シノケン　はどうでしょうか？？？

シノケンは、完成２か月以上前に募集することはありません。
３か月の工事て完成します。
基礎工事が終わったくらい状態で上物なしで入居募集はありません。
上物なしで入居を決める人はいますか？

>>1840
立地にもよりますが木造物件で新築から10年間同じ家賃で入金できた場合、建築費をほぼ回収できます。
また、家賃保証があると信用が付き、10年固定0.7-0.8%の好条件で融資いただけます。
私はファミリータイプの物件はすべて家賃保証を付けています。
入居者を募集する代理店もサブリース物件を優先して客付けするようです。

>>1842匿名さん
たしかに銀行からよりよい条件で融資引けますね

>>1841 匿名さん
シノケンの工事業者は1日30時間労働ですかｗ

>>1844さん
シノケンなど木造アパートの建築期間は３ケ月が多いです。
軸組みの場合、木材はすべてプレカットされ、超短期間で組み立てます。
分業制でベタ基礎、上棟、外壁、内装、電気水道、外構の工事が進められます。
アイケンだけは４か月かけて丁寧に施工しますが、建築費がやや高くなります。
２×４も３ケ月で建築できます。
資材を大量仕入れし、短期間で効率よく建築することでコストを下げます。

>>1839: 購入経験者さん　

１月前後であれば、少しは信憑性出るかもねｗ

>>1842
>家賃保証があると信用が付き、10年固定0.7-0.8%の好条件で融資いただけます。
信用力の低い人には魅力的な話に映るかもしれませんね。しかし、家賃保証をつけてた場合とつけない場合の総コストを比べなければ損得の判断は出来ません。

>入居者を募集する代理店もサブリース物件を優先して客付けするようです。
サブリース業者と代理店の間に何らかの関係がある場合はそうなる可能性が大きいでしょう。しかしこれも、サブリース業者と全く関係のない代理店に入居者募集を依頼した場合と比較しなければ判断が出来ませんね。

幸い1842さんの投資は上手くいっているみたいですが、なんとなくではなくて定量的に判断する習慣をつけないと危険だと思います。

>>1846 匿名さん
10/中に完成、引渡し、入居開始予定です。

>>1847さん
返信ありがとうございます。
家賃保証を付けるのは損得勘定よりも、心の余裕を優先します。
空率リスクはオーナーにとって大きな精神的不安になります。
私のサブリース物件の半数は大手企業の法人契約です。
属性が良いため、ゴミ出し等のマナーも守ってくれます。
大手ＨＭの契約代理店は大手企業や属性の良い人を選んで物件を薦めてくれます。
もちろんコスト的には不利になるかもしれませんが、私は気持ちの問題を優先します。

損得勘定抜きにするなら、都内なら駐車場にするのが一番だな。

不動産の融資は厳しくなったけどコインランドリーなら緩いよ

コインランドリーは最初は良かったけど競合が出まくって
最後はオーナーが首

ワタクシはそんな建物と設備の売買をしております。安いよ～安いよ～

シノケンもリートに参入ってことはエンド客が相当少なくなったんだろうな。
建築業も夜逃げが出始めて物件価格が下がり始めてるのに今アパート経営するとか勇気あるよな。

tateruもクラウドファンディングに力入れてるしリーマンアパートはオワコンなの？

家賃保証？

何年かごとに家賃の見直しがある（何のための家賃保証だかわからん）。

次の入居者が入るまで一定の免責（保証されない）期間がある。

建設業者のすすめによるリフォームを前提とした保証。
（空室率あげるために　こういうリフォームしましょうよ、と割高なリフォームを提案する）
断れば、「双方の合意により円滑に契約を持続する」に反するため保証契約は破棄・・・。

こんな内容になっていませんか？

うまく入居者が入っていれば一定の保証料をとり、入らなければリフォームを勧めて契約を破棄させればよい。
どのみち業者は　損することのない契約。

>>1842
＞立地にもよりますが木造物件で新築から10年間同じ家賃で入金できた場合、建築費をほぼ回収できます。
出来ない
一億の物件でそのうち建築費が5000万円だとすると、6％の利回りだと回収できないですよね。
600万の収入から経費30％の180万円金利0.8％80万円だとしても340万円しか残りませんから10年間でも利息が減ったとしても3500万円位？しかも満室条件で。
1842さんは、8％の利回りだとできるというのかもしれないが、今時おまかせで新築８％の物件はないでしょう？
街中に出ているのは6～7％、購入経費の事を考えると実質5.5～6.5位でしょう？

あと出来るとしたら
①　金利経費は考えない。
②　麻布あたりに土地を持っていてアパートを建築した場合10年で返済できる。（土地代は無視）
①，②という考えかな？
1842さんは前提条件をはっきりさせないと。

>>1856 匿名さん

返信ありがとうございます。
自己所有の土地で立地も良いです。
屋根には太陽光パネルがあります。
諸経費、金利込で10年回収できます。
シノケンの物件は、太陽光なしでも10年回収できます。

レスポンスいいね！！

>>1857さん
回答ありがとうございます。
＞シノケンの物件は、太陽光なしでも10年回収できます。
シノケンの物件とは一棟売りの物件、自己所有の土地にシノケンさんで建てた物件？

>>1859さん
自己所有です。
容積率400％で本来は高層のビルを
建てるエリアですが、北側に老夫婦
の一戸建てあるため低層のシノケン
アパートにしました。
スーパー・コンビニ徒歩１分。
デパートも徒歩圏です。
生活至便で自分が住みたいです。

>>1860
シノケンのターゲットである土地なしサラリーマンには全く参考にならないお話ですね。
そういう恵まれた前提条件を明かさないで、「シノケンの物件は10年回収できます」と一般論のように言うと誤解を与えかねませんよ。

オーナーなりすまし業者でしょう。

>>1862さん　1863さん
不快な思いをさせてしまって申し訳ありません。
シノケンというとサラリーマン向け建売アパート業者というイメージしか湧かないと思います。
しかし、普通の建築業者で一戸建でもアパートでも好きなように建ててくれます。
私の物件もオーダーメイドで福岡出身の営業と建築士に依頼して建築しました。
デザインや機能性に優れ、低コストです。
管理会社の客付けも良いと思います。
一番驚いたことは、営業が建売物件を勧めなかったことです。
１人のサラリーマンが借入できる金額は限りられているので利回りの低い物件は買わない方が良いとアドバイスいただきました。
自分のインセンティブの収入より、顧客第一に考える姿勢に感銘を受けました。

>>1864
>自分のインセンティブの収入より、顧客第一に考える姿勢に感銘を受けました。
会社によるかもしれないですが、住宅の営業は個人商店的な所があると思います。ですから、たまたま担当した営業が良かったからといって、シノケンの営業は誰でも顧客第一に考えているのかどうかはわからない。嘘ではないのでしょうけれど、こういう情報の出し方も誤解を与えかねないと思います。

>>1865さん
ご指摘ありがとうございます。
営業、現場監督、管理業者とも対応が良く社員教育、企業風土も少なからずあると思います。
基礎工事から上棟までの過程も見てきましたが、しっかりとした作りで、不備を指摘した時もすぐに対応いただけました。
厚さ５㎝ほどある設計図と構造計算書もいただきました。
セキスイ、Daiwa、大東、東建の営業とも付き合いがありますが大手と遜色ありません。
ただし、福岡時代から勤務する営業は建築知識も豊富で図面と見積書を見ながら商談できますが、最近採用の社員は完成物件を売るだけで建築の知識が必ずしも豊富とは言えないと思います。
また、大手ＨＭではオーナー会があり、研修会、パーティ、旅行、ゴルフコンペなどが開催されますが、シノケンは何もありません。

融資がなきゃなにも始まらないもんな

大手ＨＭで建築した場合、資金の回収に17～18年かかりました。
現在は太陽光売電と低金利のおかげで13-14年で回収できます。
早期に借入金を繰上返済できます。
鉄骨の場合、実質的な耐用年数は60年です。
修繕費はかかりますが、３世代に渡って家賃収入が入ります。
太陽光パネルで屋根からチャリンチャリンとお金が降ってきます。
木造では、シノケンの利回りが一番です。
シノケンの物件は、やや広めの間取り(ロフト付1LDK)で将来民泊や高齢者住宅にも転用できるよう設計しました。

え、鉄骨築30年強で、風呂桶なし物件（一番狭いタイプ）。
どんな層が借りてくれるんでしょうね・・・。

>>1870さん
鉄骨の物件は2LDK(60-65㎡)で設備は分譲マンションに近い仕様です。
テレビのＣＭで紹介されているセキュリティ賃貸です。
庭付きのメゾネット物件(2LDK)もあり、小さい子供のいる世帯が入居します。
最寄り駅、スーパー、コンビニ、公園、病院がすべて徒歩５分以内です。
出張の際、新幹線駅にも15分以内で到着できます。
賃貸の激戦区ですが採算の低い2LDK物件は極めて少ないので競争力があります。
魅力ある賃貸を作り、差別化しないと満室になりません。

スルガ空売りした方が儲かりそうだな

昨日はスルガだけでなく、シノケン、TATERUの株価も大幅に下げました。
スルガと関連はないですが、不動産株にも影響を与えています。
先日、伊豆の温泉に行きましたが、スルガの支店の周りには大企業が
少ないため、無理をしているのだなと感じしました。

アパート経営は住人1人変なのが入ったら大変、リスク高いです。

>>1853 匿名さん
建築業の夜逃げに関する何か記事や情報元はございますか？
あれば見てみたいです。

>>1875
最近水戸大家さんの記事でみかけたかも

シノケンさんの物件はオシャレですねー
しかーし、壁が紙です。
横、上の部屋の電話の声や、TVの音、スマホのバイブ、ありとあらゆる音が筒抜けです。
上がキッチンつかえば、ジャバジャバ水が流れる音、トイレ流せばジャバジャバ。
ロフトオシャレでいいと思ってましたが、90センチでは中腰で移動で余計辛い。
中途半端なロフトはいらないよね。
管理対応は10点満点中2点、対応遅い、クレーム入れてから解決されず放置。
アパートのオーナーもこの壁の薄さとか管理対応をしったら泣くでしょ。
利回りとか云々の前にそのうち入居者入らなくなって、オーナーは爆死する予感。
以上率直な意見でした。

>>1877さん
クレームはアイデアの宝庫です。
そのような貴重なご意見を参考にして設計・建築しました。
音、水回りの問題は改善できます。
管理会社はオーナーに対しては丁寧な対応をしますが、入居者に対しては良くないケースも多いですね。

音の問題は昔からありましたがいまだに改善されていませんがｗ

>>1878
>管理会社はオーナーに対しては丁寧な対応をしますが、入居者に対しては良くないケースも多いですね。
管理会社にとってのお客さまはオーナーであって、提供する商品は入居者募集を含むサービス。このビジネスモデルにおいては、入居者はお客さまではなくて利用する存在なのでしょう。

つまり管理料は入居者が負担しろと

工事期間中に近隣に迷惑をかけまくる最悪な会社だと思います。名ばかりの現場監督で、迷惑駐車、違法駐車の連絡をしても、「うちの業者ではないかもしれない」「今現場に居ないのでわからない」などとふざけた言い訳ばかりして、誠意の欠片も見せません。他人の私有地に勝手に業者の車を停めて、煙草の吸殻やゴミのポイ捨てなどやりたい放題。一体どんな社員教育をしているのか、社長に問いたいです。
最低、最悪な会社。

>>1882さん
工事をしているのは、直営の工事会社ではなく、下請けの協力企業だと思います。現場監督は正社員ですが、多くの工事を並行して担当しているため、現場に現れることは稀です。私の物件を建築した時はマナーも良く、近隣の有料駐車場を借りていました。あまりにひどい場合には、本社に直接連絡した方が良いかもしれません。

つまりシノケンはろくに工事監理してないのですね。

>>1884さん
工程ごとのチェックはされている思います。第三者機関による検査も行っています。コストを下げるために、下請け会社による分業制のような形になっています。シノケンの建築費は他社に比べて安いと思います。また、建築業は好況・不況の格差の激しい業界です。建築部門を自社で丸がかえすると不況に対応できません。シノケンは固定費を小さくし、長期間生き抜くための組織や財務体質を築いています。

>>1885 匿名さん　
シノケン関係者なのはわかるけど、
不動産投資家に伝える目線ではないと思います。
貴方が語っている内容はシノケンの株主には響くと思いますが、
不動産を購入する側にとっては不安材料でしかありません。

工程ごとのチェックはあるが、十分な工事監督が行われているかは不明。
ハズレの下請けを引いてしまう可能性もあるらしいですし…

音の問題は下請けのせいですか？

>>1886さん
シノケンのオーナーです。Ｌ社の施工ミス・手抜き工事が社会的な問題になっていますが、シノケンは元々建築会社で品質には定評があります。100%自社施工する会社の物件も所有していますが、建築費は20%高くなります。それでも細かい施工ミスが複数見つかりました。シノケンは全国に数千棟ありますが、施工上で大きな問題となるような事件はないと思います。私が記述した建築の工程は、シノケンに限らず、どの会社でも同じです。シノケンは建築現場の見学の依頼をすれば見せてもらえます。一方、Ｄ建託は見学を拒否されました。
もう一つ大事なのは会社経営の健全性です。管理、修繕など会社とは30年以上の関係が続きます。継続できる企業であるかどうか見極めが大切です。

>>1887
音の問題は下請けのせいですか？

構造上、設計上の問題です。
解消する方法として、中階段にする、水回りで挟む、防音材を入れる、上下階の間に緩衝材を入れるなどの方法があります。しかし、木造である以上、音を小さくする程度の効果しかありません。
私の所有するファミリータイプの物件の中で、木造でも完璧に遮音できる構造にしたものもあります。赤ちゃんの大きな鳴き声を通さないためです。

>>施工上で大きな問題となるような事件
姉歯事件