シノケン　はどうでしょうか？？？

最初は誰も素人であり、情報も乏しいです。
私は最初の物件を持つまでに次のことを2年間継続しました。
・書籍(不動産、融資、税務)を20冊以上読む
・Athomeの土地検索、物件検索を毎日する。
　GoogleMapのストリートビュー活用
・セミナーへの参加
幸い良い土地を安価に購入でき、大手工務店のモニターに応募しました。
5年前の土地は底値に近く、太陽光パネル(@36円)も無償で屋根に設置いいだきました。
私の不動産投資の最初の一歩です。

>>2261 匿名さん

やはり地道に勉強する事につきますね。
うまい話にパクっと食いつくって
大人のする事じゃない。

>>2256 評判気になるさん
それはいいわけだろ

2261です。
3棟目を建築した時の事例です。
7年前にシノケンの株式を購入しました。
当時は無名でしたがモデルルームを見学してヒットすると確信しました。
株価は10倍になり、土地を購入できました。
もちろん、施工はシノケンに依頼しました。
テレビＣＭのとおり「土地がなくても自己資金が少なくても」シノケン株を買えばアパートを持てる時代でした。

>>2265
シノケンの株だからって、株で儲けた話は関係ありませんよ。
その当時でも、土地も含めてフルローンで購入していたらどうなったと思いますか？

リーマンの頃だったら、
2%代の金利で土地代含めてフルローンでも上手くいっただろうよ。
土地代は底値、建材費も高騰前だったんだから。
ただ、あのタイミングで買える精神を一般リーマンがもつことそのものが難しいと思うが

>>2266
利回りが7%台の時期(5年以上前)でしたら、フルローンでも収支は黒字です。
さらに立地次第ですが、買値より高い価格で売却できた人もいます。
インカムゲインとキャピタルゲインを両方得ています。
2267さんの言うように、このことに気づけたリーマンは少ないと思います。

>>2268
>利回りが7%台の時期(5年以上前)でしたら、フルローンでも収支は黒字です。
フルローンでも収支は黒字との事ですが、それは30年間トータルのシミュレーション結果ですか？

>>2264 匿名さん
それは買う方がやることだろ？

>>2269
30年間では赤字になります。
途中で売却するか、赤字でも最後まで持ち続け、土地を売却または建て替えします。
自分の土地に建てるか自己資金を３割以上入れないと黒字にはなりません。
日本では木造で築20年を超えると入居率や家賃の低下が大きくなります。
特に単身者は物件検索する際、90%の人が築20年以下の条件を入れます。
さらに税法上の木造の減価償却期間は22年で、これを過ぎると税負担が増えます。

>>2270
商品の説明責任というのは販売者側にあるのですよ。

>>2272 2264さん
説明責任はあるけど、
あくまでシュミレーションと必ず明記されてるよ。

シノケンは単年度(初年度)の収支計画しか顧客に渡しません。
長期のシミュレーションは買い手が自己責任(自己判断)で作るものです。

>>2273
説明責任はあると認めましたね（笑）
もし、損失可能性を意図的に少なく見積もったシュミレーション結果を見せて説明したら、それは説明責任を果たした事にはなりませんからね。

>>2274
>長期のシミュレーションは買い手が自己責任(自己判断)で作るものです。
サラリーマン（一般大衆）を対象にしたらそうも言ってはいられませんよ。自己破産する人が大勢出れば社会問題になるし、集団訴訟など起こされたらどうなると思いますか？

>>2271
>30年間では赤字になります。
>途中で売却するか、赤字でも最後まで持ち続け、土地を売却または建て替えします。
利回り7%台の物件をフルローンで購入し、赤字になっても30年間持ち続け、最後は土地を売却したとして一体いくら儲かるのでしょうか？土地は、値上がりも値下がりもしない前提でです。
結局、リスクや労力に見合うような儲けは期待できなくはないですか？

上司がしきりにシノケンを勧めてきて面談させようとしてきます。不動産の知識はほとんどありませんが、ゴリ押しが凄くて不気味です。

>>2274 匿名さん

その通り！

>>2276 2264さん

訴訟したけりゃすれば良い。
あくまでシュミレーションなのに、何を訴訟するの？

>>2277さん
土地4000万、建物6000万、35年フルローン
金利2%、入居率90%、下落率年1%、利回り7%
上記の条件で累計の赤字は2500万円です。
土地が同じ価格であれば1500万円のプラスです。
その他に税効果があります。
オーナーとしての誇りはプライスレスです。

>>2276さん
アパート経営は事業であり、金融商品の販売と異なります。
訴訟は重大な瑕疵のない限り、勝訴することは難しいと思います。
法律は社会的弱者を保護しますが、アパートオーナーは一般人から見れば社会的強者です。

>>2282 匿名さん
その通り、自らシュミレーション努力を怠り、パクッと食いつく輩が信じられない。
何千万の購入するんだぜ？

>>2281
>オーナーとしての誇りはプライスレスです。
投資（儲かるか儲からないか）には関係がない事ですよ（笑）

>>2281
>土地4000万、建物6000万、35年フルローン
>金利2%、入居率90%、下落率年1%、利回り7%
>上記の条件で累計の赤字は2500万円です。
>土地が同じ価格であれば1500万円のプラスです。
入居率が90%で家賃下落率が年1%というのはちょっと楽観的な数字ではないですか？
赤字期間のファイナンスも問題ですし、そもそも利回り7%なんて好条件ですよね？

>アパート経営は事業であり、金融商品の販売と異なります。
>訴訟は重大な瑕疵のない限り、勝訴することは難しいと思います。
簡単に勝訴できないというのはその通りでしょう。しかし、訴訟が起きる事自体がシノケンにとってマイナスです。社会問題になれば、世間の風当たりも強くなり、法律だって変わります。

>>2286
勝訴するかどうかではなく社会問題化するかどうかです。
かぼちゃの馬車、大東建託、レオパレス等々
あなたは買いたいですか？住みたいですか？

>>2287 匿名さん

それじゃあ単なる嫌がらせだろ！

>それじゃあ単なる嫌がらせだろ！
単なる嫌がらせとはちょっと違う。
身から出た錆。自業自得。因果応報でしょう（笑）

>>2289 匿名さん
そんなことしても誰も幸せにならんよ

>>2282
>法律は社会的弱者を保護しますが、アパートオーナーは一般人から見れば社会的強者です。
シノケンにのせられて、いずれ行き詰る時限爆弾物件を購入させられたサラリーマンは、強者ではなく弱者（情報弱者）。保護すべき対象でしょう。

サブリースに関しても同様の見解があります。
サブリース会社は物件の借主であるため弱者となります。
貸主のオーナーよりも、サブリース会社の方が法的に保護されます。

>>2292
>サブリースに関しても同様の見解があります。
家賃改定も認められているしサブリース会社は全然弱者ではない。業者にのせられてサブリース契約し、やがて行き詰るサラリーマンオーナーこそ保護すべき弱者ですよ。

>>2290
>そんなことしても誰も幸せにならんよ
オイ小僧。相手を幸せにしなければ、お前も幸せにはなれんのだぞ。肝に銘じておけよ！

利確できない投資を借りた金で始めるメンタルは尊敬するわｗおまけに他人に丸投げで。

>>2294 匿名さん
すごい！哲学的な考えだ！

>>2295
私の物件は7000万円程ですが近隣の同スペックの物件は1億円で売りに出ています。
土地値が5年間で2倍以上になったためです。
立地によりますがフルローンでも良い時期に買った人は大きな利益を得ることができます。
土地がなくても金がなくても先見性と決断力があればビジネスとして成功できるケースもあります。
今、購入しても無理ですが・・・

>>2297 匿名さん
ありがとうございます！
前向きに購入検討したくなりました！

2298さん、生命保険も忘れずにネ。

>>2299 匿名さん
どうしてですか？
団信知らないですか？

>>2298
アンタ、わかってんのかね？
2297さんは、「今、購入しても無理ですが・・・」って言ってるぞ！

いや融資の必須条件でない場合、経費をケチって団体信用生命保険に入らない人もいるからね。一億も借りたら結構な保険料になるしね。でも入っとけば残された家族は助かるから。

地主の大家は団信を使う必要はあまりありません。
狭小地の木造物件では新築でも積算評価が低くなります。
命を担保として借りることになります。

>地主の大家は団信を使う必要はあまりありません。
それは、土地も含めて第一抵当権を付けるからでしょう。貸したお金を確実に回収出来るのならば、銀行も団信に入れとは言いませんよ。

>命を担保として借りることになります。
返済に困ったら命を差し出して返済すれば良いというのは、あまり賢い人の考えではありませんね。返済に困らないような物件を見極める。それが本当の投資家というものでしょう。

>>2303 匿名さん

そうなんですか？
金利には団信が含まれてるから安心では？抵当権関係ないでしょ？

団信に入ると金利が0.3位上がるからタダじゃないんですよ?
まぁ話題そらしのネタなんだろうけれども。

>>2306 匿名さん

なんで話題そらしなんて侮辱するの？
分からないから聞いただけ。
金利上がっても死んだらチャラなんだからいいじゃない？

>>2307
侮辱罪で訴えて賠償請求するといい
クレーマーはおいしいビジネス

皆さん親切にアドバイスされていると思いますよ！

>>2308 匿名さん

私はクレーマーではない！
誇りを持ってる！

>>2307
>金利上がっても死んだらチャラなんだからいいじゃない？
普通は死ぬ前提では考えないと思う。死ぬ気なら別に投資なんてする必要ないんじゃないか？

>>2311 匿名さん

はあ？家族に負担をかけない投資だから意味があるんだよ。私利私欲は性格上出来ない

話題そらしのネタはもうお腹いっぱい。
23区内は見渡せばアパートの建設ラッシュで新築アパートの未入居だらけ。
一億で買えることが出来るアパートの立地なら新築未入居が3戸に1戸ある割合でも大丈夫な返済計画でないと。

>>2312
>家族に負担をかけない投資だから意味があるんだよ。
良い心がけですが、それならリスクの大きなアパート投資は止めるべきでしょう。
あなたが死ぬ確率よりも、赤字のアパートを抱えて生活困窮する可能性の方が大きいと思いますよ。

株もアパート経営もお金と心に余裕があれば投資を考えましょう。
余裕のある人は運も味方することが多いです。

>>2314 匿名さん
ですから、団信加入してれば私が死んでも負債は残らないですよね？
ご理解いただきたい。

>>2316
アパート経営が赤字になったら都合よくあなたが事故や病気で死ぬ確率よりも、赤字のアパートを抱えたまま生きていて、生活が困窮する確率の方がずっと可能性が大きいですよと言っているのですが、ご理解いただけないのでしょうか？
もしアパート投資に失敗したら団信を使って精算する。そういう覚悟をしているのならば、あなたがアパート投資をする事に対してもう何も申しません。しかし、そんなハイリスクな投資を他人に勧めるのだけはお止め下さい。絶対に！！！

>>2317 匿名さん
私の話を表面的でしか解釈できないなら、もう何も言いません！
これ以上咀嚼する気持ちは毛頭ない！

アパート経営が行き詰まったら、シノケンが安く買い叩いたりして。

貧乏人が一生貧乏なのは貧乏脳だからってよく言われますが
このスレ見てるとそれがよくわかります。

土地のない人にも夢を与えたのがサラリーマン大家の世界です。
知恵を使って資産を築けた人も少なからずいます。
大手ハウスメーカーのアパートオーナー会ではバレンタインパーティが開かれることがあります。
女性の方は資産家のご子息との出会いの機会もありますよ。

知恵を使う人達は出来合いのアパートは買いません。
自分で土地を探してやります。
そうすれば2割近く安く建てられます。

今はどんなに知恵を使っても高い利回りを出すのが難しい時期ですね。
数年後、不動産価格が落ち着いてから次の建築計画を立てる予定です。
それまでは地道に資金と知識を蓄積していきます。
息子は司法試験の受験中ですが、弁護士は収入の不安定な仕事です。
不動産収入だけで生計を立てることができるようにアパートの棟数を増やしていく予定です。

>>2325
レオパレスは昨年から音の問題を少し改善できるような仕様で建築されています。
多くの人からの苦情に少しでも応えられるように高機能化が進むと思います。
同時に建築コストが上がり、オーナーの利回りは低くなります。
しかし、長期的に入居率を上げるには入居者目線で快適な生活環境を提供すべきです。
私のシノケン物件も音の問題を軽減できるような仕様にし、設備も分譲マンションに近いものにしています。
その結果、転勤以外の理由で退去する人はいませんし、家賃の下落もありません。
自分が住みたいと思うような部屋を入居者に提供することを第一に考え、賃貸経営しています。

>>2322
>土地のない人にも夢を与えたのがサラリーマン大家の世界です。
>知恵を使って資産を築けた人も少なからずいます。
これを否定はしませんが、ことさらに成功事例だけを取り上げて、資産のないサラリーマンでもアパートオーナーになれば不労所得を得られるような錯覚を吹き込むのは倫理的にいかがなものかと思います。
成功した人の反対に失敗した人もいたでしょうし、今は成功と浮かれていてもこの先何年後かに失敗だったとわかる人も少なからずいるはずです。それに今は、サラリーマン大家が出始めた頃よりもずっと厳しい状況にありリスクも増しています。
こんな状況下でもアパートオーナーになれば楽して儲けられるみたいな喧伝を続けているのを見ると、利益至上主義で企業の社会的責任なんて考えていないと思えてしまいます。（最近も、そんな企業が悲惨な結果になりましたね。確か、スルガとか言いましたかね？）

シノケンではありませんが、この物件は買いでしょうか？
ttps://invest-online.jp/live/?utm_source=mm&utm_medium=mail&utm_campaign=mm_mail_onair_20190126_m

>>2328
社長は「新築一棟投資法」シリーズの著者で本を読んだことがあります。
初版本を出した頃と異なり土地価格が上昇しています。
利回りを上げるために立地の良くない場所を選択しています。

>>2329
>利回りを上げるために立地の良くない場所を選択しています。
フルローンでのアパート投資には高い利回りが必要ですが、土地が値下がりしてしまっては元も子もありません。その辺の見極めが大切ですね。

小型のアパートでも都市部では1億円を超えます。
慎重すぎるほど慎重に意思決定すべきです。
私は小心者ですので土地を買う契約をした後、1週間ほど眠れません。
大きなプレッシャーがかかります。
株は2勝1敗でも利益がでます。
投資不動産の場合、2勝1敗では大きな損失がでます。
失敗は絶対に許されません。
少しでも不安があれば見送り、次のチャンスを待つべきです。

>>2331
楽観的なだけで、最悪の事態を考えないようでは投資は成功しませんよ。
上げ相場の時は誰でも大抵儲かるのです。しかし、下げに変わった時の事を考えておかないと損失に耐え切れずに飛びかねません。

団信がありますから、まぁそれでも良いのかもしれませんが（笑）

>>2334 匿名さん

そう。団信があれば＊＊ばチャラ

少子化の影響を考えたら、収支計画は35年で70％位の入居率で計算しないと駄目じゃないか?
98％の保証のない入居率で収支計算したらえらいことになるよな。

>>2334
>団信があれば＊＊ばチャラ
失敗したら、ご家族に多大な迷惑がかかります。絶対にその覚悟を忘れないで下さいね。
これは、決して冗談ではありませんからね！

>>2337 匿名さん
チャラになるのに、多大な迷惑にはならんよ。
無借金でアパート経営出来る遺族はウハウハ。

>>2338
>無借金でアパート経営出来る遺族はウハウハ。
アパート1棟よりも稼げない人の遺族は、そう思うのかもしれませんね。

>>2339
アパート1棟と言わず、10棟でも100棟でも買えばいいよ

>>2340
100棟買って＊＊ば毎年手取り5億円か
遺族ウハウハだね

>>2341 匿名さん

それが、団信の魅力！

>>2340、2341
死んだら団信でチャラになるなんて馬鹿なこと言ってる奴は、１棟だって買えやしないよ（笑）

>>2343 匿名さん
団信入れば借金無くなるんだよ？
知らないの？

銀行の融資を受けるには個人でも法人でも信頼を得ることが必要です。
個人の場合、時間を守る、礼儀、誠実さなど人物も評価されます。
取引銀行の場合、普通預金の入出金記録で浪費がないかチェックされます。
甘い考え方では行員に信頼されませんし、融資を引けません。
アパートローンは事業向け融資であり、審査は厳しいです。
事業経営者としての資質が問われます。

再建築不可物件を購入して新築アパートを建てるとシノケンの倍近い利回りになる

>>2346
太陽光の時もだけど政策に乗っかると簡単に稼げるね

@36円と@32円の時に新築アパートに太陽光パネルを設置しました。
20年間、お金が屋根から降ってくる感覚です。
2019年は@14円で採算割れになる可能性があります。
環境問題に貢献したいという優しい気持ちが必要です。

>>2348
屋根設置の太陽光から出火が相次いでいるってニュースでやってたけど、大丈夫？

パネルを設置することを前提に設計された建物は大丈夫です。
システム全体を制御する基盤も設置されています。
異常があると発電を自動停止するように設計されています。

>>2350
>パネルを設置することを前提に設計された建物は大丈夫です。
これは、太陽光パネルから出火しても家は損傷しないという意味ですね。
しかし、出火した太陽光パネルは無償で交換してくれるのでしょうか？想定外の出費となれば、収益計画が狂い大丈夫じゃない！可能性もあると思いますが。

>>2349
これですね。
ttps://www3.nhk.or.jp/news/html/20190128/k10011794311000.html

入居者が死んでしまったら元も子もありません。

>>2353 匿名さん

大袈裟だろ！
死なんていつ来るかわからんぞ！
外も歩けない

>>2354 匿名さん
外で入居者が死のうとアパート経営にあまり影響ありませんが
アパート内で死んだら大変ですよ

太陽光パネルで発火する確率は極めて低いですよ。
最近のパネルは安全優先ですぐに停止します。
逆に停止するとシステムを再起動しないといけないので、気づかず１か月以上発電できなかったこともあります。
さらにシノケンのオーナーはすべて補填される保険(東京海上)に強制的に入っています。
火災はもちろん、孤独死も保険でカバーされます。

>>2356
2352見る限り出火の原因はパワコンとケーブルなんですが

事業用(10Kw以上)のパワコンは屋外用で接続箱やモニターとともに防火壁に設置しています。

東京都内でシノケンだと利回り6%の場合
自分で土地を探して自分で建築会社に依頼すると8%
借地だと9%、再建築不可を再建築できるようにすると11%
くらいでしょうか？

>>2355 匿名さん
それがリスクだろ？