現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。
[スレ作成日時]2006-10-04 00:45:00
大手から中堅までの業者とじっくり話し合い中です。私も会社員なので、あまり時間がとれず、長くなりそうです。でも、不動産業兼建設業の業者は、とても急いでいる感じです。ノルマが厳しいのかなんだか分かりませんがとても不快です。普通の建設会社の方が、じっくり一緒に考えてくれそうです。
>>53
返済期間３０年で、利率は最後まで固定のローンです。
>>52
建築や都市計画の法令に関する制限事項は、そんなに見落とすことがありません。
市町村条例や消防法関係の制限事項は、ともすると業者も見落とすことがあります。
建築プランを持ってきたときに、何か不要なものがあったり、
少し不合理な造りになっているような場合、
質問することです。
このような制約事項があって、それを逃れるために細工していることが多いのです。
各業者の得手・不得手を、会話の中で憶えていくことと、
これらの制約事項は、相手まかせにしないで自分でも調べる必要があります。
インターネットでも法令や条例ある程度は調べられます。
業者に根拠となる法令や条例の条文まで聞いておくことです。
後で自分でもその条文を実際に見てみると、頭に入ります。
>>52
もう、そろそろ業者が色々な制約事項を説明して、
大家さんもそれを把握するフェーズに入らないといけない時期ですね。
プランニングの大前提。
それを把握した大家さんが、自分の意見を言い、
業者はそれを基にプランニング。
さあ、どうなったんだろうかな？
制約事項はたいした問題なく、防火、日照、建ぺい率、大丈夫です。
木質系２×４か在来工法か軽量鉄骨か・・・・・悩むぜ。
2x4に決めました。準耐火構造で、機密性に○値段もまあまあ、地震にも強い。
外観はサイディングボード張りです。
>>57
確かに２×４は建てるのは安く済みますね。
減価償却費も耐用年数が短いからいっぱい計上出来ます。
ところで建築後のメンテンス計画で、
修繕費用・期間は、どのくらい見積もっていますか？
２０年程度で建替するなら、いい工法ですが、
何十年も使うなら、ちょっと考えた方がよろしいですよ。
２×４ってそんな安くないですよね。コストかかってないわりには。木造の在来工法の方がいいと私は思いますが。もしくは軽量鉄骨。
在来工法を採用するかどうかについて、
賃貸住宅では、そんなに大きな開口部は必要ありません。
間取り変更の自由度は高いですが、賃貸住宅ではあまり考慮する事項ではありません。
以上から在来工法を選択する理由は、あまり無いです。
個人住宅でもアパートでも基本構造は同じ。
設備の仕様が個人住宅は高いけどね。
>>64
＞個人住宅でもアパートでも基本構造は同じ。
基本構造の問題ではありませんよ。
個人住宅だと、同一構造にはなかなかならんだろう。
賃貸住宅では同一部材を沢山使用することが多い。
そういう意味でコストが省ける。
在来工法より２×４、
２×４よりは木質パネルや軽量鉄骨など、
工場で部材を準備出来る工法の方がコストダウンが効くんですよ。
２×４や２×６などは材料も安いものが使用出来るのと、
製作工程がマニュアル化されているので、
施工作業者の資質にはあまり影響を受けずに、
それなりのものが出来る。
壁式工法なので、開口部が大きく取れなくとも
賃貸住宅では大きな問題にはならない。
作業者を沢山必要な賃貸住宅では、
在来工法よりも色々な意味で有利な工法なのですよ。
最終的に、軽量鉄骨造の２階建ての普通のアパートに決まりました。２月か３月には着工予定です。
だいぶ、紆余曲折がありましたね。
最初は重量鉄骨、次は２×４、最終決定は軽量鉄骨。
どうして、そんなに変わったんですか？
総額が高いものからの順番にはなっていますけど。
私は、積水ハウスでたてました。
２階建て１０部屋です。
借り入れは、国民生活金融公庫で固定で、しかも元金均等で借りました。
普通の金融機関だと、元金均等ではなかなか貸してくれません。
この方が、最初の支払いは、多いですが、年月が経つほど支払いが少なくなり、総支払額も元利均等よりも少ないです。
借り上げは、積和不動産に一括か利上げしてもらいました。
契約は２年ですが、更新もあります。
こうしておくと、毎月の収入は、入居者の有る無しに関わらず決まっていますし、支払いも固定金利ですから、増えることはありません。
要するに、収入も、支出も固定で、比較的安心してアパート経営できます。
建築計画は進んでます。少しおくれぎみですが、信用金庫からの融資の承認もとれました。建物分まるまる借り入れです。今悩むのは、サブリースにするかどうかです。アパマン、ニッショー、その他の業者がすすめにきます。収入は安定しますが、手数料が・・・・・もったいないな。
全戸契約ですか、よかったですね。住宅部分と店舗部分で、それぞれ何戸ですか？？
利回りはどれくらいの予定ですか？ 入居者募集にはどのような手段を使いましたか？
敷金、礼金等はどのように設定しましたか？是非、教えていただきたいです。
>>73
うちの場合は、ローンの条件に「住宅部分をサブリースすること」が入っていました。
店舗に関しては、自分で商売を専業としている不動産屋に媒介を依頼しました。
住宅部分は９戸、店舗１戸です。事業的規模の条件は満たしています。
住宅部分はサブリース会社が、礼金２ヵ月＆敷金１ヵ月で募集をかけていました。
天引きは家賃部分だけで７％。敷金・礼金・共益費は全てサブリース会社預かりです。
２年単位の賃料見直しです。
引渡しから１０日足らずで、全て埋まりました。
元々のコンセプトが、周囲より広めの住宅（ワンルームですが周辺は１５〜２５平米を３０〜４０平米にして、設備も多少高めの設定にしています。
風呂場乾燥や追い炊き、室内干し設備、宅配ボックス・防音ペアガラスなどを、追加しています。
また、ケーブルテレビの多チャンネル契約も賃借人には無料としています。
アナログテレビでも地デジやＢＳ・ＣＳ放送の大部分が無料で見られるサービスを付加しています。
（月々一戸辺り３千円の大家負担。）
建物建築費の値引き分を設備の追加やサービス付加に振り向けたわけです。
店舗は周囲相場と同等レベルで、礼金３、敷金７、前家賃。
募集して２日で決まりました。
勿論、全額借金で金利が３．２％の最後まで固定（３０年）金利です。
金利が低いので、毎月の収入の半分程度が残ります。
また、サブリースも募集から１０日程度で全て決まりましたので、次回２年後の賃料見直しには有利に働きます。
>>73
東京２３区内ですが、４０平米程度の方がうちの辺りではすぐに埋まるようです。
家賃は９万円前後。
４０平米あると、不動産取得税はかからず、３年間は建物の固定資産税が無料になります。
ローンは保証料が込みでこの金利です。
>>77
建築会社と金融機関の連携による金利優遇があります。
前提はサブリース会社を建築会社指定の会社とすることですが、２年間だけでよいのです。
これで１．１％優遇となりました。
融資額が１億円強ですので、年間利息で１２０万円くらいの得になります。
03さんの場合ですと、大和ハウスの指定サブリース会社ということですか？
大和ハウスグループの一員の会社ですか？
０３さんは、不動産賃貸業のベテランさんみたいですが、教えてください！！
不動産賃貸業は、ロバートキヨサキ氏の言うように、おいしい商売なのですか？
お金を生む資産＝不動産は正しいのですか？
>>81
ロバートは知らんけど、
地域柄にマッチした建物を作る（場合によっては更地のままで形状変更）ことによって、
大きく儲かる場合もあるし、
ミスマッチだと店子が付いても赤字ということもある。
そうは言っても、他の商売と比較すれば、比較的安定収益を上げられる商売です。
東京という大都会は、既存大家の見方です。
賃料は他と比べればかなり高く出来ますからね。
そうはいっても地震は大家の大敵。
地盤がいいか悪いかで、被害程度も大きく違います。
地盤がいい場所に建てないと、大変。
東京の物件は、地盤がいい水害の恐れが無い場所に建て、
日本一高い地震保険料をしっかりと払っています。
不動産投資にはもうひとつのメリットがあって、
「相続財産評価額を少なくする」という点があります。
０３さんが大家業をはじめるきっかけは何だったのですか？
先祖からの土地の有効活用でしょうか？それともご自分の代からですか？
>>83
最初は、自ら２５年前に取得した８０坪強の更地。
１５年前にアパートを建てた。
地方都市なので、賃料はこの１５年間で３０％近く下がった。
今は収支トントン。
バブルで儲けた金で、東京２３区内の貸店舗を借家人付で１５年前に購入。
最近、またかなり株式で儲けたので、借家人を立退かせてビルを建てた。
２年前まで会社の社宅に家賃１万円以下で３０年近く住んでいたが、
貸店舗近くに分譲マンションを購入して住んでいる。
アパートやビルは皆、低利の最後まで固定金利のローンで全額借金。
（これで、税金の節約と、経営の安定をはかります。）
その敷地である土地は、現在借金無し。
（土地にローンがあると、他の所得との損益通算上で不利です。）
分譲マンションは財形住宅融資の数百万円を借金して、大半は自己資金での購入。
（貸す家と住む家は、完全に分離した方が、記帳する上では楽です。ローン控除より賃貸住宅の必要経費にした方が得です。）
０３さんのように練金術に長けた人はなかなかいないと思います。
０３さんご自身は、他の人と比べて、何が勝ってるとお思いですか？
運が強いのですか？
０３さんが所有しておられる物件を並べておしえていただけますか？
例 ３階建てＲＣ造１５戸賃貸マンション・・・・・・
私はこのスレをみていて、０３さんのアドバイスは、とても ”なるほど” と思うことがあります。
なので、”自分で勉強しなさい” ではなく、もう少し何かポイントみたいなものを教えていただきたい
と思います。 ０３さんは金融関係の方ですか？一流大学卒ですか？
？？？ もっと親切に・・・
和足はアパートなんて持ってません。 ただ、同じリーマンで、持てる人と、持てない人（ほとんどの人）
との差は、一体何なのか・・・・・それが知りたいのです。
>>94
しっかり本業で稼ぐ。
かみさんもしっかり稼ぐ。
公立保育園に入る。
（２５年前の東京２３区内は、子供２人合計でも１３０００円が上限でした。）
安い家賃の所に住む。
昔は住宅公団の２万円くらいの賃貸に住んで、会社から１万円くらい家賃補助を受けていました。
その後、家賃１万円弱の社宅に住みました。
時期を見て、投資をする。
第二次オイルショックの頃から株式をやっていました。
ヤバくなる前に投資を止める。
３０年間の間に、株式投資を本格的にやった期間は１０年くらいです。
株式投資にしても、不動産投資にしても、普段の新聞などをしっかり読むことが大切です。
まずは、身近なところから、すこしずつレベルアップしてやっていくことです。
それと、人が行動していることをよく観察することです。
これは相手がコンピュータでも同じことが言えます。
今年から青色申告（複式簿記の６５万円コース）を始めますが、
最近、仕訳から総勘定元帳を自動作成するものを自ら考えて作りました。
古いアパートの解体が始まりました。あっという間に終わりました。
>>97
建築が始まると約４ヵ月で竣工かな。
軽量鉄骨だと、予定よりも早く出来てしまうことが多いですよ。
１００坪の敷地だと、２階建で建築面積６０坪、法床面積１２０坪くらいですか？
６０００万円〜８０００万円くらいで出来るんじゃないの？
昨年、建物を解体したりで、不動産所得がゼロになりました。
予定納税していた分が、先日還付されましたが、
高い金利のおまけも付いてきました。
（昨年７月末に２０万円予定納税していた分に、５０００円のおまけ付き。）
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
