マンション購入後、すぐに賃貸に出そうと思ってます。

>>01
マンションを購入して、それから募集する。出来ないことは無いけどリスクが大きいね。
募集も定期借家権で行うことになるから、書面の交付やら相手の意思確認やら、場合によっては公証役場に出向いて契約することになるね。

購入物件については、自分が住みたい場所に自分の基準で物件を決めるわけでしょう。
都心近郊の人気地域といっても、賃貸物件と分譲物件の人気場所は必ずしも一致しないんだよね。
それと建物の仕様も賃貸向けと分譲向けで全く異なる。

税制面でもマンション購入（賃貸で貸す→自分の家）は不利。
新築でも後から住む場合は、住宅ローン控除の対象にはならない。
中古でも一定要件を満たしたものなら購入してすぐに住めば住宅ローン控除の対象にはなる。
不動産所得になるから、減価償却費をちゃんと計上しないと損するよ。
不動産所得で赤字になっても、土地の利子分は他の所得と損益通算が出来ないよ。

土地だけ購入しておいて、その借金を全て返す。
それから全額借金して建物を建てる。
これが一番堅実で税効果も得られる方法。

８００万円くらいしか無いなら、購入して直ぐに自分で住むのが一番じゃないか。
勿論、専有部分の登記簿面積が５０平米以上、中古でも住宅ローン減税を受けられるもの。
毎年、減税額が少なくなるけど、高額でなければまだかなりお得だ。（払っている税金が少ないと、そこまでしか戻らんが。）

関東の２つの自治体で大家をやっています。

片方は分譲でも賃貸（借りる側）でも人気の場所。
人気の場所では物件価格が高くなるので、賃貸（貸す側）には不利。
こういう場所では自分で建てて貸さないと、なかなか収益が上がりません。
今年、建替えを計画しています。

もう片方は東京近辺でも分譲も賃貸（借りる側）でも不人気な場所。
空き家を埋めるのに苦労します。土地は安いし分譲マンションも凄く安い。
ここ１５年で、家賃（４０平米）が６万円から４万円まで下がりました。

建物の内装の作りは分譲用と賃貸用で決定的に異なります。
分譲用だと床財などはキズがつきづらいいい材料を使いますが、賃貸用はキズが付いてもその部分を取り替えるのにコストが安いものを使います。
賃借人が退去して敷引きする時に、修繕費がえらいかかって入居者がビックリしますよ。

０１です。

０２さん、０３さん
貴重なご意見ありがとうございます。
初歩的な質問で恐縮なのですが
０２さんのおっしゃってる住宅ローン減税って
固定資産税の控除のことでしょうか。
具体的には、引越し時の諸経費の２００万円もいれた頭金１０００万円で、
来年４月完成の５０００万程度（１００平米程度）の分譲物件を買おうと思ってます。
かなりの人気物件で、抽選が当たればの話です。
今の金利でローン計算してみたら管理費と修繕積み立て金込みで１６万程度になったので、
購入後３年はローン分だけ家賃収入で相殺（若しくは軽減）できればいいかなと・・・。
固定資産税分は赤字になっても、今の家賃がタダみたいなものなので
３年間繰上げ返済していく分には大きな支障はないかなと思ったのですが。
甘いでしょうか。
固定資産税ってそんなに負担になりますか。

>>04
０３投稿の投稿主は０２と標記してあります。

住宅ローン減税は、所得税の税額控除です。
年末ローン残高の１％または０．５％が税額控除、来年入居だと残高のリミットは２５００万円までで、１％が６年間、０．５％がその後４年間。
（昨年入居だと残高のリミットは４０００万円、１％の期間は８年０．５％の期間は２年でした。）
連帯債務にするか、夫婦で別のローンを立てれば、それぞれのリミットが２５００万円までになります。
毎年払った税金が２５万円以上あれば、来年以降の所得では６年間は２５万円戻る計算になります。

一旦貸してしまうと、その物件に対して数年後に入居しても、税額控除は受けられません。
１０年間で最大で２００万円戻ります。

固定資産税は、土地の持分の広さや土地の評価額により大きく異なります。

不動産所得の経費計算で落とせるのは、不動産取得税（初年度のみ）・減価償却費・借入金の利子分（土地分と建物分に按分が必要）・固定資産税都市計画税・実際にかかった修繕費・管理費などです。
黒字になったら確定申告が必要です。赤字になったら土地の利子分を除いても赤字なら確定申告で他の所得と損益通算出来ます。
ちゃんと帳簿をつけるなら青色申告も出来ます。

定期借家契約にしないと、貰った賃料以上に立ち退き料を払わないと出て行ってくれないよ。
でもそうすると、入るお客さんが限定されちゃうから、ますます入らない。
お客さんが付けばいいけどね。空室を続けると大変だよ。家計も火の車。

土地についての損益通算が出来なくなったのは１５年くらい前。
マンション投資で不利なのはこの点（建物だけ借金という訳にはいかない）と、分譲物件は割高で仕様もいいからお客が出た後の修繕費用が割高になる傾向があって、敷金から充当する際にトラブルを起こすことの２点。
価格も人気地区だと割高になり、利益率が低いこと。

賃貸に出すのも大変そうだよ。良く勉強しないと・・・
このスレ読んでみ↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/tintaimansion/

＞０６に賛成
物件を買って利回りを得ようというプチ大家さん達の一部が直面しているのは、
設備等の不具合も家主が負担などで維持費が思いのほか大きい、賃貸人の不払い（リストラ等）などの
リスクなどを考慮していないで、単に家賃が手元に残るという誤った目論みです。
本当の意味で利益が出せる物件は、条件を吟味する必要があるでしょう。
賃貸の場合には、内装費用が安いから、最悪　何とかなりますが、
分譲物件を同じ仕様で原状復帰するには、もっとお金がかかります。


分譲を賃貸に回して利益が出来るくらいなら、デベはやりますよね。
高倍率の抽選の人気物件、分譲と賃貸が一緒に出ているような物件なら可能性大ですが
後者の場合はデベは仕入れ価格が低いですから、物件を買って利益を出すほうは
厳しい条件になります。

将来は戸建てと考えて
資産運用を考えるなら、賃貸住宅よりは駐車場の方が
退去や管理の手間が小さいから　実現性があります。

但し、ある程度の規模（３０坪以上）でないと
車が入らないし、土地の形が悪いと駄目、近隣に需要が無いと駄目。
結局　良い条件の土地というのも、中々見つからないのですね。

>>07
＞賃貸人の不払い（リストラ等）
賃借人の不払い（リストラ等）
大家が不払いじゃなく、借主が不払いですね。

それ以外は、あなたの意見は全て妥当だと思います。

>>08
更地のままだと、地価の安いところはそれでもいいですが、地価が高いところだと固定資産税が物凄く高いので税金を払うために駐車場業を営むことになります。
東京２３区内だと、住宅用地の６倍（都市計画税は３倍）になります。

＞０９
訂正有難うございます。　賃借人（つまり借り手）が家賃を払えないということです。
もっと酷いと、失踪、こうなると家財の処分も簡単には出来ませんので、貸すことも出来ない：泣。

かと言って、借り手の吟味を厳しくすると、部屋は埋まらない。

01です。

皆さん、忌憚のないご意見ありがとうございました。
そんなに甘いものではないとよく分かりました。
あつかましくももう１つ質問させて下さい。
こういうところ（↓）に顧客の募集などなどもろもろを委託しようと
思っていたのですが、あまり頼りにはならないものなのでしょうか。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/rehouse/chintai/lend/index.html
礼金をもらえない代わりに入居者が決まるまでの賃料保証してもらえるとか
委託形式のバリエーションもいろいろあるようですが・・・。

五年間頭金をためて値上がりしきった物件を買わされるより、
今買ってしまってローン返済と賃料収入の収支が少々赤字でも構わないと思ってるんですが・・・。
好立地のマンションがこれから買いにくくなると各種メディアで報道
されており、かなりあせっております。

あつかましくもレスしてしまいましたが、更なるご意見いただければ幸いでございます。

>>12
大規模に賃貸アパート経営をする場合は、サブリースはよく行われています。（空家が出ようが埋まろうが、保証家賃をサブリースした業者がオーナーに支払う。２年毎に保証家賃を見直し。）
自分も数年前まで、サブリースでしていました（今は管理契約）し、今年の建替えではサブリースをする予定です。

しかし、あなたの場合は数年先に自分で住むんだから、相手が乗ってくれるかどうかはわからんよ。
募集をかけてから一定期間は一銭も入らんし、保証家賃もすごく不利な条件を飲まされることが多い。
あまり計画性も無いようだし、さっさと自分で住んだ方が得だって。
不動産所得の計算は、嫌でもやっとかなきゃならんのだよ。

分譲物件を貸すと、退去後の復元に多大な費用がかかるけど、退去者が素直にその全額を払うとは思えんぞ。
何度も言うが、分譲物件を賃貸に回したら、賃貸物件並の仕様に格が落ちるからね。
少々の赤字で済むどころか、多額の赤字と復元費用が待っているよ。

自分は安い家賃で住みながら、土地を購入、その借金を全額返済してから賃貸住宅を建てた。
儲けたお金で、昨年分譲マンションを購入して住んでいる。
住んでわかることは、建物の造りが分譲と賃貸では全然違うということだ。
間違っても、今のマンションを売ることは考えるけども、人に貸そうなどとは考えないよ。

買い替えの際に
売却か賃貸に回すか悩み
スレ主さんの、サブリースする会社にも
何件か見積もりとりました。

１３さんが、おっしゃる通り条件かなり悪くなりますよ。
自分の場合ですが、通常家賃設定が１６万とのことでしたが
サブリース家賃保障無しで１４万５千円
　　同　　家賃保障有りで１２万円
これに期間が２〜３年との縛りつければ１０万前後でないと
契約してもらえないと思います。

そして３年後に自分が住む段階で
賃貸解除した時の部屋の様子も不明ですよね。
賃貸では、かなり汚く使う人も多いです。
リフォームの必要性が出る可能性も大です。
そこまで考えると空家にしておいた方が
金銭的にもプラスの可能性するでてくると思います。
なので、はっきり言ってメリット無いように思います。

３年後に、そのマンションが中古で出る可能性もありますよね。

そもそも自分が住まないのに住宅ローンなんて組めるの？

>>15
組めます。
住宅ローンとしても組めるけど、アパートローンにも出来ます。
両者は審査する基準がまったく異なります。
自分の更地にアパートを建設する場合は、事業性やサブリースでの安定収益が見込めるので、諸経費込みの全額をアパートローン融資してもらえるのが通常です。金利も現在は長期固定で３％程度です。

スレ主の場合は、事業性が継続的に認められないから通常の住宅ローン審査基準で、担保も貸家建付地で２割程度は減額されるので、頭金がかなり必要になります。
一番損な申し込みになります。
住宅金融公庫やフラット３５は、住宅に住むわけではありませんから使えません。

>>01
>あと５年もしたら確実に転居することになると思うので、
その５年の間に貯金に励んだらどうでしょう・・・
ややこしい事をするより得策では？？

賃貸に出して、ウサギに壁や柱かじられたり
掃除が苦手な人に部屋をカビだらけにされたら
どうするの？
そう云う人に限って補修金踏み倒すんだぜ。
五年経って自分達が住み始めようとしたら、
カビカビ、ボロボロになっている可能性だってあること
充分考慮してね。

そうだね・・・５年経ったらけっこう傷むよね。
リフォーム費用もかかるし。

>>19
分譲住宅仕様のリフォームをかけると、賃借人からの敷き引きでは全然足りないことになり、ある程
度家賃を取っていても大きなマイナスになります。

>>01
不動産所得はプラスなら申告が必要ですし、土地の利子は他の所得との損益通算には使えない。
戻ってきても、住宅ローン控除は使えません。
リフォーム費用も、戸建なら５０平米以上の増築と込みで潜りこませるなら認められるけど、マンシ
ョンじゃそれも無理。
デメリットばかりが目立つ、税金オンチ・収益無計画プランです。

＞２０
金利が一気に５％以上へ上昇、年率１０％以上のインフレ到来
それならアリかも．．．って　当分有り得ないね。

東京２３区内では地価は上がっているけど賃料は下がっている。
不動産ファンドが建物を買いまくって、それを賃貸市場に出してきているからが原因とか。「３月末近くまで安い賃貸物件が出ている。」と不動産屋が言っていたが、見事に符合する。

東京の城南地区に住んでいますが、賃料は下がっていますね。
特に家賃２０万円を越える物件では、昨年と同じ家賃でグレードが上の
物件を借りることが出来ます。
ワンルームは、元々が安いせいか　あまり変わらないようです。

大手が相変わらずタワーを作っていますし、ファンドが出す物件もありますが
海外出張等の理由で自宅を安く貸す例も多いようです。

タワーの家賃ってどれくらいでしょうか。
城南（港南？）で家賃２０万だと、どれくらいの広さの部屋が借りられますか？

２０万前半で高層新築だと５０−６０平米、中古なら７０平米以上もあるみたいですね。
定借物件なら駐車場付き一戸建てや、高層物件で広めもあるみたいです。

24です。
早速ありがとうございます。
新築タワーは２０万円代前半で６０平米までですか。
賃料が下がったと言っても、やっぱりそれなりに高いようですね。
２０万円以上出せる人ってどんな人なんでしょう。
普通のサラリーマンだと頑張って１８万円位だと思うのですが。

>>26
あなたが「２０万円だと」と質問しているんだから、
｛２０万円以上出せる人ってどんな人なんでしょう。」
って何ですか？

普通のサラリーマンだと１８万円くらいまでが目処ではないか、しかし新築タワーでよい部屋なら無理をしてあと２万円まで考えられるかなということです。
つまり２０万が上限で、ポンと月２０万以上出せるサラリーマンはあまりいないと思いますよ。
で、２０万以上出せる人はどんな人でしょう？ってことです。

２０万の家賃を払うなら、自分でローンを組んで買うんじゃないかな
仮にその物件が２０万以上の家賃を払う価値があるなら
それでも自腹はなかなか難しいけど、会社からの補助があるとかでならば転勤族が借りる場合はあるでしょう
実際普通のファミリー用の賃貸は１５万が限界だと思うよ

うちの会社の場合、借上げ社宅はヒラで１５万円、少しえらくなって１８万円ですね。
１８万円に管理費は含まないから、実際には２０万円弱まで会社負担です。
社宅費として１万何千円か給与天引きされますが。

私の会社は外資ですので、海外からの赴任者は２０−３０万円くらいの
物件を借りています。

仰る通りで２０万越えの賃貸では借り手が少ないが、
都心の良い物件を貸したい人は多いので、
値段の割りには質の良い物件が借りられます。
（購入なら６０００万　程度の物件）

大手外資の役員クラスなら、５０万以上の賃貸物件も多いので
都心で１００平米くらいのアパートですね。
この手の賃貸専門の不動産会社もありますので、東京には
それなりに需要はあると思います。
青山、麻布辺りは賃貸料が上がっているので、臨海タワーの広い物件にも
需要が移って行くかもしれません。

ごめんなさい。あくまで私ならなんですが、５年先から住めると分かっているなら、５年先に買った方がいいかと考えます。確かに金利も価格もおまけに消費税までアップするかもしれませんが、５年先のマンションは今のものよりそれなりに設備も最新になっているはずです。内装の流行もありますよね。購入した新しい我が家へ入居するときはとても嬉しいですよ。

スレ主です。
結局、親から５００万円借りて来年から住むということになって
ある物件登録しましたが、抽選で敗れました。
知り合いのＦＰさんにも相談しましたが、
32さんと同じようなアドバイスをもらいました。

>>33
落選おめでとうございます。
結局は、賃貸用としてではなく、自宅用として購入しようとしたんですね。
「８００万円用意する」と最初に書かれていましたが、親の金をあてにしていたんですか。

地道にお金を貯めて、出来るだけ他人をあてにしないで、
住みたい時期に合わせて、自宅を購入しましょう。
ローンを組んでも返すのはあなたですよ。

大家さんをするのは、簡単そうで意外と大変なんですよ。
やるだけなら、だれでも出来ますが、
商売としてするのはなかなか大変です。
最近は地価が東京都内では値上がりしていますが、
賃料は逆に下がっています。
不動産ファンドが賃貸住宅をまとめて棟毎買いまくっているからです。
自宅にする分譲マンションを他人に貸すのは自殺行為です。

自分は大家とサラリーマンを兼業していますが、
自宅は分譲マンションをほぼ現金買いし、
土地を別に現金購入して、アパートと貸家を全額借金で建てて大家をしています。
自宅マンションと賃貸用の土地は、
夫婦二人のサラリーマン給与と投資で作り出しました。

大家さんって儲からないのですか？
賃貸情報などに出ている相場並みの家賃では、結局空室は埋まらないのでしょうか？
本気で埋めようと思ったら、周辺の募集相場の何割引を覚悟すべきでしょう。

>>34＝インコの散る　この叔父さんの言うことは無視しましょう。
大家はうまくやれば儲かります。だって慈善事業ではないし、儲からなければだれもやりません。
私も大家をやっています。分譲マンション一室と、平屋一戸建てです。たかが２件でも、いい収入になってます。今自分が住んでいる家は、ローンが残ってますが、家賃収入で楽々返済です。

>>36
にわか大家さん。インコだかなんか知りませんが、勝手におやりなさい。

>>35
今はかなり厳しいですよ。東京都内区部では全体の家賃自体がかなり下がってきています。
地価が上がって、普通なら家賃も上がると思うんですが、
地方都市から拡がってきている傾向が、東京にも来ています。

一つはハイグレード化と広さの要求。
これは地方都市から拡がっています。

もう一つは不動産ファンドの影響。

そして、もう一つは大家さんの大敵なんですが、敷き引きでの費用負担がかなり不利になっていること。日常的に劣化したものは大家負担になります。
和室とかを作ると畳のメンテナンスでかなりの負担になるので、床張りに変えたりします。

ですから、質を高めて多少広めの間取りにして、ある程度の設備を備えて空きを無くするように考えないと、これからは厳しいです。
家賃をまけるだけでは空室はなかなか埋まりません。

賃借人が入っているからと安閑としている大家は、ボニーとクライドの世界（「俺達に明日は無い」というアメリカのギャング映画）です。

33さん
８００万＋５００万の１３００万準備しました。
資金的には十分だったのですが、抽選に外れては意味がないです。
いずれにせよ、賃貸に出すなんて考えないで
身の丈にあったものをじっくり探すつもりです。
金利とか考えると、買いにくくはなっていくと思いますが
これは仕方ないですね。

↑33です。34さん　の誤りでした。

>>38
今は目先の税制とか金利につられて、買うのに焦っている人が多いんです。
下手な物件掴まされて後悔するより、自分達家族のライフスタイルに合わせて、
自分達が必要とした時期に、それに相応しい物件を購入してください。
そのすることで、皆が幸せになれるといいですね。

34＝散る

自分は地方都市だけど、転勤らよって新築4年目から賃貸化、10年経過で3回入居者が
入れ替わりだけど、部屋は至って綺麗で資金的にも結構プラスで回せました。
入居者がいなかった期間は最長で20日間程度でしたね。
前回は1週間で確定しています。
場所、交通の便と家賃の設定次第とは思いますが、そう悪くはないですよ。

あげ

私も42さんと同じで地方都市です。転勤をきっかけに新築4年目から賃貸化。4年経過で1回入居者入れ替わり。部屋はかなり傷みましたが、修繕しても敷金返却が少しマイナスになる程度でした。経費、減価償却が多いので税金面でかなりメリットがあります。内部収益率はよいので今後も賃貸でいきます。日当たりと交通の便がよければ、家賃設定高めでも入居者は見つかります。不動産屋のすすめる家賃（他の階の同じ間取りで賃貸にしている家賃設定）の＋2万円でも大丈夫でした。
スレ主さん、実際に大家さんをやっている人の意見を参考にしてください。
実際にやってみて勉強しないとわからないことも多々あります。
私はこれから、大家さん業に積極的に取り組んでいこうと思っています。

>>44
しっかり不動産経営をしてください。
そしてしっかり不動産所得の申告をしてください。
１０戸または５棟以上だとメリットが多いですが、マンション１室経営は不利です。

なぜ不利なんですか？

>>46
税制上で不利ですよ。
事業的規模にならないと、損益通算上で不利です。
その内容は自分で調べなさい。

不利・有利は考え方の違いでしょう

私も転勤族ですが、考え方が違います
私個人だけかもしれませんが、転勤族の方は賃貸で儲けようなんて思って
いないと思いますよ

転勤族が持ち家を処理する方法は
①売却
②賃貸
③単身赴任
④空き家にしておく
大抵が①か②だと思います
①②をしたつもりでもしばらく④って事はありますがね

転勤族の場合は購入時に覚悟して購入するので
ローン返済額＋α程度の収入があれば良いんですよ
何れは戻ることを考えているのですから
また、転勤族の場合は住宅補助などが充実しているところが
多いですからね
ちなみに数ヶ月間空き家でも、住宅に掛かる費用はローン＋社宅で10万程度
もし、賃貸で借りてくれれば15万円程度の収入
色々税金もあるし・空き家もあるので転勤時のローンを肩代わりしてくれれば
それでいいですよ
どうせ、10年も住めば・襖やクロスは張り替えるつもりですから

＞不利・有利は考え方の違いでしょう
考え方の違いなどどうでもいいですが、
不動産所得が発生しているなら確定申告が必要です。
損が発生しても、青色申告しない限りは翌年に損失の繰越は出来ませんし
利益が出た年は申告しないと脱税になります。
建物の減価償却は売却時には計算しておく必要がありますが
賃貸借にまわした場合も費用算出に必要です。

我が家もスレ主さまと同じ状況で地方都市にマンションを契約いたしました。安易に考えていましたが奥が深いのですね。少し不安になってきました。現在マンション建設中です。
４９様と同じ全く同じ考えで契約いたしました。
転勤族に人気のある地区で人気物件　なかなか物件の出ない地域　５０歳で社宅を出なくてはならないとの理由で決断しました。
借り手はおそらくつくとデベの方（賃貸で出たら借りたいと言う方　待ちです）　近隣の不動産の意見ですが・・・
古くなるのは仕方がないと諦めています。

訂正　×４９様と記載しましたが　４８様と全く同じ考えで契約いたしました。の間違いです。

自分が借りたいな思う物件を狙え！自分が借りれると思う家賃で貸せる物件を狙え！100％空室覚悟でローンを組め！自分の家を競売にかけられたくなければ。安定した公務員以外は常にローン地獄の恐怖を頭の片隅に置いて、日々を過ごせ！

いったん賃貸にした物件はかなりの金額をかけて全室リフォームをしないと住めないそしてマンション１室を賃貸にだしても、利益にはならないということを経験済みです。

事業的規模に該当しない場合の不利な点については以下を参考にされては・・
http://www.taxanser.nta.go.jp/phone/1373.htm

そもそも、転勤になりそうなことがわかっているのに、何で買うの？

転勤になったら賃貸に？
ローン契約の条件に、本人居住の条件付ではなかったのですか。無条件でない限り、賃貸にするためにはローン一括返済を迫られますよ。
もし条件付なら、無責任なアドバイスするデベだな。売りたい為だけなんだろうけど・・・。

>57
転勤などのやむをえない事情による賃貸は
所定の手続きをすれば、大抵の場合賃貸可能です
もちろん、認められない場合もありますが一括返済はよほどのことがない限りありません
あっても、フリーローン金利での切り替えになる程度です
銀行もバカではありません、転勤⇒賃貸のたびに一括返済させるようなことをしていては
成り立ちませんので、大抵は返済が滞りなく行われていれば問題ありません。

転勤後そこに帰れる保障がないのなら売却。
出身地などで、帰れるなら賃貸かな。

転勤族でなぜ購入するのか・・・
確かにそういわれればそうですが、子供の為や老後は出身地（地元）に住みたいので
購入しました
子が小学生のうちは家族共々、その後は単身赴任ですかね
そうでもなければ購入はしないでしょ
子もなく、赴任地が出身地でないなどであれば購入はしないでしょうね
独身・夫婦のみであればしばらく賃貸・老後に購入でも良いでしょうね

転勤族でなぜ購入するのか・・・
退職まで待つと６０歳でしょう。ずっと子供をつき合わせるわけにはいかないから。
妊娠中に購入し子供は病院から分譲マンションに帰りました。
６年間暮らし現在は転勤先で暮らしています。マンションは貸しています。
うちは３年で戻る予定、もし異動が上手くいかなくても子供が中学入学時には戻ります。
友達で「転勤族だけど子供にホームをつくってあげたいから購入した」という人が居ました。
外資の航空会社に勤務する父親を持つ彼女は大学入学まで親の転勤について歩きホームを
持てなかったことを残念に思っているそうです。

あなたが家を買っても、あなたが転勤で度々引越ししたら、
あなたの子供はアパート暮らししているのと同じ体験をするわけですよね。

持ち家があろうとも、賃貸に出せば、他人が住んでいるわけだから、
買った家へたまに遊びに帰るという訳にもいきません。

で、元に戻って、
そもそも、転勤になりそうなことがわかっているのに、何で買うの？
となるわけです。
ジレンマだ．．．

転勤の可能性がある者ですが、
普通のサラリーマンが無理せずに優良不動産を購入できるのは、
今しかないと考え、２年前に、特に血縁もいない大阪で
期限のない社宅を出て、中古マンションを買いました。
決断に至ったポイントは次のとおり。
ただ、５番の出会いがなければ、おそらく買ってないと思います。

１．企業会計処理制度の変更などからすると、２００５年度で
　　不良債権処理は一段落し、不動産価格は、ほぼ底値とみていたこと
２．都銀が超長期固定の住宅ローンを始めたこと
３．以前から転勤先で、中古住宅やマンションを見て歩いて
　　物件を見る目を養っていたこと
４．不動産会社の方との会話で、２００４年頃から大阪圏でも
　　新築マンション用地の取得は、徐々に難しくなってきて
　　いる（土地価格が上昇傾向にある）との情報を得ていたこと
５．退職後にまた住みたいと思える物件に出会えたこと
６．しかもその物件は、任意売却物件であり、不良債権を処理したい
　　銀行の主導で価格交渉が進められたこと
７．住宅ローン控除が満額適用されること
８．転勤先では、また社宅に住めること

普通、不動産投資目的で銀行から融資を受けるのは難しいですが、
サラリーマンは「転勤」によって、合法的に、住宅ローンを
低利の不動産投資資金に変更することができると考えることも
可能です。

重要なのは、購入する不動産の収益性です。
新築マンションではどうしても収益性が悪くなるので、
駅近の管理状態が良好な築深中古マンションが狙い目です。

もちろん、不動産投資ですので様々なリスクを踏まえて
取り組む必要があります。

でも、マンションを買う人の大きな理由に、
きれいで最新の設備が整った家に住みたいから
というのがあります。

>駅近の管理状態が良好な築深中古マンションが狙い目です。

これに抵抗を感じる人が多いから、新築マンションを買ってしまうんでしょうね。

>>62
でもね帰る家ができるのよ。
それに出たり入ったりでも拠点が出来るし。
戻ってきたときには”懐かしい我が家”に気持になります。
私の親もそう考えて私が小学生の時に家を購入しました。
ずっと住んでいたわけではないけど結婚した現在でも育った家と感じます。

>>66
戸建ならそういう感覚はわからないでもないですが、
マンションでもそうなんですか？

>01
>他人に住まわせる場合でもローン審査が通るのか、
アパートマンションローンという扱いになります。
金利はさほど変わりませんが、住宅ローンでよくある物件優遇
金利１％が０．５に減ったりします。
審査は、物件の担保評価と債務者の支払い能力に期待賃料が
加味されます。

＞引渡し前に入居者の募集をかけられるのか、
契約が済んでいればかけられます。ただし内部見学ができないので
引渡しまでは募集しても申し込みは期待できません。
内覧会に、仲介業者を連れていくのは必須ですがそのときに見込み客
をつれていくということまでは可能。

＞ローンの返済が始まる時点で入居者希望者が現れるのか
賃貸価格次第です。高すぎたら借り手はつかない。
また貸す時期が３月末など引越しシーズンでないと客は少ない。

＞などなど不確定な要素もあって、実行するか否か悩んでいます。
やっておいたらそれなりのことはあります。
５年で自分が使うというけど、安く貸しすぎると借家人が出て行かない
ケースがでてきます。かといって定期借家にすると家賃が安くなる。
間違っても、５年６年のサブリース（家賃保障）で貸さないことです。
途中解約は普通の賃貸よう難しいしできても違約金が高いです。
（追い出しのための費用を大家が負担する）


＞同じようなことされているかた、
賃貸マンションは都心に２室持っています。
こんどタワーの高層階の１Ｌを買いました。

＞助言をお願いいたします。
自己使用というのは転売しさらに買換えするには有益な手です。
賃貸物件を５年以内に転売すると譲渡益に３９％、５年超なら
２０％の課税です。しかし自分で住んでいて売ったなら３０００万
控除があります。

問題は金利で、自宅なら物件優遇で１％金利が安くなるのに
0.5％以下しか優遇されないケースが多い。かといって最初から
フラット３５のセカンドハウスのローンは借りにくい。

金利がさほど上がっていなけらば４年貸して２年住んで、売却して
新築に住み替えという案もいいかもしれません。
５年の内装リフォームなどクロスを張替え、ハウスクリーニングを
頼む程度で５０万もかからないでしょう。

>>68
＞５年６年のサブリース（家賃保障）
普通は、２年毎に賃料を見直しされます。
２年毎に更新するかどうかを選択が出来るのが普通です。

マンション投資でローンを組むのは、
土地と建物の両方にローンを組むことになるため、
不動産損失となる場合は、土地部分の利息を損益通算出来ません。
土地を自己資金で購入して、賃貸住宅を全額ローンで建てるのよりも
不利な扱いになります。

最近のまともなマンションなら普通に利回り5%ぐらいで運用できますよw
儲からないって騒いでる人は物件見る目がないのかな？？

利回り5%ぐらいで・・・おめでたい人だね！

↑そういうあんたは、そもそも投資するお金もない脳内メーカなんだろw
あ、ネット利回り5%以上で運用する自信がない人は何人いますか？

現時点5%程度で最終的に元取れるの？
投信買った方がまだましな気がしますが？

うちは現時点で利回り１７％あります。
団信保険料、固定資産税、管理費、修繕積み立て等も含めての利回りです。

別途、敷引きで６０万円押さえたので入れ替え時の負担もさほどないと想像しています。

もっとも今、会社が転居先の家賃を全額負担してくれているので１７％どころではない利益とも言いえるのですが。

株・投信・FXすべて25%以上の利益出してますよw
マンション投資は転売でも儲かるんですが、良いマンションは所有している満足感があるのでネット利回り5%ぐらいでもOKです。
マンションに対する僕の関心は、新しくて設備がいいとか、不動産として転売しやすいというようなところからはズレています。
基本的には、素っ気無くて、人を突き放したようなところがあるけれど、都市空間としっかり関係を結んでいるような、マンションに惹かれます。
だから有名デザイナーが作ったかどうかも、あまり関係がない。
重要なのは、そのマンションを通して都市がどんなふうに感じられるかです。
くだらないマンションは利回り20%でも所有したくないですね。

夢を語るニートさん頑張ってください。

６８さん、参考にさせていただきます。

現在建設中のマンションを「等価交換＋０００万円」購入しましたが、６年ぐらいは住めなくなりそうです。
立地はとても気にいっています。

ローンは無いので経費の計上ができないのが難点です。

６年賃貸に出して、自己住居にしてから売却する方法も考えたいと思います。

>>77
＞現在建設中のマンションを「等価交換＋０００万円」購入しましたが
あなたは購入マンションの地主さんですか？
それだと、取得した建物の取得価格も元の土地取得価格を一定の計算をした価格で引継ぐことになります。
買い替え特例ですからね。

元の土地取得価格は、現在の時価の土地更地価格と比べてうんと高いのですか？それともうんと安いのですか？
これによって、その後の話（天国と地獄くらいの違いがあります）は異なります。
いかがでしょうか？

>>77
６８はいつ投稿しているかな？

立体買い替えで賃貸借するんですか？
税金たっぷり取られますよ。
金融費用だけでなく、減価償却も殆ど出来ません。

＞６年賃貸に出して、自己住居にしてから売却する方法も考えたいと思います。
借家人付きのまま売却する方が賃料も多く取れるし、得だと思いますけど。
一般借家契約と定期借家契約では、賃料もかなり違います。
分譲向けに作られた住宅なら、貸さないかずっと貸し続けるか、どちらかだね。
立退かせて復元するのに、賃貸用に作られた物件と違って、金食い虫なんだよ。

>>78さん

ご教授ありがとうございます。

前の住居は、１９９９年に購入しました。当時の地価は、今と同じぐらいだったような気がします。
その後、地価は下がり、近年再上昇したと思います。

土地の名義人は親族複数で、この度の等価交換で、持分に分けました。＞借家人付きのまま売却する方が賃料も多く取れるし、得だと思いますけど。

そうですか。
他にも住むところがあるので、貸しても売っても住んでもどちらでも良いのです。
色々と勉強してみます。

＞分譲向けに作られた住宅なら、貸さないかずっと貸し続けるか、どちらかだね。
＞立退かせて復元するのに、賃貸用に作られた物件と違って、金食い虫なんだよ

分譲マンションです。
仕様は良さそうなので、リフォーム代は高くつくと思います。

悩ましいです。　　ｂｙ７７

新築マンションを購入する予定です。

今住んでいる分譲マンション（3LDK、築11年、都内）は、売却しないで賃貸に出そうと考えています。賃料は月額17万円〜19万円くらいになりそうです。
ローンは完済しているので、多少、空きの日にちが出ても問題ないと思っています。

年金感覚で、将来に渡っても、毎月現金を受け取るほうが、
今すぐ売却より良いと考えていますが、
このレスを読んで、部屋をボロボロにされることがあるなど、
少々不安になって来ました。

自営業なので、いざと言う時の資産として持っておくと安心だと思っているのですが
メリット、デメリットをどう考えたら良いかご意見をお聞かせください。

いくらで買ったのれすか？

購入した時は4900万円でしたが、売却査定は4000万円前後でした。

運用物件高い商品購入して貸し出す訳ですよね。
売買の営業マンは、売る・買う時はお客様扱いして頂けます。でも、賃貸の事は良く分かりません。
では、貸すときは？？？＝同会社内の賃貸の方を紹介か！又は、賃貸業者を紹介するだけです。
賃貸の方は、大半素人さんが大半です。
業法？調査？分譲マンション？賃貸マンション？税金？利回り？管理規約ってな〜〜に？良く分かりません。又、管理してます？設備何が付いているか良く分かりませんから、問題が有った時はお抱え業者に連絡して、高い請求書を回してくるだけです。自分では見にも行きません。色々書きたいことありますが、書ききれないので今日はここら辺で失礼します。

築１１年であれば、そろそろ小規模のリホームが必要になっている時期だと思いますが
ボロボロにされるといっても、破壊されるわけではなく,更には住むこともないので今後は売却か賃貸を継続と考えるのであれば、それほど考える必要は無いのでは？

ただ、思ったほどプラスにはならないと思いますがね。
何平米か判りませんが、退去時には壁紙・畳などの張替・清掃に平米数×万程度
水周りをいらうのであれば更に数十万は掛かるので、１年分の賃料は消えると思った方が良いでしょうね。　賃料的に、法人契約で礼金を高めに設定。　都心であれば保証金50-100万、礼金50万には設定できるでしょう。（個人であれば厳しいでしょうけど、必ず礼金で。　敷金・敷引はやめるべきです）

アドバイスありがとうございます。81です。

スレ趣旨とは異なりますが、新規購入して貸すのではなく、
新規購入の物件に住んで、
今住んでいるマンションを賃貸に出すのです。

事務所でなく、居住なんですが、保証金なんて設定できるのですね。
ただ、都心ではないファミリータイプのマンションなので、
50万円〜100万円は無理かもしれません。

新築を購入して、現在のマンションを貸し出す。

住居系で保証金とは余りお聞きした事は御座いません。

それで無くとも、新築分譲マンション貸出すのでも礼金０　敷金2か月取れるか取れないかですね。

お部屋探しの方も良くお勉強されております。

中古で適当なリフォームですと、テナント付きにくいですよ！

最近は、法人契約でも安心は出来ませんから、お気をつけて。

関東と関西では言葉の言い方が違うのかもしれませんが
敷金＝保証金と考えていただければ問題ありません
敷金・保証金共に解約後には全額返還するべきものです。
そして、礼金・敷引とは返さなくてもよいもの（敷引問題は別にして）と考えて下さい。

私は関西ですが、不動産会社への依頼時は「敷金・敷引」＝「90万・50万」で行ないましたが
敷引問題があるので広告時は「敷金・礼金」＝「40万・50万」で行ないました。
そして、契約は法人契約（大手１部上場企業）で「保証金・礼金」＝「40万・50万」で契約中です。

部屋の大きさは約90平米、募集時の築年数１年、駅徒歩10分圏内に２駅の阪神地区、賃料は16万円です。

ファミリー物件で賃料が17〜19万円とすると、年間204〜228万円
はっきり言って、平均的なサラリーマン？（税込年収500〜600万）では借りられるレベルではありません。　法人契約か高額収入の方に限られるでしょう。（会社が一部負担で個人契約の場合は年収になるのでやはり手当込みで税込年収500〜600万ではまず無理です）
それで、保証金（敷金）が払えないのであればやはり、信用がないと私は判断します。
ワンルームなら敷金０や礼金０も判りますが、ファミリータイプでは・・・

あと、法人契約についてですが。　個人経営（自営業）の法人契約は個人と同じ扱いです。
（住む人が社長で契約は会社名で連帯保証が社長個人←はっきり言って保証人の意味を成していない）
私の場合は入居希望者は２人目の方と契約しました。
１人目はフランチャイズ店を経営している方で、その経営者の社宅として希望、契約者は会社名で連帯保証はその経営者（店長）。　ある有名なフランチャイズ教室経営の方で、今でも残っていますが、廃校・新設校と激しい会社なので、当然お断りしました。
借りる方にも選ぶ権利はありますが、貸すほうにも選ぶ権利はあります。　入居審査は重要です。

まだ住宅ローンが残った物件で、
「結婚」で手狭になったので、
相手の家に住み、
当該物件は当面、賃貸に出したいと思っています。

「結婚」は理由として、銀行に通用しますか？

やっぱり「転勤」などでないと無理なのでしょうか？

将来また住みたい物件なので、売りたくありません。

>>81
なんだ、ローンを全額返した物件の方を貸すんですか。

賃料が収益で、管理費・修繕積立金と固定資産税・都市計画税、それに築１１年居住だと築７年程度経過した物件に本来の減価償却費計上分くらいしか損金計上出来ないですね。
　自己使用の住宅だと、法定耐用年数が賃貸用の１．５倍になります。自己使用していても、減価償却はしておかなければなりません。不動産所得の確定申告の際に、白色だと収支明細書に計算をして提出が必要です。（青色でも同様の提出書類があります。青色やっても１０戸または５棟以上ないと、１０万円の所得控除しかありません。）

人に貸すなら、借金はできるだけ残しておくこと。

全く計画性が無いね。

>>全く計画性が無いね。

そんなことはありません。そもそも住宅ローンほど有利な条件で借り入れできることはない。それに、マンションであれば（建物の割合が大きいから）それなりに減価償却もでる。

最近増えた、借金漬けで木造アパートを購入しているサラリーマンの方がよほど危ないと思うけど。

>>91
＞そもそも住宅ローンほど有利な条件で借り入れできることはない。
何か勘違いしていませんか？
アパートローンを最初に組む際に、建物を建てる時点で計画すると、かなり安い金利で借入が出来ます。
また、本来だと土地だけを先行取得して、そこに建物を全額借金で建設するのが、一番得なやり方です。
それも、戸数で１０戸以上か、棟数で５棟以上。
これだと、所得控除も青色申告・複式簿記で６５万円受けられる。
チマチマと不動産賃貸業をやるのは、かなり不利なのですよ。
同じ条件ではないので、競合物件が多いと、条件的にかなり不利になることをご認識ください。

＞90＆91さん

81さんは投資目的で購入したマンションを売却or賃貸にするわけではないので
話がずれている気がしますが

投資目的であれば、ローンを残しておいた方が経費に落せるなどのメリットはありますが
元々住んでいて、たまたま今回の状況になったのであれば、話は全く異なります。

過去にさかのぼってではなく、現状以降のどちらが良いかの意見を書くべきでは？
って言ってもスレから派生した内容ですが。

まだ住宅ローンが残った物件で、
返済が困難になったので、
安い賃貸に住み、
当該物件は当面、賃貸に出したいと思っています。

これは理由として、銀行に通用しますか？

やっぱり「転勤」などでないと無理なのでしょうか？

将来また住みたい物件なので、売りたくありません。

>94
返済が困難で・・・
ローン残高、毎月の支払い金額、固定資産、管理費がいくらか知りませんが
賃貸に出すといっても、必ず借り手が付くとは限らないので
同じく困難になるだけだと思います。

それに、そのような理由であればまず認めないでしょうね。

優しいのね。
>>94は
>>89を皮肉っただけでしょ。

賃貸業務
賃貸は契約して鍵の引渡しまでが業者の仲介業務です。
テナントおよび賃料管理をご自身でなされるか、業者に任されるかを事前に良く認識されて置かれた方が宜しいでしょうね。
大抵は、募集依頼をされてテナント契約完了しましたら、どちらになされます？って言う感じで話進みますね。

業者に管理させる場合、賃料の５％相当額が管理費として取られます。貸主は管理任せてあるから安心して居てはいけません。良く内容を確認しておいて下さいね。
特に、新築などを貸し出す場合、取り扱い説明書は控えをテナントと管理業者にお渡ししておきましょう！
不具合有った場合、取説有りましたらメーカー等に安価に修理依頼が出来ます。意外と落とし穴が、営業は不具合の連絡を受けるだけで、お抱え工務店にあれやって、これやっての指示位です。その場合、工務店営業の出張料とメーカー出張料のW料金が掛かって来ます。

誠意有る業者と無い業者御座います。

大半は担当者が退職されたり、部署変更等になり、うやむやになって行くのが大半です。

現在新築マンションを購入予定です
５年位そのマンションに住んであとは実家に戻る予定で 後は賃貸にだすつもりなのですが
妻と名義を共同名義にした時のメリットとデメリットをおしえてください
賃貸にだした時契約とか申告とかやっかいですよね

>98
住宅ローンのはどうするのでしょうか？
住宅ローンでは賃貸に出すことは出来ません。
転勤などの場合は例外的に認められますが、場合によってはフリーローンやセカンド住宅ローンなどの若干利率の高いローンに変更になる場合があります。

あと共有名義ですが、購入するときの代金負担に応じて設定することになるはずですが
比率を変える事が出来る負担割合に出来るのでしょうか？
賃貸時のことを考えて比率をいじると、贈与対象になる可能性があります。

賃貸時の共有と単独の場合ですが、状況によるのではないでしょうか？
私の場合は共有（3：1）ですが、妻（専業主婦）の方は所得を超えていないので無税、私は不動産所得があるために数万円の税金を確定申告で支払いました。
ただ、単独名義であったならば妻の分も私の所得になり課税対象なので税金は増えます。
確かに、申告書作成など手間はありますが私の家庭の場合は共有でメリットがある状態です。
ともにお勤めであればメリットはないかもしれませんね。

素人なので、他にもメリット・デメリットはあるでしょうけど

>>98

シティタワー品川当たったんですか？
いいな。うらやましい

アドバイスありがとうございます
住宅ローンは賃貸にする時他のローンに借り換えます
そうですかぁ共有名義にした方が節税になりますね
所得の申告関しては不動産収入に必要経費を引いてあとは二人の共有割合に分け合えばいいんですね
賃貸契約とかその辺は得に支障ないんでしょうかね

>>101
まずは、「既存の住宅ローンをどうするか」に関してです。
銀行から借りている場合は事前に事情を説明してください。うまくいけば、多少の条件変更くらいで住宅ローンをアパートローンとして継続出来ることもあります。既存の住宅ローンを別のアパートローンに変更すると、登記費用などかなりの出費になってしまいます。
住宅支援機構の場合だと、先の投稿者の通りで、別のアパートローンを自分で探すことになります。何もツテがないと現状では４〜５％くらいの金利になります。

次に不動産所得に関してです。
必要経費になるのは、建物の減価償却費や借入金の建物部分の利息支払い分です。不動産所得が赤字の場合だけ、その範囲で土地に対する利息支払い分も経費になります。
「不動産所得が黒字になるか、赤字になるか。」と「夫婦のそれぞれに所得が別にあるか」の組み合わせにより、損得の判断は変わります。

あなたの基本的考え方についての疑問です。
「購入から５年で賃貸にまわす」
このような考えは、どうしてでてくるのでしょうか？
非常に無駄な投資だと思いますよ。
５年だけ住むなら、なぜ賃貸住宅を選択しないのでしょうか？
中途半端な投資に対する考え方は、結局は貸手の付かない物件を無駄に購入することになります。
どのようにお考えですか？

10年すんでいるマンションを賃貸に出そうと思っています。
壁紙など汚れているので、賃貸向けのリフォーム（比較的安価）をしようと思うのですが、
そのような業者はどうやって探したら良いでしょうか？

また、上で書いていらっしゃる方もいますが、賃貸管理費を払いたくないし、近所なので
自分で管理しようと思いますがなにか問題点はありますか？

よろしくお願いいたします。

１０２さんアドバイスありがとうございます
５年というのは将来実家に入って親の面倒を見なければならないのでそれがだいたい５〜８年後くらいが目安かなと思って５年と書きました
はじめは賃貸で捜してたのですよ 実家に近くて（実家から駅まで徒歩５分）なおかつ実家と駅の間にあることが条件でしたので捜したら家賃が５年間で１千万くらいになるので それなら分譲を買おうか って話しになった訳です
東京メトロの駅から３分なら借り手付きますよね

>>104
駅近物件でも、ファミリータイプだと少し駅から遠い物件と賃料はさほど変わりません。
ワンルームに近いタイプだと、それなりの賃料になります。（ファミリータイプの半分強）
どんな目的で、どんなタイプのものをいくらくらいで購入するかを明確にしないと、損得判断は出来ません。

賃貸物件の検討について
月に１６万円くらいだと、ファミリータイプの相場ですね。（広さで５０〜６０平米くらいですか）分譲物件を購入する場合
駅近だと、ファミリータイプは出入りが多くなります。
環境があまり良くないからです。
価格も新築ではかなりに金額になりますし、中古は管理費・修繕積立金が小規模物件だとかなりの金額になります。
途中から賃貸に回す場合、税制上でも色々な面で不利です。
分譲物件でグレードが高いと、賃貸に回しても退去時に相手からそんなに回復費用を取れません。
グレードが低い場合だと、住むのに惨めさを感じませんか？
どんな仕様の物件を購入するつもりですか？

＞＞No.105 by １０２　　途中から賃貸に回す場合、税制上でも色々な面で不利です。

昨年購入したマンションを１０年くらい住んだら賃貸に出そうと思っているんですが（だいぶん先の話です）、なぜ不利なのでしょう？教えてください。

物件に関してはほぼ決定してるんで（立地条件とかで）まあ いいですけど
借入金の建物部分の利息というのはどうやって割り出すのでしょうか
あらかじめ土地部分と建物部分と別のローンを組むとかですかね
あと途中から賃貸にまわすと不利とありますが具体的にどのようなデメリットがあるのでしょうか？
くれくれですみません

>>106
>>107
税務上でなぜ不利か。

自分で住んでいる期間も建物の価格は減価していくからです。
事業用として貸している場合と比べると、半分の減価償却をしなければなりません。
（中古購入だと、新築からの期間分の２割を、償却期間に追加できます。）

>>107
建物と土地の取得費をどう分けるか。

これは、賃貸に回そうが、自宅として使用しようが、土地と建物の取得価格を分離することはやらなければいけません。
マンションを購入する方の常識です。
質問すること自体がよく理解出来ません。
あなたは、何を考えているの？
通常は、新築なら消費税から逆算して建物価格を算出します。消費税が５％なら、消費税額の２１倍が建物価格です。
固定資産評価額を建物価格とする方法や、妥当と思われる建物価格からと、やり方は合理的なら問題ありません。

いやいや建物部分の価格の出し方わかりますが
建物部分の利息の出し方を聞いたんですよ
マンションを買うのにローンにしますよね
それは当然土地部分と建物部分両方のローンですから建物部分の利息ってはわかりませんよね
あらかじめ土地部分と建物部分と別々にローンを組めば建物部分だけの利息の金額がでそうですけど
どうなんでしょうね

>>109
物件を取得した最初の年は、年間支払った総利息金額を、取得建物価格と取得土地価格で按分します。
翌年以降は、前年の平均残債金額と当年の平均残債金額の差を、取得土地価格から減額して按分計算することが出来ます。

借換する場合は、その時点での按分率のままで、借換に要した費用を比例按分して残債額に上乗せして、以後の計算をします。

この方法が一番有利な方法であり、税務署もこの考え方での按分を認めてくれています。

参考になりました
ありがとうございました

はじめまして。ココの書き込み読んだ上でちょっとお聞きしたいのですが、
築３０年ほどの中古分譲マンション（駅徒歩５分の住宅街）を
８００万円程ローンを残した状態ですと賃貸で貸して（当人は実家で暮らすのが前提で）
ローン残金にあてるよりも売ってしまった方が無難ということでしょうか？

>>112
賃貸に貸すには、ローンの借り換えが必要です。
借り換えにあたり、築30年越えだとアパートローンは難しいのでは？
銀行に確認が必要です。

借り換えが可能として
後は、利回りになりますが
築年数が経っているのと駅近であれば、利回りは、悪くないと思います。
ただ築年数が経っていると、今後の経費（修繕費）の問題
価値の下落もあると思うので、賃貸に興味が無ければ
売ってしまうのが無難かもしれませんね！

私は、築20年、ローン残債700万ありましたが
急行停車駅徒歩2分で需要もあり、利回り10％が見込まれたので
賃貸にしています。

>>113
ご返答ありがとうございます！
要点としては、利回りとアパートローンに切り替えられるかと賃貸経営に興味があるかですかね。

利回りが自分では調べられないので不動産屋に相談するとして、
後は売却した際の値段とのリスクを比べるって感じでしょうか？
とりあえず利回りを調べて考えてみます。
あ、後、借り換えもですね（汗

>>112
地元不動産屋に聞く時には、賃貸相場を聞いてから
売却時の相場を聞いた方が良いですよ！
不動産屋にしてみたら、売却の方が手数料が多く取れるので
売却を勧めたがります。

後は、現住ＭＳの賃貸状況を管理会社に確認するのも良いですよ！
人気ある物件でしたら、売却にしても賃貸にしても空室も無いでしょうし！
利回りが良ければ、賃貸に出しているオーナーも多いと思いますので！
参考になると思います。

>>115
たびたびのご助言助かります！！

今現在ネット査定の概算で１１３０万円〜１５８０万円
この金額にリフォームして無い分の実査定Down分が加味されてくるかなってところですか。
賃貸の方の査定は週末に予定してますので売却の実査定もあわせてどう出るかって所です。

分譲ベースの物件ですが、賃貸に廻している方も数名いらっしゃる様なので（現入居率１００％）
どうなるか判りませんが大変ご参考になりました。
ありがとうございます。

新築マンションをローンで購入する際に、今居住している築10年のマンションを賃貸に出すことは
損なことなのでしょうか？

当初は、借りたローンは気長に返して、今居住しているマンションは毎月賃料が入ってくるから
ローン返済の1部として、苦しくなってから売却すれば良いと考えていました。

しかし、3年以上居住していないと、売却時に税金がかかる、
ローンの支払利息がかかる、団信の手数料がかかる、固定資産税がかかる、
管理費、修繕積立金がかかる、賃借人が常に見つかるか？などを考慮すると
売却した方が良いと思えますが、あえて売却せずに賃貸している人は、
何のメリットを考えて、売却しないのでしょうか？

詳しい方教えてください。

>>117
>3年以上居住していないと、売却時に税金がかかる

短期売却を考えていない、将来的には未定

>ローンの支払利息がかかる、団信の手数料がかかる

ローンは完済している

>固定資産税がかかる、管理費、修繕積立金がかかる

経費含めて利回りが良い

>賃借人が常に見つかるか？

駅近立地良く、賃借人はコンスタントに見付かる物件

などを踏まえて賃貸に出しています。

>今居住している築10年のマンションを賃貸に出すことは
損なことなのでしょうか？

最終的には立地と利回りで判断されるのが良いかと

>今居住しているマンションは毎月賃料が入ってくるから
>ローン返済の1部として、苦しくなってから売却すれば良いと考えていました。

私も同じ考え方です。
ただ苦しくなってから売却と言う考え方よりも
良い値で買い手が居れば売却も考える構えです。
幾らでこのＭＳ物件を購入したい客が居るなど
賃貸窓口不動産屋から話しがくる事があります。

>築10年のマンションを賃貸に出すことは損なことなのでしょうか？

一般論として、築年数が浅い物件は売ってしまうのが得策！
築年数が経っている物件は、利回りが良いので無理して売るよりも
賃貸にするのがお得って聞きますが

築10年だと、最終の売り時なのでは？

117です。
アドバイスありがとうございます。

書き方が悪かったですが、ローンは買い替えで購入した新築マンションの新しいローンです。
20年固定で利息は3％弱です。
今、居住しているマンションのローンは完済しています。

最近の今、居住している同じマンションの他の部屋の販売事例、
および今売りに出ている価格を大手不動産会社に教えてもらいました。

その価格を当てはめると、賃貸に出すと表面利回りは５％程度にしかならないようです。

それから中古マンションの取引数が今年の3月をピークとして下がって来ていて、
平成15年頃の価格に戻ると業界で言われているということで、
これなら、これから需要が高まる1〜３月に向けて、
賃貸でなく売却にしようと思いました。

>>120
よく文章が理解出来ませんけど、次のように解釈しました。

今居住しているマンションは、売却せずに貸し出そうとしている。
今まで住んでいる所の住宅ローンは全て完済した。
新たに購入した今後自宅用となる住宅の方は、新たに住宅ローンを組んだ。


今住んでいるマンションを賃貸に出す前提なら、次のような資金運用をすべきです。

今住んでいる住宅のローンはそのままアパートローンに転換する手続きをする。
今後自宅用とする住宅のローンは、最小限に抑える。

ローンの転換が難しいなら、新たに取得した方を賃貸に出すべきです。

事業用資産を無借金にして、住居用を借入資金で賄うのは、いくらローン減税があっても資金運用としては損なことです。

>>121
>今まで住んでいる所の住宅ローンは全て完済した。
と解釈したのなら
>今住んでいる住宅のローンはそのままアパートローンに転換する手続きをする。

って矛盾していません？

117です。

わかりづらくて申し訳ありません。

マンションは全部で2部屋です。

１）今まで済んでいたマンション。ローンは完済している。
２）自宅用として新しくローンを組んで購入したマンション。

質問のポイントは、売却するのと、賃貸に出すのはどちらが有利か？でした。

いろいろ揺れましたが、こちらの希望の賃料で借りてくれる方（1部上場会社の法人契約）が
すぐ見つかりそうなので、今は、賃貸に出そうと思っています。

>>121さんへ質問
>事業用資産を無借金にして、住居用を借入資金で賄うのは、いくらローン減税があっても資金運用>としては損なことです。

事業用資産の利息は経費で落とせますが
事業用ローン金利と住宅金利の差が大きければ
住居用を借入資金で賄うのが一概に損とはならないのでは？
勿論借入金額にもよりますが

例えばローンが2000万程度で事業用ローンが６％、住宅ローンが３％だと
住宅ローン借入の方がお得ではないですかね？

それとも、長期的に見ると事業ローンの方がお得な理由があるのでしょうか？

>>124
＞例えばローンが2000万程度で事業用ローンが６％、住宅ローンが３％だと
アパートローン、６％まではいきません。
自分が昨年借入したのは金利が３。２％代で、保証料込。３０年の全期間固定です。
都市銀行の住宅ローンからの条件変更だと、大きな金利上昇はほとんど無いはずです。
今でもニッセイのアパートローンだと２０年間以上固定金利で、表向きの貸出金利は４．３３％です。２億円まで借りられます。（借入条件により、これより安い金利で借りられる場合もあります。）

＞事業用資産の利息は経費で落とせますが
不動産所得が黒字になる場合は、支払金利と保証料は全額経費になります。
不動産所得が赤字になる場合で他の所得と損益通算する場合は、建物の支払い金利分を全額経費計上した後、土地の支払い金利は不動産所得がゼロになるまでした認められません。