シノケン　はどうでしょうか？？？

シノケンから都内のアパートを紹介されたのですが、利回りが6%しかありません。
一緒にもらった趣味レーションでは何故か毎月数万円プラスになる不思議。
いろいろツッコミたいです。

新築　土地建物諸経費フルローン　新築時表面利回り　８％（８％自体ほぼありえへん数字だが）　などトータル完全な赤字だよ。　つまりマイナスの利回り。

新築時の利回りなど　がんがん落ちていくからね。

落ち方をゆっくりにするために　リフォームなども必要だけど　それも同じ業者に頼まなければならないでしょう。割高なリフォームを。
結局おなじことだよ。

震災でガスが長期間止まる度にプロパンでよかったと思う

>>1496
>アベノミクス前にも儲からない意見があったが、物件価格が1.5倍に上がり賃貸収入と売却益で億り人が多く誕生したのであった。
物件価格が1.5倍になるなんて、たまたま運がよかっただけ。逆に値下がりすることだってある訳です。
インフレ率以上に物件価格が上昇しなければ儲からないようなフルローンのアパート経営は、「投資」ではなく「投機」。無知な素人が犠牲になって人生を棒に振るような事にならないよう、金融商品と同じような規制が必要だと感じます。

シノケンアパートオーナー＆株主の一人です。シノケンのスキームは元々ニッチな市場のビジネスモデルでした。成功をおさめると模倣する業者も増え、多くのサラリーマンに知られる投資手段の一つとなりました。一般のサラリーマンにも大家になれる夢を与え、シノケンの果たした役割は大きいと思います。しかし、変化の激しい社会において、新しい商品やビジネスモデルのライフサイクルは短くなっています。投資環境が厳しくなると、一転して悪徳業者のような扱いをされます。シノケン社員も新しい展開を考えないといけない時期にきていることを感じていると思います。株式市場でも上場企業3700社の中でシノケンの株価収益率は1位です。逆に言うと高収益であるが、これ以上の収益の伸ぴはないと判断され安値に放置されています。今後、新しいスキームや展開を期待していますし、長い目で応援したい誠実な企業です。

土地持ちの地主が現金で上物を建てる場合に比べとサラリーマンがフルローンで建てる場合　何が違うか？

まず借りた金利が発生します。ケースバイケースですが、例えば２．５％　３５年なら支払い額は１．５倍を超えます。
税金も変わります。年収が５００万だとして年間の元本返済が５００万だとすれば実質収入は増えないのに見かけ上の収入は１０００万になります。この時、各種税金（固定資産税、所得税、住民税、個人事業税・・・　）健康保険料、保育園費用、公団なら家賃・・・こんな費用がどれほど上がるか、是非一度税理士に聞いてみてください。こういう話　業者はしますか？

ほかにもいろいろ不利な点はありますが、サラリーマンをしていて何の手も打てない素人大家が勝てますか？

地主が有利といってもこのところの乱立でアパート建設は地主すら躊躇するようになって来ました。

そこでターゲットがサラリーマンに向いたのですよ。だめなら破産すればいい、と1505もいっているとおり。業者は転売すれば痛くもかゆくもないですからね。収益率いいはずですよ。リスクはすべて購入者ですから。

>>1510 匿名さん

シノケンのフォローをする気はまったくないが、
減価償却や利子やシノケンに回収される各種費用は確定申告時費用計上できるので、
見かけ上の収入は１０００万なろうが所得は１０００万になることはない。

あなたもあなたで怪しいもんだなｗ

1511さん

元本返済　と書いてあるでしょう。（利子は含んでいない）
減価償却は十数年で終わりますね。
費用は計上できるけれども、税金が減っても　もっと支出は増えるでしょう。（しかも割高な）

どちらが怪しいのでしょうか？

減価償却がすんだら次の物件を買い続ければいい
これであなたもシノケンのマンションオーナーになれる。

それから「費用で落ちる」について説明しておきますが、
たとえば家賃収入４００万円（簡単のため所得も４００万円とする）の人がアパートの修理に１００万円かかり、費用で落としたとする。
その場合申告所得は３００万円になるので、税金などがその分安くなる。
つまり得するのは　マイナス１００万円についての税金などの差額分だけ（１０％としたら１０万円）です。
修理費用１００万円は　どうやってもかかりますので。

つまりサラリーマンが会社の経費で落ちる、つまり自腹を切らないですむ（100％会社持ち）ということとは根本的に違いますので　その辺　ご理解を。

大学やビジネススクールで不動産投資やパーソナルファイナンスの講義が開講されています。聴講生として土曜日や夜間の講義に参加することもできる大学もあります。体系的に投資について勉強したい人は、受講されるのはいかがでしょうか？

>>1514 匿名さん
100万円の修理は減価償却ですね。
コツは保険で降りる分だけ修理し、それ以外は放置します。

減価償却による費用計上はとても有り難いものです。私の場合、純利益（最終ＣＦ）は年間８００万程ですが、青色申告しているため、税務上の利益はゼロです。給与所得１０００万を加えると、本来は年収１８００万となり、７２０万の税金を支払うことになります。しかし、不動産に関する税務上の利益はゼロのため、給与所得にかかる税金２３０万円のみとなります。建築後２２年たつと減価償却できなくなりますが、その頃には退職して総収入も減っています。年収がある程度、高い人には、大きな税効果をもたらします。また、土地を持っている人は、固定資産税が８５％減となりますし、相続税も低くおさえられます。このように不動産投資はタックスヘブンで、有効な投資手段の一つです。

どんな計算したら、所得1800万だとしたら税金720万円になるんや・・・

>1518さん
所得税率40% 1800万×0.4=720万です。
法人にすると実効税率29%に下がりま
すが、兼職兼業規定に抵触するため、
法人化できないのが現状です。