シノケン　はどうでしょうか？？？

1576さん

1575です。ありがとう。そのとおりだと思います。

アパートも立地がよく、なお自分の所有であれば高い入居率で成功することも可能でしょう。ただこれから土地までも購入して参入する人にはNO　CHANCEでしょう。そんな土地がいい条件で手に入るはずはありません。
シノケンの漫画による説明では売りたい土地をレインズに出る前に仕入れてしまうからいい土地が安く手に入るとあります。
確かにどうしても売りたい地主から　建売業者が安く仕入れることもあるにはあります。でもたとえば１５００万円の土地を５００万で仕入れたからといって　その価格で素人オーナーにで売ってくれるでしょうか？みすみす１０００万の利益を捨てるでしょうか。社長の親戚や超お得意には若干下げるかもしれませんが、株主にもほとんど値引きはしないとのことですし。

よく考えてください。

>>1582
それは築何年の物件の話ですか？

シノケン新築アパートフルローンのスキームにメリット・デメリットがあるわけだから
シノケンの言う事を鵜呑みにして、シノケンのいいなりになっていると必ず失敗します。
メリットを活かし、デメリットを補てんできれば成功につながるでしょう。
マイナスガー、赤字ガーと言って批判していらっしゃる方、少し視点を変えてみては
いかがでしょうか？例えば太陽光発電投資は新築アパートと相性が良いと言われており
多くのサラリーマンが分散投資をしています。太陽光発電にもメリットとデメリットが
存在しますが、お互いに補てんし合うことでより確実性が増します。

赤字⇒節税になる。税金払うより安い
フルローン⇒持ち出しなし、いざとなったら団信で電車にgo-

シノケンのプランも悪くはないな。

赤字で騒ぐなって？？？
黒字こそが投資の唯一にして　最大の目的です。
わざわざ損するためになんでアパート経営などしなきゃならないのか？
どう考えても　持ち家のない人は自分の家を持つ方が先でしょう。
太陽光発電など売電価格は下がる一方。メリットがあるとは思えません。

家なんか普通あるだろ。土地の処分に困ってるわ
持ち家ごときで3000～5000マンのローン組む自体で終わってるけどな
1000万貯めてシノケンでアパート経営したほうがマシ

東京のタワマンなら1億払って1億で売れる可能性があるが
東京以外の物件かったら人生終了
この前、東京郊外の1000万の万損の登記あげたら金利入れて6000万ほど払ってるのみて笑ってしまった。

家という贅沢のための消費の借金より
シノケンでマンション建てる借金のほうが未来につながる

>>1588
>シノケンでマンション建てる借金のほうが未来につながる
シノケンはアパートだろ？（笑）

>>1587
>持ち家ごときで3000～5000マンのローン組む自体で終わってるけどな
>1000万貯めてシノケンでアパート経営したほうがマシ
そうでしょうか？
持ち家も投資と考えた場合、アパート経営より有利な点がありますよ。
例えば
　１.入居率は常に100%
　２.従って、借家人募集などの経費が不要
　３.家賃の未払いがない（自分に収入があるかぎり）
　４.家賃収入がずっと非課税
　５.ローンの金利が安い
　６.住宅ローン控除が受けられる
逆に、不利な点は以下です。
　１.減価償却が出来ない
　２.修繕やリフォームを経費に出来ない
　３.その他の収入と合算して節税できない

大きく儲ける事はできませんが、リスクが小さいのは持ち家の方でしょう。
不動産投資の初心者はいきなりアパート経営を始めるのではなく、まずは持ち家を取得してから、その後で徐々に収益物件を増やしていくという方法が良いのではないかと思います。（それも、シノケンのような新築アパートではなく、割安な中古物件から）

私の不動産投資は賃貸併用住宅がスタートでした。

>>1591
土地なしサラリーマンではなく土地持ちの方で、しかも相続対策ではないのでしょうか？

賃貸併用住宅は、持ち家とアパート経営のメリット、デメリットをリスク許容度に応じて調整できますが、土地なしサラリーマンにとって、自宅購入よりも慎重に考えないといけないのはアパート経営と同じだと思います。

>>1592 匿名さん
土地なしサラリーマンです。
今は不動産価格上昇して採算がとれるかわかりませんが
私が始めた時はたまったキャッシュを繰り上げ返済で
20年で完済できています。

どう考えても1590さんのような考えがまともですよ。

土地持ちの地主さえ最近はアパート経営に躊躇してきているのに、持ち家なし　フルローンのアパート経営など100に一つもうまくいかないでしょう。

「アパート空室率」で検索してみてください。「神奈川の・・」という楽待の記事を読んで見てください。ここ数年空室率は跳ね上がってきてますね。神奈川なら４割に届かんとしています。平均築年数はわかりませんが　仮に２０年としたら、２０年後には半分位の入居率になるということ。
「うちは入居率９９％・・・」とは「うちのラーメン　日本一うまい」と同じようなものでしょうね。

今は、アパートより先に自分の家を建てた方が良いと思います。
理由1
フラット35をはじめ、長期固定で超低金利で借りられます。アパートローンとは比較になりません。
理由2
特例として平成33年度まで親や祖父母からの贈与が最大3000万円まで無税です。
この制度を利用して父に建築費用を出してもらい、子供の家を新築しました。確定申告して祖父から孫への贈与税は無税となりました。

家とかいうけどな～
建てた時点で2割減だろ。土地が悪けりゃ3割減4割減
今はアベノミクスで地価が維持されてるが安部総理も消費期限がきれかかってるし。

経営はシノケンがしてくれて、ローンは他人が返してくれる。
やっぱりシノケンでアパート建てたほうがいいな。

>>1596
>建てた時点で2割減だろ。土地が悪けりゃ3割減4割減
持ち家がそうならば、シノケンのアパートだって同じですよ（笑）

>経営はシノケンがしてくれて、ローンは他人が返してくれる。
でも、リスクを負うのはあなたですよ。
失敗してもシノケンは責任をとってはくれませんからね。

フルローンアパート経営擁護派の人に正論を言っても糠に釘。理屈にならない儲かる儲かるを連呼しているだけ。
淡々とフルローンのリスクを定期的に書き込むしかないな。
しかし0金利が解除されて4%位まで貸出し金利が上昇したら阿鼻叫喚だなぁ。

フルローンは夢を与えますが、お金を与えません。
まずは、自己資金の充実に努めましょう。

どんどん融資が閉まってるからサラリーマンがシノケンで建てられるのもオリンピックまで
シノケンで建てるなら今でしょ。借金は資産になるんだからがんがん借りないとな。

R銀行の融資
35年で8000万のローンを組むには
年齢：45歳以下(80歳完済が条件)
勤務先：大手企業または公務員
年収：800万円以上
自己資金；1000万円以上
審査の際、過去３年間の源泉徴収票
固定資産税の納付証明書を提出し、
信用調査機関で調査することの同意
書の署名も求められます。借入金や
クレジットカード等の情報をすべて
入手し、審査されます。

8000万なら右から左にだせるな。シノケンオーナーの物件買うから、
ジャンジャンバリバリアパート建てて共に豊かになりましょう。

>>1600
>借金は資産になるんだからがんがん借りないとな。
この楽観的な考え方は非常に危険です。バランスシート上では資産が増えたように見えますが、借金はあくまで借金（負債）ですから。
ビジネスだろうとギャンブルだろうと上手くいく運の良い人は借金してもいいんです。借金してレバレッジを掛ければ自分の資産を急速に増やせます。しかし、何をやってもダメな人は自分の資産を急速に減らす事になり、やがて債務超過になって最終的には破産です。そして現実は、殆どの人は後者なのです。

>>1605 匿名さん
業者であればもう少しマシなコメントをするのでは？？？笑

反対されている方はフルローンだとマイナスになると言っていますが
そもそも融資が厳しくなった現在、シノケンだとまだフルローンなんか組めるのですか？
シノケンじゃないけど他の物件で銀行まわってますが、フルローンどころか
2～3割自己資金だせって言われます。

融資が厳しくなって不動産収益を取り扱う業者が潰れたり、規模縮小を余儀なくされています。
かろうじて生き残った彼らは戸建て住宅やマンションを買わせようとして必死です。
このスレ見ても必死さが伝わってきますね。

>>1607
フルローンを断られてラッキーでしたね。
少し前にフルローンで始めた人は、後悔する確率が高いと思いますよ。

シノケンで手持ち100万円から資産数億円
アーリーリタイヤした優雅な暮らし
そんなプログをみるとシノケンはやっぱすごい企業

ここでは失敗してる負組アンチが多い
成功してない奴ほどよくほえますな。

現在、各銀行が不動産投資に融資できる総量が絞られてきています。
あなたが銀行員なら、次のどちらの人に限られたお金を融資しますか？
１.立地の良い土地に大手ハウスメーカーの家賃保証付きで建築を予定している地主
２.土地無し・自己資金少なく不動産投資経験のないフルローンを希望するサラリーマン
実は、１の条件の人にも融資を断るケースが出てきています。銀行は晴天の日には傘を貸しますが、曇りや雨の日には傘を貸しません。低金利の時代に貸し倒れは絶対に許されません。極めて慎重な融資を行います。

現在は年収1000万円以上のサラリーマンでも不動産の融資付かなかったと倒産した業者の人が嘆いていましたね。

>>1610
>シノケンで手持ち100万円から資産数億円
>アーリーリタイヤした優雅な暮らし
>そんなプログをみるとシノケンはやっぱすごい企業
株にＦＸ、商品先物。最近では仮想通貨かな。
似たような話はネット上にはごまんとありますよ（笑）

>>1611
KBもらえるほうじゃろ。S銀行の支店長は10億ぐらい抜いたらしいし
やっぱりチャンスを逃しちゃだめだNA

>>1614
>KBもらえるほうじゃろ。S銀行の支店長は10億ぐらい抜いたらしいし
>やっぱりチャンスを逃しちゃだめだNA
行員がキックバックを貰うなんて犯罪ですよ！
あなたは、前科者になって人生を棒に振る事を勧めるのですか？

賛成派じゃないけどただ文句言うだけじゃお金は増えていかないね。
どうしたらお金が増えていくのか考えて自分で決める、人任せにしない。
これが大事です。これができない人は投資に向かないのでこんなスレに
書き込む暇があったらサラリーマンの仕事頑張ってください。

お金は「儲かる」と言い寄ってくる人に損をさせられるのが常ですね。
不動産は最終的に儲かるかは何十年後にしか答えは出ません。
不動産価格自体が値上がりしない今の状況では　ほぼ儲かりません。
逆にマイナスがふくれあがるでしょう。

>>不動産は最終的に儲かるかは何十年後にしか答えは出ません。

これで素人ってすぐわかるんだよなｗ
不動産業界で働いてみろや

>>1619 匿名さん
貴殿は不動産業界で働いているのでしょうか？
シノケン関係者？ライバル会社？

>>1619: 匿名　

誰が素人だって（笑）。

すごい洞察力（笑）。もう少し自分を知った方がいいよ。

不動産業の人が必ずしもアパート経営のプロとは限りません。不動産会社に勤めている人は皆、オーナーとして成功をおさめているのでしょうか？仲介・管理と賃貸経営とは別次元の問題です。オーナーとして誇りを持ち、その知識と経験を自信を持って伝えてください。

>>1619
>これで素人ってすぐわかるんだよなｗ
>不動産業界で働いてみろや
そうです。不動産は儲かりますよ。
高い技術が必要なプロダクトじゃないのに高額商品。業者はとっても儲かるのです。
逆に、一般消費者に毛が生えたような素人投資家（サラリーマン大家）は大損をさせられかねません。
今フルローンでアパート経営なんかに手を出したら、決してキラキラした生活なんて待っていないと思います。
始めたら最後、儲からない不動産は簡単には手放せませんから、数十年の苦しい生活を強いられかねません。

1624さん、どうやったらフルローンで6％ちょっとの利回りで楽にお金が入ってくるのか是非教えて下さい。

>>1624
>楽にお金が入ってくる楽な商売じゃてホッホッホッ。
シノケンにとってはその通りでしょうね。
一括借り上げ賃料保証を付けても、客付けができなくなったら契約見直しを迫り、オーナーへの支払いを減額するれば良いのですから。
一括借り上げ賃料保証というのは、年十年もの長期間では成り立たない可能性があると業者はわかっているはず。詐欺的な仕組みで、素人投資家が騙されないように規制されなければいけないと思います。

シノケンの家賃保証料率は0.8です。
フルローン6%だと最終利回りは、
マイナス2%程で最初から月4～5万
の持ち出しとなります。
築年数が古くなると相当な金額の
持ち出し（赤字）となります。

シノケンは8.0％じゃぞ。
金利を低くすれば利益はでるじゃろ。
セミナーに参加してないのかのぉ。

>>1628
シノケンのセミナーではウソついて騙して勧誘しているのですか？
利回り8%の物件なんか紹介してくれません。
リピーターやお得意様ならあるのかもしれませんが。

>>不動産業の人が必ずしもアパート経営のプロとは限りません。

業者は経営のプロどころではありません。ど素人ですがある意味素人よりたちが悪い。
というのは会社から洗脳されているからね。

彼らは物件を一つ売るごとに自分の給料や地位に跳ね返ってきますから、何でも言いますよ。
証拠も残らないし、完済する前に違う会社にいますので。
本当にその場限りの出入りの激しい業界です。
そんなところに大金の運用の相談などできますか？

利害のないアパート経営に詳しいファイナンシャルプランナーや税理士に
是非　有料でご相談ください。
業者のセミナーなど洗脳会場です。ご注意を。ただほど高いものはありませんよ。

ファイナンシャルプランナー　家買う夫婦に投資用マンション買わせて、家のローンが組めなくしたアフォだらけ。
税理士　消費税還付すらしらない節税に精通してるのはごく1部という。

シノケン　経営から建築、税務までなんでも相談できるスペシャリストの集団

業者まるだし。こんな発言　誰がまともだと思うのだろう？
シノケンにとってもマイナスなのでは？

税務相談、これも違法だからな

>>1633
>税務相談、これも違法だからな
違法なのは脱税の相談。
税金をきちんと払う為の相談は問題ないですよ。

>>1634 匿名さん

大丈夫か？駄目だからな。
個別事例に対する税務相談は税理士以外が受けたら違法だからな。
FPとか知ってりゃ当たり前の事項だぞｗｗ

FPなら常識だが事例を用いて説明するのは違法ではないｗ
その事例をもとにシノケンが税理士を紹介するのも違法ではないｗ

FP（笑）1級ならまだしも、AFPや2級なんか日商簿記2級以下の難易度なんだから
ドヤ顔されても困るわなｗ

シノケン擁護側もシノケンのページでもみりゃあ、
税理士事務所・司法書士事務所との連携とか書いてあんぞｗ
有料だけど確定申告等も税理士事務所に依頼できますとか

やっぱ、擁護派もただの物知らずの愉快犯かｗ

>>1631
>>シノケン　経営から建築、税務までなんでも相談できるスペシャリストの集団

散々業者扱いされた奴が真実をかいてくれてたんやね。
アパマン建てたことある奴しかわからんからな。

>1640さん
散々業者扱いされた物です。久しぶりに書き込みます。
「シノケン　経営から建築、税務までなんでも相談できるスペシャリストの集団」
以上の文言は、書き込んでいないです。ただし、税理士との連携をとることは違法ではないです。セキスイや大東などの大手でも連携してします。Webで、そのことを公開しているかどうかの違いです。私はセキスイで紹介された税理士に会計処理や確定申告(年間契約)を依頼しています。資産税専門の税理士のため、極めて専門知識や実務経験が豊富で様々な相談にも応じてくれます。税理士にもそれそれ専門があるため、その道に精通した方を選ぶことが肝要です。

シノケン付きの税理士にシノケンどう？って聞いても意味ないじゃんw

「第三者の厳しい目」でシノケンをチェックしてもらわないと

税理士はシノケン顧客の税務を担当して大きな利益を上げることは可能でしょうか？サラリーマンの確定申告をしても5～10万円程度の報酬しか上がりません。一方、大手ハウスメーカー提携の税理士は、顧客として大地主が多く、年間数十万の報酬を得ることができます。しかも家賃の固定されたサブリースが多く手間もかかりません。さらに相続があると、その手続きで数百万円の臨時の報酬が入ります。サラリーマン大家に関わっても手間が多く、儲からないのが現実です。こうした顧客に対して親身になって相談いただけるかどうかを考えてみてください。サラリーマンは、すべて自己責任で判断できる資質を身につける必要があります。

>>1644 匿名さん

むしろサラリーマン大家程度のレベル、
しかもシノケンの場合は費用はほとんどシノケン分しかなく、
広告費の計算すらない、
せいぜいあるのは人の出入りの計算と雑費の計算くらい。

それで一人当たり10万弱×数あるなら
十分いい商売だと思うが？

>>1645
たしかに不動産の確定申告（所得税）だけならそれほどめんどくさくないけど
その他にも外構の固定資産税（償却資産）、専従従業員給与、消費税還付、節税など
いろいろあるので、サラリーマンがやると結構めんどうだよ

>>1646 購入者さん

シノケンのアパート１件程度では青色にはなりませんよ

>>1647
不動産投資をしていれば、青色申告承認申請書を出すことで誰でもなれますよ。

>>1644
シノケンなら親身になってくれますよ。

>>1649
但し、物件引き渡すまでorリピーター限定です

完成、引き渡し後は、営業や本社との関わりは全くなくなります。後は管理会社との連絡のみです。一方、大手のHMや工務店は交流会や研修会などの長い付き合いがあり、細かな相談にも応じていただけます。営業の転勤のサイクルも長く、売りっぱなしになることは少ないです。しかし、その分、建築費は高くなりますが。

シノケン担当者はすぐ変わりますね。
多いときは1～2カ月で1回くらい変わりましたね。
転勤なのか辞めちゃう人が多いのか。

不動産販売は出入りの激しい業界。100万の車を売るのも大変なのに1億の不動産を売るには相当の信頼と努力が必要です。インセンティブの割合の高い給与体系の会社も多いです。私には、到底務まりません。

スマートデイズ、ゴールデンゲイン、ガヤルド、レオパレス
悩んだけどシノケンにしてよかった。資産数千万なんか通過点、億り人も余裕でした。

残念ながら、負債の億り人になっていると思います。確定申告の際、税理士さんが貸借対照表を作成しますが、建売アパートを購入された方は非常に高い確率で純資産がマイナスになっています。１棟で数千万円、３棟持っている人は１億円を超えるマイナスの純資産(負債)となります。知らないうちに億り人になっている人が多いと推察されます。

>>1659 匿名さん
貸借対照表の資産と負債は同一額にならないのですか？

>1660さん
土地と建物の評価額の合計が資産となります。長期借入金が負債となり、資産の合計より大きくなるため、純資産はマイナスとなります。8000万円の物件をフルローンで買った場合、少なくとも2000万円以上の債務超過となります。自営業者の場合は資金調達の障害となり、サラリーマンの場合は住宅ローンの審査が通らなくなる可能性があります。もたろん、損益計算書は純損失(赤字)となります。何回も書き込みましたが、賃貸経営は資産家の税金・資産継承対策で行うものです。今の市況で、土地のないサラリーマンが大家になっても損失を積み重ねるだけです。

>>1661

そのとおり。　　これが現実ですね。

シノケンは建物が残るから。
そこらへんの業者より安心安全じゃよ

差し押さえられたら土地も建物も残りません

そもそも、そんなに儲かるなら自分(自社)で、マンション経営して他人に儲かるネタを渡さないでしょう。
それを大々的にマンションオーナーを募集しているということは、マンションオーナーが儲からないからマンション販売で、儲けている。
と、推測出来ます。

そういうことですね。

企業がやるにしては大家業は利益率低すぎる

個人でやるにしては大家業はリスクが高すぎる

建売アパートは、暗い話題ばかりとなってしまうので、ETFについて書かさせていただきます。ETFは株式市場で売買させる投資信託のようなもので日銀や年金基金も大量に保有しています。いちばんわかりやすいのが日経平均連動型のもので、その中でも２倍型のものが人気があります。プル型の場合、日経平均が12000円が24000円になると、上げ幅の2倍、つまり4倍になります。1000万円保有していれば4000万円となります。逆にインバース型(空売り型)の場合、日経平均24000円が12000円に下がると下げ幅の2倍、つまり4倍の価格(1000万円保有していれば4000万円)になります。株価の上昇期でも下降期でも利益を得ることができます。ETFは売買手数料が極めて安いため、証券会社は絶対に勧めません。高い手数料や管理料のとれる投資信託を進めます。私は株式やETFで自己資金を充実させてから不動産投資をしています。同様な手順で不動産投資をする人は非常に多く、王道です。シノケンのような建売販売の物件を購入される方も、まず土地のみ現金購入すれば、建物は0.7-0.8%の10年固定金利で融資していただけます。実際には10年で完済でき、リスクはありません。こうした投資法にも弱点はあります。株式の上げ下げのサイクルは通常7-8年です。高年収のサラリーマンでもアパート1棟から2棟分の土地を買うには、2サイクル15年ほどかかります。しかし、一旦アパートを持てば家賃収入と有価証券等の運用益で3-4棟目は比較的早く所有できます。富裕層の多くは、大口外貨預金(金利６％)、有価証金(株式。投信)、不動産の３つに分散投資しています。経済は生き物で、シナリオ通りにいかないことも多くあります。長い年月をかけて地道に蓄財し、人生100年時代を豊かなものにしましょう。

２日続けて投稿させていただきます。
本日のテーマは、付帯設備の太陽光売電です。
現在２つのアパートの屋根に設置しています。
いずれも、20年固定価格買取です。
〇ケース１
H26設置　16K 方位：南　角度10°
売電単価36円　年間平均売電額77万円
設置費用400万円　表面利回り19%
→5年半で設置費用を回収できます。
〇ケース２
H27設置　15K 方位：南東　角度20°
売電単価32円　年間平均売電額59万円
設置費用420万円　表面利回り14%
→7年で設置費用を回収できます。
30年度の買取単価は18円ですが、パネル
の変換効率は毎年高くなっています。
岐阜大学のホームページに年間売電額の
シミュレータがあり、試算できます。
(出力KW,角度,方位,売電単価を入力)
シノケンの物件の屋根にも10Kほどの
パネルは設置可能で、日当たりが良け
れば検討の余地があります。
利回り向上にお役にたてれば幸いです。

仙台駅徒歩圏内でシノケンの賃貸アパートを借りる予定なのですが、口コミを読むと評判が悪いようで心配になってきました…。
プロパンガス代がすごく高いだとか、対応が悪いだとか…。実際に仙台に住んでいる方、情報をいただけないでしょうか…。
ガス代について、特にお聞きしたいです。

サポート充実のシノケンだからサラリーマンが2億円作れる。
今では私も億り人です。

仙台だと、LPガスの方が安かったりするようですね。
ただ、結局業者次第でしょうけど。
プロパンガス消費者協会のサイト
https://www.propane-npo.com/useful/compareprice-tohoku.html

設立5年でコケたスマートデイズの件と比較している方いますが。
シノケン社は1990年から、30年弱もやってる資本金10億の企業ですよね。
元々が建設会社の叩き上げで、LPガス会社や管理会社など関連会社を含め実績を持つ会社と。
ビジネスの立ち上げがうまくいかなかった会社と。
比較するのは、全く違うのかなとは思います。
ちなみにシノケン社のものをずっと保有していますが確り利益出てますよ。
でも、悪い物件も勿論あるでしょうからそれは要注意ですね。

そりゃ、
金利が高かった時代に購入された方々は問題が発生したとしても、
借り換え等で対処することが出来た場合もあると思います。

今ほど、
低金利かつ物件価格が上昇した時代が
あるのでしょうか？

後々に金利上昇の局面を迎えた際、
どう対処すればいいのでしょうか？

利益でているとのことですが決算書を見せていただけませんか？

シノケンの物件は、すべて赤字経営という訳ではありません。立地や購入した時期によって利益の出る物件も多いと思います。私の物件の近隣にも、築3～8年のシノケン物件が5棟ありますが、新築時の家賃をほぼキープしながら満室が続いています。立地が抜群に良ければ、CFは黒字になります。こうした物件を買うのはサラリーマンの中でも不動産をよく知るセミプロの人たちで全国から買い付けが入ります。私の隣の物件のオーナーもシノケンとは縁のない地域の人です。

抜群に立地の良い物件は土地代が高いです。
1670さんが言うように現金で土地が買えない方は止めたほうが良いです。
あと3年位なら普通に新築並みの家賃はとれますが、10年過ぎると下がります。詳しくはシノケンさんの賃貸情報で比較するとわかります。

数年前にシノケン購入した知り合いが儲かるからと言って勧めてきたので
決算書見せてもらったらあまりにひどかった