賃貸マンション「シノケン はどうでしょうか???」についてご紹介しています。
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匿名 [更新日時] 2024-12-04 23:44:19
【一般スレ】賃貸経営| 全画像 関連スレ まとめ RSS

シノケン(旧シノハラ建設システム)でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの??
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[スレ作成日時]2006-10-22 22:39:00

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シノケン はどうでしょうか???

  1. 1501 匿名さん

    シノケンから都内のアパートを紹介されたのですが、利回りが6%しかありません。
    一緒にもらった趣味レーションでは何故か毎月数万円プラスになる不思議。
    いろいろツッコミたいです。

  2. 1502 匿名

    新築 土地建物諸経費フルローン 新築時表面利回り 8%(8%自体ほぼありえへん数字だが) などトータル完全な赤字だよ。 つまりマイナスの利回り。

    新築時の利回りなど がんがん落ちていくからね。

    落ち方をゆっくりにするために リフォームなども必要だけど それも同じ業者に頼まなければならないでしょう。割高なリフォームを。
    結局おなじことだよ。

  3. 1503 eマンションさん

    震災でガスが長期間止まる度にプロパンでよかったと思う

  4. 1504 匿名さん

    >>1496
    >アベノミクス前にも儲からない意見があったが、物件価格が1.5倍に上がり賃貸収入と売却益で億り人が多く誕生したのであった。
    物件価格が1.5倍になるなんて、たまたま運がよかっただけ。逆に値下がりすることだってある訳です。
    インフレ率以上に物件価格が上昇しなければ儲からないようなフルローンのアパート経営は、「投資」ではなく「投機」。無知な素人が犠牲になって人生を棒に振るような事にならないよう、金融商品と同じような規制が必要だと感じます。

  5. 1508 匿名さん

    シノケンアパートオーナー&株主の一人です。シノケンのスキームは元々ニッチな市場のビジネスモデルでした。成功をおさめると模倣する業者も増え、多くのサラリーマンに知られる投資手段の一つとなりました。一般のサラリーマンにも大家になれる夢を与え、シノケンの果たした役割は大きいと思います。しかし、変化の激しい社会において、新しい商品やビジネスモデルのライフサイクルは短くなっています。投資環境が厳しくなると、一転して悪徳業者のような扱いをされます。シノケン社員も新しい展開を考えないといけない時期にきていることを感じていると思います。株式市場でも上場企業3700社の中でシノケンの株価収益率は1位です。逆に言うと高収益であるが、これ以上の収益の伸ぴはないと判断され安値に放置されています。今後、新しいスキームや展開を期待していますし、長い目で応援したい誠実な企業です。

  6. 1509 匿名

    [ No.1505から本レスまで情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

  7. 1510 匿名

    土地持ちの地主が現金で上物を建てる場合に比べとサラリーマンがフルローンで建てる場合 何が違うか?

    まず借りた金利が発生します。ケースバイケースですが、例えば2.5% 35年なら支払い額は1.5倍を超えます。
    税金も変わります。年収が500万だとして年間の元本返済が500万だとすれば実質収入は増えないのに見かけ上の収入は1000万になります。この時、各種税金(固定資産税、所得税、住民税、個人事業税・・・ )健康保険料、保育園費用、公団なら家賃・・・こんな費用がどれほど上がるか、是非一度税理士に聞いてみてください。こういう話 業者はしますか?

    ほかにもいろいろ不利な点はありますが、サラリーマンをしていて何の手も打てない素人大家が勝てますか?

    地主が有利といってもこのところの乱立でアパート建設は地主すら躊躇するようになって来ました。

    そこでターゲットがサラリーマンに向いたのですよ。だめなら破産すればいい、と1505もいっているとおり。業者は転売すれば痛くもかゆくもないですからね。収益率いいはずですよ。リスクはすべて購入者ですから。

  8. 1511 匿名さん

    >>1510 匿名さん

    シノケンのフォローをする気はまったくないが、
    減価償却や利子やシノケンに回収される各種費用は確定申告時費用計上できるので、
    見かけ上の収入は1000万なろうが所得は1000万になることはない。

    あなたもあなたで怪しいもんだなw

  9. 1512 匿名

    1511さん

    元本返済 と書いてあるでしょう。(利子は含んでいない)
    減価償却は十数年で終わりますね。
    費用は計上できるけれども、税金が減っても もっと支出は増えるでしょう。(しかも割高な)

    どちらが怪しいのでしょうか?

  10. 1513 匿名さん

    減価償却がすんだら次の物件を買い続ければいい
    これであなたもシノケンのマンションオーナーになれる。

  11. 1514 匿名

    それから「費用で落ちる」について説明しておきますが、
    たとえば家賃収入400万円(簡単のため所得も400万円とする)の人がアパートの修理に100万円かかり、費用で落としたとする。
    その場合申告所得は300万円になるので、税金などがその分安くなる。
    つまり得するのは マイナス100万円についての税金などの差額分だけ(10%としたら10万円)です。
    修理費用100万円は どうやってもかかりますので。

    つまりサラリーマンが会社の経費で落ちる、つまり自腹を切らないですむ(100%会社持ち)ということとは根本的に違いますので その辺 ご理解を。

  12. 1515 匿名さん

    大学やビジネススクールで不動産投資やパーソナルファイナンスの講義が開講されています。聴講生として土曜日や夜間の講義に参加することもできる大学もあります。体系的に投資について勉強したい人は、受講されるのはいかがでしょうか?

  13. 1516 匿名さん

    >>1514 匿名さん
    100万円の修理は減価償却ですね。
    コツは保険で降りる分だけ修理し、それ以外は放置します。

  14. 1517 匿名さん

    減価償却による費用計上はとても有り難いものです。私の場合、純利益(最終CF)は年間800万程ですが、青色申告しているため、税務上の利益はゼロです。給与所得1000万を加えると、本来は年収1800万となり、720万の税金を支払うことになります。しかし、不動産に関する税務上の利益はゼロのため、給与所得にかかる税金230万円のみとなります。建築後22年たつと減価償却できなくなりますが、その頃には退職して総収入も減っています。年収がある程度、高い人には、大きな税効果をもたらします。また、土地を持っている人は、固定資産税が85%減となりますし、相続税も低くおさえられます。このように不動産投資はタックスヘブンで、有効な投資手段の一つです。

  15. 1518 匿名さん

    どんな計算したら、所得1800万だとしたら税金720万円になるんや・・・

  16. 1519 購入経験者さん

    新築プレミアムで利回り計算してるカス企業(大東健太君)が多い中
    シノケンはそんなことはしないだろうと思っている。

  17. 1520 匿名さん

    >1518さん
    所得税率40% 1800万×0.4=720万です。
    法人にすると実効税率29%に下がりま
    すが、兼職兼業規定に抵触するため、
    法人化できないのが現状です。

  18. 1521 匿名さん

    >>1517
    サラリーマンでも、高収入とか資産がある人はどうぞ御勝手に。
    そうでない人に買わせようという販売戦略が問題視されるのです。

  19. 1522 匿名さん

    >>1520 匿名さん
    実際にかかってないから知らんだけかもしれんが、
    1800万は33%になるから今後の参考にしてくれ

  20. 1523 匿名さん

    友人にシノケンで立てた人いる。
    日当たり、風通し、見晴らし、すべてがすばらしいです。
    一番の自慢はアパートオーナーという身分

  21. 1524 匿名さん

    立地の良い遊休地があれば是非シノケンに設計を
    依頼してみてください。素晴らしいデザインです。
    光と風も通り、間取りも機能的です。場所にもよ
    りますが10年ほどで建築費を回収できます。
    大手HMの定番の間取りに飽きた人は必見です。

  22. 1525 匿名さん

    >>1524 匿名さん
    音もよく通りますw

  23. 1526 匿名さん

    建売物件とは異なり音を通しにくい
    設計・施工をしていただけます。

  24. 1527 匿名さん

    >>1523>>1524>>1526
    なんか勘違いしてませんか?ここは注文住宅の板じゃないですよ。
    いくら採光、風通し、遮音が良いと評判になっても、借家人にとって立地よりもそれらの優先度は低い。収益を確保する助けにはほとんどならないでしょう。

  25. 1528 匿名さん

    >1527さん
    立地の良い所に高品質の賃貸
    住宅を建てるという前提です。
    立地が良くないとシノケンは
    注文に応じません。私の物件
    の場合、オフィス街から近く
    ターミナル駅から10分以内
    スーパー・コンビニ徒歩1分
    デパートも徒歩圏です。




  26. 1529 匿名さん

    >>1528
    >立地の良い所に高品質の賃貸住宅を建てるという前提です。
    なるほど。1524の「場所にもよりますが10年ほどで建築費を回収できます。」は、立地の良い所ならばと言う意味だったのですね。
    しかし、それならばシノケンでなくても10年ほどで建築費を回収できるのではないでしょうか?シノケンの優位性を示す事にはならないと思います。

  27. 1530 匿名さん

    >>1529さん
    シノケンの他にもアイケンなど
    オーダーメイドで建築できる会
    社もあります。しかし、見積り
    の概算でシノケンは8~10%程、
    総建築費を安く抑えられます。
    金利分を加えるとさらに差が開
    きます。また、シノケンは知名
    度があり、半数の部屋は法人契
    約となっています。入退去や家
    賃の下落もなく安定した経営が
    できます。しかし、単にオフィ
    ス街に近いという理由で社宅と
    して借りていただいているのか
    もしれません。

  28. 1531 匿名さん

    そのあたりの話はすでにそれ用のスレッドがあるから
    そっちでやってよ。

    シノケンとインベスターズクラウドとアイケンジャパン


  29. 1532 匿名

    完全に業者のオーナーなりすましのスレになってますね。

  30. 1533 匿名さん

    >1532さん
    1530です。
    業者ではありません。
    失礼な内容がありましたら、
    お詫び申し上げます。
    シノケンを擁護する人は
    具体的な数字と事例を示
    してくださいと再三書き
    込みがありましたので、
    書かせていただきました。
    収益の上がる土地の選定
    や建築業者選びに少しで
    もお役にたければ幸いで
    す。業者任せにしない投
    資をすることが大切です

  31. 1534 匿名

    申し訳ありませんが、業者さんだと思います。
    失礼なことは何もありません。

    一般人やオーナーにとって 貴方の記載するような内容を書き込む理由が見当たりません。


     

  32. 1535 匿名さん

    >1531さん
    シノケンを肯定・擁護する
    ことを書けば、「業者」とい
    うことになるのですね。
    シノケンで成功した人は数多
    くいます。成功の知恵やノウ
    ハウを書き込む人がこのスレ
    にはいなくなりますよ。否定
    して同意を得て楽しむだけの
    やりとりになります。

  33. 1536 匿名さん

    いや、ここで批判されている年利回り6~7%の35年フルローンのリスクの話に対して、シノケン擁護派の人からまともな返答がないからだよ。
    1530さんにしてもそうだし。

  34. 1537 匿名さん

    ぶっちゃけ、
    シノケンの見積もりに自信があるのなら、
    それを出してくれればいいのに。

    そしたら、
    肯定派否定派で話し合えるのになw

  35. 1538 匿名さん

    >1536さん
    1530です
    シミュレーション
    物件価格8,000万円
    購入諸費用500万円
    自己資金200万円
    1K8戸建 初年度利回り6.1%
    月額54,000×8戸=424,000
    年額424,000×12=5,184,000
    金利2% 35年返済
    家賃下落率1% 平均入居率90%
    大規模修繕1回
    以上の条件で35年間の
    総CFはマイナス3,240万円です。
    初年度のみ、収入支出ほぼ同額
    あとは赤字続きです
    税効果
    所得税率20%として
    年間平均185,000円還付されます。
    35年間で640万円(働き続ければ)
    建物価格 35年後ゼロ
    土地価格 買値の80%
    (都市人口が35年で2割減った場合)

    これは、かなり甘めの試算です。
    実際にはもっと厳しいと考えられます。




     

  36. 1539 匿名

    1530さん

    いくつかわからない点があります。
    物件価格8000万の土地、建物の内訳は?
    1K一戸あたりの面積は?(ロフトは考えずに)
    年の返済額は?
    大規模修繕とは、価格は?
    それ以外の費用は何%?
    アパートの平均入居率は東京で70%(楽待新聞)とありますが、90%とする理由は?
    所得税の控除とは?(家賃収入が増えると思うが)

    教えていただけると幸いです。

  37. 1540 匿名さん

    シノケンで建てれば35年間家賃収入が入りローン後も土地が残る。
    たった100万円で始められるとか低属性サラリーマン以外やらない奴はいない。

  38. 1541 匿名

    1540

    1538さんのシミュレーション見てみ。
    初年度とんとん 以下赤字と書いてあるでしょう。

    だいたい「低属性」って何だ?

  39. 1542 匿名さん

    >1539さん

    >物件価格8000万の土地、建物の内訳は?
    1K×8戸の場合
    首都圏以外では土地3000万(45坪)+建物(設備含)5000万程です。
    ※1戸あたり550万+水道・電気・外構・諸経費
    土地価格は首都圏ではさらに高くなります。
    そのため、首都圏(23区)のみコンパクトモデルで建築します。

    >1K一戸あたりの面積は?(ロフトは考えずに)
    首都圏(23区) AVANDモデル 15-17㎡
    それ以外 New Standradモデル 21-23㎡
    最近は、徐々に広くなっています。

    >年の返済額は?
    8300万借入(利率2%) 35年元利均等返済で年間330万

    >大規模修繕とは、
    15年くらいに1回、外壁の交換、水回りの交換・修理等、
    足場を組んで補修・模様替えします。
    >価格は?
    数百万円かかります。一番高いのがサイディング

    >それ以外の費用は何%?
    管理費、修繕費、インターネット、消防点検等、家賃の12%程
    シノケンに払います。火災保険料・ケーブルテレビ代は別途
    支払います。

    >アパートの平均入居率は東京で70%(楽待新聞)とありますが、90%とする理由は?
    新築で駅徒歩10分以内のため、30年平均値として90%としました。実際に90%はありえない数値ですが、大手のハウスメーカーでも収支表を作る際、90%で計算
    するケースが多いです。

    >所得税の控除とは?(家賃収入が増えると思うが)
    現金収支で黒字であっても、家賃収入から諸経費・減価償却費(木造22年間)を引くと税務上の損益は赤字か収支トントンとなるケースが多いです。特にフルローンで買った方は支払利息の負担が大きく、かなりの赤字が出ます。

  40. 1544 匿名

    1542さん

    ありがとうございます。だいたいわかりました。所得税の控除のところは少し疑問が残るのでおいておくとして、貴方の認めるとおり甘めの試算においてもトータルCFが3000万円超えとなります。
    とすれば35年間平均100万円程度(月8万円)の持ち出しとなるでしょう。
    その結果残る資産が土地のみ(時価2400万円)となるでしょうか。

    フルローンを組まなければならないサラリーマンは ほぼ持ち家はないでしょうから、35年間賃貸で暮らす必要がありそうです。それを7万円/月としましょう。
    もし彼がアパート購入をしなければ家賃+持ち出し額15万円を支払うことができるのだから、これを35年支払い続ければ5000万円超えの物件が買える計算になります。5000万の持ち家はかなりのもので ここに35年住み続けられて、なお同じような資産が残るのだとしたら、どう考えてもこちらの方がまともな選択にならないでしょうか?

  41. 1546 匿名

    [No. 1543と本レスは、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

  42. 1547 匿名さん

    >1544さん
    ご理解いただきありがとうございます。私も10年前は土地なしサラリーマンでした。株式で運用して自己資金を作り、条件の良い土地を少しずつ買ってアパートで運用してきました。今は買える市況ではないですが、将来必ずチャンスは巡ってきますので諦めずに研究を続けてください。

  43. 1548 通りがかりさん

    とにかくやらないと何も始まらないのでは?
    擁護派の人も反対派の人もそれぞれなので、擁護派の人はやればいいですし、反対派の人はやらなければいい、ただそれだけの話だと思います。

    擁護派も反対派もいろいろな理由があると思いますが、人それぞれですよね?

    一度きりの長い人生なので、この掲示板のようにいろいろな人の意見に流されるのではなく、自分で選択をしましょう。

  44. 1549 名無しさん

    人口が減っていくのに借金をしてアパート経営はまず損をします。ずっと先のことを考えて行動するのであればまず借金はやめましょう。テレビCMやシノケンの広告を信じる前に近くの銀行や市役所で真面目に話を聞いたほうがよい。
    まずやめておけと言われるでしょう。
    アパート経営はとても返せないような大きな借金をして、始めるマイナスの資産であると認識しといたほうがよいです。
    何十年、借金背負う気ですか?
    人生ギャンブルはダメなんですよ。ギャンブルは必ずいつかはマイナスになります。
    この2ちゃんねらではシノケンさんのこと書かれてますが信じてはダメな会社でしょう。

  45. 1550 114514

    シノケンの知り合いのケース

    2棟(土地と建物)契約 、1棟目の初期投資は早々に回収
    現在2棟の家賃収入は年間約1,300万円に

    土地がなくても、自己資金が少なくてもシノケンは少額資金で始められるらしい。

  46. 1551 匿名さん

    ↑家賃収入≠所得でない

    決して所得はイワナイ。ナゼダロウ

  47. 1552 匿名さん

    >>1551
    誰しも不都合な事は言いたくないのです。
    わかってあげましょう(笑)

  48. 1553 114514

    シノケンの知り合いのケース 2

    コツコツ始めて今では8棟、資産7億、家賃収入約4000万
    シノケンの手厚いサポートにおかげだと思われる。

    自己資金無いと不動産投資は出来ませんが、
    シノケンならアパート経営できる。可能性があります。

  49. 1554 匿名さん

    シミュレーション
    〇8棟、資産7億、家賃収入約4000万
     表面利回り6%、金利2%の場合
    初年度
     家賃収入4000万 純利益(CF)約400万円
    20年後 入居率80% 家賃下落20%の場合
     家賃収入 2592万 純利益(CF)マイナス1027万円
    〇私のシノケン物件 1棟のみ
     (土地のみ現金購入 建物フルローン)
    初年度
     家賃収入540万 純利益(CF)276万円
    20年後 入居率80% 家賃下落20%の場合
     家賃収入350万 純利益(CF)55万円

    不動産の利益は規模や家賃収入ではなく
    最終純利益(CF)で決まります。
    ※楽待のシミュレータを使用しました 

  50. 1555 匿名

    1538 1542 でシミュレーションしてくれています。
    計算は結構 信憑性が高いです。

    物件価格8,000万円 入諸費用500万円 自己資金200万円
    1K8戸建 初年度利回り6.1%
    月額54,000×8戸=424,000
    年額=5,184,000
    金利2% 35年返済
    家賃下落率1% 平均入居率90%
    大規模修繕1回
    以上の条件で35年間の
    総CFはマイナス3,240万円です。

    書いた方も認めるとおり甘めの計算となっておりますが、フルローンで買った場合の最終CFがマイナス3240万円だそうです。
    これを実情に近づけて金利3%、下落率1.5%、平均入居率75%(東京の空き室率は30%だそうです 楽待)計算してみてください。
    それで残るのは築35年のアパート1棟(上物価値0、土地評価80%)です。

    こんなものに手を出さず、自分の家をローンで買えば、その瞬間から35年間 自分の家に住み続けられますよ。35年後どうしても家賃収入がほしければ、自分の家を貸せば?あるいは民泊でもすればいいのでは?

  51. 1556 匿名さん

    35年間 自分の家ってw
    そんな耐久力ある家はHMで土地と建物で郊外ですら4000万↑するわ
    しかも修繕と金利、団信いれて5000万↑

    武蔵小杉のタワマンですら7500万円借り入れでローン総額は9800万円になる。

    そんな無駄金使うならシノケンでアパート経営しますわw

  52. 1557 匿名

    1556さん

    1555のとおり甘めに見て月8万、普通に見れば平均10数万円/月の持ち出し。
    これに自分の賃貸料が7万程度として 月20万は浮く計算になります。

    月20万で35年払い続けた場合 いくらくらいの物件が手に入るでしょうか?

    あなたも言ってるじゃないですか。7500万借り入れて(貴方たちが7000万円の資産を作ったということ)
    総支払額が9800万と。つまり7000万円の資産を作るということは 同時に9800万円の借金を抱え込むということだと。

    賃貸住まいで借金まみれでアパート経営? しかも2年目より持ち出し?

    正気の沙汰とは思えません。

  53. 1558 匿名

    [情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

  54. 1559 匿名さん

    考え方や生き方は人によって異なりますが、まずは生活優先だと思います。最初に自分の家を確保し、生活と気持ちに余裕が持てたら、投資に向かうべきだと思います。心に余裕があると投資はうまくいき、運もついてきます。株式や不動産で成功した人の多くは、このパータンです。営業マンは、これから融資が厳しくなり低金利の今が最後のチャンスと購入を勧めます。心に余裕があれば冷静に判断できます。特に初めての顧客に勧めるのは、売れ残り物件です。現在でも、極まれに採算のとれる物件がありますが、更地の状態で「成約済み」となります。完成物件を紹介されたら200%の確率で失敗します。

  55. 1560 匿名さん

    シノケン株を購入している方に質問です。
    株主優待券で物件購入の割引券がもらえるようですが
    何%割引されるのでしょうか?

  56. 1561 マンション検討中さん

    このスレはとにかく批判をしたい人が集まるところなんですね。

  57. 1562 匿名

    単純化して話をします。

    無一文の人が資産5000万円に作ったということは同時に8000万の借金ができたということ。
    1億の資産の場合、借金が1億5000万ということ。

    何もない あるいは ほとんどない人が借金なしで大きな資産を作るということは この世の中にはほとんどあり得ません。
    全くないかというと、たまーにあることはあります。

    それはバブルです。資産そのものの価値が爆発的に上がるときです。
    日本で言えばかつての不動産、仮想通貨などです。
    でも上がる前に持ってなくてはいけない。

    今の日本の不動産では起こりえません。1.5倍程度ではやり方、情報 その他において素人は太刀打ちできません。
    アパート経営の場合 元でなし素人大家などカモネギですからね。経営はできますよ、赤字経営ですけど。

  58. 1563 匿名さん

    >1560さん
    Quoカードがもらえるだけで割引はありません。ただし、価格交渉の際、株主でシノケンの成長を見守ってきましたと伝え、値引きしていただきました。しかし、即決ではなく、本社に戻りまして検討させていただくとのことでした。現在は株主数も増えたため、値引きしていただけるかどうかはわかりませんが、交渉のひとつの材料になると思います。

  59. 1564 通りがかりさん

    >>1563 匿名さん
    結局は企業が儲かるシステムですよね!?
    胡散臭過ぎる。CM多い時点でかなり怪しい。年内に不祥事出るかもよ

  60. 1565 マンション検討中さん

    >>1560
    ttps://i2.wp.com/lovesky.jp/wp-content/uploads/2017/04/fd2a0d39758a08798f027c403b4ffd96.jpg
    300万円くらい安くなるようです。
    このスレの過去ログには数百万円と書かれていますね。

  61. 1566 Me.X-men

    >>1565 マンション検討中さん
    くだらねーどうでもいいわ

  62. 1567 匿名さん

    誤解を与えるといけませんので書かせていただきます。株主という理由だけで300万円の値引きはありません。値引きを目的としてシノケン株を買うようなことはしないでください。私は、上場時からの株主として購入の際、少しだけご配慮いただきましたが、それほど大きな金額ではありません。様々な交渉の中でトータル300万円の値引きはあるかもしれませんが、株主という理由だけで数百万の値引きはありません。

  63. 1568 匿名

    [情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

  64. 1569 匿名さん

    質問に誠実・丁寧に回答すると、すべて「業者」という扱いを受けますので、このスレの書き込みは、今回が最後とします。私は土地の仕入れ、業者の選定、設計・施工の打ち合わせ、価格交渉、金利交渉、すべて自分で行います。長年のシノケンの株主であるため、シノケンのことは社員以上に知っています。シノケンだけでなく、大手ハウスメーカーや地元の工務店にも発注しています。各建築会社主催の「大家の会」やゴルフコンペに参加すると60歳・70歳台が多いのに対して、シノケンの研修会は現役サラリーマンの世代が多いです。若さに魅力を感じて、このスレでもノウハウをお伝えしてきました。最後に私は「業者」ではなく、「教育者」です。金融・財務、パーソナルファイナンスを学生に教えています。パーソナルファイナンスでは、預金・生保、株式・投信、不動産投資とそれらのポートフォリオ(分散投資)の手法を講義しています。欧米に比べて、日本の金融教育は、遅れています。一人でも多くの学生が経済的にも心の面でも豊かな人生を送ってくることを願って教えています。以上、長文をお許しください。

  65. 1570 匿名さん

    楽待でコラムでも書いたほうが実りがある会話できると思うよw

  66. 1571 購入経験者さん

    シミュレーション

    2棟、資産2億、家賃収入約1400万
    約15年で完済。後はお金が入ってくるだけ

    不動産本当に儲かりますね。
    やらない奴はバカですよ

  67. 1572 匿名さん

    >>1571 購入経験者さん
    経費が20%として1120万円
    入居率90%として1000万円
    うまくいったとしても20年はかかりますね。
    実際には早くても30年がいいところでは?
    個人的には途中からマイナスキャッシュに
    なって持ち出しになるとおもいますが。

  68. 1573 匿名さん

    >>1572 匿名さん 
    レス乞食に返信を行うのやめませんか?

    どうでもいい書き込みでスレッドを消費させるのは、
    どちらにとっても有益とおもえないのですが

  69. 1574 匿名さん

    知り合いの知り合いのシノケンの物件みたら
    新築プレミアムいれて7%で笑ってしまった。

    年収400万の資産なしのサラリーマンにこれはあかんだろ。
    ひも付きの資産家になれて満足してるらしいがw

  70. 1575 匿名

    1569さん

    あなたは業者でないにしろ、長年の株主、つまりシノケンとは利害を同じくする立場ですね。と同時に教育者であるそうですね?
    シノケンの内部事情にも精通し、かつ客観的な数字にも詳しい人として 一つお聞きしたい。

    最近の宣伝をどう思われますか?

    お金や土地がなくてもアパート経営はできる?そりゃ赤字経営はできるでしょう。しかもアパート乱立のこの時代においてフルローンで新築アパート経営など 100に一つもうまくいかないであろうことは、あなたにはわかりきっているのではありませんか?
    あなた自身だって土地を買った後 上物のみ借金で建てたのでしょう。

    宣伝は簡単に莫大な資産が築けるがごとく、また将来の不安につけ込んで・・・。

    素人が間違った判断をすれば 地獄が待っていることを あなたはわかっているはずだ。

     

  71. 1576 匿名さん

    >最近の宣伝をどう思われますか?
    間違っています。投資経験がほとんどない人にって大きな誤解を与えていると思います。土地を持っている地主系の大家でも30年間プラスでゴールできる人は少ないです。税金対策や資産の継承が目的です。土地なし資金なしのサラリーマンが30年間プラスで乗り切ることはできません。さらに来年10月に消費税が上がります。経済のダメージを分散するため、日銀はゼロ金利政策を年内にも解除する可能性が高いです。金利が通常金利(3-4%)に戻ったら、破綻するサラリーマン大家が増え、社会的な問題となります。販売する側も誇大広告を避け、リスクを十分に説明する社会的責任があります。長期的に信頼される会社になるには、供給量も自主的に減らすべきです。

  72. 1577 Me.X-men

    >>1576 匿名さん
    どうでも良いんだけどねこう言う話は。ここは不正してますか?

  73. 1578 評判気になるさん

    家賃が下がるからマイナスになる、、、
    入居率が下がるからマイナスになる、、、
    経費がかかるからマイナスになる、、、

    では
    家賃も入居率も下がらず、経費もかからなければ最高ですよね。

    私はシノケンさんの物件を複数保有20年10年してますが、入居率は今までの平均で96%以上はキープ出来てますし、家賃も新築当時から5%くらいの下落です。もうすぐ築20年です。
    経費も大きなものはかかってません。

    これでも失敗するのでしょうか。

  74. 1579 匿名さん

    はい、失敗する可能性はあると思います。

    というか貴方様は
    10年前20年前ということはリーマンショックやバブル崩壊でも
    融資を引いてこれるかつ投資が行う意思をもった凄い方だと思います。

    これまでも言われていますが
    今現在は過去の例から見ると物件価格↑金利↓の状態が続いています。

    今後も長期間において継続して続いていくのであればいいのですが、
    同じく過去の例から見ると金利↑になるときがくると考えられます。

    そうなると物件そのものに問題がなかったとしても、
    ローンの金額が大きければ大きいほど金利も増えてしまい、
    支払金額も増えていくこととなる。

    それに経費の増加が加わる可能性もある、
    それらを理解した上で投資を行う必要があると思います。

  75. 1580 匿名さん

    >>1578 評判気になるさん
    私の知り合いも入居率98%くらいキープしていると自慢していましたが
    実際の年間家賃収入/最大の年間家賃収入で計算してみたら入居率92%しか
    ありませんでした。

  76. 1581 匿名

    1576さん

    1575です。ありがとう。そのとおりだと思います。

    アパートも立地がよく、なお自分の所有であれば高い入居率で成功することも可能でしょう。ただこれから土地までも購入して参入する人にはNO CHANCEでしょう。そんな土地がいい条件で手に入るはずはありません。
    シノケンの漫画による説明では売りたい土地をレインズに出る前に仕入れてしまうからいい土地が安く手に入るとあります。
    確かにどうしても売りたい地主から 建売業者が安く仕入れることもあるにはあります。でもたとえば1500万円の土地を500万で仕入れたからといって その価格で素人オーナーにで売ってくれるでしょうか?みすみす1000万の利益を捨てるでしょうか。社長の親戚や超お得意には若干下げるかもしれませんが、株主にもほとんど値引きはしないとのことですし。

    よく考えてください。

  77. 1582 匿名さん

    私の知り合いも入居率99%くらいキープ
    さすがシノケンです。

  78. 1583 匿名さん

    >>1582
    それは築何年の物件の話ですか?

  79. 1584 匿名さん

    シノケン新築アパートフルローンのスキームにメリット・デメリットがあるわけだから
    シノケンの言う事を鵜呑みにして、シノケンのいいなりになっていると必ず失敗します。
    メリットを活かし、デメリットを補てんできれば成功につながるでしょう。
    マイナスガー、赤字ガーと言って批判していらっしゃる方、少し視点を変えてみては
    いかがでしょうか?例えば太陽光発電投資は新築アパートと相性が良いと言われており
    多くのサラリーマンが分散投資をしています。太陽光発電にもメリットとデメリットが
    存在しますが、お互いに補てんし合うことでより確実性が増します。

  80. 1585 購入経験者さん

    赤字⇒節税になる。税金払うより安い
    フルローン⇒持ち出しなし、いざとなったら団信で電車にgo-

    シノケンのプランも悪くはないな。

  81. 1586 匿名

    赤字で騒ぐなって???
    黒字こそが投資の唯一にして 最大の目的です。
    わざわざ損するためになんでアパート経営などしなきゃならないのか?
    どう考えても 持ち家のない人は自分の家を持つ方が先でしょう。
    太陽光発電など売電価格は下がる一方。メリットがあるとは思えません。

  82. 1587 匿名さん

    家なんか普通あるだろ。土地の処分に困ってるわ
    持ち家ごときで3000~5000マンのローン組む自体で終わってるけどな
    1000万貯めてシノケンでアパート経営したほうがマシ

  83. 1588 デベにお勤めさん

    東京のタワマンなら1億払って1億で売れる可能性があるが
    東京以外の物件かったら人生終了
    この前、東京郊外の1000万の万損の登記あげたら金利入れて6000万ほど払ってるのみて笑ってしまった。

    家という贅沢のための消費の借金より
    シノケンでマンション建てる借金のほうが未来につながる

  84. 1589 匿名さん

    >>1588
    >シノケンでマンション建てる借金のほうが未来につながる
    シノケンはアパートだろ?(笑)

  85. 1590 匿名さん

    >>1587
    >持ち家ごときで3000~5000マンのローン組む自体で終わってるけどな
    >1000万貯めてシノケンでアパート経営したほうがマシ
    そうでしょうか?
    持ち家も投資と考えた場合、アパート経営より有利な点がありますよ。
    例えば
     1.入居率は常に100%
     2.従って、借家人募集などの経費が不要
     3.家賃の未払いがない(自分に収入があるかぎり)
     4.家賃収入がずっと非課税
     5.ローンの金利が安い
     6.住宅ローン控除が受けられる
    逆に、不利な点は以下です。
     1.減価償却が出来ない
     2.修繕やリフォームを経費に出来ない
     3.その他の収入と合算して節税できない

    大きく儲ける事はできませんが、リスクが小さいのは持ち家の方でしょう。
    不動産投資の初心者はいきなりアパート経営を始めるのではなく、まずは持ち家を取得してから、その後で徐々に収益物件を増やしていくという方法が良いのではないかと思います。(それも、シノケンのような新築アパートではなく、割安な中古物件から)

  86. 1591 購入経験者

    私の不動産投資は賃貸併用住宅がスタートでした。

  87. 1592 匿名さん

    >>1591
    土地なしサラリーマンではなく土地持ちの方で、しかも相続対策ではないのでしょうか?

    賃貸併用住宅は、持ち家とアパート経営のメリット、デメリットをリスク許容度に応じて調整できますが、土地なしサラリーマンにとって、自宅購入よりも慎重に考えないといけないのはアパート経営と同じだと思います。

  88. 1593 購入経験者

    >>1592 匿名さん
    土地なしサラリーマンです。
    今は不動産価格上昇して採算がとれるかわかりませんが
    私が始めた時はたまったキャッシュを繰り上げ返済で
    20年で完済できています。

  89. 1594 匿名

    どう考えても1590さんのような考えがまともですよ。

    土地持ちの地主さえ最近はアパート経営に躊躇してきているのに、持ち家なし フルローンのアパート経営など100に一つもうまくいかないでしょう。

    「アパート空室率」で検索してみてください。「神奈川の・・」という楽待の記事を読んで見てください。ここ数年空室率は跳ね上がってきてますね。神奈川なら4割に届かんとしています。平均築年数はわかりませんが 仮に20年としたら、20年後には半分位の入居率になるということ。
    「うちは入居率99%・・・」とは「うちのラーメン 日本一うまい」と同じようなものでしょうね。

  90. 1595 匿名さん

    今は、アパートより先に自分の家を建てた方が良いと思います。
    理由1
    フラット35をはじめ、長期固定で超低金利で借りられます。アパートローンとは比較になりません。
    理由2
    特例として平成33年度まで親や祖父母からの贈与が最大3000万円まで無税です。
    この制度を利用して父に建築費用を出してもらい、子供の家を新築しました。確定申告して祖父から孫への贈与税は無税となりました。

  91. 1596 匿名さん

    家とかいうけどな~
    建てた時点で2割減だろ。土地が悪けりゃ3割減4割減
    今はアベノミクスで地価が維持されてるが安部総理も消費期限がきれかかってるし。

    経営はシノケンがしてくれて、ローンは他人が返してくれる。
    やっぱりシノケンでアパート建てたほうがいいな。

  92. 1597 匿名さん

    >>1596
    >建てた時点で2割減だろ。土地が悪けりゃ3割減4割減
    持ち家がそうならば、シノケンのアパートだって同じですよ(笑)

    >経営はシノケンがしてくれて、ローンは他人が返してくれる。
    でも、リスクを負うのはあなたですよ。
    失敗してもシノケンは責任をとってはくれませんからね。

  93. 1598 匿名さん

    フルローンアパート経営擁護派の人に正論を言っても糠に釘。理屈にならない儲かる儲かるを連呼しているだけ。
    淡々とフルローンのリスクを定期的に書き込むしかないな。
    しかし0金利が解除されて4%位まで貸出し金利が上昇したら阿鼻叫喚だなぁ。

  94. 1599 匿名さん

    フルローンは夢を与えますが、お金を与えません。
    まずは、自己資金の充実に努めましょう。

  95. 1600 匿名さん

    どんどん融資が閉まってるからサラリーマンがシノケンで建てられるのもオリンピックまで
    シノケンで建てるなら今でしょ。借金は資産になるんだからがんがん借りないとな。

  96. 1601 匿名さん

    R銀行の融資
    35年で8000万のローンを組むには
    年齢:45歳以下(80歳完済が条件)
    勤務先:大手企業または公務員
    年収:800万円以上
    自己資金;1000万円以上
    審査の際、過去3年間の源泉徴収票
    固定資産税の納付証明書を提出し、
    信用調査機関で調査することの同意
    書の署名も求められます。借入金や
    クレジットカード等の情報をすべて
    入手し、審査されます。


  97. 1602 匿名さん

    8000万なら右から左にだせるな。シノケンオーナーの物件買うから、
    ジャンジャンバリバリアパート建てて共に豊かになりましょう。

  98. 1603 匿名

    レス乞食とは こういう輩のことですかね。
    あほくさ。

  99. 1604 匿名さん

    >>1600
    >借金は資産になるんだからがんがん借りないとな。
    この楽観的な考え方は非常に危険です。バランスシート上では資産が増えたように見えますが、借金はあくまで借金(負債)ですから。
    ビジネスだろうとギャンブルだろうと上手くいく運の良い人は借金してもいいんです。借金してレバレッジを掛ければ自分の資産を急速に増やせます。しかし、何をやってもダメな人は自分の資産を急速に減らす事になり、やがて債務超過になって最終的には破産です。そして現実は、殆どの人は後者なのです。

  100. 1605 匿名

    1604さん

    まともに相手するだけ無駄ですよ。適当なことを言っているだけですから。

    業者のWEB対策 特攻隊要員でしょう。反応させて自ら削除依頼する自爆テロ要員かもね。

  101. 1606 eマンションさん

    >>1605 匿名さん
    業者であればもう少しマシなコメントをするのでは???笑

  102. 1607 経験者

    反対されている方はフルローンだとマイナスになると言っていますが
    そもそも融資が厳しくなった現在、シノケンだとまだフルローンなんか組めるのですか?
    シノケンじゃないけど他の物件で銀行まわってますが、フルローンどころか
    2~3割自己資金だせって言われます。

  103. 1608 経験者

    融資が厳しくなって不動産収益を取り扱う業者が潰れたり、規模縮小を余儀なくされています。
    かろうじて生き残った彼らは戸建て住宅やマンションを買わせようとして必死です。
    このスレ見ても必死さが伝わってきますね。

  104. 1609 匿名さん

    >>1607
    フルローンを断られてラッキーでしたね。
    少し前にフルローンで始めた人は、後悔する確率が高いと思いますよ。

  105. 1610 購入経験者さん

    シノケンで手持ち100万円から資産数億円
    アーリーリタイヤした優雅な暮らし
    そんなプログをみるとシノケンはやっぱすごい企業

    ここでは失敗してる負組アンチが多い
    成功してない奴ほどよくほえますな。

  106. 1611 匿名さん

    現在、各銀行が不動産投資に融資できる総量が絞られてきています。
    あなたが銀行員なら、次のどちらの人に限られたお金を融資しますか?
    1.立地の良い土地に大手ハウスメーカーの家賃保証付きで建築を予定している地主
    2.土地無し・自己資金少なく不動産投資経験のないフルローンを希望するサラリーマン
    実は、1の条件の人にも融資を断るケースが出てきています。銀行は晴天の日には傘を貸しますが、曇りや雨の日には傘を貸しません。低金利の時代に貸し倒れは絶対に許されません。極めて慎重な融資を行います。

  107. 1612 経験者

    現在は年収1000万円以上のサラリーマンでも不動産の融資付かなかったと倒産した業者の人が嘆いていましたね。

  108. 1613 匿名さん

    >>1610
    >シノケンで手持ち100万円から資産数億円
    >アーリーリタイヤした優雅な暮らし
    >そんなプログをみるとシノケンはやっぱすごい企業
    株にFX、商品先物。最近では仮想通貨かな。
    似たような話はネット上にはごまんとありますよ(笑)

  109. 1614 匿名さん

    >>1611
    KBもらえるほうじゃろ。S銀行の支店長は10億ぐらい抜いたらしいし
    やっぱりチャンスを逃しちゃだめだNA

  110. 1615 匿名さん

    >>1614
    >KBもらえるほうじゃろ。S銀行の支店長は10億ぐらい抜いたらしいし
    >やっぱりチャンスを逃しちゃだめだNA
    行員がキックバックを貰うなんて犯罪ですよ!
    あなたは、前科者になって人生を棒に振る事を勧めるのですか?

  111. 1616 匿名さん

    シノケンでアパート建ててキラキラした生活する大家になるか
    一歩ふみださないで文句を言いながらいつまでも働いて共食い労働者になるか

    人生は一度きりだからよく考えたほうがいい

  112. 1617 匿名さん

    賛成派じゃないけどただ文句言うだけじゃお金は増えていかないね。
    どうしたらお金が増えていくのか考えて自分で決める、人任せにしない。
    これが大事です。これができない人は投資に向かないのでこんなスレに
    書き込む暇があったらサラリーマンの仕事頑張ってください。

  113. 1618 匿名

    お金は「儲かる」と言い寄ってくる人に損をさせられるのが常ですね。
    不動産は最終的に儲かるかは何十年後にしか答えは出ません。
    不動産価格自体が値上がりしない今の状況では ほぼ儲かりません。
    逆にマイナスがふくれあがるでしょう。

  114. 1619 匿名さん

    >>不動産は最終的に儲かるかは何十年後にしか答えは出ません。

    これで素人ってすぐわかるんだよなw
    不動産業界で働いてみろや

  115. 1620 匿名さん

    >>1619 匿名さん
    貴殿は不動産業界で働いているのでしょうか?
    シノケン関係者?ライバル会社?

  116. 1621 匿名

    >>1619: 匿名 

    誰が素人だって(笑)。

    すごい洞察力(笑)。もう少し自分を知った方がいいよ。

  117. 1622 匿名さん

    不動産業の人が必ずしもアパート経営のプロとは限りません。不動産会社に勤めている人は皆、オーナーとして成功をおさめているのでしょうか?仲介・管理と賃貸経営とは別次元の問題です。オーナーとして誇りを持ち、その知識と経験を自信を持って伝えてください。

  118. 1623 匿名さん

    >>1619
    >これで素人ってすぐわかるんだよなw
    >不動産業界で働いてみろや
    そうです。不動産は儲かりますよ。
    高い技術が必要なプロダクトじゃないのに高額商品。業者はとっても儲かるのです。
    逆に、一般消費者に毛が生えたような素人投資家(サラリーマン大家)は大損をさせられかねません。
    今フルローンでアパート経営なんかに手を出したら、決してキラキラした生活なんて待っていないと思います。
    始めたら最後、儲からない不動産は簡単には手放せませんから、数十年の苦しい生活を強いられかねません。

  119. 1624 匿名さん

    [情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]

  120. 1625 匿名さん

    1624さん、どうやったらフルローンで6%ちょっとの利回りで楽にお金が入ってくるのか是非教えて下さい。

  121. 1626 匿名さん

    >>1624
    >楽にお金が入ってくる楽な商売じゃてホッホッホッ。
    シノケンにとってはその通りでしょうね。
    一括借り上げ賃料保証を付けても、客付けができなくなったら契約見直しを迫り、オーナーへの支払いを減額するれば良いのですから。
    一括借り上げ賃料保証というのは、年十年もの長期間では成り立たない可能性があると業者はわかっているはず。詐欺的な仕組みで、素人投資家が騙されないように規制されなければいけないと思います。

  122. 1627 匿名さん

    シノケンの家賃保証料率は0.8です。
    フルローン6%だと最終利回りは、
    マイナス2%程で最初から月4~5万
    の持ち出しとなります。
    築年数が古くなると相当な金額の
    持ち出し(赤字)となります。

  123. 1628 匿名さん

    シノケンは8.0%じゃぞ。
    金利を低くすれば利益はでるじゃろ。
    セミナーに参加してないのかのぉ。

  124. 1629 匿名さん

    >>1628
    シノケンのセミナーではウソついて騙して勧誘しているのですか?
    利回り8%の物件なんか紹介してくれません。
    リピーターやお得意様ならあるのかもしれませんが。

  125. 1630 匿名

    >>不動産業の人が必ずしもアパート経営のプロとは限りません。

    業者は経営のプロどころではありません。ど素人ですがある意味素人よりたちが悪い。
    というのは会社から洗脳されているからね。

    彼らは物件を一つ売るごとに自分の給料や地位に跳ね返ってきますから、何でも言いますよ。
    証拠も残らないし、完済する前に違う会社にいますので。
    本当にその場限りの出入りの激しい業界です。
    そんなところに大金の運用の相談などできますか?

    利害のないアパート経営に詳しいファイナンシャルプランナーや税理士に
    是非 有料でご相談ください。
    業者のセミナーなど洗脳会場です。ご注意を。ただほど高いものはありませんよ。

  126. 1631 匿名さん

    ファイナンシャルプランナー 家買う夫婦に投資用マンション買わせて、家のローンが組めなくしたアフォだらけ。
    税理士 消費税還付すらしらない節税に精通してるのはごく1部という。

    シノケン 経営から建築、税務までなんでも相談できるスペシャリストの集団

  127. 1632 匿名

    業者まるだし。こんな発言 誰がまともだと思うのだろう?
    シノケンにとってもマイナスなのでは?

  128. 1633 匿名さん

    税務相談、これも違法だからな

  129. 1634 匿名さん

    >>1633
    >税務相談、これも違法だからな
    違法なのは脱税の相談。
    税金をきちんと払う為の相談は問題ないですよ。

  130. 1635 匿名さん

    >>1634 匿名さん

    大丈夫か?駄目だからな。
    個別事例に対する税務相談は税理士以外が受けたら違法だからな。
    FPとか知ってりゃ当たり前の事項だぞww

  131. 1636 マンション検討中さん

    つまりシノケンは違法なことしているのですね。

  132. 1637 匿名さん

    FPなら常識だが事例を用いて説明するのは違法ではないw
    その事例をもとにシノケンが税理士を紹介するのも違法ではないw

  133. 1638 匿名さん

    FP(笑)1級ならまだしも、AFPや2級なんか日商簿記2級以下の難易度なんだから
    ドヤ顔されても困るわなw

  134. 1639 匿名さん

    シノケン擁護側もシノケンのページでもみりゃあ、
    税理士事務所・司法書士事務所との連携とか書いてあんぞw
    有料だけど確定申告等も税理士事務所に依頼できますとか

    やっぱ、擁護派もただの物知らずの愉快犯かw

  135. 1640 匿名さん


    >>1631
    >>シノケン 経営から建築、税務までなんでも相談できるスペシャリストの集団

    散々業者扱いされた奴が真実をかいてくれてたんやね。
    アパマン建てたことある奴しかわからんからな。

  136. 1641 匿名さん

    >1640さん
    散々業者扱いされた物です。久しぶりに書き込みます。
    「シノケン 経営から建築、税務までなんでも相談できるスペシャリストの集団」
    以上の文言は、書き込んでいないです。ただし、税理士との連携をとることは違法ではないです。セキスイや大東などの大手でも連携してします。Webで、そのことを公開しているかどうかの違いです。私はセキスイで紹介された税理士に会計処理や確定申告(年間契約)を依頼しています。資産税専門の税理士のため、極めて専門知識や実務経験が豊富で様々な相談にも応じてくれます。税理士にもそれそれ専門があるため、その道に精通した方を選ぶことが肝要です。

  137. 1642 名無しさん

    シノケン付きの税理士にシノケンどう?って聞いても意味ないじゃんw

  138. 1643 マンション検討中さん

    「第三者の厳しい目」でシノケンをチェックしてもらわないと

  139. 1644 匿名さん

    税理士はシノケン顧客の税務を担当して大きな利益を上げることは可能でしょうか?サラリーマンの確定申告をしても5~10万円程度の報酬しか上がりません。一方、大手ハウスメーカー提携の税理士は、顧客として大地主が多く、年間数十万の報酬を得ることができます。しかも家賃の固定されたサブリースが多く手間もかかりません。さらに相続があると、その手続きで数百万円の臨時の報酬が入ります。サラリーマン大家に関わっても手間が多く、儲からないのが現実です。こうした顧客に対して親身になって相談いただけるかどうかを考えてみてください。サラリーマンは、すべて自己責任で判断できる資質を身につける必要があります。

  140. 1645 匿名さん

    >>1644 匿名さん

    むしろサラリーマン大家程度のレベル、
    しかもシノケンの場合は費用はほとんどシノケン分しかなく、
    広告費の計算すらない、
    せいぜいあるのは人の出入りの計算と雑費の計算くらい。

    それで一人当たり10万弱×数あるなら
    十分いい商売だと思うが?

  141. 1646 購入者

    >>1645
    たしかに不動産の確定申告(所得税)だけならそれほどめんどくさくないけど
    その他にも外構の固定資産税(償却資産)、専従従業員給与、消費税還付、節税など
    いろいろあるので、サラリーマンがやると結構めんどうだよ

  142. 1647 匿名さん

    >>1646 購入者さん

    シノケンのアパート1件程度では青色にはなりませんよ

  143. 1648 購入者

    >>1647
    不動産投資をしていれば、青色申告承認申請書を出すことで誰でもなれますよ。

  144. 1649 購入経験者さん

    >>1644
    シノケンなら親身になってくれますよ。

  145. 1650 名無しさん

    >>1649
    但し、物件引き渡すまでorリピーター限定です

  146. 1652 匿名さん

    完成、引き渡し後は、営業や本社との関わりは全くなくなります。後は管理会社との連絡のみです。一方、大手のHMや工務店は交流会や研修会などの長い付き合いがあり、細かな相談にも応じていただけます。営業の転勤のサイクルも長く、売りっぱなしになることは少ないです。しかし、その分、建築費は高くなりますが。

  147. 1653 マンション検討中さん

    シノケン担当者はすぐ変わりますね。
    多いときは1~2カ月で1回くらい変わりましたね。
    転勤なのか辞めちゃう人が多いのか。

  148. 1654 匿名さん

    不動産販売は出入りの激しい業界。100万の車を売るのも大変なのに1億の不動産を売るには相当の信頼と努力が必要です。インセンティブの割合の高い給与体系の会社も多いです。私には、到底務まりません。

  149. 1656 匿名さん

    >詐欺まがいの勧誘なんかまともな人にはできません。
    不動産でも先物でも、詐欺まがいの営業には2種類の人種がいると思います。
     1.確信犯=>まともでない人
     2.自身も騙されている人=>あまりお利口ではない人
    違うでしょうか?

  150. 1657 購入経験者さん

    スマートデイズ、ゴールデンゲイン、ガヤルド、レオパレス
    悩んだけどシノケンにしてよかった。資産数千万なんか通過点、億り人も余裕でした。

  151. 1658 匿名

    [NO.1651から本レスまで、情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

  152. 1659 匿名さん

    残念ながら、負債の億り人になっていると思います。確定申告の際、税理士さんが貸借対照表を作成しますが、建売アパートを購入された方は非常に高い確率で純資産がマイナスになっています。1棟で数千万円、3棟持っている人は1億円を超えるマイナスの純資産(負債)となります。知らないうちに億り人になっている人が多いと推察されます。

  153. 1660 マンション検討中さん

    >>1659 匿名さん
    貸借対照表の資産と負債は同一額にならないのですか?

  154. 1661 匿名さん

    >1660さん
    土地と建物の評価額の合計が資産となります。長期借入金が負債となり、資産の合計より大きくなるため、純資産はマイナスとなります。8000万円の物件をフルローンで買った場合、少なくとも2000万円以上の債務超過となります。自営業者の場合は資金調達の障害となり、サラリーマンの場合は住宅ローンの審査が通らなくなる可能性があります。もたろん、損益計算書は純損失(赤字)となります。何回も書き込みましたが、賃貸経営は資産家の税金・資産継承対策で行うものです。今の市況で、土地のないサラリーマンが大家になっても損失を積み重ねるだけです。

  155. 1662 匿名さん

    >>1661

    そのとおり。  これが現実ですね。

  156. 1663 購入経験者さん

    シノケンは建物が残るから。
    そこらへんの業者より安心安全じゃよ

  157. 1664 マンション検討中さん

    差し押さえられたら土地も建物も残りません

  158. 1665 通りがかりさん

    そもそも、そんなに儲かるなら自分(自社)で、マンション経営して他人に儲かるネタを渡さないでしょう。
    それを大々的にマンションオーナーを募集しているということは、マンションオーナーが儲からないからマンション販売で、儲けている。
    と、推測出来ます。

  159. 1666 匿名さん

    そういうことですね。

  160. 1667 匿名さん

    企業がやるにしては大家業は利益率低すぎる

  161. 1668 匿名さん

    個人でやるにしては大家業はリスクが高すぎる

  162. 1669 匿名さん

    [情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]

  163. 1670 匿名さん

    建売アパートは、暗い話題ばかりとなってしまうので、ETFについて書かさせていただきます。ETFは株式市場で売買させる投資信託のようなもので日銀や年金基金も大量に保有しています。いちばんわかりやすいのが日経平均連動型のもので、その中でも2倍型のものが人気があります。プル型の場合、日経平均が12000円が24000円になると、上げ幅の2倍、つまり4倍になります。1000万円保有していれば4000万円となります。逆にインバース型(空売り型)の場合、日経平均24000円が12000円に下がると下げ幅の2倍、つまり4倍の価格(1000万円保有していれば4000万円)になります。株価の上昇期でも下降期でも利益を得ることができます。ETFは売買手数料が極めて安いため、証券会社は絶対に勧めません。高い手数料や管理料のとれる投資信託を進めます。私は株式やETFで自己資金を充実させてから不動産投資をしています。同様な手順で不動産投資をする人は非常に多く、王道です。シノケンのような建売販売の物件を購入される方も、まず土地のみ現金購入すれば、建物は0.7-0.8%の10年固定金利で融資していただけます。実際には10年で完済でき、リスクはありません。こうした投資法にも弱点はあります。株式の上げ下げのサイクルは通常7-8年です。高年収のサラリーマンでもアパート1棟から2棟分の土地を買うには、2サイクル15年ほどかかります。しかし、一旦アパートを持てば家賃収入と有価証券等の運用益で3-4棟目は比較的早く所有できます。富裕層の多くは、大口外貨預金(金利6%)、有価証金(株式。投信)、不動産の3つに分散投資しています。経済は生き物で、シナリオ通りにいかないことも多くあります。長い年月をかけて地道に蓄財し、人生100年時代を豊かなものにしましょう。

  164. 1671 匿名さん

    2日続けて投稿させていただきます。
    本日のテーマは、付帯設備の太陽光売電です。
    現在2つのアパートの屋根に設置しています。
    いずれも、20年固定価格買取です。
    〇ケース1
    H26設置 16K 方位:南 角度10°
    売電単価36円 年間平均売電額77万円
    設置費用400万円 表面利回り19%
    →5年半で設置費用を回収できます。
    〇ケース2
    H27設置 15K 方位:南東 角度20°
    売電単価32円 年間平均売電額59万円
    設置費用420万円 表面利回り14%
    →7年で設置費用を回収できます。
    30年度の買取単価は18円ですが、パネル
    の変換効率は毎年高くなっています。
    岐阜大学のホームページに年間売電額の
    シミュレータがあり、試算できます。
    (出力KW,角度,方位,売電単価を入力)
    シノケンの物件の屋根にも10Kほどの
    パネルは設置可能で、日当たりが良け
    れば検討の余地があります。
    利回り向上にお役にたてれば幸いです。

  165. 1672 匿名さん

    仙台駅徒歩圏内でシノケンの賃貸アパートを借りる予定なのですが、口コミを読むと評判が悪いようで心配になってきました…。
    プロパンガス代がすごく高いだとか、対応が悪いだとか…。実際に仙台に住んでいる方、情報をいただけないでしょうか…。
    ガス代について、特にお聞きしたいです。

  166. 1673 購入経験者さん

    サポート充実のシノケンだからサラリーマンが2億円作れる。
    今では私も億り人です。

  167. 1674 匿名さん

    仙台だと、LPガスの方が安かったりするようですね。
    ただ、結局業者次第でしょうけど。
    プロパンガス消費者協会のサイト
    https://www.propane-npo.com/useful/compareprice-tohoku.html

  168. 1675 匿名さん

    設立5年でコケたスマートデイズの件と比較している方いますが。
    シノケン社は1990年から、30年弱もやってる資本金10億の企業ですよね。
    元々が建設会社の叩き上げで、LPガス会社や管理会社など関連会社を含め実績を持つ会社と。
    ビジネスの立ち上げがうまくいかなかった会社と。
    比較するのは、全く違うのかなとは思います。
    ちなみにシノケン社のものをずっと保有していますが確り利益出てますよ。
    でも、悪い物件も勿論あるでしょうからそれは要注意ですね。

  169. 1676 匿名さん

    そりゃ、
    金利が高かった時代に購入された方々は問題が発生したとしても、
    借り換え等で対処することが出来た場合もあると思います。

    今ほど、
    低金利かつ物件価格が上昇した時代が
    あるのでしょうか?

    後々に金利上昇の局面を迎えた際、
    どう対処すればいいのでしょうか?

  170. 1677 匿名さん

    利益でているとのことですが決算書を見せていただけませんか?

  171. 1678 匿名さん

    シノケンの物件は、すべて赤字経営という訳ではありません。立地や購入した時期によって利益の出る物件も多いと思います。私の物件の近隣にも、築3~8年のシノケン物件が5棟ありますが、新築時の家賃をほぼキープしながら満室が続いています。立地が抜群に良ければ、CFは黒字になります。こうした物件を買うのはサラリーマンの中でも不動産をよく知るセミプロの人たちで全国から買い付けが入ります。私の隣の物件のオーナーもシノケンとは縁のない地域の人です。

  172. 1679 匿名さん

    抜群に立地の良い物件は土地代が高いです。
    1670さんが言うように現金で土地が買えない方は止めたほうが良いです。
    あと3年位なら普通に新築並みの家賃はとれますが、10年過ぎると下がります。詳しくはシノケンさんの賃貸情報で比較するとわかります。

  173. 1680 マンション検討中さん

    数年前にシノケン購入した知り合いが儲かるからと言って勧めてきたので
    決算書見せてもらったらあまりにひどかった

  174. 1681 匿名さん

    最近、楽待の売り物件を見ていると築2年,3年のシノケン物件が目に付きます。購入と売却にかかる諸費用の合計で800~1000万円程かかります。数年後には供給過剰と金利の上昇で買い手がつかず、大きく値を下げる物件も増えると思います。不動産の購入に際して、慎重な判断ができないと、購入と同時に数千万の損失が生じる可能性があります。私も投資に関して様々な失敗を繰り返しましたが、ブームのピークを過ぎて参入するのは高いリスクを生じます。

  175. 1682 購入経験者さん

    シノケンのアパート1棟を1億円で購入するなら、シノケンの
    アパート1棟を6000万円、太陽光野立て2基を4000万円同時に
    購入したほういいです。
    月毎、年毎にシミュレーションをしてみると相性がとても
    よいことがわかります。太陽光はFIT開始時から利回りは
    変わっていません。FIT価格は逆算して計算し決めているから
    です。FIT制度がなくなるまではまったく問題ありません。

  176. 1683 匿名さん

    太陽光野立てとかwww

    今回の災害や以前の利根川氾濫等の
    負の要素が明るみになってきたから、
    そのうち規制されるだろうし、
    それまでに作っておけばと考えるか

    メンテナンスやら規制やらの
    リスクが大きいから避けるか
    ちゃんと調べたほうがええよ

    まぁスレチかwww

  177. 1684 匿名さん

    大家のような顔して嘘ばっかり。
    具体的な数字とともに どれだけ儲かっているのかを書いていただきたい。

  178. 1685 購入経験者さん

    過去に何度か具体的な数字を書きましたが
    ことごとく管理人に削除されアク禁くらってしまいます。

  179. 1686 匿名さん

    ここのスレは前向きで参考になる発言が多いため、12年も続いています。誰でも気付くような無責任な投稿は避け、より良いスレにしていましょう。

  180. 1687 匿名さん

    東京23区内では6000万円で購入できるアパートには4000万円もする太陽発電装置は載りません。よくて100万円位のものだろ?

  181. 1688 匿名さん

    間違えました、でも野立てじゃ管理が大変だろ?

  182. 1689 マンション検討中さん

    >>1688
    貴殿はアパートの管理も自分でやらないと気が済まないタイプですか?
    それであれば野立ての管理は大変でしょうね。

  183. 1690 購入経験者さん

    >>1684 匿名さん
    アパート年収入 約1200万円
    年間キャッシュ 約350万円(税引後、ローン返済後)
    太陽光年収入  約720万円
    年間キャッシュ 約300万円(税引後、ローン返済後)

    合計年間キャッシュは約650万円です。

  184. 1691 匿名さん

    太陽光年収720万ですか。
    どのくらいの敷地が必要なのか調べてみました。

    参照には太陽光とかで
    頭に出てきた以下のページを参照しました。

    ttps://www.eco-hatsu.com/question/answer4/14551/
    ttp://www.solarassist.co.jp/topics/13224/

    昨年度の
    事業用太陽光(10kW以上)買取価格は21円/kWh

    JPEA(太陽光発電協会)に基づき、
    『1kWあたりの年間発電量=1,000kWh』で計算すると、

    \7,200,000/21≒342,857kWh

    342,857/1,000=342kW

    10kW≒50㎡
    342kW≒1710㎡≒517坪

    ttp://standard-project.net/solar/sangyo/menseki.html

    こちらのサイトでも
    500坪(1652㎡)で年収608万試算なので
    大体いい感じではないでしょうか?

    500坪で2基で済むんですかね。
    管理人にやってもらうにしても、
    シノケンを検討するリーマンにはハードル高すぎますね・・・

  185. 1692 匿名さん

    野立て型の平均利回りは7-10%で、720万の売電収入を得るには、8000万円以上の設備投資資金が必要です。個人に対してこのような多額の融資をする金融機関はありません。日本政策金融公庫でも2000-3000万が限度で、最近はアパートローンを含めて審査が厳しくなっています。

  186. 1693 発電所さん

    利回りは平均14%です。
    信販使えるので、アパートより融資は緩いです。
    サラリー年収500万円あれば低圧50kW太陽光発電所が4基分出ます。

  187. 1694 発電所さん

    アパート1棟の収入があると追加で2基分出ます。
    アパート2棟の収入があると追加で4基分出ます。
    相性が良い理由の1つです。

  188. 1695 匿名さん

    14%というのは過去の話で、買取価格18円の今年度は表面利回りで7-10%のレンジです。土地付きでセット販売されている物件で、利回り10%を超えるのは売れ残りか訳アリです。信販の融資は危険を伴います。2年-3年経過すると金利が大幅に上がり、借り換えもできません。また、太陽光の管理会社の倒産も増えています。アパート以上に慎重な投資が必要です。

  189. 1696 発電所さん

    今でも普通に14%ありますよ。
    探すのが苦手な方ですか?
    固定金利なので上昇はありません。

  190. 1697 発電所さん

    太陽光関連の倒産は製造、販売が主で管理会社の倒産はあまりありません。
    販売業者に管理を任せなければ問題ありません。
    アパートもそうですが、「管理」は手堅い収益ですので。

  191. 1698 購入経験者さん

    ある程度投資が進むとだんだん融資が受けにくくなります。
    しかしキャッシュがそれなりにたまりますので、その資金を金融商品に投資します。
    例えばFXのサヤ取り、これはほぼノーリスクで利回り20%以上です。
    分散投資することでより安全になります。
    将来家賃減少や入居率が落ちても問題ありません。

  192. 1699 匿名さん

    バランスシートを拡大させて、
    成功すればラッキー、
    失敗したら自己破産カナ。

    そりゃどんな商売だって
    管理だけならかたいだろうよ
    自分は負債を請け負わないんだから

  193. 1700 購入経験者さん

    投資にリスクは付き物です。メリットもあればデメリットもあります。
    デメリットばかりを取り上げ、批判するだけの人は投資家に向いていません。
    メリットを最大限に生かし、デメリットを如何に克服するか考え
    行動できる人は投資家に向いています。

  194. 1701 匿名さん

    投資にチャレンジできるかどうかは年齢や資産背景によります。40代後半から50代の方は老後のことを考えて高いリスクを伴う投資は避けるべきです。また、土地や豊富な自己資金が無い限り、不動産投資も避けるべきです。家族のことも考えて行動しましょう。株式などの金融資産もAIで運用する時代で個人のレベルではブロの何千分の1の情報しかありません。昨年までは投資環境が良かったですが、米国の一人勝ちで他国はリセッションに向かうと予想しています。特に不動産は不況期には流通性が極端に悪くなります。私も投資に数多くの失敗をしてきました。今は投資に向かわず、自己資金の充実に努めるべきです。夢のない話で申し訳ないですが、チャンスはまた巡ってきます。

  195. 1702 匿名さん

    >発電所さん
    低利の固定で借りられて、税金と経費を引いた後で10%以上の利回りがあるならアパートや太陽光発電に投資してもそりゃ良いでしょうよ。でも、逆に言えばそれよりも悪条件ならば慎重にって事ですね。
    シノケンが良いの悪いのと言うより、良い条件が引き出せるならば投資しても良い。悪い条件しか引き出せないならば投資は止めた方が良いって事。そして殆どの人は、発電所さんのような良い条件など引き出せないのです。
    発電所さんは宝くじに当たったような例外の人です。誰でも同じことが出来ると考えるのは楽観的すぎます。それに借金してやる不動産投資は宝くじとはリクスの大きさが違います。(宝くじも、借金して買うならば不動産投資以上のリスクです。何千万も借金して宝くじにつぎ込む人はいないのに、不動産投資は借金してまでなんでやりたがるのでしょう?)

  196. 1703 購入経験者さん

    ほとんどの企業は銀行から融資を受け、事業をしています。
    これは事業なのです。

  197. 1704 匿名さん

    >>1703 購入経験者さん 
    よくわからないんだけど、あなたは何を主張したいのだろう?

    不動産等の投資は事業です。
    足を使わなきゃ、そしてやらなきゃ成功しませんかな?

    私はその前に、
    シノケンのターゲット層である会社員は
    金融リテラシーを身に着けるべきだと思うが。

  198. 1705 匿名さん

    一般社会人が金融の知識が不足しているのは日本の学校教育にも原因があります。学習指導要領では小学校5学生から金銭・金融教育を始めることになっています。しかし、教える側に知識と経験がないため、小中学校では機能していません。高校でも家庭科の家庭経済等の分野でわずかに学ぶ程度(預金と保険のみ)です。香港では小学校からイギリス式の金融教育を受けているため、平均年収が日本より低いにもかかわらず、日本人の1.5倍の金融資産を保有しています。香港の平均寿命は男女とも世界一で、経済的な豊かさが健康にもつながっています。32年度から学習指導要領の改訂で金融教育がさらに充実される予定ですが、官民一体となって進める必要があります。香港の事例のように、金融リテラシーの有無が経済格差・健康格差、さらには幸福度につながります。

  199. 1706 匿名さん

    義務教育で金融教育を教えるようになって消費者が金融リテラシーを身に着けたら、シノケンのような会社は無くなるでしょうね。
    シノケンだけじゃなくって、手数料がバカ高い投資信託や生保だってヤバイかも?

  200. 1707 マンション検討中さん

    詐欺師はどの世の中にも存在するし、シノケンはなくならないだろ

  201. 1708 DJ社長

    悪口言われてるやつが主役
    悪口言ってる奴らは脇役

  202. 1709 匿名さん

    その通りです。

  203. 1710 買い替え検討中さん

    苦しくなると意味が分からないことを言って、
    スレを消化するのはいつもの事

  204. 1711 マンション検討中さん

    >>1701 匿名さん
    自己資金がないけど投資したいから不動産で融資を受けてやるのでは?
    自己資金が充分にあるならもっと安全で利益の出る金融商品に投資しています。

  205. 1712 匿名さん

    >1711さん
    アパート経営は人口減少による右肩下がりのビジネスであることに加えて、供給過剰です。大きなレバレッジ(借入)をかけて投資してよいのは、将来需要が増える場合のみです。特に自己資金が少ない場合は、家賃収入の減少や金利上昇等の変化に対応できず、短期間でキャッシュアウトしていまいます。まずは、金融資産で運用して自己資金を充実させて余裕ができたら不動産に向かうべきです。雪だるまを作る時、最初はなかなか大きくなりませんが、ある程度の大きさになると一気に大きくなります。お金も同じで、ある程度貯まれば分散と回転がきき、一気に増やすことも可能です。

  206. 1713 匿名さん

    >>1711
    >自己資金がないけど投資したいから不動産で融資を受けてやるのでは?
    >自己資金が充分にあるならもっと安全で利益の出る金融商品に投資しています。
    融資を受けてやる不動産投資は、他の投資よいも安全ではないとあなた自身もわかっているのですよね?
    でもそのリスクは、きっとあなたが考えているよりも大きいですよと、経験者の方はアドバイスをしているのではないでしょうか?
    不動産投資は金額が大きいだけに失敗するとやり直しがきかない可能性も大きい。だからもっと慎重になれと、、、

  207. 1714 匿名さん

    日銀の政策調整に関する観測が浮上し、本日は大幅な円高・株安となりました。
    こうした兆候をとらえて、最近は長期金利が急上昇しています。
    金利が1.5%から3%に上昇した場合のシミュレーションを考えてみました。
    2年固定1.5%の条件で借りた人も更新の際、大幅に金利が上昇します。
    1億円の物件を購入した場合
    〇35年 1.5% フルローン
    年間家賃600万円(利回り6%)
    年間返済額370万円
    年間諸経費平均200万円
    (税金・大規模修繕積立含む)
    手取り 年間30万円
    〇35年 3% フルローン
    年間返済額460万円
    手取り 年間マイナス90万円
    ※20年後には
    入居率80% 家賃下落率1%とすると
    年間家賃384万円
    借入返済+諸経費=660万円
    手取り 年間マイナス276万円 
    金利上昇によるリスクをおわかりいただけたでしょうか?
    支払利息の総計は3000万から6000万に増加します。
    金利3%は通常の時期の金利で、決して高い水準ではありません。
    建売物件の担保価値は買値に比べて大幅に低くなり、借り換えも困難です。
    経済の変動や環境の変化に対応できる長期的な計画を立てて判断することが大切です。
    現況では、フルローンで購入した時点で不動産は負動産となります。
     

     

  208. 1715 匿名

    >>1714 匿名さん

    なぜ必死に負動産アピールをするのでしょうか???

  209. 1716 匿名さん

    >>1715
    不幸な人生を歩む人を減らしたい一心では?
    しかし、大して金融資産も無いくせに不動産投資で儲けたいなんて浅はかな了見の人は、一度痛い目に会った方が良いと思います。

  210. 1717 匿名さん

    >1715さん
    現在フルローンで購入した場合、資産を持ったはずが赤字続きで実質負債(負動産)となってしまいます。さらに何年か経過すれば深刻な不況期が訪れます。赤字が続いて資金繰りができない、売却するにも買い手がつかない状態になります。この数年で不動産投資を始めた人には理解できないと思いますが、不安というより、恐怖や絶望を感じます。土地や十分な自己資金がない人が、この時期に不動産投資を始めるのは極めて危険です。将来に対する警告の意味で「負動産」を書かせていただきました。シノケンの社員の方には、営業妨害とも受け取れる書き込みになり申し訳ありません。

  211. 1718 匿名さん

    >>1717 匿名さん
    でこんな場末で警告を行う理由は?

  212. 1719 匿名さん

    >1718さんは何か都合が悪い事があるの?

  213. 1720 匿名さん

    営業妨害です

  214. 1721 匿名さん

    >>1719 匿名さん
    前向きな情報交換を阻害する投稿です。

  215. 1722 匿名さん

    >>1720
    営業妨害だなんだと騒ぐ場合、大抵はそれは当たらずとも遠からじなんだと思います。全くの的外れならば論議にならないですから。

    >>1721
    前向きと感じるかどうかは立場によるでしょう。けれども、「負動産」も貴重な意見であり、公正な情報交換の場においては様々な意見が出るのが正常な状態でしょう。ここはシノケンの広告宣伝の場ではありません!

  216. 1723 匿名さん

    Google,Yahoo等の情報検索で「シノケン」で検索すると最上位にこのスレが表示されます(広告を除く)。管理者のSEO対策などの工夫もありますが、アクセス数が多いことも原因になっていると思います。大きな買い物をする際、その「評価」を検索する消費者も多いです。シノケンの購入希望者の中で、このスレを参考にされた方も多いと思います。ささやかな口コミサイトかもしれませんが、影響力は大きいです。また、10年以上も継続するスレは、他に見たことがありません。

  217. 1724 eマンションさん

    >>1723 匿名さん

    でもシノケンで失敗した!
    とかっていう書き込みはあまり見当たらないですよね、、、
    成功したっていう書き込みもチラホラと、、、

    うーん、、、
    わかりませんなぁ

  218. 1725 匿名さん

    >1724さん
    私のシノケン物件も4年間満室で家賃の下落もありません。
    しかし、賃貸物件の成否は10年後、20年後にならないとわかりません。
    築数年の物件を所有している人は成功かどうか判断できない人もいると思います。
    30-35年間のトータルでプラスでゴールできるかどうかです。
    そのため、長期のシミュレーションが必要です。
    なお、本日のYahooニュースで「住宅支援機構は土地を購入してアパートを建てる場合の土地部分への融資を原則として停止した」と書かれていました。
    また、審査する際、収支見通しなどを厳しくチェックするようにしたようです。
    国の政策は、民間金融機関の方針にも影響を与えます。
    賃貸融資に対する厳格化がますます進むようです。

  219. 1726 匿名さん

    ま、消された書き込みは残ってませんからね

  220. 1727 匿名さん

    失敗したとか書くと前向きな情報交換阻害で削除されるし

  221. 1728 匿名さん

    10年以上で1727レスw
    過疎ってる

  222. 1729 匿名さん

    2018年だけで1000レス以上。

  223. 1730 匿名さん

    >>1729
    オレだけで約300レス
    オレ関連のレスで約700レス

  224. 1731 通りがかりさん

    そしておれはセックスレス

  225. 1732 匿名さん

    7/25にGAテクノロジーズが新規上場しました。
    一口1万円で中古不動産に投資できる会社です。
    不動産業界の仕組みを変える会社として注目されています。

  226. 1733 匿名さん

    楽待のパクリになるかもしれませんが
    あなたにとって「不動産投資で一番嬉しかった瞬間」は何ですか?

    私は物件が完成し、引き渡しを受けた時です。
    特にシノケンの物件は階ごとに異なる3種類の間取りがあり、
    とても綺麗で感激しました。


  227. 1734 匿名さん

    それ用のスレを立てて、
    そちらでどうぞ

  228. 1735 匿名さん

    シノケンで失敗した話は聞かないな。
    むしろ成功者のほうが多いんじゃないか?

  229. 1736 匿名さん

    >>1735
    >シノケンで失敗した話は聞かないな。
    賃貸不動産投資の結果は30年後にしかわからないのですから当然でしょう。
    最初の10年は上手くいってても、後の20年で収支がマイナスになるという事もありますよ。

  230. 1737 匿名さん

    >1733さんへ
    普通はローンが無事完済出来たときか、うまく転売出来て利益が確定した時の間違いじゃないか?
    もしくは空き部屋が埋まった時では?

  231. 1738 購入経験者さん

    不動産投資で一番嬉しかった瞬間はシノケンの物件を買えたことです。
    無産階級からオーナーになれるなんて思いませんでした。

  232. 1739 匿名さん

    不動産投資で一番嬉しかった瞬間はオーナーに
    なった誇りと自信を持てたことです。
    職場で嫌なことがあっても、些細なことで悩まず
    大らかな気持ちで仕事ができるようになりました。
    シノケンに感謝です。

  233. 1740 経験者

    社畜から解放された時かな

  234. 1741 匿名さん

    しかし、何故>1731みたいな書き込みが削除されないんだろう?

  235. 1742 匿名さん

    >1741
    誰も削除依頼してないからじゃないか?

  236. 1743 匿名さん

    >1738
    >無産階級からオーナーになれるなんて思いませんでした。
    気を緩めないように。
    その物件はまだ真の意味であなたの物ではないですよ。

  237. 1744 匿名さん

    >1739
    自分の仕事にも、誇りと自信を持って取り組んでください。

  238. 1745 匿名さん

    不動産買った瞬間が一番うれしいって。。。
    株でも株主になった瞬間が一番うれしいっていうのかな

  239. 1746 匿名さん

    >>1745 匿名さん
    そりゃ、物件持てば嫌なことしか待ってないし、物件売却しても損するだけだし
    うれしいことないしな

  240. 1747 匿名さん

    社員が書いたレスばかりですね。
    相手にするだけ時間の無駄。

  241. 1748 匿名さん

    不動産投資で一番嬉しかった瞬間は
    最初の家賃が入金された日です。
    自分の給料を上回る金額です。
    1週間後にローンの支払日が
    きますが(´_`。)


  242. 1749 通りがかりさん

    >>1747 匿名さん
    じゃああなたも社員ですね

  243. 1750 匿名さん

    リーマンだから社員ちゃー社員だけど

  244. 1751 匿名さん

    新築時 利回り6%などという物件は黒字は初年度だけでしょうね。

    一瞬 夢が叶うときです。
    後は高~い夢の代金を支払うコトになるでしょうね。

  245. 1752 匿名さん

    立地の良い物件を自己資金3割くらい
    入れて買えば今でも夢が叶いますよ。

  246. 1753 匿名さん

    >>1751
    不動産取得税の支払いがあるから1年目から赤字

  247. 1754 匿名さん

    オーナーの誇りはプライスレス

  248. 1755 職人さん

    孫「この物件おじいちゃんの物なんでしょ。」
    じいさん「ああシノケンに立ててもらったんじゃよ。」
    じいさん「将来はお前のものになる。」
    孫「おじいちゃん大好き。」

    シノケンオーナーじゃない場合

    孫「お金ない老人は早く死んで。」
    じいさん「;;」

  249. 1756 匿名さん

    >>1755
    相続税払うために物件手放さないといけない

  250. 1757 匿名さん

    >1755
    ろくな孫じゃないな、そういう孫はアパートがあったらあったで早くジジィは死なないかなと思っているよ。

  251. 1758 匿名さん

    人生100年時代では、90代,60代,30代,子供の4世代の家族構成となります。年金も将来75歳支給になります。財産所得がない場合、30代の夫婦が他の3世代を扶養することになり、大きな負担となります。さらに介護や子育てもあります。不動産収入や金融収益は、生活設計をする上で今まで以上に大切になります。超高齢化社会では誰も自分を助けてくれません。自分と家族を守るために、若いうちから真剣に資産運用に取り組むべきです。

  252. 1759 匿名さん

    日本には生活保護という制度があるのでお金がなくても大丈夫です

  253. 1760 匿名さん

    >1759さん
    日本の財政赤字は1440兆円
    国民1人当たり1130万円
    国が破綻すれば「最低限度の文化的生活」
    は保証されません。

  254. 1761 匿名さん


    それをいいだしたら経済破綻した国の負動産とか・・・
    借り手も買い手もいないだろうよ、いても足元見まくり

  255. 1762 匿名

    >>1756 匿名さん
    アパートの場合はそんなに相続税かからないですよ。

    基礎控除額もありますし、なんせ評価額は安いもんですから。
    だから不動産は相続税対策に有効なんです。

  256. 1763 口コミ知りたいさん

    そんなん言ってるけど、もー普通の人じゃ、融資通んないから。

  257. 1764 匿名さん

    >>1758
    >超高齢化社会では誰も自分を助けてくれません。自分と家族を守るために、若いうちから真剣に資産運用に取り組むべきです。
    言ってる事は的を射ていると思いますが、だからと言って不動産投資を勧める理由にはならないでしょう。
    資産作りには他にも色々な方法があります。資産の無い人は、時間はかかってももっとリスクの低いものから始めるのが良いと思います。

  258. 1765 匿名さん

    >>1763 口コミ知りたいさん
    年収1千万円以上の人でも自己資金が少ないと融資落ちるみたいですね。
    ほとんどの方は融資通らないでしょう。

  259. 1766 匿名さん

    シノケンには土地活ドットコムというサイトがあります。
    利回り15%、借入金利も1%程度の条件です。
    郊外の遊休地を保有している人は資産の組み替えで利便性の高い場所に買い換えるのも一つの方法です。
    私の場合、建築費の高騰で利回り13%になってしまいましたが、できる限り目標値に近づくように価格交渉できます。
    土地購入の相談にも応じていただきました。
    借入も銀行だけでなく、生保を使う方法もあります。
    キャンペーン中の特別金利で銀行より低い金利で借入できる場合もあります。




  260. 1767 匿名さん

    負動産なら問題なし。
    相続税対策に負動産の購入を。

  261. 1768 匿名

    >>1767 匿名さん
    なにか不動産にトラウマでも???笑

  262. 1769 評判気になるさん

    たしかに銀行からお金が借りられなきゃ何も始まりませんねぇ

  263. 1770 匿名さん

    >>1578
    ワタクシも家賃収入でずいぶん助けられています。
    シノケンで建てた人は先見の明がありますね。
    家賃保証も固いしシノケンでアパート建てたいと思います。

  264. 1771 匿名さん

    >>1770
    >家賃保証も固いしシノケンでアパート建てたいと思います。
    家賃保証を過信しない方が良いと思います。
    なぜならば、家賃保証の信用度というのは保証している企業の信用度以下でしかないからです。
    その企業が今後何十年も存続する保証がないのと同じで、家賃保証が続く保証はありません。

  265. 1772 匿名さん

    >>1772
    シノケンより大手企業でも訴訟問題に発展しているのに
    それより格下のシノケンが信用できるわけありません。

  266. 1773 匿名さん

    >>1772 匿名さん
    では格下のシノケンが訴訟問題に発展しないのは何故でしょう?

    そもそも格下の定義とは?

  267. 1774 匿名さん

    >>1773
    大手と違って被害者の数が少ないから
    今のところは泣き寝入りするしかないのでは?

  268. 1775 マンション検討中さん

    水戸大家さんも父さん
    シノケンは父さんしないの?

  269. 1776 匿名さん

    シノケンが倒産しないのは リスクを全部 購入者に負わせているからでしょう。

    そういう意味ではスマートデイズなどより 狡猾かと。

  270. 1777 評判気になるさん

    >>1774 匿名さん
    でも入居が良ければ被害も倒産もないんじゃないですか?
    どっかのなんとか建託と違って、、、

    かぼちゃも水戸もその場しのぎで売ってたのでは?

  271. 1778 マンション検討中さん

    >>1777
    水戸もかぼちゃも購入希望者の融資が通らなくて、物件が売れず父さん

  272. 1779 マンション検討中さん

    いくらこの掲示板で営業しようが融資が通らず
    物件が売れないのだからシノケンも父さんしてもおかしくない?

  273. 1780 匿名さん

    シノケンは創業28年の会社で、数々の不況期を乗り越えて現在に至っています。今後、長い冬の時代に迎えるかもしれませんが、利益の蓄積とともに多くの管理物件を得たことによる安定した収益もあります。しかし、現在のスキームが未来永劫、通用することはありませんので、戦略の見直しも必要です。急成長して廃業した不動産会社は数多くあります。シノケンに管理を委託しているオーナー間で知恵を出し合い、存続・発展できるようにしていきたいです。

  274. 1781 評判気になるさん

    シノケンに最近は融資厳しいようだけどほぼフルローンで融資降りた人いるのか
    問い合わせたけど、いないって。
    成約数もかなり減ってるって。

  275. 1782 匿名さん

    シノケンさんで都内3階建、1R9戸だとどの位の建築費用で出来ますかね?

  276. 1783 経験者

    >>1782 匿名さん
    3階ですとロフトなしですか?(1Rでなく1K?)
    高さ10m制限のないところですか?

  277. 1784 匿名さん

    >>1781 評判気になるさん

    そりゃそうでしょうね。
    さすがにこの市況ですから。

  278. 1785 匿名さん

    >>1780
    昔シノケンで3棟建てて完済。2棟売って1棟新築を建てました。
    月100万ほどのキャッシュフローで悠々自適な老後を迎えております。

  279. 1786 マンション検討中さん

    >>1778
    水戸は倒産じゃなくて稼いで廃業できた優秀な経営者じゃよ。
    水戸から物件かったオーナーは破産じゃろうがな

    もちろんシノケンのマンションオーナーは安心安全じゃぞwww

  280. 1787 匿名さん

    >>1786 マンション検討中さん
    計画倒産したんですか?

  281. 1788 マンション検討中さん

    >>1785 匿名さん
    ローン何年で組みましたか?
    シノケンが推す30年~35年でしょうか?

  282. 1789 匿名さん

    >>1786
    解散と倒産の違いもわからないのか?

  283. 1790 匿名さん

    1785はあくまでフルローンで買ったと言ってないのがミソな
    金がある人がやる分にはシノケンは有用だよ、それは皆言ってるww

  284. 1791 匿名さん

    普通のアパート経営をしている人にとっては「金のなる木」です。
    他社より利回りが非常に高く、建築会社としては一流です。

  285. 1792 ポンタ

    事業規模で不動産賃貸業を25年営んでます。物件は新宿駅から電車5分~10分+徒歩10分内中古アパートを複数棟を頭金3割頭金を入れて購入しローン完済に至りました。
    最近シノケンの資料請求したら直電がきました。内容は最寄り駅で会って物件を紹介したいとの事でした。一億のフルローン組んで手残り100万位が標準的な例だそうです。国内株の配当でも4%、所有物件は購入当初は平均10%強、現在は9%弱でたった1%の手残りでリスクを背負うメリット無いです。シノケンに寄付している様な行為です。今は不動産は売り時で買い時ではありません。数年すればシノケン購入デフォルト物件が市場に出回り都内好立地で買い時がやってきます。

  286. 1793 匿名さん

    1792さんのおっしゃる通りです。
    数年後には、持ちきれなくなった物件が市場に溢れてくると思います。その中で条件の良い物件を買うチャンスがあります。背景として次のような変化があります。
    1.世界的な長期金利の上昇
    2・3年後に固定金利の更新の際、大幅に金利が上がります。フルローンで買った人は1%上昇すると月に4~5万円の支払利息の負担が増えます。
    2.製品のライフサイクル
    1Kロフト付きモデルのシノケンのヒット商品は、成熟期から衰退期に向かっています。代理店によると、消費者に飽きられつつあり、1-2回住んだ経験のある人は次に選択しないそうです。時代ととともに消費者の嗜好は変わります。
    3.供給過剰による家賃・入居率の低下
    利回りの取れる駅の近くにはシノケンの物件が乱立し、家賃・入居率の低下につながっています。シノケンの駅別の物件の家賃一覧を見るとわかります。シノケン間で顧客の奪い合いとなり、古い物件は競争力を失います。
    4.投資マインドの低下
    ブームが終焉をむかえると市場参加者は急速に減少します。売り手>買い手の状況が続きます。特に不動産さんは好況・不況の落差が大きいです。
     

  287. 1794 マンション検討中さん

    >>1-2回住んだ経験のある人は次に選択しないそうです。
    見た目はよくても住みにくいから1回騙されれば次はない

  288. 1795 評判気になるさん

    シノケンのアパート1億円の物件を自己資金3000万円、ローン7000万円で購入するのと
    3000万円で利回り10%の金融資産に投資するのとどちらが儲かりますか?

  289. 1796 匿名さん

    >>1795 評判気になるさん
    自己資金が3000万円もあるのであれば、シノケンに投資して早期に7000万円を回収するのがいいと感じます

  290. 1797 匿名さん

    >1765さん
    〇アパート 3000万円自己資金
    1億円で利回り6%の物件を購入した場合
    7000万借入 金利2% 家賃下落率1% 平均入居率90%
    35年間のCF累計760万円(年平均22万円)と土地が残ります。
    建物評価はゼロ
    ※実際にはCF累計マイナスとなる可能性が高いです。

    〇外貨預金 3000万円 香港で口座開設
    預金金利6%(税引き後4.8%)
    35年間の元利累計 1億5500万円

    アインシュタインの格言
    「複利は人類最大の発明である」


  291. 1798 匿名さん

    >>1797
    この比較は以下の点で平等とは言えないと思います。

     ・アパートの方はレバレッジを掛けているのに外貨運用はレバレッジを掛けていない
     ・外貨運用にだけある為替変動というリスクを織り込んでいない
     ・家賃の変動よりも金利の変動の方が頻繁に起こり得るし変化も大きい

    そして、結果は時と場合によるでしょう。
    だから、アパートで良い思いをした人はアパートを勧め、外貨で良い思いをした人は外貨を進める。
    しかし未来に絶対はないので、自分のリスク許容度を見極めて、万が一思惑通りに行かなくても破産しないような投資をするのが賢い判断だと思います。

  292. 1799 匿名さん

    >1798さん
    1797です。そのとおりです。
    誤解を与えるような事例をあげて申し訳ありません。
    複利のイメージだけ理解いただければ十分です。
    実際には私も不動産、金融資産を組み合わせて収益とリスクのバランスをとって分散投資しています。
    不動産:単身者向け(シノケン)、ファミリー向け(大手HMサブリース+売電)
    金融資産:株式、投信、債券、外貨預金、生保など
    金融資産より不動産の方が運用利回りは、かなり低いですが、税効果があります。
    保有物件の中ではシノケンの利回りが最も高いです。
    外貨預金も長期保有目的で円高の時に通貨を分散すれば安定した運用ができます。
    将来の日本の財政破綻を考え、リスクヘッジとして外貨建ての金融資産を増やす投資家も多いです。




  293. 1800 匿名さん

    つまり金持ちが分散投資の1つとしてシノケンアパートを購入するのであって
    自己資金もない貧乏サラリーマンがフルローンで購入しちゃダメってことですね

  294. 1801 匿名さん

    >1800さん
    私は、平均賃金程度の普通のサラリーマンです。資産ゼロからスタートして、金融資産で運用して蓄財し、不動産投資へと進みました。失敗も数多くあります。誰でもチャンスはありますので、前向きに考えていきましょう。

  295. 1802 匿名さん

    >>1800
    >自己資金もない貧乏サラリーマンがフルローンで購入しちゃダメってことですね
    その通りだと思います。
    1801さんもお金を貯めてから不動産投資を始めています。

  296. 1803 匿名さん

    普通のサラリーマンは金融商品の投資で成功して自己資金を作らないと不動産に投資できないってことでOK?

  297. 1804 匿名さん

    >>1803
    >普通のサラリーマンは金融商品の投資で成功して自己資金を作らないと
    金融商品でも何でも大きく儲けようとすれば相応のリスクが伴いますから、まずは真面目に働いてコツコツお金を貯めるのが王道でしょう。投資で成功する人と失敗する人の違いの1つは、初めにある程度の種銭を貯められるかどうかだと思います。

  298. 1805 匿名さん

    いきなりフルローンでアパート経営するのは無謀という理解でOKですか?

  299. 1806 匿名さん

    >>1805 匿名さん
    しっかり計画を立てれば無謀ではありません。
    しっかり計画を立てれば、です。

  300. 1807 匿名さん

    >1805さん
    5-6年前まではフルローンで購入
    しても収支が黒字になりました。
    今は、もう手遅れです。
    すぐに赤字になり、手放す場合
    には大きな損失が発生します。
    銀行からの借入も厳しいです。
    シノケンには好立地の物件も
    多く、豊富な自己資金のある
    人には良いかもしれません。
    自己資金の少ない人には、
    良い物件があったとしても
    お勧めできません。
    川柳に投稿されたように
    「人生棒に振るローン」です



  301. 1808 匿名さん

    >>1805
    無謀という理解でOKです。
    しっかり計画を立てれば無謀ではないと言う人もいるようですが、資産がなかったら思わぬ事態にも対応できるようなしっかりとした計画なんて立ちませんから。

  302. 1809 匿名さん

    しっかり計画を立てる

    利息が上がったり、空室が続いても大丈夫な設計を立てる

    これらを満たすだけのお金が用意できること

    結局、ある程度お金はキープしておくことは必須です

  303. 1810 匿名さん

    最初に必要なものはアパート経営についての知識です。
    最低でも関連する本を5冊は読みましょう。
    日々の情報やノウハウを得るために楽待の収益物件、楽待新聞を見るのも良いでしょう。
    会計(税務)の基礎知識も必要です。
    さらに、相談できる人がいることが何よりも強みになります。
    最後に運も必要です。
    多くの知識を身に付け、努力すれば運を味方につけることができます。



  304. 1811 匿名さん

    >最後に運も必要です。
    勘違いする人がいるといけないので補足します。
    大きく儲けるには運も必要でしょう。しかし、しっかりとした計画が立たないのに運頼みで決断してはいけません。

  305. 1812 匿名さん

    年間利回り6%ちょっとでは、しっかりした計画はたてられません。

  306. 1813 匿名さん

    週間ダイヤモンドの先週号で紹介されたように、サラリーマン大家の時代は終焉を迎えようとしています。
    利回り6%では運用できません。
    銀行の融資も個人の属性で判断するのではなく、長期の収支や資産価値に基づいて査定されるようになっています。
    私は銀行と直接交渉して融資を受けています。
    シノケンは購入時の収支表しか出さないため、自分で30年間の収支表を作り、銀行の方に建築予定地を実際に見ていただいて融資を受けました。
    利回りの高かった時期ですので融資は通りましたが、今では通りません。
    シノケンの提携銀行だけが対応いただけると思います。
    物件だけではなく、命が担保になります。

  307. 1814 匿名さん

    生命保険金で払う・・・ということですね。

  308. 1815 匿名さん

    アパートローンに加えて団体信用生命保険(団信)の保険料を支払います。

  309. 1816 匿名さん

    コメントを入力してください銀行から**
    圧力があるのですか?

  310. 1817 匿名さん

    >1816さん
    団体信用生命保険は契約者が死亡したときに、残りのローンを肩代わりしてくれる生命保険です。通常、住宅ローンに使いますが、アパートローンにも適用されます。土地を持っている地主系の大家は団信を使用することは少ないです。一方、自己資金の少ないサラリーマンは団信加入を条件に貸付が行われることもあります。団信はローン契約者と銀行の双方にメリットがあります。

  311. 1818 購入経験者さん

    シノケンリートができるらしい。
    これで更に安心安全に投資できるようになるな。

  312. 1819 匿名さん

    アパートREITは、国内では初の取り組みかもしれません。
    初回(2019.3)の70億円の私募REITは、すぐに集まる可能性が高いと思います。
    しかし、現在のREIT市場平均利回りは4%近くあり、5%を超えるもの14あります。
    継続的に高い利回りを維持することを求められます。
    REITの上場数・投資額は急増しており、その中でどれ位の成果を出せるか注目です。

  313. 1820 匿名さん

    これって、単純にこれまでみたいに審査通る個人が減ってきてるから
    それをカバーするために、投資家から金を集めてやるってことでしょ。

  314. 1821 匿名さん

    新規事業(REIT)に期待が集まる一方で、シノケンのアパートでローンを組めない顧客が増えるていることを意味すると考える投資家もいます。
    発表翌日の本日(8/9)の株価は大幅に下落し、これが市場の評価かもしれません。

  315. 1822 匿名さん

    リートで自転車こぐのですか?

  316. 1823 匿名さん

    なんだかアパートに投資するよりもシノケンさんの株を買ったほうが儲かるような気がします。

  317. 1824 匿名さん

    シノケンの株買う
    売って儲かる
    融資引き締め
    貸しはがしが出始める
    シノケンオーナーの物件の中古を底値で現金で買う
    シノケンの管理をはずす。
    大勝利

    イメトレ中

  318. 1825 匿名さん

    そしてトルコリラで大儲け

  319. 1826 匿名さん

    トルコリラで1000万円儲けたのでもう1棟シノケンアパート買ってもいいですか?

  320. 1827 匿名さん


    トルコリラロングとシノケンREITBUYで大儲けする予定
    金が無ければ生きる意味はバーゲンセールだホォーー

    人生は一度きり。近道でHeavenまで突き進め。

  321. 1828 匿名さん

    >>トルコリラロング
    地獄直行ルート

  322. 1831 匿名さん

    [No.1829と本レスは、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

  323. 1832 匿名さん

    このレスもお盆休み状態ですね。

    融資が通りにくくなった。
    利益を出すのは難しい。
    結局、ハイリスク・ノーリターン

    皆さん諦めましたか?
    それとも飽きてしまいましたか?

    私は地道に規模を拡大しています。


  324. 1833 匿名さん

    悪いことは言わない。

    やめときなさい。

  325. 1834 匿名さん

    コツはみんなと逆のことをすること
    もうすぐ買いチャンスの到来だね

  326. 1835 匿名さん

    >コツはみんなと逆のことをすること
    コレは自己資金がないと中々出来ないでしょう。
    貧乏人は、楽に早く金持ちになりたいと考えるのだろうけれど、投資に安い・早い・美味い話しは滅多にないと思います。

  327. 1836 匿名さん

    かってまだアパートが不足していた頃には確かにチャンスがありました。

    今のようにこれだけ賃貸経営が一般化する中で 少しの自己資金で勝てますか?
    業者がサポートしてくれるというのは お金を払うということ。
    経営を保証などしてくれません。
    家賃保証など本当はどういう仕組みか 調べて見ればよくわかりますよ。

    空室率は現在 東京で3割5分、神奈川で4割超え と言われます。
    自己資金の少ない素人が勝てるかは ちょっと考えればわかること。

    ここの賛成意見は ほとんど なりすまし業者のあおりでしょう。

  328. 1837 匿名さん

    >家賃保証など本当はどういう仕組みか 調べて見ればよくわかりますよ。
    大抵の「家賃保証」契約は、家賃が維持できなくなったらケツまくっても良いという内容になっていて、○○年一括借り上げ「家賃保証」といった謳い文句から連想されるような内容では全くありません。
    これはもう、積極的に間抜けな奴を騙そうとした詐欺商品と言われても仕方がないようなもので、そんな「家賃保証」になど金を払うのは無駄の極みでしかありません。

  329. 1838 マンション比較中さん

    自分でやれば利益はあがりますが、リーマンに入居付けや物件管理ができますか?
    そんな時間がとれますか?結局業者に任せるしかありません。

  330. 1839 購入経験者さん

    建物が完成するまでに2ヶ月以上あるのにもう満室か
    シノケンの集客力半端ないね

  331. 1840 匿名さん

    >>1838
    >結局業者に任せるしかありません。
    入居付けや物件管理を業者に頼るにしても、実質的に意味のない家賃保証でさらに儲けさせる必要性はないと思います。

  332. 1841 匿名さん

    シノケンは、完成2か月以上前に募集することはありません。
    3か月の工事て完成します。
    基礎工事が終わったくらい状態で上物なしで入居募集はありません。
    上物なしで入居を決める人はいますか?

  333. 1842 匿名さん

    >>1840
    立地にもよりますが木造物件で新築から10年間同じ家賃で入金できた場合、建築費をほぼ回収できます。
    また、家賃保証があると信用が付き、10年固定0.7-0.8%の好条件で融資いただけます。
    私はファミリータイプの物件はすべて家賃保証を付けています。
    入居者を募集する代理店もサブリース物件を優先して客付けするようです。

  334. 1843 匿名さん

    >>1842匿名さん
    たしかに銀行からよりよい条件で融資引けますね

  335. 1844 匿名さん

    >>1841 匿名さん
    シノケンの工事業者は1日30時間労働ですかw

  336. 1845 匿名さん

    >>1844さん
    シノケンなど木造アパートの建築期間は3ケ月が多いです。
    軸組みの場合、木材はすべてプレカットされ、超短期間で組み立てます。
    分業制でベタ基礎、上棟、外壁、内装、電気水道、外構の工事が進められます。
    アイケンだけは4か月かけて丁寧に施工しますが、建築費がやや高くなります。
    2×4も3ケ月で建築できます。
    資材を大量仕入れし、短期間で効率よく建築することでコストを下げます。

  337. 1846 匿名さん

    >>1839: 購入経験者さん 

    1月前後であれば、少しは信憑性出るかもねw

  338. 1847 匿名さん

    >>1842
    >家賃保証があると信用が付き、10年固定0.7-0.8%の好条件で融資いただけます。
    信用力の低い人には魅力的な話に映るかもしれませんね。しかし、家賃保証をつけてた場合とつけない場合の総コストを比べなければ損得の判断は出来ません。

    >入居者を募集する代理店もサブリース物件を優先して客付けするようです。
    サブリース業者と代理店の間に何らかの関係がある場合はそうなる可能性が大きいでしょう。しかしこれも、サブリース業者と全く関係のない代理店に入居者募集を依頼した場合と比較しなければ判断が出来ませんね。

    幸い1842さんの投資は上手くいっているみたいですが、なんとなくではなくて定量的に判断する習慣をつけないと危険だと思います。

  339. 1848 購入経験者さん

    >>1846 匿名さん
    10/中に完成、引渡し、入居開始予定です。

  340. 1849 匿名さん

    >>1847さん
    返信ありがとうございます。
    家賃保証を付けるのは損得勘定よりも、心の余裕を優先します。
    空率リスクはオーナーにとって大きな精神的不安になります。
    私のサブリース物件の半数は大手企業の法人契約です。
    属性が良いため、ゴミ出し等のマナーも守ってくれます。
    大手HMの契約代理店は大手企業や属性の良い人を選んで物件を薦めてくれます。
    もちろんコスト的には不利になるかもしれませんが、私は気持ちの問題を優先します。

  341. 1850 匿名さん

    損得勘定抜きにするなら、都内なら駐車場にするのが一番だな。

  342. 1851 匿名さん

    不動産の融資は厳しくなったけどコインランドリーなら緩いよ

  343. 1852 匿名さん

    コインランドリーは最初は良かったけど競合が出まくって
    最後はオーナーが首

    ワタクシはそんな建物と設備の売買をしております。安いよ~安いよ~

  344. 1853 匿名さん

    シノケンもリートに参入ってことはエンド客が相当少なくなったんだろうな。
    建築業も夜逃げが出始めて物件価格が下がり始めてるのに今アパート経営するとか勇気あるよな。

  345. 1854 匿名さん

    tateruもクラウドファンディングに力入れてるしリーマンアパートはオワコンなの?

  346. 1855 匿名さん

    家賃保証?

    何年かごとに家賃の見直しがある(何のための家賃保証だかわからん)。

    次の入居者が入るまで一定の免責(保証されない)期間がある。

    建設業者のすすめによるリフォームを前提とした保証。
    (空室率あげるために こういうリフォームしましょうよ、と割高なリフォームを提案する)
    断れば、「双方の合意により円滑に契約を持続する」に反するため保証契約は破棄・・・。

    こんな内容になっていませんか?

    うまく入居者が入っていれば一定の保証料をとり、入らなければリフォームを勧めて契約を破棄させればよい。
    どのみち業者は 損することのない契約。

  347. 1856 匿名さん

    >>1842
    >立地にもよりますが木造物件で新築から10年間同じ家賃で入金できた場合、建築費をほぼ回収できます。
    出来ない
    一億の物件でそのうち建築費が5000万円だとすると、6%の利回りだと回収できないですよね。
    600万の収入から経費30%の180万円金利0.8%80万円だとしても340万円しか残りませんから10年間でも利息が減ったとしても3500万円位?しかも満室条件で。
    1842さんは、8%の利回りだとできるというのかもしれないが、今時おまかせで新築8%の物件はないでしょう?
    街中に出ているのは6~7%、購入経費の事を考えると実質5.5~6.5位でしょう?

    あと出来るとしたら
    ① 金利経費は考えない。
    ② 麻布あたりに土地を持っていてアパートを建築した場合10年で返済できる。(土地代は無視)
    ①,②という考えかな?
    1842さんは前提条件をはっきりさせないと。

  348. 1857 匿名さん

    >>1856 匿名さん

    返信ありがとうございます。
    自己所有の土地で立地も良いです。
    屋根には太陽光パネルがあります。
    諸経費、金利込で10年回収できます。
    シノケンの物件は、太陽光なしでも10年回収できます。

  349. 1858 通りすがり

    レスポンスいいね!!

  350. 1859 匿名さん

    >>1857さん
    回答ありがとうございます。
    >シノケンの物件は、太陽光なしでも10年回収できます。
    シノケンの物件とは一棟売りの物件、自己所有の土地にシノケンさんで建てた物件?

  351. 1860 匿名さん

    >>1859さん
    自己所有です。
    容積率400%で本来は高層のビルを
    建てるエリアですが、北側に老夫婦
    の一戸建てあるため低層のシノケン
    アパートにしました。
    スーパー・コンビニ徒歩1分。
    デパートも徒歩圏です。
    生活至便で自分が住みたいです。

  352. 1861 匿名さん

    >>1860
    シノケンのターゲットである土地なしサラリーマンには全く参考にならないお話ですね。
    そういう恵まれた前提条件を明かさないで、「シノケンの物件は10年回収できます」と一般論のように言うと誤解を与えかねませんよ。

  353. 1862 匿名さん

    [情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]

  354. 1863 匿名さん

    オーナーなりすまし業者でしょう。

  355. 1864 匿名さん

    >>1862さん 1863さん
    不快な思いをさせてしまって申し訳ありません。
    シノケンというとサラリーマン向け建売アパート業者というイメージしか湧かないと思います。
    しかし、普通の建築業者で一戸建でもアパートでも好きなように建ててくれます。
    私の物件もオーダーメイドで福岡出身の営業と建築士に依頼して建築しました。
    デザインや機能性に優れ、低コストです。
    管理会社の客付けも良いと思います。
    一番驚いたことは、営業が建売物件を勧めなかったことです。
    1人のサラリーマンが借入できる金額は限りられているので利回りの低い物件は買わない方が良いとアドバイスいただきました。
    自分のインセンティブの収入より、顧客第一に考える姿勢に感銘を受けました。

  356. 1865 匿名さん

    >>1864
    >自分のインセンティブの収入より、顧客第一に考える姿勢に感銘を受けました。
    会社によるかもしれないですが、住宅の営業は個人商店的な所があると思います。ですから、たまたま担当した営業が良かったからといって、シノケンの営業は誰でも顧客第一に考えているのかどうかはわからない。嘘ではないのでしょうけれど、こういう情報の出し方も誤解を与えかねないと思います。

  357. 1866 匿名さん

    >>1865さん
    ご指摘ありがとうございます。
    営業、現場監督、管理業者とも対応が良く社員教育、企業風土も少なからずあると思います。
    基礎工事から上棟までの過程も見てきましたが、しっかりとした作りで、不備を指摘した時もすぐに対応いただけました。
    厚さ5㎝ほどある設計図と構造計算書もいただきました。
    セキスイ、Daiwa、大東、東建の営業とも付き合いがありますが大手と遜色ありません。
    ただし、福岡時代から勤務する営業は建築知識も豊富で図面と見積書を見ながら商談できますが、最近採用の社員は完成物件を売るだけで建築の知識が必ずしも豊富とは言えないと思います。
    また、大手HMではオーナー会があり、研修会、パーティ、旅行、ゴルフコンペなどが開催されますが、シノケンは何もありません。

  358. 1867 通りがかりさん

    融資がなきゃなにも始まらないもんな

  359. 1868 購入経験者さん

    シノケンで建てたら10年で回収できるし、後はチャリンチャリンお金が入ってくる。
    初心者でもできる簡単な事業だからね。HMだと15~20年かかる。

    やっぱりシノケンが一番ですよ。

  360. 1869 匿名さん

    大手HMで建築した場合、資金の回収に17~18年かかりました。
    現在は太陽光売電と低金利のおかげで13-14年で回収できます。
    早期に借入金を繰上返済できます。
    鉄骨の場合、実質的な耐用年数は60年です。
    修繕費はかかりますが、3世代に渡って家賃収入が入ります。
    太陽光パネルで屋根からチャリンチャリンとお金が降ってきます。
    木造では、シノケンの利回りが一番です。
    シノケンの物件は、やや広めの間取り(ロフト付1LDK)で将来民泊や高齢者住宅にも転用できるよう設計しました。

  361. 1870 匿名さん

    え、鉄骨築30年強で、風呂桶なし物件(一番狭いタイプ)。
    どんな層が借りてくれるんでしょうね・・・。

  362. 1871 匿名さん

    >>1870さん
    鉄骨の物件は2LDK(60-65㎡)で設備は分譲マンションに近い仕様です。
    テレビのCMで紹介されているセキュリティ賃貸です。
    庭付きのメゾネット物件(2LDK)もあり、小さい子供のいる世帯が入居します。
    最寄り駅、スーパー、コンビニ、公園、病院がすべて徒歩5分以内です。
    出張の際、新幹線駅にも15分以内で到着できます。
    賃貸の激戦区ですが採算の低い2LDK物件は極めて少ないので競争力があります。
    魅力ある賃貸を作り、差別化しないと満室になりません。


  363. 1872 匿名さん

    スルガ空売りした方が儲かりそうだな

  364. 1873 匿名さん

    昨日はスルガだけでなく、シノケン、TATERUの株価も大幅に下げました。
    スルガと関連はないですが、不動産株にも影響を与えています。
    先日、伊豆の温泉に行きましたが、スルガの支店の周りには大企業が
    少ないため、無理をしているのだなと感じしました。

  365. 1874 匿名さん

    アパート経営は住人1人変なのが入ったら大変、リスク高いです。

  366. 1875 通りがかりさん

    >>1853 匿名さん
    建築業の夜逃げに関する何か記事や情報元はございますか?
    あれば見てみたいです。

  367. 1876 匿名さん

    >>1875
    最近水戸大家さんの記事でみかけたかも

  368. 1877 死野剣太郎

    シノケンさんの物件はオシャレですねー
    しかーし、壁が紙です。
    横、上の部屋の電話の声や、TVの音、スマホのバイブ、ありとあらゆる音が筒抜けです。
    上がキッチンつかえば、ジャバジャバ水が流れる音、トイレ流せばジャバジャバ。
    ロフトオシャレでいいと思ってましたが、90センチでは中腰で移動で余計辛い。
    中途半端なロフトはいらないよね。
    管理対応は10点満点中2点、対応遅い、クレーム入れてから解決されず放置。
    アパートのオーナーもこの壁の薄さとか管理対応をしったら泣くでしょ。
    利回りとか云々の前にそのうち入居者入らなくなって、オーナーは爆死する予感。
    以上率直な意見でした。

  369. 1878 匿名さん

    >>1877さん
    クレームはアイデアの宝庫です。
    そのような貴重なご意見を参考にして設計・建築しました。
    音、水回りの問題は改善できます。
    管理会社はオーナーに対しては丁寧な対応をしますが、入居者に対しては良くないケースも多いですね。

  370. 1879 匿名さん

    音の問題は昔からありましたがいまだに改善されていませんがw

  371. 1880 匿名さん

    >>1878
    >管理会社はオーナーに対しては丁寧な対応をしますが、入居者に対しては良くないケースも多いですね。
    管理会社にとってのお客さまはオーナーであって、提供する商品は入居者募集を含むサービス。このビジネスモデルにおいては、入居者はお客さまではなくて利用する存在なのでしょう。

  372. 1881 匿名さん

    つまり管理料は入居者が負担しろと

  373. 1882 匿名さん

    工事期間中に近隣に迷惑をかけまくる最悪な会社だと思います。名ばかりの現場監督で、迷惑駐車、違法駐車の連絡をしても、「うちの業者ではないかもしれない」「今現場に居ないのでわからない」などとふざけた言い訳ばかりして、誠意の欠片も見せません。他人の私有地に勝手に業者の車を停めて、煙草の吸殻やゴミのポイ捨てなどやりたい放題。一体どんな社員教育をしているのか、社長に問いたいです。
    最低、最悪な会社。

  374. 1883 匿名さん

    >>1882さん
    工事をしているのは、直営の工事会社ではなく、下請けの協力企業だと思います。現場監督は正社員ですが、多くの工事を並行して担当しているため、現場に現れることは稀です。私の物件を建築した時はマナーも良く、近隣の有料駐車場を借りていました。あまりにひどい場合には、本社に直接連絡した方が良いかもしれません。

  375. 1884 匿名さん

    つまりシノケンはろくに工事監理してないのですね。

  376. 1885 匿名さん

    >>1884さん
    工程ごとのチェックはされている思います。第三者機関による検査も行っています。コストを下げるために、下請け会社による分業制のような形になっています。シノケンの建築費は他社に比べて安いと思います。また、建築業は好況・不況の格差の激しい業界です。建築部門を自社で丸がかえすると不況に対応できません。シノケンは固定費を小さくし、長期間生き抜くための組織や財務体質を築いています。

  377. 1886 通りすがり

    >>1885 匿名さん 
    シノケン関係者なのはわかるけど、
    不動産投資家に伝える目線ではないと思います。
    貴方が語っている内容はシノケンの株主には響くと思いますが、
    不動産を購入する側にとっては不安材料でしかありません。

    工程ごとのチェックはあるが、十分な工事監督が行われているかは不明。
    ハズレの下請けを引いてしまう可能性もあるらしいですし…

  378. 1887 匿名さん

    音の問題は下請けのせいですか?

  379. 1888 匿名さん

    >>1886さん
    シノケンのオーナーです。L社の施工ミス・手抜き工事が社会的な問題になっていますが、シノケンは元々建築会社で品質には定評があります。100%自社施工する会社の物件も所有していますが、建築費は20%高くなります。それでも細かい施工ミスが複数見つかりました。シノケンは全国に数千棟ありますが、施工上で大きな問題となるような事件はないと思います。私が記述した建築の工程は、シノケンに限らず、どの会社でも同じです。シノケンは建築現場の見学の依頼をすれば見せてもらえます。一方、D建託は見学を拒否されました。
    もう一つ大事なのは会社経営の健全性です。管理、修繕など会社とは30年以上の関係が続きます。継続できる企業であるかどうか見極めが大切です。

  380. 1889 匿名さん

    >>1887
    音の問題は下請けのせいですか?

    構造上、設計上の問題です。
    解消する方法として、中階段にする、水回りで挟む、防音材を入れる、上下階の間に緩衝材を入れるなどの方法があります。しかし、木造である以上、音を小さくする程度の効果しかありません。
    私の所有するファミリータイプの物件の中で、木造でも完璧に遮音できる構造にしたものもあります。赤ちゃんの大きな鳴き声を通さないためです。

  381. 1890 匿名さん

    >>施工上で大きな問題となるような事件
    姉歯事件

  382. 1891 匿名さん

    >>1890さん
    今のアパート事業を始める前のことです。
    経営体質が大きく変わり、上場企業に成長しました。

  383. 1892 匿名さん

    姉歯事件の後からアパート事業を始めたって事は
    まだ最初のアパート建ててから10年くらいしか経ってないってこと?
    これからいろいろ問題化するかもしれませんね。

  384. 1893 匿名さん

    >>1892さん
    アパートや賃貸マンションは28年前から建てています。今のサラリーマンを対象として大量に販売するスキームは10年くらい前からです。新しい物件が多いので入居率98%となります。基礎工事や上棟のプロセスを見れば、安心されると思います。保護シートで覆うまでの2週間は、1日に1回朝か夕方に工事現場に通い自分の目で確認してきました。デザインも綺麗で、コスト対品質のパフォーマンスも良いと思います。

  385. 1894 匿名さん

    追記になりますがスルガの不適正融資の発覚以降、サラリーマン向けの土地付き案件の融資は事実上ストップしています。融資を通すには①土地については現金で購入する②自己資金を3割(2500-3000万)入れるなどが必要です。ただし、現在は物件価格が高くなる一方で供給過剰で家賃が下落しています。自己資金を3割入れても、3-4年後に収支が赤字になることもあります。

  386. 1895 匿名さん

    >>1894
    >サラリーマン向けの土地付き案件の融資は事実上ストップしています。
    サラリーマンを対象として大量に販売するスキームはもう終わったね。
    これからどうするシノケンさん。

  387. 1896 匿名さん


    建築費で1000万2000万抜くのは無理になっただけ
    今までシノケンの物件を建ててくれた施主から管理費徴収して糊口をしのぐだろ。

  388. 1897 匿名さん

    父さんとはいかないでも人員削減は必須ですね。

  389. 1898 匿名さん

    2019年よりリート(REIT)事業に参入します。
    TAKERUも参入予定です。
    アパートリートは、初めての試みで未知数です。
    木造は経年劣化や家賃・入居率の下落が早いので長期的に高い利回りを出すのは難しいです。
    アパートを売る人(営業)は削減されます。
    他社との違いは、営業は全て本社(東京)勤務で商談契約や物件引き渡しの時だけ新幹線で各都市に出向きます。
    建設・不動産は景気の波が激しいので、あらかじめ人員や固定費を抑える組織や戦略を考えています。

  390. 1899 匿名さん

    >>リート(REIT)事業
    みんなの大家さんやクラウドファンディングとの違いは何ですか?

  391. 1900 匿名さん

    REITは不動産投資信託のことで大手企業が運用しています。証券取引所に上場され、株式と同じように証券会社を通じて売買できます。3-4%くらいの利回りのものが多いです。クラウドファンディングはネットで資金を募集して投資することの総称で、REITもクラウドファンディングの一つです。

  392. 1910 匿名さん

    最初の10年くらいは家賃の下落もあまりないし入居率も高いから
    成功していると錯覚する人も多いけど、建物が古くなったら
    家賃は下落するし入居率も下がるし改修費用もかかる。

  393. 1911 匿名さん

    家賃の下落と入居率の低下、実際にシノケンさんの物件でフリーレントをつけて募集している物件もあるしね。

  394. 1912 匿名さん

    フルローンで購入して利益を得ている人もいます。
    事例1 インカムゲイン型
    リーマンショック後、土地も建築費も安い時期に購入した人。
    事例2 キャピタルゲイン型
    5~6年保有して、昨年までの高値で売却した人。

  395. 1913 匿名さん

    >>1912
    安い時に買い、高い時に売る。王道ですね。
    高い時に買うような、その逆をやってしまう人は儲ける事は難しいでしょうね。

  396. 1914 匿名さん

    TATERUもかよ、これはシノケンだけ無関係ってことはありえない
    ttps://www.rakumachi.jp/news/column/229124?uiaid=sbgg35

  397. 1915 匿名さん

    >>1914
    フルローンのカラクリが暴露されて
    いよいよヤバいね、シノケンも

  398. 1916 匿名さん

    >>1915
    今後他の会社からも同様の問題が続出すると、大きな社会問題に発展する可能性があると思います。
    TATERUもシノケンも、株は今のうちに売った方がよいかもしれませんね。

  399. 1917 匿名さん

    >>1914
    しかし損害賠償1200万とはずいぶん思い切って請求したもんだな。
    引き渡しも住んでないなら手付倍返しで充分だと素人考えでは思えてしますが。
    TATERUでフルローンで購入された方は確認した方が良いな。

  400. 1918 匿名さん

    預金残高改ざん。
    土地がなくても頭金がなくても(最近は少なくても、に変わった)アパート経営はできる・・の正体はこれだった。

    もっとも赤字経営という経営だけどね。

  401. 1919 購入経験者さん


    宅建業者が見せ金を2000万ほど貸す(直接貸すと業法違反だから第三者経由)

    2億円の取引のはずが銀行には2億2000~3000万の売買契約の資料提出して借りる(かきあげ)
    2000万を宅建業者に返して貯金なしでマンションが買える。

    こんなことが日本中の銀行で起こってる。これが安倍黒の日銀の成果ですw

  402. 1920 匿名さん

    >>1919
    不動産屋も金貸し(銀行)も昔から金の亡者とうイメージがある。不正を行った不動産屋も悪いが、そうとわかっていて金を貸した銀行も同じ穴の狢だ。断罪されるべきだし、二度と送り返さないように罰則付きの厳しい法規制も必要だろう。

  403. 1921 通りすがり

    >>1919 購入経験者さん 
    まさかこんなところにまでアベガーが来るとは思わなんだw

    見せ金云々なんて10年以上前からあるぞ。
    「見せ金は問題ない?不動産投資を計画中です。」
    で検索すると2008年のyahoo知恵袋が出てくるくらいwww

  404. 1922 販売関係者さん


    スルガだけでも1兆の不適切融資があったんだから全国の銀行で精査してるだろ
    1物件1スキームもバレ始めて、一括返済迫られ始めてるwww

    安倍ちゃんが日銀使ってマイナス金利するから、銀行の経営が潰れるぐらい苦しくなるわなw
    地獄の釜が開いてしまった。安倍バブル崩壊中ですよ。

  405. 1923 デベにお勤めさん


    そこらへんの年収500万の素人リーマンに私文書偽装させて
    1~2億フルローンで融資引くなんか前代未聞だったな。

    アベノミクス前は新築1Rが主流でしたが
    安倍黒のおかげで稼がせてもらいましたありがたい話ですよ。

    リーマンは夢の賃貸経営頑張って欲しいですなwゲラゲラ

  406. 1924 匿名さん

    >>1921
    シノケンは10年以上前からこんなインチキやってたんですか?

  407. 1925 匿名さん

    姉歯とSFCGはうまく乗り越えられたけど
    今度はさすがに、、、、

  408. 1926 通りすがり

    昨年、シノケンを割と叩いていた週刊ダイヤモンドの不動産特集がまた出るな。
    今回はスルガとスマートデイズメインだろうけど

  409. 1927 匿名さん

    >>1926
    TATERUを割りとよいしょしてたけど
    どう言い訳するのかねw

  410. 1928 匿名さん

    シノケンは比較的マシじゃろ

    TATERUはまじでゴミ、15000万の借金負わせてCFが100万もでてないからな。
    2部屋開いたら手出し、サラリーマンの給料で補填前提の組ませ方。

  411. 1929 匿名さん

    シノケンのプレスリリースでたな。

    頭金ゼロでもできるアパート経営スキームは金融機関の信頼があるから大丈夫

    やっぱりシノケンは安心だねwww

  412. 1930 匿名さん

    しかしシノケンさんもホームページで堂々と利回り6%をうたっているな、しかも築20年でも入居率99%とは恐れ入りました。
    だったら管理手数料だけでも家賃保証かできるだろうに。

  413. 1931 匿名さん

    >>1929
    そんなに信頼あるならリーマンでなくても
    引きこもりのニートでもホームレスでも
    頭金ゼロでアパート経営できるじゃん

  414. 1932 匿名さん

    >>1930
    退去後に室内清掃してから1ヶ月間は免除期間
    しかも入居日でなく申込日までが空室期間だから
    実質2~3ヶ月空室でも入居率100%で計算されるからな

  415. 1933 デベにお勤めさん


    そもそも利回り6% 金利1%(固定) 返済期間30年でも赤字なんですが・・・
    日銀金利上げ始めたのに変動で借りさせる頭ハッピーセットな奴ら

  416. 1934 匿名さん

    武蔵コーポレーションですね

  417. 1935 匿名さん

    ソーシャルレンディングもいよいよオワコンのようですが
    シノケンのリートは大丈夫ですか?夜逃げしませんか?

  418. 1936 被害者

    工事業者が倒産して?夜逃げされてしまったんですが
    どうすればいいですか?

  419. 1937 被害者

    このスレみてシノケン株買ったのですが、最近の急落で大損してしまいました。

  420. 1938 匿名さん

    >>1937さん
    TATERUは株価が4分の1になったので、シノケンはまだ良い方です。
    大東、東建をはじめとする投資用不動産株は大きく値下がりしています。
    TATERU株は500円で買いましたがギャンブルです。

  421. 1939 被害者

    >>1935
    SBIのソーシャルレンディングで借り手が夜逃げしてしまい、元金が戻ってきません。

  422. 1940 匿名さん

    スルガの行員が不正に積極的に関与していることが明らかになりました。
    シノケンもいよいよヤバいですね。

  423. 1942 通りすがり

    一棟物は個人の融資が引けなくなって、
    区分の需要が上がりそう。
    持ってりゃよかったかなw

  424. 1943 デベにお勤めさん


    区分の時代か!!!俺らの時代だなと
    ツーブロックゴリラがアップし始めました。

    新築区分を実需向けで借りればじゃぶじゃぶ融資するからのぉ
    今度の主戦場は1Rじゃのう。

  425. 1944 匿名さん

    シノケンアパート担当がシノケンワンルームマンション1室はダメだって否定してた

  426. 1945 匿名さん

    区分所有は一棟買いよりも利回りが下がるから無理でしょ。
    という記事だったな。
    確かに1Rを2000万で買ったとしていくら収益があるのか?家賃月8万なら年96万、そこから管理費修繕積立、賃貸の管理費を引いたらいくら残る?

  427. 1946 匿名さん

    >>1945 匿名さん
    フルローンだったら毎月2~3万円持ち出し

  428. 1947 匿名さん

    家賃月8万 年96万 価格2000万 想定

    管理費は1Rなら月1万
    空室 客付け 補修費で家賃20~30%
    金利は2% 返済期間20年

    計算すると

    年96万 価格2000万 表面利回り 4.8%(笑)

    ワシの利回り計算
    家賃8万-管理費1万=7万 年84万
    84万÷(1-0.2)= 67.2 -10(固税)= 57.2
    57.2/2000= ワシ基準利回り 3.36%

    3.36-2(金利)=1.36% 2000万借りてリスクとってこれw
    でも都心だと当たり前のように買われていくという恐怖

  429. 1948 匿名さん

    都心で新築1ルームマンション、2000万円じゃ買えないよ

  430. 1949 匿名さん

    いくらで買えるの?

  431. 1950 匿名さん

    中古1Rはアベノミ前に東京の物件でも700万ぐらいで売ってた。いくつか買ったわ。
    利回りだけで10↑は余裕で超えてたな。

  432. 1951 匿名さん

    不動産でも何でも投資の鉄則は安く買う事です。
    高くなってしまってから買おうとするような人は投資家には向かないと思います。

  433. 1952 匿名さん

    >>1951
    過去に比べて現在が高いかどうかは結果論でわかりますが
    現在に比べて将来が高いかどうかは誰にもわかりません。
    それは投資ではなくただの博打です。

  434. 1953 マンコミュファンさん

    >>1944 匿名さん
    私もシノケンアパート担当から同じ様な話を聞きました。もしかすると同じ担当者ですかね!その方のイニシャル覚えていらっしゃいますか?

  435. 1954 マンコファン

    TATERUの組織的不正が明らかになりました。
    次はいよいよシノケンの番ですね。

  436. 1955 匿名さん

    シノケン以外にも自己資金がなくてもフルローンで新築アパートが買えると宣伝してた会社は全部アウトですか?

  437. 1956 匿名さん

    今のうちに危険な会社の株を空売りすれば儲かるな
    TATERUは6分の1にまで下がってまだ下げ止まらない

  438. 1957 匿名さん

    シノケンの株価は直近の半値までしか下がっていない
    内部告発や大家のタレコミがあれば、まだまだ下がるね

  439. 1958 匿名さん

    今日の値下がり率
    3位タテル -17.80%
    5位シノケンG -13.34%

  440. 1959 匿名さん


    シノケンオーナーもTATERUオーナーみたいに内部告発すれば
    借金が減るかもな。

    どうせ6%じゃ破産確実だろ。

  441. 1960 匿名さん

    シノケン株を空売りしてから内部告発すれば損した分取り戻せるんじゃね?
    タテルオーナーの真の狙いはそれかも

  442. 1961 匿名さん


    こんなん氷山の1角で、1法人1物件スキームのほうが遥かにやばい

    5法人設立して、5棟同時買いだからな。
    見せ金2000万みせて、オーバーローンで2億✕5=10億
    あっというまにメガ大家ですw

    しかも消費税還付で数千万ゲット
    信金レベルなら一発で業停だから1000万以上は貯金預けとくなよ。

  443. 1962 匿名さん

    西武信金はいまでも不動産に積極的に融資している数少ない銀行の1つ
    ここは狙い目

  444. 1963 匿名さん

    >>1962
    シノケンと提携してますか?

  445. 1964 マンション検討中さん

    リーマンショックから10年
    不正融資から端を発したスルガショックで
    日本の銀行は合併や廃業が進むでしょうか?

  446. 1965 匿名さん

    >>1964 マンション検討中さん
    貿易戦争始めたトランプショックの方がダメージ大きいでしょ
    新興国オワコンだし、じきに先進国にも波及するっしょ

  447. 1966 匿名さん

    シノケン物件に入居しています。
    下の階の住人がヘビースモーカーで困っています。
    シノケンに言えば対応してくれるのでしょうか?
    臭いが上までくるので困っています

  448. 1967 匿名さん

    >>1966さん
    管理会社に相談することをお勧めします。
    今は台風や水害の後処理で忙しい地域もありますが対応いただけると思います。

  449. 1968 匿名さん

    >>1967 匿名さん

    ありがとうございます。
    相談してみます。

  450. 1969 匿名さん

    >>1968
    もちろん相談はいくらでもできますが、禁煙アパートでないかぎりは改善されないでしょう

  451. 1970 匿名さん

    先日 当方所有のアパートで孤独死がありました。
    8月の中頃亡くなられましたので、暑い中ほぼ一ヶ月そのままでした。
    状況はご想像にお任せします。

    大家など 簡単にできるものではありません。

  452. 1971 匿名さん

    >状況はご想像にお任せします。
    想像したくないーーー!!!

  453. 1972 匿名さん

    >>1970
    孤独死は事故物件扱いで家賃が半値くらいに下がるのですか?

  454. 1973 匿名さん

    孤独死は外に出ないから、事故物件にはならないと思います。日本人の2割は病院以外で亡くなっているので、日本中が事故物件だらけになってしまいます。

  455. 1974 匿名さん

    >>1973
    >孤独死は外に出ないから、事故物件にはならないと思います。
    今回のケースには当てはまらないと思います。
    直ぐに発見された場合は事故物件扱いにしなくても良いと思いますが、一ヶ月も放置されていたら異臭がかなりひどかったでしょう。それに簡単に死因を特定できないから警察が出入りしたはずで、周りの人は皆知ってますよ。
    もし告知しないで後でバレたら告知義務違反を問われかねないと思いますね。

  456. 1975 匿名さん

    不動産ですぐというのは、何時間でしょうか?事故物件は価格が大きく動きますが、特に基準はないのでしょうか?

  457. 1976 匿名さん

    すぐって言ったら1秒くらいじゃないか?

  458. 1977 匿名さん

    >>1975さん
    死後4日で発見(老人の孤独死)された古い戸建て物件を購入しました。
    短期間で発見された自然死は告知義務はないそうですが、口頭で事実の説明を受けました。
    遺族の相続手続きがあるため、即金で支払いました。
    都心の一等地ですが、相場より3割ほど安く購入できました。
    すぐに解体して、賃貸マンションを新築したので問題ありません。

  459. 1978 匿名さん

    >>1975
    >不動産ですぐというのは、何時間でしょうか?
    遺体の腐敗が始まる前。気温によりますが、長くてもせいぜい3、4日まででしょう。

  460. 1980 経験者

    シノケン大家です。
    この掲示板とかでも元入居者が騙されたって投稿してるけど
    内見もしない、ネットで評判を確認しないで入居を決めたのは入居者です。
    自分が住むところですからよく検討してから決めてください。

  461. 1981 匿名さん

    >>1972
    事故物件は賃貸の場合は回転させれば説明義務はないが
    売買の場合は告知義務を怠ると確実に損害賠償くらう
    日本は事故物件だらけだよ。内緒で貸してる。

    シノケンもTATERUみたいなことしてたみたいだしここもおしまいだよな。
    頭金3割入れるってバブル崩壊から学んだ決まりだったんだがね。

  462. 1982 匿名さん

    >>1981
    >シノケンもTATERUみたいなことしてたみたいだし
    ソースはどこですか?

  463. 1983 匿名さん

    刷るがや最強銀行のせいでエビデンスの原本を銀行に見せなくてはいけなくなったんだけど
    ネット銀行とネット証券で10社以上あるのでめんどくさい。
    パソコン持って行って、1つ1つ画面をみせたらそれだけで結構な時間がかかる。
    今後毎回こんなことやらされるのか?

  464. 1984 匿名さん

    ttps://www3.nhk.or.jp/news/html/20180927/k10011645451000.html

    シノケン担当者からオリックス、りそな、セゾン、SBJを紹介されたことあるけど
    このあたりの銀行を徹底的に調査してほしい

  465. 1985 匿名さん

    >>1984 匿名さん
    いまでも積極的に融資している西武信金はかなり怪しい

  466. 1986 経験者

    素人は知らないと思うけど死亡時の家賃損失は保険でカバーできるからな

  467. 1987 匿名さん

    >>1986経験者さん
    私の入っている保険は1年間のみ有効みたいです。
    いわゆる事故物件だけでなく孤独死も対象です。
    半年間だけ無料か格安で貸して、退去してもらえば
    次は申告義務もなくなりますよね?

  468. 1988 匿名さん

    スルガに一部業務停止という厳しい処分が下りました。
    戦々恐々としているところは多いでしょうね。

  469. 1989 匿名さん

    不動産融資に積極的だったりそな、西武信金も終了のお知らせ?
    ttps://www.asahi.com/articles/ASL9P777TL9PUUPI004.html?ref=yahoo

  470. 1990 匿名さん

    わひこも父さん
    不動産投資はもうオワコンだね

  471. 1991 匿名さん

    孤独死物件、残留物処理、清掃(強力脱臭)で30,クーラー、換気扇交換、壁紙(天井、壁)、フローリング交換で軽く100以上。それでも経験者ならわかるがにおいは完全には消えない。家賃は20%以上下落。それでも入居者なかなか決まらず。半年格安で貸せば、確かに告知義務は消えるが、そんな都合のいい入居者いるのか?とにかく、その現場に実際行かなければ、何をどうすべきかわからんよ。業者のいいなりになっていたらどれほどかかるか?しかもにおいは消えるか?
    業者任せでできる商売ではありません。
    ましてやサラリーマン大家など・・一昔前の話でしょうね。

  472. 1992 匿名さん

    家賃費用特約
    賃貸住宅内で死亡事故(自殺、犯罪死または賃貸
    住宅の物的損害を伴う孤独死)が発生し、死亡事故発
    見日から90日以内に賃貸住宅が空室となった結果発
    生した30日以上続く空室期間または空室期間の短
    縮のために家賃を値引きしたことによる値引期間
    の家賃損失を補償します。また、修復・清掃・
    脱臭費用等の原状回復のための費用や遺品整理費
    用等についても100万円を限度に補償します

  473. 1993 匿名さん

    お金だけの問題じゃないよ。やってみればわかるけど。

  474. 1994 匿名さん

    >>1993 匿名さん
    お金以外に何があるのですか?具体的にお願いします。

  475. 1995 匿名さん

    やってみればわかります。

  476. 1996 匿名さん

    [他の利用者様に対する暴言や中傷の為、削除しました。管理担当]

  477. 1999 匿名さん

    「死んでみて」はまずかったですね。

    推測するに、1993=1995さんはお金では解決できないような苦労があると言いたいのではないでしょうか?

  478. 2000 マンション検討中さん

    管理会社に任せれば大家が対応する必要ありません。
    管理会社に委託する=お金で解決できる

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