賃貸マンション「シノケン はどうでしょうか???」についてご紹介しています。
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匿名 [更新日時] 2024-12-04 23:44:19
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シノケン(旧シノハラ建設システム)でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの??
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・

[スレ作成日時]2006-10-22 22:39:00

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シノケン はどうでしょうか???

  1. 1451 購入経験者さん 2018/06/20 03:25:12

    35年後日本の人口は今の70%にまで減少します。 その頃まで物件を所有していたら必ず破綻します。
    売却前提で購入すべきです。
    シノケンは売却しても利益の出る物件はありません。

  2. 1452 匿名さん 2018/06/20 07:40:56

    ここでフルローンで3棟建てて売り抜けて数千万儲けた奴もいるけどな。
    儲けた金でキャッシュで株買って悠々自適に生活してるわ。

  3. 1453 匿名さん 2018/06/20 12:02:42

    "かつて"買った人はできたが、
    "今から"買う人ができるとは限らない

    キャピタルゲイン目的なら
    今の不動産市場がまだ買い場だと思うなら買い、
    その後将来まだまだ値上がりするぞと思う人に売ればいい。

    過去は過去、今は今。

  4. 1454 匿名さん 2018/06/20 13:59:33

    不動産は今がピークじゃないか?
    これから買う人は家賃下落、入居率低下、地価の下落、と言う三重苦になる可能性も考えないと。
    だから1452さんも見切りをつけて売却して株式投資に切り替えたわけで。

  5. 1455 匿名さん 2018/06/20 15:21:53

    >>1449
    >管理、営業、もセットで提供してくれるため不動産投資の初心者向けの商品で安心なんだが。
    君はまさか、シノケンを慈善事業か何かだと思ってるわけじゃないだろうね?
    管理、営業もセットで提供するのは決して初心者の事を思ってではないぞ。只ではないのだからな。
    余計に経費がかって損益分岐点が上がり損失リスクが高まる訳で、業者がより儲ける為の方策の1つにすぎない。

    >シノケンはきちんと説明して顧客と契約しているから問題はない。
    嘘は泥棒の始まりだぞ。
    これからフルローンで買おうという奴に、利益と損失両方の可能性を客観的な視点で説明したら買う奴などいない。

  6. 1456 匿名さん 2018/06/20 17:41:41

    何もやらない人は何も変わらない。

    なぜ批判的なコメントをわざわざ書きにくるんでしょう?
    同業他社?
    ただの暇人?

    実際に失敗した人は?
    この掲示板以外にも結構探しましたが、そのような書き込みはありませんでした。

    賛成意見も反対意見もいろいろな考えがありますからねぇ、、、。

    自分の意思で決めて投資をするなら、いいのではないでしょうか?

  7. 1457 マンション検討中さん 2018/06/20 23:40:14

    検索すればいくらでも出てくるのに。
    情報収集能力のない人は投資に不向きだから
    一生社畜で奴隷のように働けばいいよ。
    ちなみにここにリンク貼るとアク禁喰らうのでやらないが。

  8. 1458 匿名 2018/06/21 06:28:31

    2億円の資産を築いたというこれど、フルローンで買った場合、同時に3億円以上の負債を同時に抱え込むことになるのですよ。
    しかも35年したら戸建てアパートなら価値は土地だけの1億円以下、マンションなら1/3の6000万というところでしょうか?
    まともな投資家にとっては話にもなりません。
    なぜ素人にばかり勧めるか考えてくださいね。

    業者も「自己責任」と言ってるでしょう。
    話にのったあなたが悪いのだと。

  9. 1459 購入経験者さん 2018/06/21 06:32:59

    今でもシノケンで新築8% 1億の物件買えば、
    うまくいけば1億2000万は回収できる。

    他の悪徳サンタメ業者の築古29年のRCを1億で買ったら、
    うまくいっても解体を考えると3000万も回収できないだろう。

    どれだけ優良な企業なんだよシノケンは

  10. 1460 匿名 2018/06/21 06:49:44

    >>1459さん

    何%何年のローンですか?元利均等ですか元本均等ですか?

    家賃はいくらですか?下落率、入居率は 固定資産税は 税金上昇分 その他家計の上昇分は?

    何年もたせるつもりですか? その塗装、設備 外装の維持はどのくらいとみておられますか?

  11. 1461 匿名さん 2018/06/21 07:07:48

    今も新築8%の物件なんてあるのか?シノケンさんの築浅中古物件で6%位が多いんだからないだろ?
    ない物件をあるなんて部外者が無責任に言っては駄目だろ?
    もし23区内であるなら紹介して欲しいよ。

  12. 1462 購入経験者さん 2018/06/21 07:35:40

    >>1460
    case by case じゃろw
    表面利回り8%(交渉で9%~)稼働率85% 諸経費15% でも14年ほどでブレイクイーブン
    大規模修繕入れてもチャリンチャリンお金が振ってくるわな。

    土地遊ばせて銀行に現金を預けておくよりシノケンで投資したほうが儲かるわw

  13. 1463 匿名 2018/06/21 07:56:22

    >>1462さん

    土地遊ばせて銀行に現金を預けておくより

    ということは 土地を持っている人が1億の上物を現金で建てた場合、ということですね。


    うまくいけば とは?

    交渉でなぜ利回りが上がるのでしょうか?

  14. 1464 匿名 2018/06/21 08:11:15

    管理、営業、もセットで提供してくれるため不動産投資の初心者向けの商品

    皆さんに聞いてみたいけれど、投資の初心者に手取し足取り指導してくれて 儲けさせてくれる会社を見たことありますか(笑)。




  15. 1465 匿名さん 2018/06/21 08:45:31

    一棟売り新築8%なんて23区内ではないのに、あるかのように話をしている人達って何?
    シノケンさんの築浅物件で6%台が多いのに。8%ってシノケンさんではない業者の取り扱い物件の話をしているのか?

  16. 1466 匿名さん 2018/06/21 09:24:34

    >>1462 購入経験者さん 

    つりにつられて回答しますが、
    シノケンの見積もりすらとったことないでしょう。

    シノケンで購入した場合、
    諸経費15%じゃすみませんよ。

    ランニングで発生するコスト等も見てないでしょうし、
    不動産投資すらやっていなさそうですね

  17. 1467 匿名さん 2018/06/21 09:28:27

    >>1465
    土地持ちなんじゃないですか?
    1462とか

  18. 1468 匿名 2018/06/21 09:43:56

    賛成派はだいたい社員でしょう。

  19. 1469 匿名さん 2018/06/21 09:44:32

    融資が厳しくなってフルローンがでなかったしらんが
    シノケンの足を引っ張る貧民の怒りのレスは醜い

  20. 1470 匿名 2018/06/21 10:07:26

    賛成派のレスを読んでみてほしい。

    本当に2チャンネルレベル。

    根拠ある具体的な数字とともに発言を・・・と言っても無理だろうなぁ。

  21. 1471 匿名さん 2018/06/21 11:08:14

    ささやかな成功のプチ大家です。
    土地自己所有30坪
    建物シノケン フルローン
    家賃月額45万円、最終CF23万円
    給料手取り30万円代の貧乏サラ
    リーマンにとって毎月23万円の
    収入はたいへんありがたいです。
    家族を少しだけ幸せにできます。


  22. 1472 匿名 2018/06/21 11:22:54

    建坪率 容積率がどのくらいかわかりませんが30坪に月額45万円の家賃収入があるとすれば、これ以上ない成功例でしょう。
    自分の検討した物件では見たこともない数字です。

    おめでとう。

  23. 1473 名無しさん 2018/06/21 11:25:58

    おいらもプチ大家です。
    自己資金5000万円入れて
    最終の年間キャッシュは600万円です。
    10年で自己資金回収したらその後は利益が積まれるだけです。

  24. 1474 匿名 2018/06/21 11:32:33

    30坪 容積率100% 戸数4として 一戸あたり25平米。

    これを11万超えで貸せる立地?

    どこの話ですか? 

  25. 1475 匿名 2018/06/21 11:36:23

    そう 不動産投資とは自己資金のある人のみ可能な投資。

    それでも最近は厳しい。

    だから相続問題がない人には利益はないでしょう。

  26. 1476 匿名 2018/06/21 11:40:41

    1473さん

    5000万でCFが600万???
    実質利回り 12% ??

    そりゃすごい。頑張って。

  27. 1477 匿名さん 2018/06/21 11:46:13

    >1474さん
    75000円×6戸です。
    1LDKロフト付きタイプの
    一般的な家賃です。
    ロフトを含め40㎡程です。


  28. 1478 匿名さん 2018/06/21 13:02:45

    角地かなんかですか?
    仮に100平米30坪、建蔽率70%として

    建蔽率70%で角地緩和で80%だと
    ロフト込みで40平米近いとしても
    納得はできます。

    土地をめいっぱい使っての仮定ですが
    家賃的にも首都圏ならあり得ますね

  29. 1485 検討板ユーザーさん 2018/06/21 13:25:09

    [No.1479~本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

  30. 1486 匿名さん 2018/06/21 13:55:58

    >1478さん
    南東角地で、建蔽率80%です。
    対面キッチンでロフト付きの3階
    建てモデルは、4年前にシノケン
    の初企画として設計デザインして
    いただきました。狭小地を最大限
    に活かし細やかな工夫があります。



  31. 1487 名無しさん 2018/06/21 14:28:30

    東京都でも借地でシノケン建築・物件管理で地元の信金から金利1.2%融資で十分利益でてます。利回り8%以上です。

  32. 1488 ご近所さん 2018/06/21 15:04:13

    シノケンに肯定的な方がいう土地なしでの利回りは、
    一般的な表面利回りでも実質利回りでもなく
    利回り=(年間収支/初期投資額)なんだろうな

  33. 1489 匿名さん 2018/06/21 22:07:01

    シノケンさんの力を入れている宣伝モデルとは違うパターンを出して話をそらすパターンですか?
    それりゃ23区内で角地の整形地を所有しているなら、土地の購入代金やその利子費用がかからないから利益は上がり安いです。もしその土地を購入したとしたらどうなのかな?
    借地で12%の利回りもそうです、毎月の借地料や20年毎にかかる更新料や建築の承諾料を考慮するとぐっと下がりますよ。当然収益物件だから通常より高くなります。

  34. 1490 匿名さん 2018/06/21 22:16:03

    1489ですか借地の12%は読み違えました、けど借地の購入代金、承諾料、毎月の借地料を考えたら新規では厳しいでしょ。借地があるとしても更新料、承諾料、毎月の借地料を考えると都心部でないと8%はいかないと思うが。

  35. 1491 匿名さん 2018/06/21 22:44:28

    そもそも土地なし現金なしのサラリーマンがストックビジネスの賃貸業やるほうがおかしい
    でもシノケンならやれちまうんだ。やっぱりシノケンはすげえよ

  36. 1492 匿名 2018/06/22 00:16:05

    都内で利便性のよい空いている土地をもっているなら アパート経営もいいかもしれない。
    それは金持ちが資産をどう活用していくかの問題。
    建てるアパートはシノケンには頼まないけれどね。

    資産のない人が 自分の家賃支払い続けながら 借りたお金の利子を払って将来 アパートなどの資産が築けるなどといううまい話はありません。自分の家も買えないでしょう。利害のない人に相談し 試算してみてください。もともとの資産がない人が これをやればほとんどの人(そうとう稼げる人以外)は抱えきれなくなり、大損を確定させ、転売することになるでしょう。
    業者はそれを転売すればまた儲けがでるからね。

     

  37. 1493 匿名 2018/06/22 00:23:41

    こんなに儲かってます、のような発言は誰がしているのだろう?
    本当に利益の出ている人は そんな話をわざわざしない。なぜならライバルが増えるだけだからね。

    ただでノウハウを教える馬鹿もいない。不動産評論家だって本にしなければ人に教えません。

    ここの賛成はほぼほぼ業者、そしてその内容はほぼあり得ない話か あっても百に一つもないような成功例でしょう。

  38. 1494 匿名さん 2018/06/22 03:21:33

    素人はライバルにならないし、どうせ撤退するし、安く買い叩けるからね

  39. 1495 匿名 2018/06/22 03:31:59

    まあそういうことだね。業者の言いなりで うまくいくわけないからね。

  40. 1496 購入経験者さん 2018/06/22 03:55:20

    アベノミクス前にも儲からない意見があったが、
    物件価格が1.5倍に上がり賃貸収入と売却益で億り人が多く誕生したのであった。

  41. 1497 匿名さん 2018/06/22 04:13:35

    本当にシノケンの物件を運用している人がいるなら、
    シノケンコインって実際に使われてるのか聞いてみたいw

  42. 1498 匿名さん 2018/06/22 06:21:55

    >1497さん
    不動産ファンドとしてREITがあります。
    J-REITは市場性が高く、いつでも売買
    できます。現在の利回りは4%程です。
    フルローンのシノケン物件より高い利
    回りだと思います。小口で買えます。

  43. 1499 匿名さん 2018/06/22 06:25:02

    J-REIT 利回り 4%
    シノケン 利回り 8%

    2倍も違うとかシノケン買うに決まってる。

  44. 1500 匿名さん 2018/06/22 09:17:23

    スルガ「うまい話があるで!シノケン買えや!」
    リーマン「無理ンゴ、ローンすら断られるンゴ」
    スルガ「ちょちょいのちょ~いw(残高操作、犯罪)」
    リーマン「サンキュースルガ」

    スルガ問題発覚後

    リーマン「シノケン株20倍になっとる。かってよかったわ」
    リーマン「サンキューシノケン アパートならシノケンやな(物件はかってない)」

                                       オワリ

  45. 1501 匿名さん 2018/06/22 09:55:24

    シノケンから都内のアパートを紹介されたのですが、利回りが6%しかありません。
    一緒にもらった趣味レーションでは何故か毎月数万円プラスになる不思議。
    いろいろツッコミたいです。

  46. 1502 匿名 2018/06/22 09:56:31

    新築 土地建物諸経費フルローン 新築時表面利回り 8%(8%自体ほぼありえへん数字だが) などトータル完全な赤字だよ。 つまりマイナスの利回り。

    新築時の利回りなど がんがん落ちていくからね。

    落ち方をゆっくりにするために リフォームなども必要だけど それも同じ業者に頼まなければならないでしょう。割高なリフォームを。
    結局おなじことだよ。

  47. 1503 eマンションさん 2018/06/22 23:43:22

    震災でガスが長期間止まる度にプロパンでよかったと思う

  48. 1504 匿名さん 2018/06/23 00:11:25

    >>1496
    >アベノミクス前にも儲からない意見があったが、物件価格が1.5倍に上がり賃貸収入と売却益で億り人が多く誕生したのであった。
    物件価格が1.5倍になるなんて、たまたま運がよかっただけ。逆に値下がりすることだってある訳です。
    インフレ率以上に物件価格が上昇しなければ儲からないようなフルローンのアパート経営は、「投資」ではなく「投機」。無知な素人が犠牲になって人生を棒に振るような事にならないよう、金融商品と同じような規制が必要だと感じます。

  49. 1508 匿名さん 2018/06/23 08:59:36

    シノケンアパートオーナー&株主の一人です。シノケンのスキームは元々ニッチな市場のビジネスモデルでした。成功をおさめると模倣する業者も増え、多くのサラリーマンに知られる投資手段の一つとなりました。一般のサラリーマンにも大家になれる夢を与え、シノケンの果たした役割は大きいと思います。しかし、変化の激しい社会において、新しい商品やビジネスモデルのライフサイクルは短くなっています。投資環境が厳しくなると、一転して悪徳業者のような扱いをされます。シノケン社員も新しい展開を考えないといけない時期にきていることを感じていると思います。株式市場でも上場企業3700社の中でシノケンの株価収益率は1位です。逆に言うと高収益であるが、これ以上の収益の伸ぴはないと判断され安値に放置されています。今後、新しいスキームや展開を期待していますし、長い目で応援したい誠実な企業です。

  50. 1509 匿名 2018/06/23 09:20:55

    [ No.1505から本レスまで情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

  51. 1510 匿名 2018/06/23 09:50:32

    土地持ちの地主が現金で上物を建てる場合に比べとサラリーマンがフルローンで建てる場合 何が違うか?

    まず借りた金利が発生します。ケースバイケースですが、例えば2.5% 35年なら支払い額は1.5倍を超えます。
    税金も変わります。年収が500万だとして年間の元本返済が500万だとすれば実質収入は増えないのに見かけ上の収入は1000万になります。この時、各種税金(固定資産税、所得税、住民税、個人事業税・・・ )健康保険料、保育園費用、公団なら家賃・・・こんな費用がどれほど上がるか、是非一度税理士に聞いてみてください。こういう話 業者はしますか?

    ほかにもいろいろ不利な点はありますが、サラリーマンをしていて何の手も打てない素人大家が勝てますか?

    地主が有利といってもこのところの乱立でアパート建設は地主すら躊躇するようになって来ました。

    そこでターゲットがサラリーマンに向いたのですよ。だめなら破産すればいい、と1505もいっているとおり。業者は転売すれば痛くもかゆくもないですからね。収益率いいはずですよ。リスクはすべて購入者ですから。

  52. 1511 匿名さん 2018/06/23 11:18:15

    >>1510 匿名さん

    シノケンのフォローをする気はまったくないが、
    減価償却や利子やシノケンに回収される各種費用は確定申告時費用計上できるので、
    見かけ上の収入は1000万なろうが所得は1000万になることはない。

    あなたもあなたで怪しいもんだなw

  53. 1512 匿名 2018/06/23 12:09:13

    1511さん

    元本返済 と書いてあるでしょう。(利子は含んでいない)
    減価償却は十数年で終わりますね。
    費用は計上できるけれども、税金が減っても もっと支出は増えるでしょう。(しかも割高な)

    どちらが怪しいのでしょうか?

  54. 1513 匿名さん 2018/06/23 12:58:23

    減価償却がすんだら次の物件を買い続ければいい
    これであなたもシノケンのマンションオーナーになれる。

  55. 1514 匿名 2018/06/23 13:21:09

    それから「費用で落ちる」について説明しておきますが、
    たとえば家賃収入400万円(簡単のため所得も400万円とする)の人がアパートの修理に100万円かかり、費用で落としたとする。
    その場合申告所得は300万円になるので、税金などがその分安くなる。
    つまり得するのは マイナス100万円についての税金などの差額分だけ(10%としたら10万円)です。
    修理費用100万円は どうやってもかかりますので。

    つまりサラリーマンが会社の経費で落ちる、つまり自腹を切らないですむ(100%会社持ち)ということとは根本的に違いますので その辺 ご理解を。

  56. 1515 匿名さん 2018/06/23 13:35:32

    大学やビジネススクールで不動産投資やパーソナルファイナンスの講義が開講されています。聴講生として土曜日や夜間の講義に参加することもできる大学もあります。体系的に投資について勉強したい人は、受講されるのはいかがでしょうか?

  57. 1516 匿名さん 2018/06/23 23:47:46

    >>1514 匿名さん
    100万円の修理は減価償却ですね。
    コツは保険で降りる分だけ修理し、それ以外は放置します。

  58. 1517 匿名さん 2018/06/24 02:55:11

    減価償却による費用計上はとても有り難いものです。私の場合、純利益(最終CF)は年間800万程ですが、青色申告しているため、税務上の利益はゼロです。給与所得1000万を加えると、本来は年収1800万となり、720万の税金を支払うことになります。しかし、不動産に関する税務上の利益はゼロのため、給与所得にかかる税金230万円のみとなります。建築後22年たつと減価償却できなくなりますが、その頃には退職して総収入も減っています。年収がある程度、高い人には、大きな税効果をもたらします。また、土地を持っている人は、固定資産税が85%減となりますし、相続税も低くおさえられます。このように不動産投資はタックスヘブンで、有効な投資手段の一つです。

  59. 1518 匿名さん 2018/06/24 03:28:38

    どんな計算したら、所得1800万だとしたら税金720万円になるんや・・・

  60. 1519 購入経験者さん 2018/06/24 04:22:58

    新築プレミアムで利回り計算してるカス企業(大東健太君)が多い中
    シノケンはそんなことはしないだろうと思っている。

  61. 1520 匿名さん 2018/06/24 05:18:01

    >1518さん
    所得税率40% 1800万×0.4=720万です。
    法人にすると実効税率29%に下がりま
    すが、兼職兼業規定に抵触するため、
    法人化できないのが現状です。

  62. 1521 匿名さん 2018/06/24 06:11:17

    >>1517
    サラリーマンでも、高収入とか資産がある人はどうぞ御勝手に。
    そうでない人に買わせようという販売戦略が問題視されるのです。

  63. 1522 匿名さん 2018/06/24 09:35:04

    >>1520 匿名さん
    実際にかかってないから知らんだけかもしれんが、
    1800万は33%になるから今後の参考にしてくれ

  64. 1523 匿名さん 2018/06/24 09:46:49

    友人にシノケンで立てた人いる。
    日当たり、風通し、見晴らし、すべてがすばらしいです。
    一番の自慢はアパートオーナーという身分

  65. 1524 匿名さん 2018/06/24 10:55:17

    立地の良い遊休地があれば是非シノケンに設計を
    依頼してみてください。素晴らしいデザインです。
    光と風も通り、間取りも機能的です。場所にもよ
    りますが10年ほどで建築費を回収できます。
    大手HMの定番の間取りに飽きた人は必見です。

  66. 1525 匿名さん 2018/06/24 11:00:32

    >>1524 匿名さん
    音もよく通りますw

  67. 1526 匿名さん 2018/06/24 11:26:51

    建売物件とは異なり音を通しにくい
    設計・施工をしていただけます。

  68. 1527 匿名さん 2018/06/24 14:59:26

    >>1523>>1524>>1526
    なんか勘違いしてませんか?ここは注文住宅の板じゃないですよ。
    いくら採光、風通し、遮音が良いと評判になっても、借家人にとって立地よりもそれらの優先度は低い。収益を確保する助けにはほとんどならないでしょう。

  69. 1528 匿名さん 2018/06/24 16:47:01

    >1527さん
    立地の良い所に高品質の賃貸
    住宅を建てるという前提です。
    立地が良くないとシノケンは
    注文に応じません。私の物件
    の場合、オフィス街から近く
    ターミナル駅から10分以内
    スーパー・コンビニ徒歩1分
    デパートも徒歩圏です。




  70. 1529 匿名さん 2018/06/24 22:27:34

    >>1528
    >立地の良い所に高品質の賃貸住宅を建てるという前提です。
    なるほど。1524の「場所にもよりますが10年ほどで建築費を回収できます。」は、立地の良い所ならばと言う意味だったのですね。
    しかし、それならばシノケンでなくても10年ほどで建築費を回収できるのではないでしょうか?シノケンの優位性を示す事にはならないと思います。

  71. 1530 匿名さん 2018/06/25 00:59:55

    >>1529さん
    シノケンの他にもアイケンなど
    オーダーメイドで建築できる会
    社もあります。しかし、見積り
    の概算でシノケンは8~10%程、
    総建築費を安く抑えられます。
    金利分を加えるとさらに差が開
    きます。また、シノケンは知名
    度があり、半数の部屋は法人契
    約となっています。入退去や家
    賃の下落もなく安定した経営が
    できます。しかし、単にオフィ
    ス街に近いという理由で社宅と
    して借りていただいているのか
    もしれません。

  72. 1531 匿名さん 2018/06/25 01:39:49

    そのあたりの話はすでにそれ用のスレッドがあるから
    そっちでやってよ。

    シノケンとインベスターズクラウドとアイケンジャパン


  73. 1532 匿名 2018/06/25 02:09:23

    完全に業者のオーナーなりすましのスレになってますね。

  74. 1533 匿名さん 2018/06/25 02:26:44

    >1532さん
    1530です。
    業者ではありません。
    失礼な内容がありましたら、
    お詫び申し上げます。
    シノケンを擁護する人は
    具体的な数字と事例を示
    してくださいと再三書き
    込みがありましたので、
    書かせていただきました。
    収益の上がる土地の選定
    や建築業者選びに少しで
    もお役にたければ幸いで
    す。業者任せにしない投
    資をすることが大切です

  75. 1534 匿名 2018/06/25 03:50:25

    申し訳ありませんが、業者さんだと思います。
    失礼なことは何もありません。

    一般人やオーナーにとって 貴方の記載するような内容を書き込む理由が見当たりません。


     

  76. 1535 匿名さん 2018/06/25 04:12:57

    >1531さん
    シノケンを肯定・擁護する
    ことを書けば、「業者」とい
    うことになるのですね。
    シノケンで成功した人は数多
    くいます。成功の知恵やノウ
    ハウを書き込む人がこのスレ
    にはいなくなりますよ。否定
    して同意を得て楽しむだけの
    やりとりになります。

  77. 1536 匿名さん 2018/06/25 04:34:39

    いや、ここで批判されている年利回り6~7%の35年フルローンのリスクの話に対して、シノケン擁護派の人からまともな返答がないからだよ。
    1530さんにしてもそうだし。

  78. 1537 匿名さん 2018/06/25 05:57:41

    ぶっちゃけ、
    シノケンの見積もりに自信があるのなら、
    それを出してくれればいいのに。

    そしたら、
    肯定派否定派で話し合えるのになw

  79. 1538 匿名さん 2018/06/25 06:30:56

    >1536さん
    1530です
    シミュレーション
    物件価格8,000万円
    購入諸費用500万円
    自己資金200万円
    1K8戸建 初年度利回り6.1%
    月額54,000×8戸=424,000
    年額424,000×12=5,184,000
    金利2% 35年返済
    家賃下落率1% 平均入居率90%
    大規模修繕1回
    以上の条件で35年間の
    総CFはマイナス3,240万円です。
    初年度のみ、収入支出ほぼ同額
    あとは赤字続きです
    税効果
    所得税率20%として
    年間平均185,000円還付されます。
    35年間で640万円(働き続ければ)
    建物価格 35年後ゼロ
    土地価格 買値の80%
    (都市人口が35年で2割減った場合)

    これは、かなり甘めの試算です。
    実際にはもっと厳しいと考えられます。




     

  80. 1539 匿名 2018/06/25 07:02:14

    1530さん

    いくつかわからない点があります。
    物件価格8000万の土地、建物の内訳は?
    1K一戸あたりの面積は?(ロフトは考えずに)
    年の返済額は?
    大規模修繕とは、価格は?
    それ以外の費用は何%?
    アパートの平均入居率は東京で70%(楽待新聞)とありますが、90%とする理由は?
    所得税の控除とは?(家賃収入が増えると思うが)

    教えていただけると幸いです。

  81. 1540 匿名さん 2018/06/25 08:51:14

    シノケンで建てれば35年間家賃収入が入りローン後も土地が残る。
    たった100万円で始められるとか低属性サラリーマン以外やらない奴はいない。

  82. 1541 匿名 2018/06/25 09:09:54

    1540

    1538さんのシミュレーション見てみ。
    初年度とんとん 以下赤字と書いてあるでしょう。

    だいたい「低属性」って何だ?

  83. 1542 匿名さん 2018/06/25 09:31:42

    >1539さん

    >物件価格8000万の土地、建物の内訳は?
    1K×8戸の場合
    首都圏以外では土地3000万(45坪)+建物(設備含)5000万程です。
    ※1戸あたり550万+水道・電気・外構・諸経費
    土地価格は首都圏ではさらに高くなります。
    そのため、首都圏(23区)のみコンパクトモデルで建築します。

    >1K一戸あたりの面積は?(ロフトは考えずに)
    首都圏(23区) AVANDモデル 15-17㎡
    それ以外 New Standradモデル 21-23㎡
    最近は、徐々に広くなっています。

    >年の返済額は?
    8300万借入(利率2%) 35年元利均等返済で年間330万

    >大規模修繕とは、
    15年くらいに1回、外壁の交換、水回りの交換・修理等、
    足場を組んで補修・模様替えします。
    >価格は?
    数百万円かかります。一番高いのがサイディング

    >それ以外の費用は何%?
    管理費、修繕費、インターネット、消防点検等、家賃の12%程
    シノケンに払います。火災保険料・ケーブルテレビ代は別途
    支払います。

    >アパートの平均入居率は東京で70%(楽待新聞)とありますが、90%とする理由は?
    新築で駅徒歩10分以内のため、30年平均値として90%としました。実際に90%はありえない数値ですが、大手のハウスメーカーでも収支表を作る際、90%で計算
    するケースが多いです。

    >所得税の控除とは?(家賃収入が増えると思うが)
    現金収支で黒字であっても、家賃収入から諸経費・減価償却費(木造22年間)を引くと税務上の損益は赤字か収支トントンとなるケースが多いです。特にフルローンで買った方は支払利息の負担が大きく、かなりの赤字が出ます。

  84. 1544 匿名 2018/06/25 10:20:20

    1542さん

    ありがとうございます。だいたいわかりました。所得税の控除のところは少し疑問が残るのでおいておくとして、貴方の認めるとおり甘めの試算においてもトータルCFが3000万円超えとなります。
    とすれば35年間平均100万円程度(月8万円)の持ち出しとなるでしょう。
    その結果残る資産が土地のみ(時価2400万円)となるでしょうか。

    フルローンを組まなければならないサラリーマンは ほぼ持ち家はないでしょうから、35年間賃貸で暮らす必要がありそうです。それを7万円/月としましょう。
    もし彼がアパート購入をしなければ家賃+持ち出し額15万円を支払うことができるのだから、これを35年支払い続ければ5000万円超えの物件が買える計算になります。5000万の持ち家はかなりのもので ここに35年住み続けられて、なお同じような資産が残るのだとしたら、どう考えてもこちらの方がまともな選択にならないでしょうか?

  85. 1546 匿名 2018/06/25 11:06:38

    [No. 1543と本レスは、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

  86. 1547 匿名さん 2018/06/25 12:13:55

    >1544さん
    ご理解いただきありがとうございます。私も10年前は土地なしサラリーマンでした。株式で運用して自己資金を作り、条件の良い土地を少しずつ買ってアパートで運用してきました。今は買える市況ではないですが、将来必ずチャンスは巡ってきますので諦めずに研究を続けてください。

  87. 1548 通りがかりさん 2018/06/25 12:56:33

    とにかくやらないと何も始まらないのでは?
    擁護派の人も反対派の人もそれぞれなので、擁護派の人はやればいいですし、反対派の人はやらなければいい、ただそれだけの話だと思います。

    擁護派も反対派もいろいろな理由があると思いますが、人それぞれですよね?

    一度きりの長い人生なので、この掲示板のようにいろいろな人の意見に流されるのではなく、自分で選択をしましょう。

  88. 1549 名無しさん 2018/06/25 13:41:01

    人口が減っていくのに借金をしてアパート経営はまず損をします。ずっと先のことを考えて行動するのであればまず借金はやめましょう。テレビCMやシノケンの広告を信じる前に近くの銀行や市役所で真面目に話を聞いたほうがよい。
    まずやめておけと言われるでしょう。
    アパート経営はとても返せないような大きな借金をして、始めるマイナスの資産であると認識しといたほうがよいです。
    何十年、借金背負う気ですか?
    人生ギャンブルはダメなんですよ。ギャンブルは必ずいつかはマイナスになります。
    この2ちゃんねらではシノケンさんのこと書かれてますが信じてはダメな会社でしょう。

  89. 1550 114514 2018/06/25 14:49:04

    シノケンの知り合いのケース

    2棟(土地と建物)契約 、1棟目の初期投資は早々に回収
    現在2棟の家賃収入は年間約1,300万円に

    土地がなくても、自己資金が少なくてもシノケンは少額資金で始められるらしい。

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