シノケン　はどうでしょうか？？？

>>2062 匿名さん
あのさ、なんで業者呼ばわりするの？
失礼だろ？

オーナーです。
シノケンは清掃、客付け、災害(台風など)への対応など管理がしっかりとしています。
4年間満室で家賃の下落もありません。
安定した利益を得ています。

>>2064 匿名さん
ありがとうございます。
こういう前向きな発信を、今後とも期待しております。私も前向きに検討したいです

オーナー目線での管理はしっかりしていても入居者目線の管理はめちゃくちゃなんだよな
金の出どころの問題なんだろうな

>>2066 匿名さん

一概には言えないと思う

>>2064
4年間満室ってことは1度も退去していないのですね。
シノケンは退去率が異常に高いイメージなのですが。

2068さん
退去は3回ありましたが、2週間以内に入居しています。
入居の際、礼金もいただいています。
退去の理由は転勤と卒業(学生)てす。
半分の部屋は法人契約ですので退去はありません。

>>2068
礼金もらっても広告費払いますよね

>>2070 匿名さん

払わないこともあるだろ

>>2071
どういう時払わなくてよいのですか？

再び、オーナーです。
新築時は２か月分、その後は１か月分の礼金をいただいています。
ただし、礼金はシノケンにすべて支払います。
広告料のようなものです。
立地の良くない物件は礼金ゼロで募集することがあります。
その場合、広告料を支払うことになるようです。

>>2073
立地の悪いところ（特に福岡とか）は広告費家賃の2～3カ月で募集してますよね

>>2074
広告費を2-3ケ月とられたら利回りは大きく下がり大変ですね。
福岡は地震が少ないのでリスクヘッジで1棟買ってくださいと勧められたことがあります。

>>2075 匿名さん

半年あくなら、広告費3ヶ月払った方が得

>>2076
>半年あくなら、広告費3ヶ月払った方が得
広告費を3ヶ月払っても、直ぐに埋まるという保証はありません。半年あく可能性のある物件を購入するならば、半年あいても大丈夫な資金計画にする必要があります。

>>2077 匿名さん

だから埋まらなきゃ払わないんだから！

>>2078
一生埋まらなければ払わなくて済みますねｗ

空室、家賃下落、金利上昇をふまえた長期のシミュレーションを立てた上で意思決定しています。
私の場合(シノケン)、家賃に対する借入金の返済比率が35%程なので半分空室でも収支は黒字です。
フルローンで買った人は返済比率が70%を超え、1室空室でも赤字になります。
給与で赤字を補填することになります。

ここのアパートを買って投資してる人間に問いたい。
あんただったらこんな木造のしょうもないアパートに住みたいと思うか？しかもプロパンガスで壁も薄すぎる。
こんなアパート買って儲かるなら誰もがやってるわ。

>>2081 通りがかりさん

だけど、成功している人がいるのも事実。
要するに、購入者の資質で経営なんて変わるんだよ。
シノケンへ責任転嫁してる人なんて、どこで投資しても敗者なんだよ。

だいたい博打で失敗して、人のせいなんて虫が良すぎるし、大の大人の発想じゃねーよ

>>2081
世の中、貴殿を中心に回っているわけではありません。
貴殿が住みたくないからって他の人がそう思うとは限りません。
勤務地や大学から近ければいい、安ければいい、駅から近ければいい
見た目が良ければいい、周辺環境が良ければいい、新しければいい
いろんな人がいるのですよ。

>>2083 匿名さん
仰る通りです。

東京23区内の新築でも礼金1月が主流になってきているのに、2月分も礼金がとれるなんて凄いですね。

>>2083 匿名さん

要はマーケティング調査が重要ですよね

>>2086さん
マーケティング調査は必要ない時代です。
調査会社がマップを作っています。
情報を仕入れる時代です。
ＡＩを活用して分析し、適正家賃を求めることもできます。

>>2085 匿名さん
2ヶ月取れますよ！

礼金には地域差があります。
東京、名古屋は１か月が多い印象です。
京都の築浅は２か月分とります。
息子がKO大学近くの築浅マンションを借りていますが敷金礼金なしでした。
近隣の家賃相場は高い(1Kで12万)ですが、繁忙期以外は敷礼ゼロの物件もかなりあります。

>>2089 匿名さん

KO大学とはどこの大学ですか？
イニシャルで伏せられてしまうと情報に信憑性が欠けてしまいますよ！

>>2080
あなたの様な人ならば止めろとは言いません。しかし、資金も無いのに大きく儲けたいって甘い考えの人が世の中多いのです。
リスクが高く理性的に判断すればやらない方が良いという事をあまり賢くない（失礼！）大衆相手に企てて儲ける。営利企業のこういった行為には、”自己責任”では片づけられない倫理的な問題があると思います。

>>2091 匿名さん

仰ってることは一理ありますが、何事も自己責任のスタンスでいないと、企業の発展は無いよ。こんにゃくゼリー喉に詰まらせて、メーカーの責任も吠えてる人間と資質は変わらないよ。
投資なんだからリスクはあって当たり前。
リスクげ無い投資を投資とは呼ばない。

>>2090 匿名さん
諭吉さんです

>>2093 匿名さん

というと、どこの大学ですか？
焦らさないで下さいよー。
この掲示板の方々気にしてますよ

今年の目標は副業で700万円稼ぐことです。

>>2095 匿名さん
出来ますよ！
マーケティングを怠らないで下さい

2018副業収入　1200万円
・家賃等の最終手取額700万円(確定申告で税務上の所得ゼロ)
・有価証券売却益約500万円(源泉分離20%課税)
給与所得と合算すると本来は800万の税額(所得税住民税)です。
実際の年間税額は300万程で500万節税できます。
不動産投資は高い税効果が期待できます。
減価償却費、専従者給与(家族)など多くの経費を差し引くことができます。
もちろん、シノケンアパートも所有しています。

>>2097 匿名さん

ほら！やっぱり成功者いるじゃん！安心しました！

不動産複数所有（ほぼ残債無し）の元々金を持っていたであろうリーマンと
日銭を稼ぐリーマンを一纏めにしても仕方ないじゃんｗ

昔のログを見返せばわかる通り、頭金をそれなりに入れられる人がやるには優良だが、それ以外の人がやるには。。。というのはずっと言われ続けている。
そして、後者で成功をした道筋を知りたいです。

>>2094
別に気にならんけどね。
ＫＯ、諭吉とくれば、もう慶応大学で間違いないでしょ？

>>2097
嘘だとは言いませんから、資産のバランスシートを示してくれませんか？

>>2098
>安心しました！
勘違いしちゃダメですよ。2099さんが言うように、有価証券で500万円を稼ぎ出すくらいですから、2097さんはきっと普通のサラリーマン（貧乏人）じゃありませんよ！

>>2100 匿名さん
そういうことですね！
やっとわかりました！
わざわざ、分かりやすい回答をありがとうございます！

>>2101 匿名さん
ここで見せても、業者だ！とか、嘘だ！と罵る気だろ？

>>2102 匿名さん
属性がどうであれ、シノケン様の物件を購入して成功してる人がいるんです。
その事実を捻じ曲げようとする神経が分かりません。

>>2099
2095の者です。
今はもうできるかわかりませんが、新築アパート3棟を同時にほぼフルローンで購入しました。りそな、オリックス、セゾンから融資を受けて。（当時の資産200万円）
年間300万円のキャッシュをゲットしました。
次にその300万円で太陽光用の土地を購入し、残りはアプラスから融資を受けて。
それを4年間繰り返します。そうするとアパートが3棟、太陽光が4基になり
年間600万円のキャッシュをゲットできるようになりました。
さらに溜まったキャッシュで利回り5～10%程度期待できる金融系（ソシャレやFX鞘）投資しています。

りそなからひける+新築アパート3棟同時とか、普通の人の行動とは思えないのですが。
プロを師事して、指導等を受けた感じですかね。

>>2101
>資産のバランスシートを示してくれませんか？
申し訳ありませんが、個人の貸借対照表、損益計算書となるため開示できません。
土地はすべて南向きの角地で現金購入しています。
建物だけ超低金利(0.7-0.9%)で融資をうけています。
シノケン物件も全室南向き角部屋3面採光ロフト付きです。
スーパー・コンビニ徒歩1分、ターミナル駅まで徒歩10分の立地です。
収益よりも入居者が快適に暮らせることを第一に計画を立てています。

>>2108 匿名さん

開示する必要なんてありませんよね。
正しい判断です。

>>2108 匿名さん
入居者様目線であることが成功の秘訣ですね。
失敗して人は所詮数字しか見てない。
そりゃ失敗するわな。

>>2107
ネットで調べていたら新築アパート3棟を同時購入したブロガーがいまして
後はシノケンに相談しながらですね。

フルローンで買う人は0.07パーセントの金利では借りられません。
フルローンの勧誘を批判されているのに、何故か擁護する人は土地もあり低金利で資金を引っ張れる人の例を出してきて大丈夫だと言いますね。

>>2112
たしかに、私なんて7件の融資で1.95%～3%ですからね。

株価は4か月で1/3(2000→655)になったので、株式のシノケンスレッドは大荒れです。
参加者は不動産や金融関係の方も多いです。
株で大損した人も多い中で、空売りで着実で利益をあげている人もいます。

2112です。
0.7％を0.07％と書いてしまいました。訂正します。

最近は削除しましたメッセージすら表示されないんですねｗ

》2123さんみたく
痺れたい人以外には価値はないですね。
35年間満室、家賃下落なしなんて不可能な数字だしね。

>>2124 匿名さん

痺れなくはないがやる価値はあると思う。
償却資産も欲しい。

サラリーマンがフルローンでやる価値はなかろう？
その辺をゴッチャにして誤魔化そうとしているのが業者の人間と言われるんだよ。

>>2127 匿名さん
価値があるか無いかは一概には言えない。

>>2127
1年で約100万円を10年もらえたとして、1000万円のキャッシュが手に入る。
これを有効に使える人には価値がある。

>>2129
レバレッジを利かせるために借入するのは悪いことではありませんが、10年で1000万円のキャッシュを手に入れる為にどんなバランスシートになるのでしょう？
資産の無い人がフルローンやオーバーローンで新築物件を購入すると直ぐに債務超過になってしまいます。その状態で収益が赤字になれば、途端にキャッシュが足りなくなって破産という事態になるでしょう。
自分がどの程度のリスクをとれるのかをきちんと見極められるようになる事が大切だと思います。

>>2130 匿名さん

何故そんなにネガティブな意見ばかり書くの？
やりたくないなら書き込まなきゃ良いよ。
ここに来る人は買いたい人なんだよ。

新築で1年に100万円のがキャッシュじゃ、新築から10年経って家賃が1割下落して、入居率が90％になったら途端に赤字ですね。
20年経ったらさらに家賃が下落するしどうしたらいいんですかね?
しかも新築10年以内だって必ず入退去の期間で空き期間は発生するし、清掃代や修繕が発生することもあります。
だからやるとしたら8％以上の利回りをだせる物件でないと厳しいと言っているんです。
35年間家賃下落なしなんてあり得ないわけですから。
あと戦前の標語「足りない足りない何が足りない、知恵が足りない」なんて精神論だけでは無理。
東京23区内だって空き地だった所に次々アパートが立っているんです!駅から徒歩10分圏内に。人口は減っているのに。

>>2132 匿名さん

徒歩10分以内なら都心なら鉄板だろ。
ネガティブな意見ばかりで辟易する。
買いたい奴は買えば良い。
買いたくない奴は買うな！
以上

不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME'S
で23区内の駅から徒歩10分以内で検索したら新築完成済みの未入居物件がゴロゴロでてきた。
うーん、しびれるー。

>>2134 マンション検討中さん

新築が立つのは需要がある証拠だね！

誰に需要があるかが、重要ですね。
建てる側ではなくて、入居する側にあるといいですね

>>2136 匿名さん
岐阜の会社が外国人住宅を手掛けるみたいですね、東洋経済にも35万受け入れ書いてありましたし。今後のビジネスはこっちなのかな。

そうだね、これからは3月にかけてさらに新築完成物件が増えるから、入居希望者はちょっと希望条件を緩めれば選び放題だね。
家賃を節約したければ、23区内でも築1年から2年の旧カボチャの馬車の物件は20000円位でもあるし。
もっとみなさんが頑張って新築アパートを建設すれば23区内の新築1Kが3万円代になるね。

東京なめすぎ
駐車場が3万円するのに新築アパートが3万円になるわけない

>>2139 匿名さん

まさにその通り、ここの人は日本の首都を知らない地方人が、投資に失敗して腹いせに書き込んでるだけだろ？

>>2140 匿名さん
それって、シノケンさんでも失敗することはあるってことですかね？


3万は言い過ぎにしても、落合南長崎とか見てくださいよ。
23区内でも供給過多になれば、値崩れはしたりフリーレントつけたりしてるとこはあります。

>>2139
駐車場３万円も新築アパート３万円もどちらも希望価格です。希望価格は３万じゃなくて１０万でもいいですけれど、借り手がつかなければ実質は０円です。

>>2131
>やりたくないなら書き込まなきゃ良いよ。
やりたければ自分一人でやれば良いんだよ。ここに書き込んで他人を巻き込もうとするなっつーの！

ここに書き込んで他人を巻き込もうとするのは、本当は不安だからだろ？
赤信号、みんなで渡れば怖くないってな！（笑）

>>2141 匿名さん

あのさ、どんな投資でもリスクはあるんだから、失敗する人もいるんだぞ。下ばかり見るな！何も生まれないぞ！生産性がない話は、聞くだけで虫酸がはしる。

　いや現に旧カボチャの馬車物件は東京23区内築1年から2年のがもので家賃2万位からあります。ゲストハウスですが。
　それに賃貸物件の検索を掛ければ新築未入居物件が今でもかなりの数が出ている状況です。
今のアパートの新築ラッシュが続けばないとは言えないのでは?
　今でも東京23区内で新築1Kなら5万円台前半のがありますからあと1万ちょっと下がれば3万円台に突入です。
　借り手にとっちゃ良い時代かも知れません。

狭小アパートならあるかもしれませんが。シノケンならアヴァンド。
マーケティングとシミュは十分行うべきですね。

>>2143 匿名さん
不安で書き込んで何かメリットある？道場求めてどうするの？

>>2147
背中を押してもらえると先に進める人がいます。
失敗したら人のせいにできます。

お宝物件があり、自己資金が最低でも２割以上あれば背中を押せます。

>>2148 匿名さん

人としてどうなの？

マーケティングをすると20年後は今よりも25％位20代の客層年齢が減るし厳しいな。
　相続税対策での土地持ちのアパート経営参入組はそれなりに減らずにいるし。　　
　おなじシノケンで建てている場合、フルローン組みと土地持ち参入組とでは収支のボーダーラインが違うから家賃の差で集客力に差がつくな。
なんせ相続税対策組ってのは資産を増やすと言うことよりも、資産を維持する事が主目的だからな。
フルローンでやろうとしている人は良く考えたほうが良いよ。家賃下落、入居率の低下、人口減少リスク。

>>2151 匿名さん

リスクなんか最初から分かってるんだよ。
ハイリスクだからこそ、ハイリターンなんだよ！

>>2152
ハイリスクな投資がハイリターンとは限らないよ。
ハイリスク、ローリターンも有るからね！（笑）

>>2153 匿名さん

ただ、ローリスクハイリターンは無いんだろ？
だからこそ、ハイリスク、ハイリターンなんだ！

ハイリスク・ハイリターンと言うよりもハイリターンは願望だよなぁ。都合の悪いリスクには目をつぶっているし。リスクに目をむけそれをいかに潰していくかがリスク管理なのでは?

借入期間(30-35年)の収支のシミュレーションをしてみるべきです。
「楽待」のシミュレータを使うこともできます。
ハイリスク、マイナスリターンになることがわかります。

>>2155 匿名さん

リスク管理は当然だが、ネガティブな意見ばかりがリスク管理にならん。
仕事もそうだが、できる社員とできない社員がいるんだよ。

努力ではどうにもならないもの→需要層の人口の絶対的減少。
相続税対策大家→土地持ちの為借入金が少ないので家賃の値下げをして集客力維持。
フルローン組→借入金が多いため家賃を値下げ出来ず集客力の低下→預金を切り崩して自転車操業。
35年のフルマラソンを乗り切る為には余力は必要。
オリンピック経験者だってリタイアする事があるのだから、それを踏まえた対策が必要。

>>2158 匿名さん

だからってフルローンは否定できないよ。

自分の土地にアパートを建てても30年間の総収支はプラスで乗り切れるとは限りません。
建売物件でフルローンの場合は、大赤字です。
2～3年で売却した場合も減価と諸経費で1500-2000万の損失となります。
アパート所有は事業であり、経営者としての心構えが必要です。

>>5157
無責任にハイリスク投資を他人に勧めるのは問題行為だと思います。ネガティブ意見を否定するならば、あなたは具体的なリスク管理法を述べるべきでしょう。

>>2154
預貯金はノーリクス、ローリターン。現物株や債券などはローリスク、ミドルリターン。これらを組み合わせて30年間運用すれば、結構なリターンを得られるでしょう。
ハイリターンを望んで、スーパーハイリスクなアパート経営を30年間続けるよりも、ずっと確実な投資手法だと思います。