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シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・
[スレ作成日時]2006-10-22 22:39:00
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シノケン はどうでしょうか？？？
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2183 匿名さん
＞＞2180
>じゃあポジティブな話も素直に聞き入れてよ！！
あなたの話には具体性がない。聞き入れて欲しかったら、ポジティブに捉えている理由をもっと具体的に、例えばどういった物件を購入して返済と収支はどうなると考えているのかを示しましょう。-
1
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2184 匿名さん
>>2183
シミュレーション 現在の一般的な事例です。
物件価格(諸経費込み)１億円
自己資金1000万円 ローン9000万円
年間家賃540万円（表面利回り5.4%）
年利2%35年返済、家賃下落率1%、大規模修繕20年後
初年度
収入 家賃540万円
支出 ローン返済360万円 諸経費160万円
手取り(CF) 年20万円
※15年後には年マイナス95万円
30年後には年マイナス173万円
35年間の累計でマイナス4350万円です。
これは条件の良い試算で現実はもっと厳しいです。-
1
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2185 匿名さん
前向きなとこで、シノケンさんで1K（20㎡）の3階建で9部屋で建築費用はどれくらいかかりますか?（内容判断しているシノケンさんの平均的な仕様で）
よろしければ教えて下さい!
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2188 匿名さん
2189さん、回答ありがとうございます。
今読んでいるアパート投資の体験ブログに出てくる見積もりよりも4割位高いのでヤッパリ検討から外します。
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2190 匿名さん
2187さんへの書き間違いです。すみません。
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2192 匿名さん
>>2188
私は割高でもテレビＣＭがありブランド力と体力の企業を選んでいます。
メリット
・客付け力、高い入居率
・融資を引きやすく優遇金利
・長期(30年以上)の継続企業
・管理、メンテを一任
・シノケンの場合はロフト付き(実質30㎡)
2187で示した金額は建売向けの価格で、地主向けにはもう少し安く施工できます。
しかし、自主管理される方には、地域の工務店を選択した方が安価で良いと思います。 -
2193 匿名さん
>>2192
>私は割高でもテレビＣＭがありブランド力と体力の企業を選んでいます。
エエッ！！正気ですか？
4割も高い建築価格が、挙げられたようなメリット程度で見合うとは思えませんけれど、、、ちゃんとシミュレーションしてますか？
もしかして、土地持ちの相続対策ですか？ -
2194 匿名さん
>>2193
私の場合は6世帯のモデルですので建築費は諸費用・税込みで4400万円です。
年間家賃は522万円で、利回りは12%(最終利回り7%)
毎月の最終手取り(CF)は24万円です。
土地は自己所有です。
-
2196 匿名さん
>>2192 匿名さん
魅力のある都内の良い土地の奴とかは
狭い土地を戸数で増やしているシャワーのみ、ロフトの構成で
単身の若年層以外は敬遠する構造が多いですよね。
さらに昔はまだましだったかもしれませんが、
最近は一部屋15㎡とかもあったりして実質30㎡なんてとてもありませんよ
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2197 匿名さん
地価の高い山手線の内側のエリアでは木造は向かないです。
地価、建蔽率、地域のニーズによってRC、鉄骨、木造を選択します。
都心3区には当然シノケン物件はありません。
他の区でも建築する場合は12㎡程の狭小物件となります。
福岡、名古屋では22-23㎡+ロフト付きが平均スペックです。
1LDK(30-35㎡)モデルも増えています、
将来的に高齢者向け住宅(要介護2まで)にリノベーションできます。
シノケンのターゲット層の若年人口は近い将来大きく減少します。 -
2198 職人さん
>>2194
>土地は自己所有です。
確かに土地持ちさんがやるならば有り得なくはないでしょう。しかし、シノケンは土地なしでもサラリーマンでも出来ると宣伝していて、良く考えもせずに鵜呑みにしてやろうって人には土地持ちさんの例は参考になりません。土地なしでもこれだけ儲かるという例をお願いします。
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2199 匿名さん
>>2198
土地値が安く、利回りの高い時期には利益がでました。
現在では、物件価格が高い上に供給過剰になり、利回りが下がっています。
土地がなく、少ない自己資金では家賃に占める返済比率が7割を超え、すぐに赤字になります。
土地もお金もなく、何の努力もせず、儲かるビジネスはありません。
私は土地持ちではなく、自分で稼いで土地を買っています。
不動産会社や銀行との交渉も自分で行っています。
苦労やリスクの対価として利益が得られます。
成功しているサラリーマン大家さんは大変な努力をされています。 -
2200 匿名さん
現在、土地なしサラリーマンのフルローンなんか絶対でませんので安心してください。
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