シノケン　はどうでしょうか？？？

>>2298
アンタ、わかってんのかね？
2297さんは、「今、購入しても無理ですが・・・」って言ってるぞ！

いや融資の必須条件でない場合、経費をケチって団体信用生命保険に入らない人もいるからね。一億も借りたら結構な保険料になるしね。でも入っとけば残された家族は助かるから。

地主の大家は団信を使う必要はあまりありません。
狭小地の木造物件では新築でも積算評価が低くなります。
命を担保として借りることになります。

>地主の大家は団信を使う必要はあまりありません。
それは、土地も含めて第一抵当権を付けるからでしょう。貸したお金を確実に回収出来るのならば、銀行も団信に入れとは言いませんよ。

>命を担保として借りることになります。
返済に困ったら命を差し出して返済すれば良いというのは、あまり賢い人の考えではありませんね。返済に困らないような物件を見極める。それが本当の投資家というものでしょう。

>>2303 匿名さん

そうなんですか？
金利には団信が含まれてるから安心では？抵当権関係ないでしょ？

団信に入ると金利が0.3位上がるからタダじゃないんですよ?
まぁ話題そらしのネタなんだろうけれども。

>>2306 匿名さん

なんで話題そらしなんて侮辱するの？
分からないから聞いただけ。
金利上がっても死んだらチャラなんだからいいじゃない？

>>2307
侮辱罪で訴えて賠償請求するといい
クレーマーはおいしいビジネス

皆さん親切にアドバイスされていると思いますよ！

>>2308 匿名さん

私はクレーマーではない！
誇りを持ってる！

>>2307
>金利上がっても死んだらチャラなんだからいいじゃない？
普通は死ぬ前提では考えないと思う。死ぬ気なら別に投資なんてする必要ないんじゃないか？

>>2311 匿名さん

はあ？家族に負担をかけない投資だから意味があるんだよ。私利私欲は性格上出来ない

話題そらしのネタはもうお腹いっぱい。
23区内は見渡せばアパートの建設ラッシュで新築アパートの未入居だらけ。
一億で買えることが出来るアパートの立地なら新築未入居が3戸に1戸ある割合でも大丈夫な返済計画でないと。

>>2312
>家族に負担をかけない投資だから意味があるんだよ。
良い心がけですが、それならリスクの大きなアパート投資は止めるべきでしょう。
あなたが死ぬ確率よりも、赤字のアパートを抱えて生活困窮する可能性の方が大きいと思いますよ。

株もアパート経営もお金と心に余裕があれば投資を考えましょう。
余裕のある人は運も味方することが多いです。

>>2314 匿名さん
ですから、団信加入してれば私が死んでも負債は残らないですよね？
ご理解いただきたい。

>>2316
アパート経営が赤字になったら都合よくあなたが事故や病気で死ぬ確率よりも、赤字のアパートを抱えたまま生きていて、生活が困窮する確率の方がずっと可能性が大きいですよと言っているのですが、ご理解いただけないのでしょうか？
もしアパート投資に失敗したら団信を使って精算する。そういう覚悟をしているのならば、あなたがアパート投資をする事に対してもう何も申しません。しかし、そんなハイリスクな投資を他人に勧めるのだけはお止め下さい。絶対に！！！

>>2317 匿名さん
私の話を表面的でしか解釈できないなら、もう何も言いません！
これ以上咀嚼する気持ちは毛頭ない！

アパート経営が行き詰まったら、シノケンが安く買い叩いたりして。

貧乏人が一生貧乏なのは貧乏脳だからってよく言われますが
このスレ見てるとそれがよくわかります。

土地のない人にも夢を与えたのがサラリーマン大家の世界です。
知恵を使って資産を築けた人も少なからずいます。
大手ハウスメーカーのアパートオーナー会ではバレンタインパーティが開かれることがあります。
女性の方は資産家のご子息との出会いの機会もありますよ。

知恵を使う人達は出来合いのアパートは買いません。
自分で土地を探してやります。
そうすれば2割近く安く建てられます。

今はどんなに知恵を使っても高い利回りを出すのが難しい時期ですね。
数年後、不動産価格が落ち着いてから次の建築計画を立てる予定です。
それまでは地道に資金と知識を蓄積していきます。
息子は司法試験の受験中ですが、弁護士は収入の不安定な仕事です。
不動産収入だけで生計を立てることができるようにアパートの棟数を増やしていく予定です。

>>2325
レオパレスは昨年から音の問題を少し改善できるような仕様で建築されています。
多くの人からの苦情に少しでも応えられるように高機能化が進むと思います。
同時に建築コストが上がり、オーナーの利回りは低くなります。
しかし、長期的に入居率を上げるには入居者目線で快適な生活環境を提供すべきです。
私のシノケン物件も音の問題を軽減できるような仕様にし、設備も分譲マンションに近いものにしています。
その結果、転勤以外の理由で退去する人はいませんし、家賃の下落もありません。
自分が住みたいと思うような部屋を入居者に提供することを第一に考え、賃貸経営しています。

>>2322
>土地のない人にも夢を与えたのがサラリーマン大家の世界です。
>知恵を使って資産を築けた人も少なからずいます。
これを否定はしませんが、ことさらに成功事例だけを取り上げて、資産のないサラリーマンでもアパートオーナーになれば不労所得を得られるような錯覚を吹き込むのは倫理的にいかがなものかと思います。
成功した人の反対に失敗した人もいたでしょうし、今は成功と浮かれていてもこの先何年後かに失敗だったとわかる人も少なからずいるはずです。それに今は、サラリーマン大家が出始めた頃よりもずっと厳しい状況にありリスクも増しています。
こんな状況下でもアパートオーナーになれば楽して儲けられるみたいな喧伝を続けているのを見ると、利益至上主義で企業の社会的責任なんて考えていないと思えてしまいます。（最近も、そんな企業が悲惨な結果になりましたね。確か、スルガとか言いましたかね？）

シノケンではありませんが、この物件は買いでしょうか？
ttps://invest-online.jp/live/?utm_source=mm&utm_medium=mail&utm_campaign=mm_mail_onair_20190126_m

>>2328
社長は「新築一棟投資法」シリーズの著者で本を読んだことがあります。
初版本を出した頃と異なり土地価格が上昇しています。
利回りを上げるために立地の良くない場所を選択しています。

>>2329
>利回りを上げるために立地の良くない場所を選択しています。
フルローンでのアパート投資には高い利回りが必要ですが、土地が値下がりしてしまっては元も子もありません。その辺の見極めが大切ですね。

小型のアパートでも都市部では1億円を超えます。
慎重すぎるほど慎重に意思決定すべきです。
私は小心者ですので土地を買う契約をした後、1週間ほど眠れません。
大きなプレッシャーがかかります。
株は2勝1敗でも利益がでます。
投資不動産の場合、2勝1敗では大きな損失がでます。
失敗は絶対に許されません。
少しでも不安があれば見送り、次のチャンスを待つべきです。

>>2331
楽観的なだけで、最悪の事態を考えないようでは投資は成功しませんよ。
上げ相場の時は誰でも大抵儲かるのです。しかし、下げに変わった時の事を考えておかないと損失に耐え切れずに飛びかねません。

団信がありますから、まぁそれでも良いのかもしれませんが（笑）

>>2334 匿名さん

そう。団信があれば＊＊ばチャラ

少子化の影響を考えたら、収支計画は35年で70％位の入居率で計算しないと駄目じゃないか?
98％の保証のない入居率で収支計算したらえらいことになるよな。

>>2334
>団信があれば＊＊ばチャラ
失敗したら、ご家族に多大な迷惑がかかります。絶対にその覚悟を忘れないで下さいね。
これは、決して冗談ではありませんからね！

>>2337 匿名さん
チャラになるのに、多大な迷惑にはならんよ。
無借金でアパート経営出来る遺族はウハウハ。

>>2338
>無借金でアパート経営出来る遺族はウハウハ。
アパート1棟よりも稼げない人の遺族は、そう思うのかもしれませんね。

>>2339
アパート1棟と言わず、10棟でも100棟でも買えばいいよ

>>2340
100棟買って＊＊ば毎年手取り5億円か
遺族ウハウハだね

>>2341 匿名さん

それが、団信の魅力！

>>2340、2341
死んだら団信でチャラになるなんて馬鹿なこと言ってる奴は、１棟だって買えやしないよ（笑）

>>2343 匿名さん
団信入れば借金無くなるんだよ？
知らないの？

銀行の融資を受けるには個人でも法人でも信頼を得ることが必要です。
個人の場合、時間を守る、礼儀、誠実さなど人物も評価されます。
取引銀行の場合、普通預金の入出金記録で浪費がないかチェックされます。
甘い考え方では行員に信頼されませんし、融資を引けません。
アパートローンは事業向け融資であり、審査は厳しいです。
事業経営者としての資質が問われます。

再建築不可物件を購入して新築アパートを建てるとシノケンの倍近い利回りになる

>>2346
太陽光の時もだけど政策に乗っかると簡単に稼げるね

@36円と@32円の時に新築アパートに太陽光パネルを設置しました。
20年間、お金が屋根から降ってくる感覚です。
2019年は@14円で採算割れになる可能性があります。
環境問題に貢献したいという優しい気持ちが必要です。

>>2348
屋根設置の太陽光から出火が相次いでいるってニュースでやってたけど、大丈夫？

パネルを設置することを前提に設計された建物は大丈夫です。
システム全体を制御する基盤も設置されています。
異常があると発電を自動停止するように設計されています。

>>2350
>パネルを設置することを前提に設計された建物は大丈夫です。
これは、太陽光パネルから出火しても家は損傷しないという意味ですね。
しかし、出火した太陽光パネルは無償で交換してくれるのでしょうか？想定外の出費となれば、収益計画が狂い大丈夫じゃない！可能性もあると思いますが。

>>2349
これですね。
ttps://www3.nhk.or.jp/news/html/20190128/k10011794311000.html

入居者が死んでしまったら元も子もありません。

>>2353 匿名さん

大袈裟だろ！
死なんていつ来るかわからんぞ！
外も歩けない

>>2354 匿名さん
外で入居者が死のうとアパート経営にあまり影響ありませんが
アパート内で死んだら大変ですよ

太陽光パネルで発火する確率は極めて低いですよ。
最近のパネルは安全優先ですぐに停止します。
逆に停止するとシステムを再起動しないといけないので、気づかず１か月以上発電できなかったこともあります。
さらにシノケンのオーナーはすべて補填される保険(東京海上)に強制的に入っています。
火災はもちろん、孤独死も保険でカバーされます。

>>2356
2352見る限り出火の原因はパワコンとケーブルなんですが

事業用(10Kw以上)のパワコンは屋外用で接続箱やモニターとともに防火壁に設置しています。

東京都内でシノケンだと利回り6%の場合
自分で土地を探して自分で建築会社に依頼すると8%
借地だと9%、再建築不可を再建築できるようにすると11%
くらいでしょうか？

>>2355 匿名さん
それがリスクだろ？

日本の人口は減っても東京は安泰ですね
国の予想を上回る人口流入
ttps://this.kiji.is/463590480486368353

シノケンに相談しようと思って電話したらサラリー年収1000万円以上限定ですと断られました。
広告にはそんな事一切書いていないのにひどすぎます。

>>2362
自己資金として購入価格の20-30%出すことができれば一般的な年収でも可能だと思います。

>>2362
あなたの年収は？資産は？
シノケンの対応はある意味良心的ですよ。収入も、資産も、知識もない奴がフルローンでアパート経営なんてしたら「破綻」する可能性大だから。

てっゆうかシノケンでも融資が引けなくなったから仕方なくでしょ。
まぁ売ってしまえばシノケンさんはアパートオーナーと違って利益は確定だし、管理費も入ってくるし、飛んだオーナーからは安くアパートを買えるしで経営に死角はなしだよ。

>>2365
買うべきなのはアパートではなく、シノケン株って事ですかね？

>>2366
2013年から5年で株価は10倍以上になりました。
しかし、昨年8月の株価は2000円、現在800円
60%下がっています。
業績は昨秋以降下降。
今年度はかなり厳しいと思います。

タテルの300円に近づくと思われます

いつの間にか、シノケンさんの広告も年収1000万以上対象に変わってたね。
うたい文句は減価償却による節税効果って、つまり宴も終わりってことだよな。。
リクルートのスーモで新築1K､1R､1DKの検索をかけたら23区内だけで25112軒も該当物件が出てきたよ。

>>2369
23区で募集中のシノケン物件は173室
うち、新築は1室のみ
新築はすぐに埋まります。
シノケンの入居率は高いですよ。

>>2370
シノケン物件でなくても、新築は入居人が決まるのは早いですよ（笑）
差が出るのは、10年後、20年後の入居率。これを高いまま維持する為には、物件の魅力を保つ努力が必要でしょう。オーナーは、そのための費用も見積もっておく必要があると思います。

２月５日（火）夜１０時からガイアの夜明けでアパート融資の実態を放送するよ。

>>2372
見たけどレオパレス問題がメインだったね
シノケンも社会問題化したらあんな風になるのかね

しかし減価償却を使って節税って広告でうっているけど、それって赤字経営が前提ってことですか?

>>2374
ttps://www.rakumachi.jp/news/column/96129
節税対策として不動産投資を進めてくる相手には、十分に気をつけた方がよいでしょう

利回りが下がり、すぐに赤字経営になるケースが多いです。
節税できる
数年後、高値で売却できる
これを伝えないと売ることができません。
地主と異なり、サラリーマンの節税効果はあまりありません。
損失の方が大きくなる場合も多いです。

知識の無い素人のサラリーマンに節税になりますよと勧めるのは投資として成り立っていないからでしょうね。赤字やほとんど儲けがない物件を買う馬鹿な投資家はいないでしょうから。

>>2378
見た目で選ぶ人は若者に多い

>>2373
これですね。
ttps://news.careerconnection.jp/?p=66762
ついでにシノケンの不正も暴いて欲しい

>>2278
1Kロフト付きは20-35歳が多いです。
単身者向け1LDK(30㎡)は家賃が高いので30代40代が多いです。

外野の夜明け見てレオ株を空売りしておいて大正解
あれだけニュースで取りあげられればもうおしまいだね

>>2278
経済的に余裕がある人はチンケなシノケンアパートになど住まないから
収入が少ない社会人や仕送りの少ない大学生がメインになる

シノケンのホームページで「アパートの品質基準において国交省指定の瑕疵担保責任保険法人や建築確認検査機関などの第三者機関によるチェックをクリアしております。」に記載ありますが、今回のレオパレス事件でこの方たちの検査がザルであることが露呈されましたね。

以前から言われているように、アパートは土地を持っている人が節税を兼ねて上物を建てて経営するもの。それだってレオパレスではひどい目にあっているのに。土地を買って新築など・・・。ちょっと計算できる人ならわかるでしょう。維持できなくなったら売るしかない。業者はオーナーがどうなろうとどうでもいい。新築さえ建ててくれれば大もうけ（レオパレス見ればわかるでしょう）、管理費とって２度おいしい。残債払えないで手放せば中古物件扱って３度おいしい。なぜ預金残高改ざんしてまでも建てさせようとするか、おわかりですね。

もしもシノケンアパートにも隠された瑕疵がありそれを上層部が知っているとしたら、その人達は生きた心地がしないでしょうね。

新築で住みはじめ気づいたことが、隣の家のトイレの音や共用スペースの階段を上り下りする音、壁紙の継ぎ目？など何かとつくりが雑であったりがっかりしています。

木造でも音を軽減できるような設計・施工をすることもできますが、コスト面を考えると難しいと思います。
私のシノケン物件は音を抑える間取りと構造で生活音レベルは大丈夫です。
ファミリータイプの木造物件は赤ちゃんの大きな鳴き声でも完全に遮音できる構造です。
そのため、子育て家族に長期入居いただいておりますし、家賃の下落もありません。
建売の1Kアパートには、このような入居者への配慮はありません。
利回り重視で、低コストで建築しないと売れません。

>>2391
つまり安いアパートに住むんだから入居者は贅沢言うなってことですね。

最近はアパートローンが極めて厳しくなってきたようだ。当然だが本来の姿に戻ったのだろう。前述のコメントにもあるが、シノケンも年収1000万超えでなければ相手にしないようですね。ローンがおりないからでしょう。
ここでも某社のWEB対策チームが荒らしまがいのコメントを頻発しておりましたが、最近見ませんねぇ。転職されたのかもしれません。

確かに国の検査はザルかもしれませんが、ことの責任はチェックを怠った監理者とその者を雇用している企業にあるように思います。

たったの1週間で株価1/2、大もうけできました。
ガイアの夜明けを教えてくださった方、ありがとうございます。

>>2397
全国の工務店が一斉に不正するとは思えません。
ttp://news.livedoor.com/article/detail/16008981/

>>2399
レオパレスが違法建築の指示を出していたとしたら、勿論レオパレスの責任が最も重いでしょう。しかし、その指示に従ってしまった監理者も責任を免れないと思います。
その位厳格な処分をしなければ、建築業界の体質は変わらない。