築５０年のアパートを建て替えようと思います。

随分お手軽な大家さんだな。

一括借り上げに頼らないと不安がある所にアパートは建てるべきではない。

最初は新築だから満室にはなる、でも先き行き入らなくなる。すると家賃の見直しで下げられてしまう。結局もうけ無しということに。一括借り上げに頼らないでも十分やっていけるところに建てるのが大事です。
立地する環境をよく分析して、変なところには建てるべからずです。

>>162
一概に、言えることではありません。
また同じような一括借上契約でも、会社や物件によって控除率はかなり異なります。（５％〜３０％）
家賃設定を当初いくらくらいにするか、その後の空室率はどの程度か、これらによって２年後の契約賃料が異なってきます。

地方物件の場合、元々の家賃相場そのものが大幅に下がった時期がありました。
地域全体での空室率が上昇すると、その後は空室が発生しなくとも契約賃料は下がることになります。
「変なところには建てるべからず」は、防災面などからは言えることですけど、立地に合った用途の建物を建てるのが原則です。

そんなことよりも、周辺物件との競合を考慮し、その中でも魅力を持たせた物件を建築するすることと、竣工から長期間経った場合は、どのようなリニューアルをすべきかを決める必要があります。
これは借上げ契約だからとか一般管理契約だとか自己管理だとかとは無関係な、大家さんの命題です。

０３は家賃保証は利用していますか？　現在の賃貸経営物件は何を何件で、将来的にはまだ増やしますか？

>>164
現在９／１４戸は一括借上です。（収入ベースだと７／１２）
ここ１年半くらいは満室を維持していますし、賃料も安定した水準です。
当面、変更する考えはありません。

７/12とはどういうことですか？？

>>166
収入ベースで、全体収入の１２分の７が一括借上げ分だということです。

>>164
>>166
あなたは、何を目的として、そのような質問をされたんでしょうか？
お答えください。

>>162
あなたの質問にお答えしております。
お考えがあって投稿をされていると思いますけど、あなたのご意見は無いのでしょうか？

家賃保証をされている物件は新築ですか？もし、新築ならば家賃保証は必要ないと思ったのですが・・・・・先日S○Iプランナーズの営業担当者とお話しましたら、不動産やとしては、新築だからこそ家賃保証契約をしたいとおっしゃってました。ということは大家さんにとっては損ということか？？・・・・と思いました。

>>170
＞家賃保証をされている物件は新築ですか？
新築ですよ。最初のうちは何があるかわかりませんからね。
融資も、そういう条件で金利が安くなります。
３０年間相手側が借上げを義務付けされている契約ですけど、どこかの会社のように２０％〜３０％控除されるわけではありません。うちは７％控除です。

ずっと借上げにはこだわりませんが、入居が順調でその後の推移に問題無ければ、敢えて管理契約に移行する必要は感じません。
大家が損するのは、周辺相場も下がる時や、空室率が高くなるような場合です。
普段から法令や建築に関する資質を高める努力をすることは大家には大切で、それをしていないと借上げした不動産屋に契約更改時に不利な条件を突き付けられることになります。

これは借上げか管理契約かには関わらず言えることですが、住人や近隣の人が起こす色々なトラブルを管理会社任せにしないで、大家さんが積極的に対応する（直接対応することは避けてもいいですが、少なくとも解決の方向性を示す必要があります）ことが大切です。

金融機関が貸し渋りとなり、今後の賃貸住宅建設は融資面からもかなり厳しい状況になりました。

ということは、賃貸住宅建設がへり、既存の大家にはよいことですね。

>>173
＞賃貸住宅建設がへり、既存の大家にはよいことですね。
必ずしもそうなるかどうかはわかりません。
要するに、信用収縮が中小企業への貸し渋りという状況となり、結果として新しく賃貸住宅を作る融資への妨げになっているということです。
数年前に投資ファンドがハッスルしたため、土地価格が上がったけど賃貸価格は下がったという事象がありました。この逆現象が起きています。

賃貸価格が上がっているということですか？大家にとってはいいことですね。

>>175
逆現象は「土地が下がった」方だけです。
賃貸相場は、そう簡単には上がりません。既に大量供給された後です。
古いアパートの建て替えや新規供給がストップあるいは多少減少しただけです。
景気後退で需要が減ると、空室率が増加する地域は、また賃貸相場が下がります。

分譲が売れ残り安くたたかれて賃貸にまわる物件が増え、既存の賃貸マンションを圧迫すると思われ…
賃料の下落傾向は今後長く続きそうです。
お先真っ暗。
これからますます不況風が吹きまくりそう。

>>177
＞分譲が売れ残り安くたたかれて
これはその通りですが、買い取っているのは投資ファンドではなく、今はリセール業者です。
ただ、最近のリーマン破綻以降はそういう業者も資金融資が受けられず、買い取るのが困難になっています。
ただ、まだ今の時点では賃貸にまわるんじゃなくて、リセール業者が販売しているのが実態です。

今後のカギは、これらの物件と、投資ファンドなどがＲＥＩＴや縁故販売で証券化してしまった賃貸マンションが、どのようになるかです。

不況になるにしても、今までの状況も含めた地域格差がかなり大きい状態でのリセッションです。
東京都区内とそれ以外で、かなり状況は異なると思われます。

＞東京都区内とそれ以外で、かなり状況が異なると思われます。

とのことですが、その異なるところをご教示下さいませ。お願い致します。

>>179
教えたらどのように活用するんですか？
あなたは、賃貸住宅経営をしているんですか？
人に質問をするなら、その背景と目的をまずは説明するのが必定だと思いますけど。

突然ですか物知り博士の０３さんに質問です。
大成ユーレックのプレキャストマンションって評判どうでしょう？聞いてますか？建てる予定あるのですが！

>>181
コスト的にどんなものでしょうか？
賃貸マンション建てるんだったら、軽量鉄骨造や木質パネル工法、重量鉄骨造、それから在来の鉄骨コンクリート造と、段々コストと建設する期間がかかるんだけど。
これはかなり後者の方ですね。
それもかなり自由度が低い工法じゃないんですか。

他の工法との相見積はとれるけど、どうなんですかね。スペックと価格での比較は。
私ならよほどメリットがない限りは不採用です。

１８年前にアパート建てる時に、大成パルコンやへーベルハウス（旭化成）も選択肢の一つに考えて、軽量鉄骨や重量鉄骨などとも含めて相見積を取りました。（へーベルハウスは壁がＡＬＣで耐力を持ちませんから、構造的には大成と異なります。）
結果、一次の見積でこれら２社は撤退してしまいました。
その後にも数回声をかけたんですけど、叩かれるとわかるとさっさと敬遠されてしまいました。

規模とかロケーションもあって敬遠されたと思うんですけど、「大規模にやるなら選択肢の一つに入れてもいいのかな。」と思います。

しかし、マンション経営はもうからず建築やさんと銀行のために建てているようなもの、とよく言われます。
大東･東建･大和ハウス･積水･レオパレスの一括借り上げがほ賃貸アパマンの８割以上を占めるところもあると聞きます。中には建築費が高くて銀行に支払うと固定資産税が残らないなんて大家さんもいるとか。よく勉強しないとメーカーの餌食になってしまいますから、素人大家さんは要注意ですね。
プレハブは一番安上がりなはずですが…

>>183
どういうお立場での発言でしょうか？

具体的にどうなのかを書かないと、伝聞での説明では理解出来ないのではないでしょうか？

＞とよく言われます。
＞ところもあると聞きます。
＞さんもいるとか。
この３点、具体的にはどうなのですか？

みんな又聞きなので…
そのような表現になりました。

>>185
経営環境は確かに厳しくなっています。
ある程度の資金がないと、昔みたいにだれでも儲かるというわけにはいきません。
最低、土地購入資金（または土地そのもの）は無借金で。

大手の業者は仕様に比較して定価が高めになりますから、言い値で購入するのは後々が大変。
ただし、資金の借入ではかなり金融機関に無理が通ります。（固定金利で割安なレートでの借入が可能。）

０３さんに質問です。
管理はどこまでやってるのかです。
たとえば退出時の現状回復費用の査定とかとても厄介です。どこまで立ち入って関与しているのか教えて頂きたいです。

>>187
古いアパートは業者と管理契約を結んで、ある程度は任しています。
和室が主体でしたが、近年は畳の劣化分は大家負担が多くなりましたので、洋室に変更しています。

新しいマンションは、一括借り上げです。

実は大和ハウス制品で街の不動産屋さんに管理をまかせている、築１２年木造アパート２階建て４８㎡２ＬＤＫ４室と、築６年木造２階建て２？㎡１Ｋ４室の２棟を老母から、お前が管理しなさい売り上げはやるから、そのかわり固定資産税やかかり一切を納めなさいと言われ、もらい受けました。土地建物とも母名義で贈与はされてません。
先日、いきなり畳みの取り替え費用含めかなりの請求が来て戸惑っています。なんか不動産やさんが業者からピンハネしているようで…

退去時には大家もやはり立ち会った方がいいのですかね。なんか納得できません。
煩わしいですがどこまで大家は関与したらいいのかなと迷います。
ちなみに３年前に大和ハウスのセジユールモナリエ２階建て１４室を建てましたがこちらはリビングさんの一括借り上げです。名義は妻になっています。

０３さんは何棟も所有しておられるようですが、退室時の現状回復に当たってはどのように対応されてますか？

>>189
＞いきなり畳みの取り替え費用含めかなりの請求が来て戸惑っています。
対象面積と具体的な請求金額は？

＞退去時には大家もやはり立ち会った方がいいのですかね。
退去時ではなく、復元前に立ち会えばいいはずですよ。

うちの管理会社は、畳の部屋を洋室に変えるのに数万円でやってくれます。
腰板もプラスチックの安物ではなくて、木製です。

>>189
大家は全てに関与するのが当たり前。
人任せって嫌じゃない？
まあ、こういう人がいないと業者の旨みがないのかな。

大丈夫ですか？　先日ワールドビジネスサテライトで、住友不動産の賃貸マンションが紹介されていましたが、家賃３ヶ月分サービスなんてやってました。そうでもしないと入居者が決まらないということでしょ。下手すりゃそれでも入居者は決まらないでしょうね。これからはアパート、マンション経営なんて危ないですよ。

>>192
久しぶりにこのスレを見たら、約２年ぶりの投稿を２月にされていたんですね。

少し広めの小家族向きということですね。
以前の計画から考えると、かなり戸数は多くなったんですね。

賃料はファミリー向け程はとれませんが、そこそこ入居が進めば、堅い経営ができると思います。

確かにここ１年で建築費そのものの相場も下がり、業者もあい見積もりでかなり単価を下げてきたのでしょう。
今後の推移も教えてください。

うちの方は、最近地方都市のアパートの方で年末に３年ぶりに空き家が発生しましたが、２ヵ月ほどで満室になりました。
こちらはサブリースではなく管理会社とは管理契約です。

東京２３区のサブリースマンションの方は、賃料の低下もなく満室が続いています。

０３さんにお聞きします。

現在横浜市内私鉄沿線で駅から徒歩５分前後の商業地に、６０坪の土地をもっています。
そこに自宅兼１R賃貸マションを建設しようとゼネコン数社から見積を取っています。
１Fはテナント最上階に自宅、その他のフロアーに１Rを２０戸造をRCで造る計画です。

PC工法も金額が安く、工期も短いので選択肢にあるのですが、評判がまちまちなので現在はRCでと思っています。

ただ見積もり概算が相場と言われている金額よりかなり高い金額が出ています。

どうすれば、より安い見積の業者を探すことができるでしょうか？
１部屋いくらという業者と坪いくらと言う業者がいます。

まともな業者を探す方法を教えて頂きませんか？
よろしくお願いします。ちなみに前面道路は東南で８ｍです。

賃貸マンション専門の設計士にその土地に最適の設計をしてもらい、相見積りで施工業者を決める！これにつきます。
一括借り上げは止めた方がいいね。
不景気な今がチャンスです。
私は３０年ローン当初５年固定金利で、ある都市銀行から１.２３%で５億円借りました。

そろそろ動かなかったマンション建設も胎動を始めました。

今がチャンスですよぉ！！

５階建てワンルームマンション？

３０年一括借り上げのデメリットを教えてください。営業の方たちはメリットしか教えてくれません。

３０年分の家賃を今くれない。

>>195
なぜ、自宅と兼用にするのでしょうか？
かっては、自宅と賃貸マンションが同じ敷地の建物だと、全部が８割評価減になり、相続対策に有効でした。
今は、面積按分なので、別の場所に住んでいても、相続税減税効果はさほど変わりません。

賃貸マンションの一部（大体が最上階周辺）に特定の権利確保者がいる場合、建物管理の運営が面倒になります。
大家の必要経費も按分で自家消費と区分しなければなりません。
賃借人側からも、建物そのものにあまりいい印象は持たれません。

ＲＣ（鉄筋コンクリート造）は費用と工期で不利な面もありますが、寿命も長くなるので、鉄骨造などと比べてどちらが得かは長期修繕計画も考慮して判断するべきです。

道路は北側接道で幅広が有利。
東南道路で８ｍだということですが、問題なのは自分の敷地の北側がどのような都市計画なのかです。
日影規制でどのような規模の物件が作れるかということですね。

また資金の調達はどうするのでしょうか？
ＲＣで２０戸だと、１Ｒでも２億円を超える融資が必要だと思われます。
生保のアパートローンだと２億円が借入限度のところが多く、長期の固定金利で銀行より比較的安い融資が受けられますが、この適用外になりますね。

０３さんありがとうございます。　　

日陰規制は無いです。建てるのは個人ではなく法人です。
複数の税理士に相談した結果、自宅を兼ねることにしました。
ただあくまでも所有者は法人で、それを役員が借りるという形をとります。

将来的には別に住み、空いたファミリータイプは貸す予定です。
今のところ概算は余裕で２億きっていて、業者は４社で、銀行とセットは３社です。
別途工事なし、消費税全て込みの概算です。

おかげさまで、なんとか良い数字が出始めました。アプローチの方法
を「いくらで出来ますか？」を「いくらでやってくれませんか？」
というようなかたちに変えました。

来週には業者を決めようと思っています。
現在の概算ではまだ不満なので、業者を選定した後に
値段交渉をしようと思っています。

０３さん良い値切り方があったら教えて頂けませんか？

よろしくお願いいたします。

０３ではないですが、４社の業者にバラバラなプラン出させては値切る方法などないのでは。

地盤調査は済んだの？

設計施工の場合、躯体においてもスラブや戸境壁厚、断熱や遮音性能、床や壁、ドア類、外壁材など。設備にしてもピンキリで、仕様グレードによっては建築コストが大幅に違ってきます。グレードを落とされ安くなっても、それは安いとはいいませんよね。素人ではとても鑑別できない。

設計士に設計をしてもらい、同じ条件（スペック）で競争させないと安く出来上がっても安いとはいえない。

>>202さんの言うように、ねぎったつもりでもグレードを落とされたらぶへびです。出来上がった商品を買うのではないから！いくらでもグレードは落とせるんだよね。フローリング材ひとつみてもグレードで値段は半額！なんて業界ですから。遮音性能の高いフローリング材は高いですから。

いまなら
「エコポイント３０万点がもらえる、省エネトップランナー基準をクリアーするスペックでお願いします」
との条件を付けてみてはどうですか？グレードか保たれますので素人でも少しは安心てしょう。

たとえば
プロパンガス仕様と、エコキュート･オール電化省エネトップランナー基準クリアー仕様とでは、１戸当たりおおよそ１００万円も違ってきます。２０室だと２千万円コストアップになります。
このように、建物の性能によって、簡単に施工費用は違ってきます。

すべて工務店おまかせ（設計施工）で値切っても…？？です。

各世帯ごとに上限３０万ポイントだから、ワンルームマンションはエコポイントだけ考えると有利。

サブリース　30年一括借り上げをまとめたページ

かなり詳しくまとめてあります。

http://www.jibundetouki.com/backnumber/20130731.html

大東建託は、止めたほうがいい、契約まではお客様、契約済めば、信じられ程態度が変わる、
手抜きをしたりして、家主を脅す、

本当に信じられない会社だった。
会社全体が低レベルの会社だ、

やはり、セキスイハウスとか、セキスイハイムの賃貸は建物がいいのと、社員教育が徹底しているし、製品の試験のための
試験場がある、しかし、大東建託は試験場もない。

30年借り上げと言っても、10年経過すれば、家賃を下げられる、これからは、人口が減るほうが急ピッチで進んでおります、
第一、10年借り上げだから、実際の家賃が今いくらかも、解らないと言うこともある、

周旋屋さんに行って聞いてみると解ります。本当に空家が多い。

大東建託が言った家賃を認めないと、家賃補償も止められ、入居者募集も無くなり、ネットからも消え、お払い箱になる。

一番いいのは、賃貸なんか建てないことです。50年ものの賃貸を更地にして売ることをお奨めします。

アパートの建て替えとなると大規模になりますね。
一度解体して、建て替えるということでしょうか？

修繕工事ならまだしも、アパートを建て替えるとどのくらいの費用がかかるのかしら

アパートの建て替えでマンションにするのでしょうか？

他の人が言っているように、更地にして売った方がいいのかもしれません。
一等地なら住宅を建てたい人がお金を払ってくれるかも。
どれがベストの形か見極めるのも大事ですね。

好きなのがR不動産。

http://www.realtokyoestate.co.jp/?r=g_trf

マンション1棟リノベーションはやっているかわかりませんが、デザイナーズ風の部屋にしてくれて、建て替えよりも安くなるかな？

個性的なので住人を選ぶかもしれません。ただ、好きな人は好きなので入居率も良くなるのかなとか思います。