呼ぶべきかと思います。モラルハザードという意味合いです。

「定期的に荷物を」、という点が気になったので再度調べてみたところ、
カメラ店、見つけました。此方ですね。
http://premiercamera.jp/about
Webを見る限り、本物件で事業を行っていると思われます。

６２９のコメントに争点となる部分が一部漏れていましたので、追記します。
管理規約及び細則による、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」という住居専用規定に関する記載ですが、「専ら住宅として使用」という解釈を国土交通省が一例として、居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」としています。
つまり、居住者が生活（衣食住）している一部で事業をしている場合は、住居専用規定の規約に違反しているとは言えない。という事になります。
ダブルスタンダードというか判然としない解釈でしたので、判例を検索してみたところ、東京高裁控訴審で似たケースの判例がありましたので、記載しておきます。【これ重要！】

事案の概要は、住居専用マンションで、その一部を税理士事務所として事業を行っており、管理組合がこの税理士に対して、本件マンションでの税理士営業を排除する請求を提訴しました。この税理士は居住していることから、前記した住居専用の定義などを争点として争っていました。一審では税理士が勝訴しましたが、控訴審では管理組合が勝訴。税理士はこのマンションでの営業を停止する判決下されました。
判決主文は、以下の通りです。
・原判決を取り消す。
・被控訴人は，別紙物件目録記載の建物を税理士事務所として使用してはならない。

高層階かあ、うらやましい。
事業に失敗してマンションがトラブルに巻き込まれる前に、ルールを守り撤退してもらいたいですね。
勝手に民泊してる人もそうですけど、ちゃんとルールの説明受けて（理解して）るんでしょうか？

６３４さん、理解していないと思いますよ。
民泊新法（昨年６月に住宅宿泊事業法が公布）が開始され該当する住居は届出が必要となりました。該当物件は役所で公開されています。
本マンションの届出は見当たりませんでしたので、現在も民泊使用している住居があれば、闇民泊と考えて良いかと思います。闇民泊は行政処分が科せられますので、
管理組合の理事の方は多忙かと思いますが、６３２で書込みしました件含め、対応をお願いします。

マンションの資産積み立て金を投資すること自体があり得ないと思います。何故なら住民からの積み立て金であり普通に銀行預金し金利が低かろうが１００%安全にストックすることが一番大事なことだからです。
ところで芝工大反対活動している人たちは管理組合の住民全体の議決を得て活動してるのでしょうか？他所様の土地に法令の範囲内で建物を建てるのに、何をイチャモンつけているのか？都に訴えても法治国家として毅然とした対応するでしょう。私たちのマンションも周囲に圧迫感与えているでしょうし、午前中いっぱい芝浦工大に影を落としています。都心に住む我々はお互い様の気持ちを持てないのなら田舎に引っ越しすべきでしょう。管理組合の理事会は世間の常識を理解し判断すべき。何人かの反対住民の所為でマンション全体が、変人扱いされるのは御免被る！

芝工大増築対策委員会？組合でいつ設置が議決されていますか？住民代表的なことで行政や大学と民事提訴的なやり取りするのであればきちんと住民全体の少なくとも過半数の合意を得た上でやって下さい。理事長の方、委員の方、暴走のツケは大きくなりますよ。私は関知していませんからツケは関係者だけでお願いします。

賛同します。
適法に事業を進めてるだけの芝浦工業大学が不憫です。
江戸の仇は長崎で、、、とならないよう、お隣さんとの関係に禍根を残さないで欲しいです。

あと、積立金についても、いつも意見してるのですが、大した金利じゃないので投資はやめてもらいたいです。
例えばですが、理事の中に証券会社関係者がいて、その方の成績になるような、利益相反のためにやってるとしたら問題になるのではないでしょうか。

しかし、色々な問題がありますな。。。

ゴーンすらリーマンの時の投資で失敗。

もし利益相反行為であれば、それが不正行為である以上、1円でも認められないと思いますが。。

積立金、隣地二期工事について、関心を持たれている方のコメントが増えたようですね。
積立金の運用についての考え方について既に私見は複数書込みをしていますが、改めて６３６さん、６３９さんの前段のコメントと同意見です。

そもそも販売業者が様々な経験と実績を基に中長期修繕計画が立案され、これに基づき積立金の額が決められ、管理組合の承認後、実行さているかと思います。
従って、突発的な事故（例えば、近年で耳にする災害による毀損など）により当初の計画に予定していない支出が発生した場合、或いは、国内の経済状況の変化により調達コストなどが予想外に上昇（修繕に伴う建築コスト、資材の上昇など）することが無い限り、積立金の元本維持がされれば運用等の必要は特段必要ないかと思います。（「必要ない筈」という意見が自然な思いです。）

一方で、単に銀行の普通預金に預けるというのには、６４１さんの書込みの通り、問題があります（【含むペイオフ】）。
国土交通省は、確か５年に一度この運用先の統計を公表していたかと思います。
一例では、銀行の普通預金、銀行の定期預金、銀行の決済性預金、すまいる債、貯蓄型マンション保険に預けている場合が多いようです。少数では、国債、地方債、公社債のようです。

では、本マンションではどうすべきなのか？
修繕計画、積立金の額について計画から１０年経過した現在、再検証する必要があろうかと思います。この検証結果から、どのような方法で今後維持管理していくのが良いか方法を議論するプロセスになろうかと思います。
積立金を増額するのは困る、運用リスクを負担するのも困る、そもそも現状の積立金で維持と修繕に必要なCFは賄える筈、などなど様々な意見を憶測でかわすより、「検証に着手」し最新の予測データを基に議論すべきですね。

さて、隣地二期工事についてですが、この掲示板では建設反対に賛同しない意見が多いようですね。
法令上の制限や用途地域など、私の書込みの通り、現状では私も同意見です。反対することに容認できません。
では、管理組合としてどうしたら良いのか？
方法としては、臨時総会の招集により諮る、区分所有者の意見をアンケートで集計するなど考えられますが、概ねこのマンションのお住いのかたは、「関心ない」「どうでもいい」「取りあえず全て承認する、或いは全てに反対する」といった状況かとも予測できます。
このコメントの冒頭で「現時点では」と定義した通り、主張の根拠（法令、判例など）が示されておらず、西側の一部の階にお住いの心情的な「意見（主張）」にすぎず、客観的なジャッジが出来ないかと思います。
裏付けや根拠が示されない以上、単なる一方的な主張としか言えないですね。
少なくともこの西側一部住居のかたの主張を裏付ける法的オピニオンは最低限取得する必要があります。つまり、弁護士への相談です。
先ずは、飛び込みで良いので（一時間５０００円程度です）ヒアリングすることにより、正当な主張なのか否か、資格者に冷静な意見を聞く必要があろうかと思います。

そもそも隣地の住民が、厳しい法規制の範囲内で設計された建築計画に高さを半分にしろとか、100メートル離せとか訴える権利があるのでしょうか？感情的で身勝手な主張による民事裁判は過去の判例では全て敗訴しています。弁護士は争いになれば商売になるので何というかわかりませんが、超高層マンションの住民が自分たちのことは棚に上げて文句つけるのは世間からみたら物笑いの種にしかなりません。

６４６さん
念のためにコメントします。年明けから数々のコメントしていますが、私はこのマンションに居住している「区分所有者」です。
日本は法治国家です。争いに対して、法に書かれていない事は記載していません。
以前にも記載しましたが、取引士の国家資格を取得し実務経験もあります。また、専任の取引士として登録したこともあります。（「専任」取引士の責任については、お調べ頂ければ良く解るかと思います。）

６４６さんは、書込みをする前に、私が記載した法令を確認してみたら如何でしょうか？
本件の「正義」がどちらにあるのか、客観的事実が理解できるかと思います。
一方で隣地二期工事だけなく本マンションに関して幅広くコメントしていますので、一部の書込みだけを取り上げて工作員などという憶測に基づく書き込みをするのは心外ですね。
なお、６４５さんの書込みにある反対者の権利に関する内容は、「５９６」で書込みしています。この規定を覆す根拠が存在する点を立証ことが反対派の「義務」です。
仮に提訴する場合、訴状本文冒頭、「１．請求の原因」、次に「２．請求の趣旨」で展開構成され、請求の趣旨には請求の原因に対する事実と法令引用が必要不可欠です。因みに私が原告当事者で提訴し私が訴状を作成した件数は、数百を超えています。今も一件作成に着手していますので、実体験に基づく記載である事、添えておきます。
※反対者の方は、この請求の趣旨が書けるのか疑問です。また、６４４でコメントしたとおり、オピニオンを所得し管理組合に開示する義務があろうかと思います。
蛇足かもしれませんが、弁護士は依頼を受けた時点で着手金を得ます。しかし、報酬の多くは勝訴により、その経済的利益に対して得る弁護士法で規定されている成功報酬が弁護士業の商売の利得です。言い換えれば、勝訴できる可能性が見いだせない案件を受任するとは考え難いですね。

なお、「名前：居住者」として、私以外の書込みも見受けられますので、この居住者の書込みが全て私によるものではない事、付記しておきます。
本文の書き方を見て頂ければ、私が書いたものか、別の方が書かれたものか解るかと思います。

反対運動されている側と思われる方の書き込みもたまにありますが、「文章」にすらなってなく、お話になりませんね。
考えをまとめて伝えたり、意見の違う人を説得したりしようとする気もなく、能力もない印象です。
今期理事会の人たちは総会で袋だたきにあったらいいと思います。
また、グランドコンシェルジュは更迭し、もっと経験豊富な人を本社から連れてきてください。（他方、当マンションのコンシェルジュさん自体はきれいで優しいので、個人的にはこのままでいていただきたい。）

理事会に不満がある人は、理事になってみては？

これまでの総会では理事に怒鳴り散らす人が何人もいました。そういう人に限って理事になろうとしないんです。口は出すけど手は出さない、とにかく俺のいう通りにしろという人達がいるから理事のなり手がいなくなってしまったのだと思いますよ。なんでそんな無礼者に丁寧に接しなければならないんだって。

いまの理事さん達も、立候補する人がいないから、きっと仕方なくやってるだけなんだと思います。

余計なことをせず淡々と最低限のことをこなしてくれれば良いのですけどね。

何が余計でなにがそうでないか、人によってまちまちなのが問題の一端なんだと思います。

横から失礼します。６５２さんの「～人によってまちまち～」なのは当然です。
但し、これは単なる個人の思い、主張です。
６５１さんのコメントを類推し私なりの解釈をすれば、「余計な事～」とは、個人の思い、主張を「組織」として動かないで欲しい。仮に動くなら、その具体的根拠と裏付けを提示してください。という事だとおもいますね。
また、本件問答と理事等への立候補の有無とは何ら関係はありませんね。敢えてその理由を書くと、表立って主張する人は国政等に立候補してくださいという事になりますからね。

６５０さん
「理事会に不満のある方は立候補～」というのも理にかなってないですね。
理事になることと、主張、反論を言うことは、別の次元の問題です。

理事会というのは、居住者の意見要望など集約し、議題とすべき項目を選別すること。その議題に係るメリット・デメリット、根拠など咀嚼し、場合によっては調査活動を行い居住者に解りやすく説明すること。又はその資料を準備し居住者の判断（決議）を仰ぐ取り纏め機関の一つです。すなわち、理事長の「意思」をして組合全体の意思として、推し進めることは出来ません。場面によっては、コンフリクト等抵触する恐れのある場合など、対象者の議決権を放棄（議決権行使できる対象から除外する）して決議することもあります。
このことからも「言いたいことがあるなら、立候補。」という安易な結び付けに、合理的な理由が無い事が解るかと思います。

念のためですが、「６５０」「６５２」の書込みの「名前：居住者」さんは、パート６のスレッドに多数コメントしている私とは別の方ですので、お間違え無く。

反対している方、なんか理由もなく剥きになってる感じですが、管理組合の理事さん達は、西側住居なのでか？

理事会ダイジェストが更新されてました。
芝浦工大建設反対運動については、管理組合としての重要な意思決定や、対策委員会の位置付けは確認出来ませんでした。
「下部組織の対策委員会が勝手にやったこと」として尻尾切りしていただくのが落とし所でしょうか。

理事会ダイジェストは、どこを参照すれば良いのでしょうか？新参者ですので、教えてください

「ココクル」に掲載されてます。
ログインに必要なID・PASSが入居時に配布されてなければ、コンシェルジュさんにご相談ください。
https://www.docanvas.jp/app/beginner.html

>>659 住民板ユーザーさん2さん
有難うございます。

６５２です

653さんや654さんは、おそらく芝浦工大への反対運動のことをおっしゃっているのだと思います。それに対しては私も皆様と同じ意見です。

私が念頭においていたのは、反対運動のことではなくて、例えば、積立金で国債を買えとか（国債は安心だし利息もつくかららしい）、積立ててあるお金を、1000万円ずつの口座に分散して管理すべきとか主張していた人のことです（銀行が倒産しても安全だかららしい）。

そうした主張をする方達は、自分の意見が通らなかった時、理事長たちは組合を私物化している、と言っていたような気がします。

急にお金が必要になったとき国債だとちょっとと理事会が説明したら、そうならないように管理するのが理事会の仕事だ、沢山の口座は管理が大変と回答すると、それをするのが理事会の仕事だ、理事長から、では理事会に入って一緒にそれをやりましょうと提案すると俺は知らんと言われてて、流石に理事さんたちが可哀想になりました。

総会で色々主張するのはいいのですが、上記のような言い分（しかも喧嘩腰の言い方で）を数十分も聞かされた他の組合員は、理事なんてやりたくないと思ってしまうと思います。

自分が言いたかったのはそういうことです。

【芝浦工業大学の件】
芝浦工業大学の工作員か存じませんが、誤った認識を持ったまま意見を発する方々のコメントが増えていますね。デマを流す行為にならないように今一度情報を整理しましょうか。

■反対運動
「反対運動」なんて一言も理事会・委員会から言っていませんよ。反対運動は行われません。区や都に、「芝浦工業大学が住民の要望に耳を傾けてあげるように指導して欲しい」という「陳情」を出すことになっています。誰にも陳情を出す自由がありますし、出したい方が署名して区や都に出せばいいのでは？対策委員会のメンバーも賛同したい方々で構成されているわけですので、独立した自治体として行動するのは彼らの自由ではないでしょうか？ゴルフ部会の活動は住民全員の決議要りませんよね？住民たちは「建てないでほしい」と言っていませんし、西側への影響を低減するように計画を見直してほしいと言っているだけです。
理事会として陳情を出す権利があるかどうかは分かりません。でも、反対運動を起こすわけでもないし、建てないでほしいとも言っていません。少し大げさかもしれませんが、現段階でマンションの関心度を大学側に示さないと、工事が始まって騒音・安全面の問題が起きてからではもう遅いです。西側以外にも工事の影響を受けるはずです。また西側一部の資産価値が落ちれば、マンション全体の資産価値低下にも繋がりかねます。

■西側への影響
住民がここまで反応しているのはきちんとした理由があると思いますよ。第二校舎は67.5メートルの高さがあり、マンションで言うと20F相当です。25Fまで建物が視界に入り、お見合い状態になってしまいます。一階にある保育園も含めて、秋分・春分は午後3時から日没まで日陰の影響を受けます。また部屋の中から見たら、窓の外に巨大な壁ができるのです。大学の敷地は広大で、第2校舎をマンションから離して建てることは十分に可能です。にもかかわらず計画の段階で住民たちへの事前報告、要望ヒアリング、影響範囲の検証を行わないまま計画を強行突破しようとしています。

■大学側のスタンス
住民向けの説明会で、大学側が「要望は極力反映します」と約束したにもかかわらず、その後「法令の範囲内なので計画変更は困難」との回答でした。

■重要事項説明書
重説にはこのような記載がありました：
===========================
本物件西側隣接地の芝浦工業大学豊洲キャンパス（以下｢芝工大｣という。）では、第２期整備計画の構想があり、将来、高層建物を含む建築物が建築される場合があります。該当物件が建築される場合には、本物件の住環境［周辺環境・眺望・日照・風向・風量・車両通行量・騒音等］に変更が生じる場合があります、また、工事ならびに工事車両の通行等により騒音・振動・粉塵・土埃等が生じる場合があります。なお、平成２２年４月現在、芝工大担当者に確認した結果、当初計画では延床面積４８，５４４．４０m2、１４階の建物の建設予定をしておりましたが、社会情勢の変化等により当該計画は白紙になっているとの回答を得ております。
===========================
一般的に「白紙」というのは「なくなった」という意味ですよね。購入検討者に対して、もしも第2校舎が建った場合、居住環境の悪化、眺望と日照の喪失、及び資産価値の低下に対する懸念を払拭するために住友不動産がわざわざこの文面を重説に入れたのではないでしょうか？目の前に巨大な建物が建つことが分かったら、眺望が保証された部屋と同じ金額で買いませんよね？白紙と伝えた芝工大側にも大きな責任があるかと思います。

最後に、資産価値を気にしている方がいらっしゃるようですが、住民専用掲示板で争っていること自体も資産価値に影響が出るので、くれぐれも発言に気を付けて頂きたいです。

662様

私の書き方が悪かったようで申し訳ありませんでした。

662様

理事会の名前でするべきでしょうか？個人的にはそれは違うと思うのですがどうなんでしょう。

６５２さん、
経緯の説明有難うございます。６４３他運用の件は既に書込みをしていますが、運用については、その前段階の議論を充分に行う必要があると思います。
その上で運用先をどこにするのか選定すべきかと思います。総会に出席したことがないので総会での議論の状況（書き込みにある罵声など）がどの程度のものか解りませんが、罵声を挙げる方の意見を聞く必要はないと思っています。反面、これは理事側にも言えることです。（それぞれの主張の論点は検証しますが、感情的な対面での議論を避けるという意味合いを含みます。）
どこにでも?きになって個人の主張を通す（通したい）方は存在します。
理屈が正しく、また、その理屈が正しいことを裏付けるものがあれば、特段、罵声強硬な主張をする方の意見に左右される必要はなく、議会に諮ればよいと思います。

６６２さん
重ねて書き込みますが、工作員ではありません。
また、誤った認識をもった意見でもありません。そもそも６６５で書込みした内容に類するような個人的な思いや主張で書き込んでいるものでもありません。
私が書込みしたものを、再読されてみては如何でしょうか？それでも根拠のない個人的思いと解釈されるのであれば、６６２さんの資質と力量の問題ですので仕方ないですね。

６６２さんの書込みに対して
【反対運動】
冒頭部分、管理組合全体の意を誤認させる内容で動いています。
仮に６６２さんの中段の書込みにあるようなスタンスであるのであれば、これまでの書面上の書き方を改めるべきですし、議事録にもこの関与度合いを表明してください。
また、資産価値が下落すると判断した根拠は何でしょうか？
建物が建つから下落するのですか？それは余りに稚拙な判断ですし、必ずしも下落するとは思いません。６６２さんの主張は間違いで全く繋がりません。
【西側への影響】
本件は、建築基準法など引用して既に書込みしてますので、此方を参照してください。
この上で、視界をさえぎるなど希少な主張は、先ず、この立法趣旨を鑑みたうえで判断すべきです。率直に現状は言いがかりと判断をせざるを得ないと思います。
【大学側のスタンス】
「要望は極力反映します」との回答に対して、建設物の階数を減らすなどの対応は出来るとはおもいません。理事の方々は、何を期待したのでしょうか？
建築確認申請の根幹の変更を要する事項ですので、変更できる許容範囲ではありません。
大学側の回答内容は正解です。基準法ほか勉強された方が良いですね。
【重要事項説明】
重説については、６０３他でコメントしていますので割愛します。
但し、「白紙」という解釈には疑義があるのでコメントします。
６６２さんの一般的白紙の解釈ですが、これは一般的な解釈とは言えません。
本件では重説で、具体的な工作物の計画が～白紙と記載されています。
二期工事そのものを白紙とは言っていません。このコメントでお解り頂けると思います。
また、重説の趣旨は、私の国家資格である宅地建物取引士としてコメントしています。再確認下さい。
最後に、ここの書込みをして資産価値が落ちるなどの影響は僅少です。
根も葉もない主張を続け、マンション居住者に「変な人が住んでいる」と思われることの方が、価値を下げる要因になります。

議事録見る限りですが、662さんが言っている、理事会の立ち位置振る舞いは、違ってますね。
反対派に相当関与してるじゃないですか！

666さんの言ってる方が正論ですね。
それと、工事の騒音とか何とかって言うところですが、これも工事の基準値の範囲なら良いんですよね。
662さんって、一見正しそうに見えるだけで、中身がないことばっかり言ってません？

662様
過日配布されていた管理組合の理事長名の文書を見る限り、住民を代表した建築反対活動という外形を備えてます。
これ自体、662の主張と自己矛盾してませんか？
管理組合理事長名で反対署名活動をしていても、「反対運動は行われていません。」なんて言えます？

反対運動というのは、ビラを配ったり、旗を立てたりするような行為ですよね？日当たりの影響を軽減するために建物の形状を変更するような要望（陳情）は、反対活動に当たるのでしょうか？

670様
主観的な定義づけですね。

「反対運動（はんたいうんどう）は、何らかの事業や制度に対して、反対や抗議の意思を示し、不実施・凍結・中止・廃止・撤回を求める目的で行う社会運動である。」

十分該当すると思います。建築反対の意思表示をするよう住民を扇動する稚拙な配布文書が動かぬ証拠です。

あと、既存の方のHNをあえて使って成りすましするのはやめてください。

６６７さん、６６９（６７１）さん、
その通りですね。
また、正しいことを正しいと正面から言える事、素晴らしいと思います。
このマンションにもこのような方がいらっしゃるのですね。

私がこの掲示板に書き込みを始めたのは、居住者さんに正しい判断が出来る人が居るかどうか知りたっかったという事も書込みを始めた動機の一つです。
６７０さん、ご自分が書込みされている内容、冷静になって再考してみては如何でしょうか？まともな方のコメントとは思えませんね。

あまり自分で裏付けとか確認するタイプの人でなく、どちらかと言うと自己主張を表に出すタイプでした。でも、672さんが数々のコメントをされていて、書き込みの内容を自分なりに確認してみました。法律とか全く無知ですが、なんか色々伝わってきました。確認する事で672さんが言っている正義が少し見えてきた感じです

662様

対策委員会の方ですか。ならば貴方達がマンションや地域住民の代表ではないことを大学側にきちんとお伝えください。

理事会の名前を出した以上、大学側は貴方達をマンション住民代表として誤認しているかもしれません。それは貴方達も困るでしょう。何しろ独立した自治体なのですから。

強行突破など言葉がきつすぎます。また、誠意ある○○という文言は＊＊＊の常套句です。もはや汚れた言葉です。使用は控えるべきです。

この活動にとても攻撃的な印象を持ちます。一緒にされたくないのです。活動するのは勝手ですが少人数の自治体活動であることをくれぐれもお伝えください。

さて、６７４さん他の意見を整理してみます。
【引用】６６２さんのコメント
「反対運動」なんて一言も理事会・委員会から言っていませんよ。反対運動は行われません。対策委員会のメンバーも賛同したい方々で構成されているわけですので、独立した自治体として行動するのは彼らの自由ではないでしょうか？反対運動を起こすわけでもないし、建てないでほしいとも言っていません。【引用ここまで】

この点ですが、第９期第3回理事会ダイジェスト２ページ目、隣地二期工事に関する議事録には、以下の対応を「理事会」として行うこととした。としています。
①対策委員会を設置し、協議窓口とする。
②管理組合宛の意見書は、～～回答の申し入れを行う。
③建築主には、「理事会で設置した」対策委員より今後の対応申し入れを行う旨、連絡を行うこととした。
これは明らかに６６２さんの説明とは相違しています。
理事会は速やかに建築主さんに、本マンション管理組合の相違ではなく、一部の居住者が当事者である旨の訂正をしてください。東京都に署名書類を提出するのであれば、同様の対応をしてください。

それと理事の方に、「西側にお住いの理事」がいます。
私情を挟まず冷静な対応を理事として判断すべきですね。
過日この掲示板に総会で罵声を浴びせる方の話がコメントされていましたが、議案は違えど本件における理事の対応と、ここに記載されている６６２さんの説明文を見る限り、理事の対応が不適切であると断言できる要素が満載です。私情を強要したいのは理事さんではないですか？

失礼しました。６７５の記述で訂正です。本マンション管理組合の「相違」→「総意」

なお、６６２さんの虚偽コメントは許しがたい行為ですので、
理事会議事録で是正記録が無い場合または本日以降のアクションで、理事会・管理組合を当事者として本件に何らかの動きが継続していると見受けられた場合には、区分所有者の一個人として隣地施主、または関係する者に対して上申書を提出、もしくはそれに代わる処置を講じること、予め告知しておきます。

先日の文書配布前後から、仕事のやり方につきいくつか疑問を持ったので、最近何度か書き込みしている者です。
私自身、もちろん工作員でもなく、無宗教・無思想の凡人であり、豊洲シンボル住人の一人です。
(そもそも、機密情報もないこんなオープンな掲示板に「工作員」なんかいるわけないじゃないですか。）

子育て中なのですが、越中島のマンションで福山通運に対する建設反対運動の垂れ幕を見た子供に質問されたことがあり、あれは特別な人たちがやっていることだよと言ってお茶を濁してやり過ごしました。
それが自分のマンションで行われそうと考えると非常に悲しいですし、今度こそ子供に説明つきません。

管理組合や対策委員会の皆様には冷静かつ慎重な対応をお願いしたいです。

６７８さん、そうですね、同感です。
５９４でこの件について書込みしましたが、時代錯誤といいますか背筋が凍る思いがしますね。第三者から見れば、同じマンションに住んでいる訳で「同類」と思われますから、恥ずかしいです。

さて、様々な準備のため調査を始めています。つきましては下記の点、ご存知の方がいらっしゃればご教示願います。
平成30年11月18日第９期第２回理事会において、
ダイジェスト議事録の議事冒頭部分の１．理事会運営方法によると、隣地二期工事増築問題について、「理事会としては建築物に関する仕様変更等は【各個人により】申し入れを行って頂くこととした。」とあります。しかし、
平成30年12月15日第９期第３回理事会では、６７５で記載した内容とその他の書込みの通りです。この間に何かしら理事会の方針を急変させる出来事（原因）があったのではないかと思っています。
これは誰の発言によるものなのか、ご存知の方いらっしゃらないでしょうか？
西側にお住まいの理事の方なのか、または他居住者の方なのか、その他なんでも結構ですのでお願いします。

６６６で記載した、６６２さんの書込みに対する反論ですが、
重説については６０３他で書込みしましたので割愛しましたが、一つ重要な点が洩れていましたので追記します。
追記の前に押さえておく点は（６０３他のおさらい）、
・重要事項説明書（３５条書面）は、契約時の状況を契約前に調査し説明するものです。
・また、将来を約束するものでも保証するものでも何ら拘束するものでもありません。
・重説は取引士が作成します。
・無資格の担当者などが作成する場合もありますが、重説の責任は取引士が負担し、説明義務と取引士の押印をします。

さて、追記は国語の問題です。
６６２さんの重説の表記を引用します。段落を振れば理解しやすいですね。
①本物件西側隣接地の芝浦工業大学豊洲キャンパス（以下｢芝工大｣という。）では、第２期整備計画の構想があり、将来、高層建物を含む建築物が建築される場合があります。【将来建設されない事を保証しない】
②該当物件が建築される場合には、～【建築による影響】
③なお、平成２２年４月現在、芝工大担当者に確認した結果、～【調査と確認日】
④当該計画は延床～、【具体的な計画案が存在していた】
⑤③の時点では白紙、～【平成「２２年」では「④の計画」は白紙】

冒頭、建築物が建つ場合がある事を記載しています。
この記載は市街化区域内の不動産取引の場合、必ずと言っていいほど記載する文言です。
（消費者に対抗するための一文です。）
次に、平成２２年に調査し、実際に計画があったことが記載され、
この時点での関係者による調査では、「その」計画は白紙となっているという説明です。

そして月日が流れて平成３０年に計画が再開し、高さは当初計画を維持し、延べ床面積は変更して二期工事の計画が再開したという事です。
この辺りでお解りですね？