シノケン　はどうでしょうか？？？

>>1770
>家賃保証も固いしシノケンでアパート建てたいと思います。
家賃保証を過信しない方が良いと思います。
なぜならば、家賃保証の信用度というのは保証している企業の信用度以下でしかないからです。
その企業が今後何十年も存続する保証がないのと同じで、家賃保証が続く保証はありません。

>>1772
シノケンより大手企業でも訴訟問題に発展しているのに
それより格下のシノケンが信用できるわけありません。

>>1772 匿名さん
では格下のシノケンが訴訟問題に発展しないのは何故でしょう？

そもそも格下の定義とは？

水戸大家さんも父さん
シノケンは父さんしないの？

シノケンが倒産しないのは　リスクを全部　購入者に負わせているからでしょう。

そういう意味ではスマートデイズなどより　狡猾かと。

>>1774 匿名さん
でも入居が良ければ被害も倒産もないんじゃないですか？
どっかのなんとか建託と違って、、、

かぼちゃも水戸もその場しのぎで売ってたのでは？

>>1777
水戸もかぼちゃも購入希望者の融資が通らなくて、物件が売れず父さん

いくらこの掲示板で営業しようが融資が通らず
物件が売れないのだからシノケンも父さんしてもおかしくない？

シノケンは創業28年の会社で、数々の不況期を乗り越えて現在に至っています。今後、長い冬の時代に迎えるかもしれませんが、利益の蓄積とともに多くの管理物件を得たことによる安定した収益もあります。しかし、現在のスキームが未来永劫、通用することはありませんので、戦略の見直しも必要です。急成長して廃業した不動産会社は数多くあります。シノケンに管理を委託しているオーナー間で知恵を出し合い、存続・発展できるようにしていきたいです。

シノケンに最近は融資厳しいようだけどほぼフルローンで融資降りた人いるのか
問い合わせたけど、いないって。
成約数もかなり減ってるって。

シノケンさんで都内3階建、1R9戸だとどの位の建築費用で出来ますかね？

>>1782 匿名さん
3階ですとロフトなしですか？（1Rでなく1K?)
高さ10m制限のないところですか？

>>1781 評判気になるさん

そりゃそうでしょうね。
さすがにこの市況ですから。

>>1780
昔シノケンで３棟建てて完済。2棟売って1棟新築を建てました。
月100万ほどのキャッシュフローで悠々自適な老後を迎えております。

>>1778
水戸は倒産じゃなくて稼いで廃業できた優秀な経営者じゃよ。
水戸から物件かったオーナーは破産じゃろうがな

もちろんシノケンのマンションオーナーは安心安全じゃぞｗｗｗ

>>1786 マンション検討中さん
計画倒産したんですか？

>>1785 匿名さん
ローン何年で組みましたか？
シノケンが推す30年～35年でしょうか？

>>1786
解散と倒産の違いもわからないのか？

1785はあくまでフルローンで買ったと言ってないのがミソな
金がある人がやる分にはシノケンは有用だよ、それは皆言ってるｗｗ

普通のアパート経営をしている人にとっては「金のなる木」です。
他社より利回りが非常に高く、建築会社としては一流です。

事業規模で不動産賃貸業を25年営んでます。物件は新宿駅から電車5分～10分＋徒歩10分内中古アパートを複数棟を頭金3割頭金を入れて購入しローン完済に至りました。
最近シノケンの資料請求したら直電がきました。内容は最寄り駅で会って物件を紹介したいとの事でした。一億のフルローン組んで手残り100万位が標準的な例だそうです。国内株の配当でも4％、所有物件は購入当初は平均10％強、現在は9％弱でたった1％の手残りでリスクを背負うメリット無いです。シノケンに寄付している様な行為です。今は不動産は売り時で買い時ではありません。数年すればシノケン購入デフォルト物件が市場に出回り都内好立地で買い時がやってきます。

1792さんのおっしゃる通りです。
数年後には、持ちきれなくなった物件が市場に溢れてくると思います。その中で条件の良い物件を買うチャンスがあります。背景として次のような変化があります。
1.世界的な長期金利の上昇
2・3年後に固定金利の更新の際、大幅に金利が上がります。フルローンで買った人は1%上昇すると月に4～5万円の支払利息の負担が増えます。
2.製品のライフサイクル
1Kロフト付きモデルのシノケンのヒット商品は、成熟期から衰退期に向かっています。代理店によると、消費者に飽きられつつあり、1-2回住んだ経験のある人は次に選択しないそうです。時代ととともに消費者の嗜好は変わります。
3.供給過剰による家賃・入居率の低下
利回りの取れる駅の近くにはシノケンの物件が乱立し、家賃・入居率の低下につながっています。シノケンの駅別の物件の家賃一覧を見るとわかります。シノケン間で顧客の奪い合いとなり、古い物件は競争力を失います。
4.投資マインドの低下
ブームが終焉をむかえると市場参加者は急速に減少します。売り手＞買い手の状況が続きます。特に不動産さんは好況・不況の落差が大きいです。
　

シノケンのアパート1億円の物件を自己資金3000万円、ローン7000万円で購入するのと
3000万円で利回り10%の金融資産に投資するのとどちらが儲かりますか？

>>1795 評判気になるさん
自己資金が3000万円もあるのであれば、シノケンに投資して早期に7000万円を回収するのがいいと感じます

>1765さん
〇アパート　3000万円自己資金
1億円で利回り6%の物件を購入した場合
7000万借入　金利2%　家賃下落率1%　平均入居率90%
35年間のCF累計760万円(年平均22万円)と土地が残ります。
建物評価はゼロ
※実際にはCF累計マイナスとなる可能性が高いです。

〇外貨預金　3000万円　香港で口座開設
預金金利6%(税引き後4.8%)
35年間の元利累計　1億5500万円

アインシュタインの格言
「複利は人類最大の発明である」

>>1797
この比較は以下の点で平等とは言えないと思います。

　・アパートの方はレバレッジを掛けているのに外貨運用はレバレッジを掛けていない
　・外貨運用にだけある為替変動というリスクを織り込んでいない
　・家賃の変動よりも金利の変動の方が頻繁に起こり得るし変化も大きい

そして、結果は時と場合によるでしょう。
だから、アパートで良い思いをした人はアパートを勧め、外貨で良い思いをした人は外貨を進める。
しかし未来に絶対はないので、自分のリスク許容度を見極めて、万が一思惑通りに行かなくても破産しないような投資をするのが賢い判断だと思います。

>1798さん
1797です。そのとおりです。
誤解を与えるような事例をあげて申し訳ありません。
複利のイメージだけ理解いただければ十分です。
実際には私も不動産、金融資産を組み合わせて収益とリスクのバランスをとって分散投資しています。
不動産：単身者向け(シノケン)、ファミリー向け(大手ＨＭサブリース＋売電)
金融資産：株式、投信、債券、外貨預金、生保など
金融資産より不動産の方が運用利回りは、かなり低いですが、税効果があります。
保有物件の中ではシノケンの利回りが最も高いです。
外貨預金も長期保有目的で円高の時に通貨を分散すれば安定した運用ができます。
将来の日本の財政破綻を考え、リスクヘッジとして外貨建ての金融資産を増やす投資家も多いです。

つまり金持ちが分散投資の1つとしてシノケンアパートを購入するのであって
自己資金もない貧乏サラリーマンがフルローンで購入しちゃダメってことですね

>1800さん
私は、平均賃金程度の普通のサラリーマンです。資産ゼロからスタートして、金融資産で運用して蓄財し、不動産投資へと進みました。失敗も数多くあります。誰でもチャンスはありますので、前向きに考えていきましょう。

>>1800
>自己資金もない貧乏サラリーマンがフルローンで購入しちゃダメってことですね
その通りだと思います。
1801さんもお金を貯めてから不動産投資を始めています。

普通のサラリーマンは金融商品の投資で成功して自己資金を作らないと不動産に投資できないってことでOK?

>>1803
>普通のサラリーマンは金融商品の投資で成功して自己資金を作らないと
金融商品でも何でも大きく儲けようとすれば相応のリスクが伴いますから、まずは真面目に働いてコツコツお金を貯めるのが王道でしょう。投資で成功する人と失敗する人の違いの１つは、初めにある程度の種銭を貯められるかどうかだと思います。

いきなりフルローンでアパート経営するのは無謀という理解でOKですか？

>>1805 匿名さん
しっかり計画を立てれば無謀ではありません。
しっかり計画を立てれば、です。

>1805さん
5-6年前まではフルローンで購入
しても収支が黒字になりました。
今は、もう手遅れです。
すぐに赤字になり、手放す場合
には大きな損失が発生します。
銀行からの借入も厳しいです。
シノケンには好立地の物件も
多く、豊富な自己資金のある
人には良いかもしれません。
自己資金の少ない人には、
良い物件があったとしても
お勧めできません。
川柳に投稿されたように
「人生棒に振るローン」です

>>1805
無謀という理解でOKです。
しっかり計画を立てれば無謀ではないと言う人もいるようですが、資産がなかったら思わぬ事態にも対応できるようなしっかりとした計画なんて立ちませんから。

しっかり計画を立てる
↓
利息が上がったり、空室が続いても大丈夫な設計を立てる
↓
これらを満たすだけのお金が用意できること

結局、ある程度お金はキープしておくことは必須です

最初に必要なものはアパート経営についての知識です。
最低でも関連する本を５冊は読みましょう。
日々の情報やノウハウを得るために楽待の収益物件、楽待新聞を見るのも良いでしょう。
会計(税務)の基礎知識も必要です。
さらに、相談できる人がいることが何よりも強みになります。
最後に運も必要です。
多くの知識を身に付け、努力すれば運を味方につけることができます。

>最後に運も必要です。
勘違いする人がいるといけないので補足します。
大きく儲けるには運も必要でしょう。しかし、しっかりとした計画が立たないのに運頼みで決断してはいけません。

年間利回り6%ちょっとでは、しっかりした計画はたてられません。

週間ダイヤモンドの先週号で紹介されたように、サラリーマン大家の時代は終焉を迎えようとしています。
利回り6％では運用できません。
銀行の融資も個人の属性で判断するのではなく、長期の収支や資産価値に基づいて査定されるようになっています。
私は銀行と直接交渉して融資を受けています。
シノケンは購入時の収支表しか出さないため、自分で30年間の収支表を作り、銀行の方に建築予定地を実際に見ていただいて融資を受けました。
利回りの高かった時期ですので融資は通りましたが、今では通りません。
シノケンの提携銀行だけが対応いただけると思います。
物件だけではなく、命が担保になります。

生命保険金で払う・・・ということですね。

アパートローンに加えて団体信用生命保険(団信)の保険料を支払います。

コメントを入力してください銀行から＊＊
圧力があるのですか？

>1816さん
団体信用生命保険は契約者が死亡したときに、残りのローンを肩代わりしてくれる生命保険です。通常、住宅ローンに使いますが、アパートローンにも適用されます。土地を持っている地主系の大家は団信を使用することは少ないです。一方、自己資金の少ないサラリーマンは団信加入を条件に貸付が行われることもあります。団信はローン契約者と銀行の双方にメリットがあります。

シノケンリートができるらしい。
これで更に安心安全に投資できるようになるな。

アパートREITは、国内では初の取り組みかもしれません。
初回(2019.3)の70億円の私募REITは、すぐに集まる可能性が高いと思います。
しかし、現在のREIT市場平均利回りは4%近くあり、5%を超えるもの14あります。
継続的に高い利回りを維持することを求められます。
REITの上場数・投資額は急増しており、その中でどれ位の成果を出せるか注目です。

これって、単純にこれまでみたいに審査通る個人が減ってきてるから
それをカバーするために、投資家から金を集めてやるってことでしょ。