シノケン　はどうでしょうか？？？

>>2100 匿名さん
そういうことですね！
やっとわかりました！
わざわざ、分かりやすい回答をありがとうございます！

>>2101 匿名さん
ここで見せても、業者だ！とか、嘘だ！と罵る気だろ？

>>2102 匿名さん
属性がどうであれ、シノケン様の物件を購入して成功してる人がいるんです。
その事実を捻じ曲げようとする神経が分かりません。

>>2099
2095の者です。
今はもうできるかわかりませんが、新築アパート3棟を同時にほぼフルローンで購入しました。りそな、オリックス、セゾンから融資を受けて。（当時の資産200万円）
年間300万円のキャッシュをゲットしました。
次にその300万円で太陽光用の土地を購入し、残りはアプラスから融資を受けて。
それを4年間繰り返します。そうするとアパートが3棟、太陽光が4基になり
年間600万円のキャッシュをゲットできるようになりました。
さらに溜まったキャッシュで利回り5～10%程度期待できる金融系（ソシャレやFX鞘）投資しています。

りそなからひける+新築アパート3棟同時とか、普通の人の行動とは思えないのですが。
プロを師事して、指導等を受けた感じですかね。

>>2101
>資産のバランスシートを示してくれませんか？
申し訳ありませんが、個人の貸借対照表、損益計算書となるため開示できません。
土地はすべて南向きの角地で現金購入しています。
建物だけ超低金利(0.7-0.9%)で融資をうけています。
シノケン物件も全室南向き角部屋3面採光ロフト付きです。
スーパー・コンビニ徒歩1分、ターミナル駅まで徒歩10分の立地です。
収益よりも入居者が快適に暮らせることを第一に計画を立てています。

>>2108 匿名さん

開示する必要なんてありませんよね。
正しい判断です。

>>2108 匿名さん
入居者様目線であることが成功の秘訣ですね。
失敗して人は所詮数字しか見てない。
そりゃ失敗するわな。

>>2107
ネットで調べていたら新築アパート3棟を同時購入したブロガーがいまして
後はシノケンに相談しながらですね。

フルローンで買う人は0.07パーセントの金利では借りられません。
フルローンの勧誘を批判されているのに、何故か擁護する人は土地もあり低金利で資金を引っ張れる人の例を出してきて大丈夫だと言いますね。

>>2112
たしかに、私なんて7件の融資で1.95%～3%ですからね。

株価は4か月で1/3(2000→655)になったので、株式のシノケンスレッドは大荒れです。
参加者は不動産や金融関係の方も多いです。
株で大損した人も多い中で、空売りで着実で利益をあげている人もいます。

2112です。
0.7％を0.07％と書いてしまいました。訂正します。

最近は削除しましたメッセージすら表示されないんですねｗ

》2123さんみたく
痺れたい人以外には価値はないですね。
35年間満室、家賃下落なしなんて不可能な数字だしね。

>>2124 匿名さん

痺れなくはないがやる価値はあると思う。
償却資産も欲しい。

サラリーマンがフルローンでやる価値はなかろう？
その辺をゴッチャにして誤魔化そうとしているのが業者の人間と言われるんだよ。

>>2127 匿名さん
価値があるか無いかは一概には言えない。

>>2127
1年で約100万円を10年もらえたとして、1000万円のキャッシュが手に入る。
これを有効に使える人には価値がある。

>>2129
レバレッジを利かせるために借入するのは悪いことではありませんが、10年で1000万円のキャッシュを手に入れる為にどんなバランスシートになるのでしょう？
資産の無い人がフルローンやオーバーローンで新築物件を購入すると直ぐに債務超過になってしまいます。その状態で収益が赤字になれば、途端にキャッシュが足りなくなって破産という事態になるでしょう。
自分がどの程度のリスクをとれるのかをきちんと見極められるようになる事が大切だと思います。

>>2130 匿名さん

何故そんなにネガティブな意見ばかり書くの？
やりたくないなら書き込まなきゃ良いよ。
ここに来る人は買いたい人なんだよ。

新築で1年に100万円のがキャッシュじゃ、新築から10年経って家賃が1割下落して、入居率が90％になったら途端に赤字ですね。
20年経ったらさらに家賃が下落するしどうしたらいいんですかね?
しかも新築10年以内だって必ず入退去の期間で空き期間は発生するし、清掃代や修繕が発生することもあります。
だからやるとしたら8％以上の利回りをだせる物件でないと厳しいと言っているんです。
35年間家賃下落なしなんてあり得ないわけですから。
あと戦前の標語「足りない足りない何が足りない、知恵が足りない」なんて精神論だけでは無理。
東京23区内だって空き地だった所に次々アパートが立っているんです!駅から徒歩10分圏内に。人口は減っているのに。

>>2132 匿名さん

徒歩10分以内なら都心なら鉄板だろ。
ネガティブな意見ばかりで辟易する。
買いたい奴は買えば良い。
買いたくない奴は買うな！
以上

不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME'S
で23区内の駅から徒歩10分以内で検索したら新築完成済みの未入居物件がゴロゴロでてきた。
うーん、しびれるー。

>>2134 マンション検討中さん

新築が立つのは需要がある証拠だね！

誰に需要があるかが、重要ですね。
建てる側ではなくて、入居する側にあるといいですね

>>2136 匿名さん
岐阜の会社が外国人住宅を手掛けるみたいですね、東洋経済にも35万受け入れ書いてありましたし。今後のビジネスはこっちなのかな。

そうだね、これからは3月にかけてさらに新築完成物件が増えるから、入居希望者はちょっと希望条件を緩めれば選び放題だね。
家賃を節約したければ、23区内でも築1年から2年の旧カボチャの馬車の物件は20000円位でもあるし。
もっとみなさんが頑張って新築アパートを建設すれば23区内の新築1Kが3万円代になるね。

東京なめすぎ
駐車場が3万円するのに新築アパートが3万円になるわけない

>>2139 匿名さん

まさにその通り、ここの人は日本の首都を知らない地方人が、投資に失敗して腹いせに書き込んでるだけだろ？

>>2140 匿名さん
それって、シノケンさんでも失敗することはあるってことですかね？


3万は言い過ぎにしても、落合南長崎とか見てくださいよ。
23区内でも供給過多になれば、値崩れはしたりフリーレントつけたりしてるとこはあります。

>>2139
駐車場３万円も新築アパート３万円もどちらも希望価格です。希望価格は３万じゃなくて１０万でもいいですけれど、借り手がつかなければ実質は０円です。

>>2131
>やりたくないなら書き込まなきゃ良いよ。
やりたければ自分一人でやれば良いんだよ。ここに書き込んで他人を巻き込もうとするなっつーの！

ここに書き込んで他人を巻き込もうとするのは、本当は不安だからだろ？
赤信号、みんなで渡れば怖くないってな！（笑）

>>2141 匿名さん

あのさ、どんな投資でもリスクはあるんだから、失敗する人もいるんだぞ。下ばかり見るな！何も生まれないぞ！生産性がない話は、聞くだけで虫酸がはしる。

　いや現に旧カボチャの馬車物件は東京23区内築1年から2年のがもので家賃2万位からあります。ゲストハウスですが。
　それに賃貸物件の検索を掛ければ新築未入居物件が今でもかなりの数が出ている状況です。
今のアパートの新築ラッシュが続けばないとは言えないのでは?
　今でも東京23区内で新築1Kなら5万円台前半のがありますからあと1万ちょっと下がれば3万円台に突入です。
　借り手にとっちゃ良い時代かも知れません。

狭小アパートならあるかもしれませんが。シノケンならアヴァンド。
マーケティングとシミュは十分行うべきですね。

>>2143 匿名さん
不安で書き込んで何かメリットある？道場求めてどうするの？

>>2147
背中を押してもらえると先に進める人がいます。
失敗したら人のせいにできます。

お宝物件があり、自己資金が最低でも２割以上あれば背中を押せます。

>>2148 匿名さん

人としてどうなの？

マーケティングをすると20年後は今よりも25％位20代の客層年齢が減るし厳しいな。
　相続税対策での土地持ちのアパート経営参入組はそれなりに減らずにいるし。　　
　おなじシノケンで建てている場合、フルローン組みと土地持ち参入組とでは収支のボーダーラインが違うから家賃の差で集客力に差がつくな。
なんせ相続税対策組ってのは資産を増やすと言うことよりも、資産を維持する事が主目的だからな。
フルローンでやろうとしている人は良く考えたほうが良いよ。家賃下落、入居率の低下、人口減少リスク。

>>2151 匿名さん

リスクなんか最初から分かってるんだよ。
ハイリスクだからこそ、ハイリターンなんだよ！

>>2152
ハイリスクな投資がハイリターンとは限らないよ。
ハイリスク、ローリターンも有るからね！（笑）

>>2153 匿名さん

ただ、ローリスクハイリターンは無いんだろ？
だからこそ、ハイリスク、ハイリターンなんだ！

ハイリスク・ハイリターンと言うよりもハイリターンは願望だよなぁ。都合の悪いリスクには目をつぶっているし。リスクに目をむけそれをいかに潰していくかがリスク管理なのでは?

借入期間(30-35年)の収支のシミュレーションをしてみるべきです。
「楽待」のシミュレータを使うこともできます。
ハイリスク、マイナスリターンになることがわかります。

>>2155 匿名さん

リスク管理は当然だが、ネガティブな意見ばかりがリスク管理にならん。
仕事もそうだが、できる社員とできない社員がいるんだよ。

努力ではどうにもならないもの→需要層の人口の絶対的減少。
相続税対策大家→土地持ちの為借入金が少ないので家賃の値下げをして集客力維持。
フルローン組→借入金が多いため家賃を値下げ出来ず集客力の低下→預金を切り崩して自転車操業。
35年のフルマラソンを乗り切る為には余力は必要。
オリンピック経験者だってリタイアする事があるのだから、それを踏まえた対策が必要。

>>2158 匿名さん

だからってフルローンは否定できないよ。

自分の土地にアパートを建てても30年間の総収支はプラスで乗り切れるとは限りません。
建売物件でフルローンの場合は、大赤字です。
2～3年で売却した場合も減価と諸経費で1500-2000万の損失となります。
アパート所有は事業であり、経営者としての心構えが必要です。

>>5157
無責任にハイリスク投資を他人に勧めるのは問題行為だと思います。ネガティブ意見を否定するならば、あなたは具体的なリスク管理法を述べるべきでしょう。

>>2154
預貯金はノーリクス、ローリターン。現物株や債券などはローリスク、ミドルリターン。これらを組み合わせて30年間運用すれば、結構なリターンを得られるでしょう。
ハイリターンを望んで、スーパーハイリスクなアパート経営を30年間続けるよりも、ずっと確実な投資手法だと思います。

>>2159
>だからってフルローンは否定できないよ。
フルローンでも儲かった人がいるのは事実かもしれません。しかし、失敗している人もいるし、今はまだ顕在化していなくてもハイリスクを抱えており、今後苦しむ事になる人がいる可能性が大いにあります。
ハイリスク、ハイリターン投資にはネガティブな面がある事を、無視せず認識して下さい。

>>需要層の人口の絶対的減少。
純粋な日本人の人口は今後減っていきますが、局所的には増える地域もあります。
日本人の労働力が減れば、会社を維持するために外国人労働者を受け入れざるをえません。

>>預貯金はノーリクス、ローリターン。
預貯金はローリスク、ノーリターン

>>2163 匿名さん
ネガティブ面があることなんぞ百も承知！
だからこそやり甲斐があると思います

外貨建て預金、お勧めです。
米国3%、豪2%、香港(1000万円以上)6%
円高の時に預金しましょう。
ミドルリターンが期待できます。

為替はハイリスクです

>>2168 匿名さん

じゃあ何がおススメなんだよ！
否定だけじゃなく、自分の考えを述べろよ！
それが社会人

>>2168
すべて円資産で持つのはハイリスクです。
財政破綻する日が遠からず訪れます。
富裕層は既に国際分散投資を始めています。

>>2169
スレ違いなんだよ
他所でやれ

>>2169
社会人ならルール守れよｗ

>>2171 匿名さん

スレ違いか？正論だろ

>>2170 匿名さん

かそうつうか？ってこと？

失礼ながら、購入希望者の投稿内容を見ると経営者としての意識が十分でありません。
不動産投資や会計・税務について基礎的な知識を身に付けてください。
書籍で学ぶこともできます。
不動産ファイナンス論。不動産投資論などを大学の聴講生として学ぶこともできます。
不動産会社や銀行の融資担当と対等に交渉できる知識と信頼が必要です。
億のお金が動く事業ですので。

>>2175
>失礼ながら、購入希望者の投稿内容を見ると経営者としての意識が十分でありません。
足りないのは、経営者としての意識だけじゃないですよ。大人としての知識や見識も十分ではないように思われます。

>>2166
>ネガティブ面があることなんぞ百も承知！
リスクを承知していて、それでもやるというのならばどうぞご勝手に。
でも、一人で静かにやって下さい。他の人を巻き込まないようにして下さい。

>>2176 匿名さん

そうかな？
十分は誤字で正しくは充分です。
大人なら誤字は慎みましょう

>>2178
ここのスレの住人はオーナーや不動産業界の方も数多くいらっしゃいます。
多くの人のアドバイスを素直に聞き入れた方が良いですよ。

>>2179 匿名さん
じゃあポジティブな話も素直に聞き入れてよ！！

>>2180 匿名さん

受け入れてる人もいるじゃない、物件や立地がそこまで悪くないと。

土地なし金なしリーマン向けではないと言う人は多いけど

>>2178
あげ足くらいしかとれないのね。しかも勘違いしてるし、かわいそすぎます。
「十分」もあるのですよ。

＞＞2180
>じゃあポジティブな話も素直に聞き入れてよ！！
あなたの話には具体性がない。聞き入れて欲しかったら、ポジティブに捉えている理由をもっと具体的に、例えばどういった物件を購入して返済と収支はどうなると考えているのかを示しましょう。

>>2183
シミュレーション 現在の一般的な事例です。
物件価格(諸経費込み)１億円
自己資金1000万円　ローン9000万円
年間家賃540万円（表面利回り5.4%）
年利2%35年返済、家賃下落率1%、大規模修繕20年後
初年度
収入　家賃540万円
支出　ローン返済360万円　諸経費160万円
手取り(CF) 年20万円
※15年後には年マイナス95万円
　30年後には年マイナス173万円
35年間の累計でマイナス4350万円です。

これは条件の良い試算で現実はもっと厳しいです。

前向きなとこで、シノケンさんで1K（20㎡）の3階建で9部屋で建築費用はどれくらいかかりますか?（内容判断しているシノケンさんの平均的な仕様で）
よろしければ教えて下さい!

>>2184 匿名さん

まず金利が高い

>>2185
共用部を含めると240㎡(73坪)となります。
建築費は5900万円(税込み)です。
諸経費込みで6200万円です。

2189さん、回答ありがとうございます。
今読んでいるアパート投資の体験ブログに出てくる見積もりよりも4割位高いのでヤッパリ検討から外します。

>>2188 匿名さん

2189さん？

2187さんへの書き間違いです。すみません。

>>2190 匿名さん

謝ればよろしい。

>>2188
私は割高でもテレビＣＭがありブランド力と体力の企業を選んでいます。
メリット
・客付け力、高い入居率
・融資を引きやすく優遇金利
・長期(30年以上)の継続企業
・管理、メンテを一任
・シノケンの場合はロフト付き(実質30㎡)
2187で示した金額は建売向けの価格で、地主向けにはもう少し安く施工できます。
しかし、自主管理される方には、地域の工務店を選択した方が安価で良いと思います。

>>2192
>私は割高でもテレビＣＭがありブランド力と体力の企業を選んでいます。
エエッ！！正気ですか？
4割も高い建築価格が、挙げられたようなメリット程度で見合うとは思えませんけれど、、、ちゃんとシミュレーションしてますか？
もしかして、土地持ちの相続対策ですか？

>>2193
私の場合は6世帯のモデルですので建築費は諸費用・税込みで4400万円です。
年間家賃は522万円で、利回りは12%(最終利回り7%)
毎月の最終手取り(CF)は24万円です。
土地は自己所有です。

>>2193 匿名さん
割高の建築費でも、魅力あれば家賃高く取れるし下落率さがる

>>2192　匿名さん

魅力のある都内の良い土地の奴とかは
狭い土地を戸数で増やしているシャワーのみ、ロフトの構成で
単身の若年層以外は敬遠する構造が多いですよね。

さらに昔はまだましだったかもしれませんが、
最近は一部屋15㎡とかもあったりして実質30㎡なんてとてもありませんよ

地価の高い山手線の内側のエリアでは木造は向かないです。
地価、建蔽率、地域のニーズによってRC、鉄骨、木造を選択します。
都心3区には当然シノケン物件はありません。
他の区でも建築する場合は12㎡程の狭小物件となります。
福岡、名古屋では22-23㎡+ロフト付きが平均スペックです。
1LDK(30-35㎡)モデルも増えています、
将来的に高齢者向け住宅(要介護2まで)にリノベーションできます。
シノケンのターゲット層の若年人口は近い将来大きく減少します。

>>2194
>土地は自己所有です。
確かに土地持ちさんがやるならば有り得なくはないでしょう。しかし、シノケンは土地なしでもサラリーマンでも出来ると宣伝していて、良く考えもせずに鵜呑みにしてやろうって人には土地持ちさんの例は参考になりません。土地なしでもこれだけ儲かるという例をお願いします。

>>2198
土地値が安く、利回りの高い時期には利益がでました。
現在では、物件価格が高い上に供給過剰になり、利回りが下がっています。
土地がなく、少ない自己資金では家賃に占める返済比率が7割を超え、すぐに赤字になります。
土地もお金もなく、何の努力もせず、儲かるビジネスはありません。
私は土地持ちではなく、自分で稼いで土地を買っています。
不動産会社や銀行との交渉も自分で行っています。
苦労やリスクの対価として利益が得られます。
成功しているサラリーマン大家さんは大変な努力をされています。

現在、土地なしサラリーマンのフルローンなんか絶対でませんので安心してください。

>>2200 匿名さん
やってみないと分からん

>>2201
最近やってた楽待の融資特集見ればわかります