<住民板>シティタワーズ豊洲ザ・シンボル　　パート6

この掲示板の住人様は専門知識に明るい方々のようですし、関心もお持ちのようですので、管理組合の理事に立候補されてはどうですか？総会での理事長の発言から、立候補する方がいなくて困っている様子ですし。どうやら理事の方達も仕方なく引き受けているご様子です。

赤紙が来たらやります笑

６２５さん
確かに管理組合の理事になりたい方は、多くは居ないと思いますね。
私は職歴の大半を不動産・金融関係に携わってきましたので、管理組合の運営には少なからず関心はあります。
年明けだったかと思いますが、たまたま、この掲示板を見る機会がありPart6の書込みを全て読んでみました。解決可能な内容から検討協議が必要な重たそうな問題まで様々な書き込みがされており、ある意味興味津々でした。
この中で隣地二期工事問題の対応に関する書込みに目が留まりました。
（細かな経緯は解りませんが）この掲示板の書き込みを垣間見る限りにおいて、本マンションの管理組合の運営側には属したくないと思いました。一方で自分が理事の一角を担い、正義を貫く！笑、といった野心も沸いてきませんでした。
正直なところ、管理組合の一連の対応には異論反論はありますが、属したくないというこの意に深い意味は無く、単純に表舞台に立つこと（これまで立っていたことを）を辞めたこと。また、世帯数850に及ぶこのマンションの管理組合は、さすがに大所帯すぎるからです。
年明けからこの掲示板に多くコメントを残しているのは、この掲示板を通しての問題提起や一部の不平不満（語弊があるかもしれませんが大意はありません）の書込み内容について、私が知り得る、或いは経験した範囲ですが、何かしらのヒントになればと思い、書込みしています。ここ以外に、忌憚なくつぶやくスレもないですしね。

６２８さん
中古カメラ店のオフィスについてですが、もう少しその実態を教示頂けないでしょうか？

本マンションの管理規約は数年前に目にした程度で良く内容を確認していません。
しかし、一般的に管理規約は、マンション管理協会や不動産会社のひな形を使っています。
管理組合組成時に、規約は皆さんで作成し合意下さい。などと丸投げされてもこまりますから、ひな形を流用するケースが実務上一般的です。
当然、個別に加筆修正を加えたり、管理組合運営の継続過程で、規定には書いていないが議事録やガイドライン又は細則等で触れている場合がありますので、以下は、この一般的な管理規約をもとにしたコメントとなることを予めご了承下さい。

本マンションは居住用マンションです。
（※売主販売代理や仲介会社は、例外なく購入者に説明していますので、この点は押さえておいてください。業法違反になりますので例外はありません。問題対象の方が、知らなかっ
たという回答は認められないという意味合いです。）
言い換えれば、居住以外に使用してはいけないという事です。具体的には事業用がこれに
あたります。
一般的に事業というのは、「～不特定多数に、～反復継続して、～利益を得る～」という
法解釈となります。貸金業法規制法や不動産取引業法などこの定義に基づき許可が必要となります。
管理規定には、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」などの条項があろうかと思います。
本件の問題点は、この条項に抵触するか否かというジャッジになろうかと思います。

ネットを見たところ、カメラ店らしきWebは見当たらないので、その配達物の送り主や送付先の名称など分からないでしょうか？
送付人が法人格や屋号名で送付先が不特定多数の送り先が確認できれば、前記した事業と
して使用していることが疑わしいですね。別の角度でいえば、この状況確認により管理組合として調査する権利が生じるということです。

仮に事業であるなら、管理組合として、排除の警告をすることが可能です。
その上で、改善が見られなければ、規約違反として処分の対象になるわけですが、規約上の罰則規定は記載されているのか（何ができるのか）予め確認する必要があります。
一般的には、区分所有法第５７条乃至６０条の処置が出来ると記載してあろうかと思います。
これは、停止処分の請求かでき、また、他の区分所有者に対する障害が著しい場合は競売による法的処分も可能とする法律です。

先ずは事実関係の確認が先決ですね。

中古カメラのオフィスがあるんですか。確かにコンシェルジュさんが可哀想。

６２８さんの「どう思うか」という回答に６２９でコメントしていないので追記します。
若し事業として、その事務的作業をコンシェルジュさんを使っているなら、許せないですね。
仮に事業でない場合にしても、「定期的に多量」の発送物があるなら自分の部屋に集配業者を呼ぶべきかと思います。モラルハザードという意味合いです。

「定期的に荷物を」、という点が気になったので再度調べてみたところ、
カメラ店、見つけました。此方ですね。
http://premiercamera.jp/about
Webを見る限り、本物件で事業を行っていると思われます。

６２９のコメントに争点となる部分が一部漏れていましたので、追記します。
管理規約及び細則による、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」という住居専用規定に関する記載ですが、「専ら住宅として使用」という解釈を国土交通省が一例として、居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」としています。
つまり、居住者が生活（衣食住）している一部で事業をしている場合は、住居専用規定の規約に違反しているとは言えない。という事になります。
ダブルスタンダードというか判然としない解釈でしたので、判例を検索してみたところ、東京高裁控訴審で似たケースの判例がありましたので、記載しておきます。【これ重要！】

事案の概要は、住居専用マンションで、その一部を税理士事務所として事業を行っており、管理組合がこの税理士に対して、本件マンションでの税理士営業を排除する請求を提訴しました。この税理士は居住していることから、前記した住居専用の定義などを争点として争っていました。一審では税理士が勝訴しましたが、控訴審では管理組合が勝訴。税理士はこのマンションでの営業を停止する判決下されました。
判決主文は、以下の通りです。
・原判決を取り消す。
・被控訴人は，別紙物件目録記載の建物を税理士事務所として使用してはならない。

高層階かあ、うらやましい。
事業に失敗してマンションがトラブルに巻き込まれる前に、ルールを守り撤退してもらいたいですね。
勝手に民泊してる人もそうですけど、ちゃんとルールの説明受けて（理解して）るんでしょうか？

６３４さん、理解していないと思いますよ。
民泊新法（昨年６月に住宅宿泊事業法が公布）が開始され該当する住居は届出が必要となりました。該当物件は役所で公開されています。
本マンションの届出は見当たりませんでしたので、現在も民泊使用している住居があれば、闇民泊と考えて良いかと思います。闇民泊は行政処分が科せられますので、
管理組合の理事の方は多忙かと思いますが、６３２で書込みしました件含め、対応をお願いします。

マンションの資産積み立て金を投資すること自体があり得ないと思います。何故なら住民からの積み立て金であり普通に銀行預金し金利が低かろうが１００%安全にストックすることが一番大事なことだからです。
ところで芝工大反対活動している人たちは管理組合の住民全体の議決を得て活動してるのでしょうか？他所様の土地に法令の範囲内で建物を建てるのに、何をイチャモンつけているのか？都に訴えても法治国家として毅然とした対応するでしょう。私たちのマンションも周囲に圧迫感与えているでしょうし、午前中いっぱい芝浦工大に影を落としています。都心に住む我々はお互い様の気持ちを持てないのなら田舎に引っ越しすべきでしょう。管理組合の理事会は世間の常識を理解し判断すべき。何人かの反対住民の所為でマンション全体が、変人扱いされるのは御免被る！

芝工大増築対策委員会？組合でいつ設置が議決されていますか？住民代表的なことで行政や大学と民事提訴的なやり取りするのであればきちんと住民全体の少なくとも過半数の合意を得た上でやって下さい。理事長の方、委員の方、暴走のツケは大きくなりますよ。私は関知していませんからツケは関係者だけでお願いします。

賛同します。
適法に事業を進めてるだけの芝浦工業大学が不憫です。
江戸の仇は長崎で、、、とならないよう、お隣さんとの関係に禍根を残さないで欲しいです。

あと、積立金についても、いつも意見してるのですが、大した金利じゃないので投資はやめてもらいたいです。
例えばですが、理事の中に証券会社関係者がいて、その方の成績になるような、利益相反のためにやってるとしたら問題になるのではないでしょうか。

しかし、色々な問題がありますな。。。

ゴーンすらリーマンの時の投資で失敗。

もし利益相反行為であれば、それが不正行為である以上、1円でも認められないと思いますが。。

積立金、隣地二期工事について、関心を持たれている方のコメントが増えたようですね。
積立金の運用についての考え方について既に私見は複数書込みをしていますが、改めて６３６さん、６３９さんの前段のコメントと同意見です。

そもそも販売業者が様々な経験と実績を基に中長期修繕計画が立案され、これに基づき積立金の額が決められ、管理組合の承認後、実行さているかと思います。
従って、突発的な事故（例えば、近年で耳にする災害による毀損など）により当初の計画に予定していない支出が発生した場合、或いは、国内の経済状況の変化により調達コストなどが予想外に上昇（修繕に伴う建築コスト、資材の上昇など）することが無い限り、積立金の元本維持がされれば運用等の必要は特段必要ないかと思います。（「必要ない筈」という意見が自然な思いです。）

一方で、単に銀行の普通預金に預けるというのには、６４１さんの書込みの通り、問題があります（【含むペイオフ】）。
国土交通省は、確か５年に一度この運用先の統計を公表していたかと思います。
一例では、銀行の普通預金、銀行の定期預金、銀行の決済性預金、すまいる債、貯蓄型マンション保険に預けている場合が多いようです。少数では、国債、地方債、公社債のようです。

では、本マンションではどうすべきなのか？
修繕計画、積立金の額について計画から１０年経過した現在、再検証する必要があろうかと思います。この検証結果から、どのような方法で今後維持管理していくのが良いか方法を議論するプロセスになろうかと思います。
積立金を増額するのは困る、運用リスクを負担するのも困る、そもそも現状の積立金で維持と修繕に必要なCFは賄える筈、などなど様々な意見を憶測でかわすより、「検証に着手」し最新の予測データを基に議論すべきですね。

さて、隣地二期工事についてですが、この掲示板では建設反対に賛同しない意見が多いようですね。
法令上の制限や用途地域など、私の書込みの通り、現状では私も同意見です。反対することに容認できません。
では、管理組合としてどうしたら良いのか？
方法としては、臨時総会の招集により諮る、区分所有者の意見をアンケートで集計するなど考えられますが、概ねこのマンションのお住いのかたは、「関心ない」「どうでもいい」「取りあえず全て承認する、或いは全てに反対する」といった状況かとも予測できます。
このコメントの冒頭で「現時点では」と定義した通り、主張の根拠（法令、判例など）が示されておらず、西側の一部の階にお住いの心情的な「意見（主張）」にすぎず、客観的なジャッジが出来ないかと思います。
裏付けや根拠が示されない以上、単なる一方的な主張としか言えないですね。
少なくともこの西側一部住居のかたの主張を裏付ける法的オピニオンは最低限取得する必要があります。つまり、弁護士への相談です。
先ずは、飛び込みで良いので（一時間５０００円程度です）ヒアリングすることにより、正当な主張なのか否か、資格者に冷静な意見を聞く必要があろうかと思います。