築５０年のアパートを建て替えようと思います。

随分お手軽な大家さんだな。

一括借り上げに頼らないと不安がある所にアパートは建てるべきではない。

最初は新築だから満室にはなる、でも先き行き入らなくなる。すると家賃の見直しで下げられてしまう。結局もうけ無しということに。一括借り上げに頼らないでも十分やっていけるところに建てるのが大事です。
立地する環境をよく分析して、変なところには建てるべからずです。

>>162
一概に、言えることではありません。
また同じような一括借上契約でも、会社や物件によって控除率はかなり異なります。（５％〜３０％）
家賃設定を当初いくらくらいにするか、その後の空室率はどの程度か、これらによって２年後の契約賃料が異なってきます。

地方物件の場合、元々の家賃相場そのものが大幅に下がった時期がありました。
地域全体での空室率が上昇すると、その後は空室が発生しなくとも契約賃料は下がることになります。
「変なところには建てるべからず」は、防災面などからは言えることですけど、立地に合った用途の建物を建てるのが原則です。

そんなことよりも、周辺物件との競合を考慮し、その中でも魅力を持たせた物件を建築するすることと、竣工から長期間経った場合は、どのようなリニューアルをすべきかを決める必要があります。
これは借上げ契約だからとか一般管理契約だとか自己管理だとかとは無関係な、大家さんの命題です。

０３は家賃保証は利用していますか？　現在の賃貸経営物件は何を何件で、将来的にはまだ増やしますか？

>>164
現在９／１４戸は一括借上です。（収入ベースだと７／１２）
ここ１年半くらいは満室を維持していますし、賃料も安定した水準です。
当面、変更する考えはありません。

７/12とはどういうことですか？？

>>166
収入ベースで、全体収入の１２分の７が一括借上げ分だということです。

>>164
>>166
あなたは、何を目的として、そのような質問をされたんでしょうか？
お答えください。

>>162
あなたの質問にお答えしております。
お考えがあって投稿をされていると思いますけど、あなたのご意見は無いのでしょうか？

家賃保証をされている物件は新築ですか？もし、新築ならば家賃保証は必要ないと思ったのですが・・・・・先日S○Iプランナーズの営業担当者とお話しましたら、不動産やとしては、新築だからこそ家賃保証契約をしたいとおっしゃってました。ということは大家さんにとっては損ということか？？・・・・と思いました。

>>170
＞家賃保証をされている物件は新築ですか？
新築ですよ。最初のうちは何があるかわかりませんからね。
融資も、そういう条件で金利が安くなります。
３０年間相手側が借上げを義務付けされている契約ですけど、どこかの会社のように２０％〜３０％控除されるわけではありません。うちは７％控除です。

ずっと借上げにはこだわりませんが、入居が順調でその後の推移に問題無ければ、敢えて管理契約に移行する必要は感じません。
大家が損するのは、周辺相場も下がる時や、空室率が高くなるような場合です。
普段から法令や建築に関する資質を高める努力をすることは大家には大切で、それをしていないと借上げした不動産屋に契約更改時に不利な条件を突き付けられることになります。

これは借上げか管理契約かには関わらず言えることですが、住人や近隣の人が起こす色々なトラブルを管理会社任せにしないで、大家さんが積極的に対応する（直接対応することは避けてもいいですが、少なくとも解決の方向性を示す必要があります）ことが大切です。

金融機関が貸し渋りとなり、今後の賃貸住宅建設は融資面からもかなり厳しい状況になりました。

ということは、賃貸住宅建設がへり、既存の大家にはよいことですね。

>>173
＞賃貸住宅建設がへり、既存の大家にはよいことですね。
必ずしもそうなるかどうかはわかりません。
要するに、信用収縮が中小企業への貸し渋りという状況となり、結果として新しく賃貸住宅を作る融資への妨げになっているということです。
数年前に投資ファンドがハッスルしたため、土地価格が上がったけど賃貸価格は下がったという事象がありました。この逆現象が起きています。

賃貸価格が上がっているということですか？大家にとってはいいことですね。

>>175
逆現象は「土地が下がった」方だけです。
賃貸相場は、そう簡単には上がりません。既に大量供給された後です。
古いアパートの建て替えや新規供給がストップあるいは多少減少しただけです。
景気後退で需要が減ると、空室率が増加する地域は、また賃貸相場が下がります。

分譲が売れ残り安くたたかれて賃貸にまわる物件が増え、既存の賃貸マンションを圧迫すると思われ…
賃料の下落傾向は今後長く続きそうです。
お先真っ暗。
これからますます不況風が吹きまくりそう。

>>177
＞分譲が売れ残り安くたたかれて
これはその通りですが、買い取っているのは投資ファンドではなく、今はリセール業者です。
ただ、最近のリーマン破綻以降はそういう業者も資金融資が受けられず、買い取るのが困難になっています。
ただ、まだ今の時点では賃貸にまわるんじゃなくて、リセール業者が販売しているのが実態です。

今後のカギは、これらの物件と、投資ファンドなどがＲＥＩＴや縁故販売で証券化してしまった賃貸マンションが、どのようになるかです。

不況になるにしても、今までの状況も含めた地域格差がかなり大きい状態でのリセッションです。
東京都区内とそれ以外で、かなり状況は異なると思われます。

＞東京都区内とそれ以外で、かなり状況が異なると思われます。

とのことですが、その異なるところをご教示下さいませ。お願い致します。

>>179
教えたらどのように活用するんですか？
あなたは、賃貸住宅経営をしているんですか？
人に質問をするなら、その背景と目的をまずは説明するのが必定だと思いますけど。