シノケン　はどうでしょうか？？？

昨日はスルガだけでなく、シノケン、TATERUの株価も大幅に下げました。
スルガと関連はないですが、不動産株にも影響を与えています。
先日、伊豆の温泉に行きましたが、スルガの支店の周りには大企業が
少ないため、無理をしているのだなと感じしました。

アパート経営は住人1人変なのが入ったら大変、リスク高いです。

>>1853 匿名さん
建築業の夜逃げに関する何か記事や情報元はございますか？
あれば見てみたいです。

>>1875
最近水戸大家さんの記事でみかけたかも

シノケンさんの物件はオシャレですねー
しかーし、壁が紙です。
横、上の部屋の電話の声や、TVの音、スマホのバイブ、ありとあらゆる音が筒抜けです。
上がキッチンつかえば、ジャバジャバ水が流れる音、トイレ流せばジャバジャバ。
ロフトオシャレでいいと思ってましたが、90センチでは中腰で移動で余計辛い。
中途半端なロフトはいらないよね。
管理対応は10点満点中2点、対応遅い、クレーム入れてから解決されず放置。
アパートのオーナーもこの壁の薄さとか管理対応をしったら泣くでしょ。
利回りとか云々の前にそのうち入居者入らなくなって、オーナーは爆死する予感。
以上率直な意見でした。

>>1877さん
クレームはアイデアの宝庫です。
そのような貴重なご意見を参考にして設計・建築しました。
音、水回りの問題は改善できます。
管理会社はオーナーに対しては丁寧な対応をしますが、入居者に対しては良くないケースも多いですね。

音の問題は昔からありましたがいまだに改善されていませんがｗ

>>1878
>管理会社はオーナーに対しては丁寧な対応をしますが、入居者に対しては良くないケースも多いですね。
管理会社にとってのお客さまはオーナーであって、提供する商品は入居者募集を含むサービス。このビジネスモデルにおいては、入居者はお客さまではなくて利用する存在なのでしょう。

つまり管理料は入居者が負担しろと

工事期間中に近隣に迷惑をかけまくる最悪な会社だと思います。名ばかりの現場監督で、迷惑駐車、違法駐車の連絡をしても、「うちの業者ではないかもしれない」「今現場に居ないのでわからない」などとふざけた言い訳ばかりして、誠意の欠片も見せません。他人の私有地に勝手に業者の車を停めて、煙草の吸殻やゴミのポイ捨てなどやりたい放題。一体どんな社員教育をしているのか、社長に問いたいです。
最低、最悪な会社。

>>1882さん
工事をしているのは、直営の工事会社ではなく、下請けの協力企業だと思います。現場監督は正社員ですが、多くの工事を並行して担当しているため、現場に現れることは稀です。私の物件を建築した時はマナーも良く、近隣の有料駐車場を借りていました。あまりにひどい場合には、本社に直接連絡した方が良いかもしれません。

つまりシノケンはろくに工事監理してないのですね。

>>1884さん
工程ごとのチェックはされている思います。第三者機関による検査も行っています。コストを下げるために、下請け会社による分業制のような形になっています。シノケンの建築費は他社に比べて安いと思います。また、建築業は好況・不況の格差の激しい業界です。建築部門を自社で丸がかえすると不況に対応できません。シノケンは固定費を小さくし、長期間生き抜くための組織や財務体質を築いています。

>>1885 匿名さん　
シノケン関係者なのはわかるけど、
不動産投資家に伝える目線ではないと思います。
貴方が語っている内容はシノケンの株主には響くと思いますが、
不動産を購入する側にとっては不安材料でしかありません。

工程ごとのチェックはあるが、十分な工事監督が行われているかは不明。
ハズレの下請けを引いてしまう可能性もあるらしいですし…

音の問題は下請けのせいですか？

>>1886さん
シノケンのオーナーです。Ｌ社の施工ミス・手抜き工事が社会的な問題になっていますが、シノケンは元々建築会社で品質には定評があります。100%自社施工する会社の物件も所有していますが、建築費は20%高くなります。それでも細かい施工ミスが複数見つかりました。シノケンは全国に数千棟ありますが、施工上で大きな問題となるような事件はないと思います。私が記述した建築の工程は、シノケンに限らず、どの会社でも同じです。シノケンは建築現場の見学の依頼をすれば見せてもらえます。一方、Ｄ建託は見学を拒否されました。
もう一つ大事なのは会社経営の健全性です。管理、修繕など会社とは30年以上の関係が続きます。継続できる企業であるかどうか見極めが大切です。

>>1887
音の問題は下請けのせいですか？

構造上、設計上の問題です。
解消する方法として、中階段にする、水回りで挟む、防音材を入れる、上下階の間に緩衝材を入れるなどの方法があります。しかし、木造である以上、音を小さくする程度の効果しかありません。
私の所有するファミリータイプの物件の中で、木造でも完璧に遮音できる構造にしたものもあります。赤ちゃんの大きな鳴き声を通さないためです。

>>施工上で大きな問題となるような事件
姉歯事件

>>1890さん
今のアパート事業を始める前のことです。
経営体質が大きく変わり、上場企業に成長しました。

姉歯事件の後からアパート事業を始めたって事は
まだ最初のアパート建ててから10年くらいしか経ってないってこと？
これからいろいろ問題化するかもしれませんね。

>>1892さん
アパートや賃貸マンションは28年前から建てています。今のサラリーマンを対象として大量に販売するスキームは10年くらい前からです。新しい物件が多いので入居率98%となります。基礎工事や上棟のプロセスを見れば、安心されると思います。保護シートで覆うまでの２週間は、1日に1回朝か夕方に工事現場に通い自分の目で確認してきました。デザインも綺麗で、コスト対品質のパフォーマンスも良いと思います。

追記になりますがスルガの不適正融資の発覚以降、サラリーマン向けの土地付き案件の融資は事実上ストップしています。融資を通すには①土地については現金で購入する②自己資金を3割(2500-3000万)入れるなどが必要です。ただし、現在は物件価格が高くなる一方で供給過剰で家賃が下落しています。自己資金を3割入れても、3-4年後に収支が赤字になることもあります。

>>1894
>サラリーマン向けの土地付き案件の融資は事実上ストップしています。
サラリーマンを対象として大量に販売するスキームはもう終わったね。
これからどうするシノケンさん。

建築費で1000万2000万抜くのは無理になっただけ
今までシノケンの物件を建ててくれた施主から管理費徴収して糊口をしのぐだろ。

父さんとはいかないでも人員削減は必須ですね。

2019年よりリート(REIT)事業に参入します。
TAKERUも参入予定です。
アパートリートは、初めての試みで未知数です。
木造は経年劣化や家賃・入居率の下落が早いので長期的に高い利回りを出すのは難しいです。
アパートを売る人(営業)は削減されます。
他社との違いは、営業は全て本社(東京)勤務で商談契約や物件引き渡しの時だけ新幹線で各都市に出向きます。
建設・不動産は景気の波が激しいので、あらかじめ人員や固定費を抑える組織や戦略を考えています。

>>リート(REIT)事業
みんなの大家さんやクラウドファンディングとの違いは何ですか？

REITは不動産投資信託のことで大手企業が運用しています。証券取引所に上場され、株式と同じように証券会社を通じて売買できます。3-4%くらいの利回りのものが多いです。クラウドファンディングはネットで資金を募集して投資することの総称で、REITもクラウドファンディングの一つです。

最初の10年くらいは家賃の下落もあまりないし入居率も高いから
成功していると錯覚する人も多いけど、建物が古くなったら
家賃は下落するし入居率も下がるし改修費用もかかる。

家賃の下落と入居率の低下、実際にシノケンさんの物件でフリーレントをつけて募集している物件もあるしね。

フルローンで購入して利益を得ている人もいます。
事例１　インカムゲイン型
リーマンショック後、土地も建築費も安い時期に購入した人。
事例２　キャピタルゲイン型
5～6年保有して、昨年までの高値で売却した人。

>>1912
安い時に買い、高い時に売る。王道ですね。
高い時に買うような、その逆をやってしまう人は儲ける事は難しいでしょうね。

TATERUもかよ、これはシノケンだけ無関係ってことはありえない
ttps://www.rakumachi.jp/news/column/229124?uiaid=sbgg35

>>1915
今後他の会社からも同様の問題が続出すると、大きな社会問題に発展する可能性があると思います。
TATERUもシノケンも、株は今のうちに売った方がよいかもしれませんね。

>>1914
しかし損害賠償1200万とはずいぶん思い切って請求したもんだな。
引き渡しも住んでないなら手付倍返しで充分だと素人考えでは思えてしますが。
TATERUでフルローンで購入された方は確認した方が良いな。

預金残高改ざん。
土地がなくても頭金がなくても（最近は少なくても、に変わった）アパート経営はできる・・の正体はこれだった。

もっとも赤字経営という経営だけどね。

宅建業者が見せ金を2000万ほど貸す（直接貸すと業法違反だから第三者経由）

2億円の取引のはずが銀行には2億2000～3000万の売買契約の資料提出して借りる（かきあげ）
2000万を宅建業者に返して貯金なしでマンションが買える。

こんなことが日本中の銀行で起こってる。これが安倍黒の日銀の成果ですｗ

>>1919
不動産屋も金貸し（銀行）も昔から金の亡者とうイメージがある。不正を行った不動産屋も悪いが、そうとわかっていて金を貸した銀行も同じ穴の狢だ。断罪されるべきだし、二度と送り返さないように罰則付きの厳しい法規制も必要だろう。

>>1919 購入経験者さん　
まさかこんなところにまでアベガーが来るとは思わなんだｗ

見せ金云々なんて10年以上前からあるぞ。
「見せ金は問題ない？不動産投資を計画中です。」
で検索すると2008年のyahoo知恵袋が出てくるくらいｗｗｗ

スルガだけでも1兆の不適切融資があったんだから全国の銀行で精査してるだろ
1物件1スキームもバレ始めて、一括返済迫られ始めてるｗｗｗ

安倍ちゃんが日銀使ってマイナス金利するから、銀行の経営が潰れるぐらい苦しくなるわなｗ
地獄の釜が開いてしまった。安倍バブル崩壊中ですよ。

そこらへんの年収500万の素人リーマンに私文書偽装させて
1～2億フルローンで融資引くなんか前代未聞だったな。

アベノミクス前は新築1Rが主流でしたが
安倍黒のおかげで稼がせてもらいましたありがたい話ですよ。

リーマンは夢の賃貸経営頑張って欲しいですなｗゲラゲラ

>>1921
シノケンは10年以上前からこんなインチキやってたんですか？

姉歯とSFCGはうまく乗り越えられたけど
今度はさすがに、、、、

昨年、シノケンを割と叩いていた週刊ダイヤモンドの不動産特集がまた出るな。
今回はスルガとスマートデイズメインだろうけど

>>1926
TATERUを割りとよいしょしてたけど
どう言い訳するのかねｗ

シノケンのプレスリリースでたな。

頭金ゼロでもできるアパート経営スキームは金融機関の信頼があるから大丈夫

やっぱりシノケンは安心だねｗｗｗ

しかしシノケンさんもホームページで堂々と利回り6％をうたっているな、しかも築20年でも入居率99％とは恐れ入りました。
だったら管理手数料だけでも家賃保証かできるだろうに。

>>1929
そんなに信頼あるならリーマンでなくても
引きこもりのニートでもホームレスでも
頭金ゼロでアパート経営できるじゃん

>>1930
退去後に室内清掃してから1ヶ月間は免除期間
しかも入居日でなく申込日までが空室期間だから
実質2～3ヶ月空室でも入居率100%で計算されるからな

そもそも利回り6％　金利1％（固定）　返済期間30年でも赤字なんですが・・・
日銀金利上げ始めたのに変動で借りさせる頭ハッピーセットな奴ら

武蔵コーポレーションですね

ソーシャルレンディングもいよいよオワコンのようですが
シノケンのリートは大丈夫ですか？夜逃げしませんか？

工事業者が倒産して？夜逃げされてしまったんですが
どうすればいいですか？

このスレみてシノケン株買ったのですが、最近の急落で大損してしまいました。

>>1937さん
TATERUは株価が4分の1になったので、シノケンはまだ良い方です。
大東、東建をはじめとする投資用不動産株は大きく値下がりしています。
TATERU株は500円で買いましたがギャンブルです。

>>1935
SBIのソーシャルレンディングで借り手が夜逃げしてしまい、元金が戻ってきません。

スルガの行員が不正に積極的に関与していることが明らかになりました。
シノケンもいよいよヤバいですね。

一棟物は個人の融資が引けなくなって、
区分の需要が上がりそう。
持ってりゃよかったかなｗ

区分の時代か！！！俺らの時代だなと
ツーブロックゴリラがアップし始めました。

新築区分を実需向けで借りればじゃぶじゃぶ融資するからのぉ
今度の主戦場は1Rじゃのう。

シノケンアパート担当がシノケンワンルームマンション1室はダメだって否定してた

区分所有は一棟買いよりも利回りが下がるから無理でしょ。
という記事だったな。
確かに1Rを2000万で買ったとしていくら収益があるのか？家賃月8万なら年96万、そこから管理費修繕積立、賃貸の管理費を引いたらいくら残る？

>>1945 匿名さん
フルローンだったら毎月2～3万円持ち出し

都心で新築1ルームマンション、2000万円じゃ買えないよ

いくらで買えるの？

中古1Rはアベノミ前に東京の物件でも700万ぐらいで売ってた。いくつか買ったわ。
利回りだけで10↑は余裕で超えてたな。

不動産でも何でも投資の鉄則は安く買う事です。
高くなってしまってから買おうとするような人は投資家には向かないと思います。

>>1951
過去に比べて現在が高いかどうかは結果論でわかりますが
現在に比べて将来が高いかどうかは誰にもわかりません。
それは投資ではなくただの博打です。

>>1944 匿名さん
私もシノケンアパート担当から同じ様な話を聞きました。もしかすると同じ担当者ですかね！その方のイニシャル覚えていらっしゃいますか？

TATERUの組織的不正が明らかになりました。
次はいよいよシノケンの番ですね。

シノケン以外にも自己資金がなくてもフルローンで新築アパートが買えると宣伝してた会社は全部アウトですか？

今のうちに危険な会社の株を空売りすれば儲かるな
TATERUは6分の1にまで下がってまだ下げ止まらない

シノケンの株価は直近の半値までしか下がっていない
内部告発や大家のタレコミがあれば、まだまだ下がるね

今日の値下がり率
3位タテル -17.80%
5位シノケンG -13.34%

シノケンオーナーもTATERUオーナーみたいに内部告発すれば
借金が減るかもな。

どうせ6％じゃ破産確実だろ。

シノケン株を空売りしてから内部告発すれば損した分取り戻せるんじゃね？
タテルオーナーの真の狙いはそれかも

西武信金はいまでも不動産に積極的に融資している数少ない銀行の1つ
ここは狙い目

>>1962
シノケンと提携してますか？

リーマンショックから10年
不正融資から端を発したスルガショックで
日本の銀行は合併や廃業が進むでしょうか？

>>1964 マンション検討中さん
貿易戦争始めたトランプショックの方がダメージ大きいでしょ
新興国オワコンだし、じきに先進国にも波及するっしょ

シノケン物件に入居しています。
下の階の住人がヘビースモーカーで困っています。
シノケンに言えば対応してくれるのでしょうか？
臭いが上までくるので困っています

>>1966さん
管理会社に相談することをお勧めします。
今は台風や水害の後処理で忙しい地域もありますが対応いただけると思います。

>>1967 匿名さん

ありがとうございます。
相談してみます。

>>1968
もちろん相談はいくらでもできますが、禁煙アパートでないかぎりは改善されないでしょう

先日　当方所有のアパートで孤独死がありました。
８月の中頃亡くなられましたので、暑い中ほぼ一ヶ月そのままでした。
状況はご想像にお任せします。

大家など　簡単にできるものではありません。

>状況はご想像にお任せします。
想像したくないーーー！！！

>>1970
孤独死は事故物件扱いで家賃が半値くらいに下がるのですか？