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シノケン(旧シノハラ建設システム)でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの??
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・
[スレ作成日時]2006-10-22 22:39:00
シノケン(旧シノハラ建設システム)でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの??
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・
[スレ作成日時]2006-10-22 22:39:00
大規模改修はオーナーが費用負担します。
外壁はタイルではなくサイディングのため、15年ほどで取り替えます。
屋根を含め、足場を組む補修は多額の費用がかかります。
サイディングの種類にもよりますが、シノケンのは30年持ちますよ
>>2580 匿名さん
こちら素人なのであれなんですが、おそらくどこか収支計算に穴があると思うんですよね。
15年で1000万の利益が出たとしても1年にしたら67万くらい。
1ヶ月にしたら5.5万円くらい。
レス2577さんの物件がいくらで何部屋あるかは分からないんですが、仮に20部屋で3000円値下がりしたら赤字転落してしまいますよね。
この計算には改修?やらメンテナンスなどにかかる費用は入ってない。
しかも満室というのが条件。
後半戦がキツそうな気がしますな。
>>2580 匿名さん
それと、どこかで家賃の下落率は最初の10年が最も高い。って読んだんですけど、1000円で済むものですか?
仮に新築で家賃50000最初とれたとして、次の入居者から49000。
新築と中古ってそんなに家賃変わらないものですっけ?
>>2584 匿名さん
20部屋だと物件価格は約2億円ですので200万円弱の利益が出ます。
3000円値下がりしても赤字になりませんね。物件価格の1%弱の利益には
入居率、経費(税金も含む)込みになります。(実利益です。)
>>2585 匿名さん
シノケンの場合は入居率優先なので、新築でもプレミア家賃になっていません。
(決定するのはあくまて大家ですが、そう提案してきます)
新築と築浅では家賃に変わりはありませんね。
実際入居希望者が家賃高いと感じれば、入居率は下がるはずですが
入居率は変わっていません。
15年で1000万円貯まるとして、その1000万円を年利10%の投資で100万円の利益が出ます。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
今はどうか知りませんが、シノケンが紹介してくれたのは表面利回り8%前後でしたね。
5%って大手ハウスメーカーの利回りですね。
シノケンは提案しないし、仮にあったとしても融資が通りません。
6-7年前は福岡名古屋で1K6戸5000万円。
400万円の家賃で8%の利回りがありました。
現在は7500~8000万で5%台の利回りです。
地価と建築費が高騰しています。
首都圏では1棟1憶円超です。
物件価格が高騰しているって言っても5%台はないでしょw
ttps://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/area/prefecture/dimAll/?realtor_id=&area=&line=&st=&limit=20&keyword=%E5%90%8D%E5%8F%A4%E5%B1%8B%E5%B8%82&newly=&price_from=&price_to=&gross_from=&gross_to=&dim%5B%5D=1002&year=1&structure%5B%5D=4&b_area_from=&b_area_to=&houses_ge=&houses_le=&min=&l_area_from=&l_area_to=&ex_real_search=
立地の良い築2-3年の物件は今でも利回り4~5%台ですよ。
楽待で検索してみてください。
利回りの高い物件は訳ありです。
儲かれば手放しませんよ。
>>2598
購入するタイミングが重要です。
5年以上前に購入した人は儲かっている人も多いと思います。
価格が高騰して利回りの低い時期に買えば、数年で赤字経営になります。
築2-3年の築浅物件は収支のバロメーターになります。
<総武・中央緩行線「平井」駅徒歩9分>
◆物件概要
物件所在地: 江戸川区平井
土地有効面積: 152.79㎡
接道: 東側 約2.5m(現況)私道
用途地域: 第1種住居地域
建ぺい率: 60%
容積率: 160%
都市計画: 市街化区域
売地価格: 6,000万円
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◆建物参考プラン
建物構造: 木造3階建
延床面積: 240.48㎡
総戸数: 9戸
建物参考価格: 6,765万円
利回り: 約7.29%(満室想定)
(予定年間賃料収入9,312,000円)