シノケン　はどうでしょうか？？？

仙台を投資エリアと考えている方はこちらを確認した上で、
自分でも改めて確認した方がよさそうです。

入居率「ほぼ100％」が崩壊、宮城不動産投資の今
https://www.rakumachi.jp/news/column/223378

数年前に仙台物件をシノケンからしつこく営業受けたけど、そういうことか。

同じ１００万都市なら仙台市より広島市を
お勧めします。広島は山側と海側の距離が
あまりなく、新規に建築できる平地が限ら
れています。将来のアパート供給量の少な
いエリアを選ぶことも大切な条件の一つで
す。

シノケンの物件は持ってるだけでお金がチャリンチャリン入ってくるけど＾o＾
買えなかった低俗性のリーマンが嫉妬で文句いってるだけだね。

ｿｳﾃﾞｽﾈｰ
十年前に知っていれば購入したかもしれません。
購入価格が低く高金利で調達してた方は
今借り換え等に成功していればいい感じになってそうですね。

購入価格が高いのはそれだけでつらいですねー

結局は自己責任ですが、やるもやらないもその人の自由ですよね？

本当に成功してる人はわざわざこんな掲示板に書き込まないと思いますし
本当に失敗している人もわざわざ書き込まないと思います

この掲示板は個人の論戦ですね

結局はやって成功してる人もいるので、妬みもあるんだと思います。

>>1447
>結局は自己責任ですが、やるもやらないもその人の自由ですよね？
>結局はやって成功してる人もいるので、妬みもあるんだと思います。
個人の自由は認めます。しかし、業者は判断に必要な客観的なデータを示す必要があると思います。
やればかならず儲かるような雰囲気のCMを流し、判断力の低い人達を不幸にするのは倫理的にいかがなものかと思います。

買わないくせにわーわー文句いう貧民が多いよな。
管理、営業、もセットで提供してくれるため不動産投資の初心者向けの商品で安心なんだが。
シノケンはきちんと説明して顧客と契約しているから問題はない。

キャッシュで払えるような人なら利回り6％でもなんとか大丈夫だとは思うが、フルローンでしか買えないような人は無理だよな。
キチンと老朽化にあわせて家賃が下がる事が込みの返済計画でないと非常に危険。
その返済計画表で35年間完走できるか良く考えて。
人口減少化の時代、それなのにアパートは建設ラッシュ、35年間戦えますか？

35年後日本の人口は今の70%にまで減少します。 その頃まで物件を所有していたら必ず破綻します。
売却前提で購入すべきです。
シノケンは売却しても利益の出る物件はありません。

ここでフルローンで3棟建てて売り抜けて数千万儲けた奴もいるけどな。
儲けた金でキャッシュで株買って悠々自適に生活してるわ。

"かつて"買った人はできたが、
"今から"買う人ができるとは限らない

キャピタルゲイン目的なら
今の不動産市場がまだ買い場だと思うなら買い、
その後将来まだまだ値上がりするぞと思う人に売ればいい。

過去は過去、今は今。

不動産は今がピークじゃないか？
これから買う人は家賃下落、入居率低下、地価の下落、と言う三重苦になる可能性も考えないと。
だから1452さんも見切りをつけて売却して株式投資に切り替えたわけで。

>>1449
>管理、営業、もセットで提供してくれるため不動産投資の初心者向けの商品で安心なんだが。
君はまさか、シノケンを慈善事業か何かだと思ってるわけじゃないだろうね？
管理、営業もセットで提供するのは決して初心者の事を思ってではないぞ。只ではないのだからな。
余計に経費がかって損益分岐点が上がり損失リスクが高まる訳で、業者がより儲ける為の方策の１つにすぎない。

>シノケンはきちんと説明して顧客と契約しているから問題はない。
嘘は泥棒の始まりだぞ。
これからフルローンで買おうという奴に、利益と損失両方の可能性を客観的な視点で説明したら買う奴などいない。

何もやらない人は何も変わらない。

なぜ批判的なコメントをわざわざ書きにくるんでしょう？
同業他社？
ただの暇人？

実際に失敗した人は？
この掲示板以外にも結構探しましたが、そのような書き込みはありませんでした。

賛成意見も反対意見もいろいろな考えがありますからねぇ、、、。

自分の意思で決めて投資をするなら、いいのではないでしょうか？

検索すればいくらでも出てくるのに。
情報収集能力のない人は投資に不向きだから
一生社畜で奴隷のように働けばいいよ。
ちなみにここにリンク貼るとアク禁喰らうのでやらないが。

２億円の資産を築いたというこれど、フルローンで買った場合、同時に３億円以上の負債を同時に抱え込むことになるのですよ。
しかも３５年したら戸建てアパートなら価値は土地だけの１億円以下、マンションなら１／３の６０００万というところでしょうか？
まともな投資家にとっては話にもなりません。
なぜ素人にばかり勧めるか考えてくださいね。

業者も「自己責任」と言ってるでしょう。
話にのったあなたが悪いのだと。

今でもシノケンで新築８%　1億の物件買えば、
うまくいけば1億2000万は回収できる。

他の悪徳サンタメ業者の築古29年のRCを1億で買ったら、
うまくいっても解体を考えると3000万も回収できないだろう。

どれだけ優良な企業なんだよシノケンは

>>1459さん

何％何年のローンですか？元利均等ですか元本均等ですか？

家賃はいくらですか？下落率、入居率は　固定資産税は　税金上昇分　その他家計の上昇分は？

何年もたせるつもりですか？　その塗装、設備　外装の維持はどのくらいとみておられますか？

今も新築8％の物件なんてあるのか？シノケンさんの築浅中古物件で6％位が多いんだからないだろ？
ない物件をあるなんて部外者が無責任に言っては駄目だろ？
もし23区内であるなら紹介して欲しいよ。

>>1460
case　by　case　じゃろｗ
表面利回り8%（交渉で9%～）稼働率85%　諸経費15%　でも14年ほどでブレイクイーブン
大規模修繕入れてもチャリンチャリンお金が振ってくるわな。

土地遊ばせて銀行に現金を預けておくよりシノケンで投資したほうが儲かるわｗ

＞＞1462さん

土地遊ばせて銀行に現金を預けておくより

ということは　土地を持っている人が１億の上物を現金で建てた場合、ということですね。


うまくいけば　とは？

交渉でなぜ利回りが上がるのでしょうか？

管理、営業、もセットで提供してくれるため不動産投資の初心者向けの商品

皆さんに聞いてみたいけれど、投資の初心者に手取し足取り指導してくれて　儲けさせてくれる会社を見たことありますか（笑）。

一棟売り新築8％なんて23区内ではないのに、あるかのように話をしている人達って何？
シノケンさんの築浅物件で6％台が多いのに。8％ってシノケンさんではない業者の取り扱い物件の話をしているのか？

>>1462 購入経験者さん　

つりにつられて回答しますが、
シノケンの見積もりすらとったことないでしょう。

シノケンで購入した場合、
諸経費15%じゃすみませんよ。

ランニングで発生するコスト等も見てないでしょうし、
不動産投資すらやっていなさそうですね

>>1465
土地持ちなんじゃないですか？
1462とか

融資が厳しくなってフルローンがでなかったしらんが
シノケンの足を引っ張る貧民の怒りのレスは醜い

賛成派のレスを読んでみてほしい。

本当に２チャンネルレベル。

根拠ある具体的な数字とともに発言を・・・と言っても無理だろうなぁ。

ささやかな成功のプチ大家です。
土地自己所有30坪
建物シノケン　フルローン
家賃月額45万円、最終CF23万円
給料手取り30万円代の貧乏サラ
リーマンにとって毎月23万円の
収入はたいへんありがたいです。
家族を少しだけ幸せにできます。

建坪率　容積率がどのくらいかわかりませんが３０坪に月額４５万円の家賃収入があるとすれば、これ以上ない成功例でしょう。
自分の検討した物件では見たこともない数字です。

おめでとう。

おいらもプチ大家です。
自己資金5000万円入れて
最終の年間キャッシュは600万円です。
10年で自己資金回収したらその後は利益が積まれるだけです。

３０坪　容積率100％　戸数４として　一戸あたり２５平米。

これを１１万超えで貸せる立地？

どこの話ですか？　

そう　不動産投資とは自己資金のある人のみ可能な投資。

それでも最近は厳しい。

だから相続問題がない人には利益はないでしょう。

1473さん

５０００万でCFが６００万？？？
実質利回り　１２％　？？

そりゃすごい。頑張って。

>1474さん
75000円×6戸です。
1LDKロフト付きタイプの
一般的な家賃です。
ロフトを含め40㎡程です。

角地かなんかですか？
仮に100平米30坪、建蔽率70%として

建蔽率70%で角地緩和で80%だと
ロフト込みで40平米近いとしても
納得はできます。

土地をめいっぱい使っての仮定ですが
家賃的にも首都圏ならあり得ますね

>1478さん
南東角地で、建蔽率80％です。
対面キッチンでロフト付きの３階
建てモデルは、４年前にシノケン
の初企画として設計デザインして
いただきました。狭小地を最大限
に活かし細やかな工夫があります。

東京都でも借地でシノケン建築・物件管理で地元の信金から金利1.2%融資で十分利益でてます。利回り8%以上です。

シノケンに肯定的な方がいう土地なしでの利回りは、
一般的な表面利回りでも実質利回りでもなく
利回り＝（年間収支/初期投資額）なんだろうな

シノケンさんの力を入れている宣伝モデルとは違うパターンを出して話をそらすパターンですか？
それりゃ23区内で角地の整形地を所有しているなら、土地の購入代金やその利子費用がかからないから利益は上がり安いです。もしその土地を購入したとしたらどうなのかな？
借地で12％の利回りもそうです、毎月の借地料や20年毎にかかる更新料や建築の承諾料を考慮するとぐっと下がりますよ。当然収益物件だから通常より高くなります。

1489ですか借地の12％は読み違えました、けど借地の購入代金、承諾料、毎月の借地料を考えたら新規では厳しいでしょ。借地があるとしても更新料、承諾料、毎月の借地料を考えると都心部でないと8％はいかないと思うが。

そもそも土地なし現金なしのサラリーマンがストックビジネスの賃貸業やるほうがおかしい
でもシノケンならやれちまうんだ。やっぱりシノケンはすげえよ

都内で利便性のよい空いている土地をもっているなら　アパート経営もいいかもしれない。
それは金持ちが資産をどう活用していくかの問題。
建てるアパートはシノケンには頼まないけれどね。

資産のない人が　自分の家賃支払い続けながら　借りたお金の利子を払って将来　アパートなどの資産が築けるなどといううまい話はありません。自分の家も買えないでしょう。利害のない人に相談し　試算してみてください。もともとの資産がない人が　これをやればほとんどの人（そうとう稼げる人以外）は抱えきれなくなり、大損を確定させ、転売することになるでしょう。
業者はそれを転売すればまた儲けがでるからね。

　

こんなに儲かってます、のような発言は誰がしているのだろう？
本当に利益の出ている人は　そんな話をわざわざしない。なぜならライバルが増えるだけだからね。

ただでノウハウを教える馬鹿もいない。不動産評論家だって本にしなければ人に教えません。

ここの賛成はほぼほぼ業者、そしてその内容はほぼあり得ない話か　あっても百に一つもないような成功例でしょう。

素人はライバルにならないし、どうせ撤退するし、安く買い叩けるからね

まあそういうことだね。業者の言いなりで　うまくいくわけないからね。

アベノミクス前にも儲からない意見があったが、
物件価格が1.5倍に上がり賃貸収入と売却益で億り人が多く誕生したのであった。

本当にシノケンの物件を運用している人がいるなら、
シノケンコインって実際に使われてるのか聞いてみたいｗ

>1497さん
不動産ファンドとしてREITがあります。
J-REITは市場性が高く、いつでも売買
できます。現在の利回りは４％程です。
フルローンのシノケン物件より高い利
回りだと思います。小口で買えます。

J-REIT　利回り　４％
シノケン　利回り　８％

2倍も違うとかシノケン買うに決まってる。

スルガ「うまい話があるで！シノケン買えや！」
リーマン「無理ンゴ、ローンすら断られるンゴ」
スルガ「ちょちょいのちょ～いw（残高操作、犯罪）」
リーマン「サンキュースルガ」

スルガ問題発覚後

リーマン「シノケン株20倍になっとる。かってよかったわ」
リーマン「サンキューシノケン　アパートならシノケンやな（物件はかってない）」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　オワリ

シノケンから都内のアパートを紹介されたのですが、利回りが6%しかありません。
一緒にもらった趣味レーションでは何故か毎月数万円プラスになる不思議。
いろいろツッコミたいです。

新築　土地建物諸経費フルローン　新築時表面利回り　８％（８％自体ほぼありえへん数字だが）　などトータル完全な赤字だよ。　つまりマイナスの利回り。

新築時の利回りなど　がんがん落ちていくからね。

落ち方をゆっくりにするために　リフォームなども必要だけど　それも同じ業者に頼まなければならないでしょう。割高なリフォームを。
結局おなじことだよ。

震災でガスが長期間止まる度にプロパンでよかったと思う

>>1496
>アベノミクス前にも儲からない意見があったが、物件価格が1.5倍に上がり賃貸収入と売却益で億り人が多く誕生したのであった。
物件価格が1.5倍になるなんて、たまたま運がよかっただけ。逆に値下がりすることだってある訳です。
インフレ率以上に物件価格が上昇しなければ儲からないようなフルローンのアパート経営は、「投資」ではなく「投機」。無知な素人が犠牲になって人生を棒に振るような事にならないよう、金融商品と同じような規制が必要だと感じます。

シノケンアパートオーナー＆株主の一人です。シノケンのスキームは元々ニッチな市場のビジネスモデルでした。成功をおさめると模倣する業者も増え、多くのサラリーマンに知られる投資手段の一つとなりました。一般のサラリーマンにも大家になれる夢を与え、シノケンの果たした役割は大きいと思います。しかし、変化の激しい社会において、新しい商品やビジネスモデルのライフサイクルは短くなっています。投資環境が厳しくなると、一転して悪徳業者のような扱いをされます。シノケン社員も新しい展開を考えないといけない時期にきていることを感じていると思います。株式市場でも上場企業3700社の中でシノケンの株価収益率は1位です。逆に言うと高収益であるが、これ以上の収益の伸ぴはないと判断され安値に放置されています。今後、新しいスキームや展開を期待していますし、長い目で応援したい誠実な企業です。

土地持ちの地主が現金で上物を建てる場合に比べとサラリーマンがフルローンで建てる場合　何が違うか？

まず借りた金利が発生します。ケースバイケースですが、例えば２．５％　３５年なら支払い額は１．５倍を超えます。
税金も変わります。年収が５００万だとして年間の元本返済が５００万だとすれば実質収入は増えないのに見かけ上の収入は１０００万になります。この時、各種税金（固定資産税、所得税、住民税、個人事業税・・・　）健康保険料、保育園費用、公団なら家賃・・・こんな費用がどれほど上がるか、是非一度税理士に聞いてみてください。こういう話　業者はしますか？

ほかにもいろいろ不利な点はありますが、サラリーマンをしていて何の手も打てない素人大家が勝てますか？

地主が有利といってもこのところの乱立でアパート建設は地主すら躊躇するようになって来ました。

そこでターゲットがサラリーマンに向いたのですよ。だめなら破産すればいい、と1505もいっているとおり。業者は転売すれば痛くもかゆくもないですからね。収益率いいはずですよ。リスクはすべて購入者ですから。

>>1510 匿名さん

シノケンのフォローをする気はまったくないが、
減価償却や利子やシノケンに回収される各種費用は確定申告時費用計上できるので、
見かけ上の収入は１０００万なろうが所得は１０００万になることはない。

あなたもあなたで怪しいもんだなｗ

1511さん

元本返済　と書いてあるでしょう。（利子は含んでいない）
減価償却は十数年で終わりますね。
費用は計上できるけれども、税金が減っても　もっと支出は増えるでしょう。（しかも割高な）

どちらが怪しいのでしょうか？

減価償却がすんだら次の物件を買い続ければいい
これであなたもシノケンのマンションオーナーになれる。

それから「費用で落ちる」について説明しておきますが、
たとえば家賃収入４００万円（簡単のため所得も４００万円とする）の人がアパートの修理に１００万円かかり、費用で落としたとする。
その場合申告所得は３００万円になるので、税金などがその分安くなる。
つまり得するのは　マイナス１００万円についての税金などの差額分だけ（１０％としたら１０万円）です。
修理費用１００万円は　どうやってもかかりますので。

つまりサラリーマンが会社の経費で落ちる、つまり自腹を切らないですむ（100％会社持ち）ということとは根本的に違いますので　その辺　ご理解を。

大学やビジネススクールで不動産投資やパーソナルファイナンスの講義が開講されています。聴講生として土曜日や夜間の講義に参加することもできる大学もあります。体系的に投資について勉強したい人は、受講されるのはいかがでしょうか？

>>1514 匿名さん
100万円の修理は減価償却ですね。
コツは保険で降りる分だけ修理し、それ以外は放置します。

減価償却による費用計上はとても有り難いものです。私の場合、純利益（最終ＣＦ）は年間８００万程ですが、青色申告しているため、税務上の利益はゼロです。給与所得１０００万を加えると、本来は年収１８００万となり、７２０万の税金を支払うことになります。しかし、不動産に関する税務上の利益はゼロのため、給与所得にかかる税金２３０万円のみとなります。建築後２２年たつと減価償却できなくなりますが、その頃には退職して総収入も減っています。年収がある程度、高い人には、大きな税効果をもたらします。また、土地を持っている人は、固定資産税が８５％減となりますし、相続税も低くおさえられます。このように不動産投資はタックスヘブンで、有効な投資手段の一つです。

どんな計算したら、所得1800万だとしたら税金720万円になるんや・・・

>1518さん
所得税率40% 1800万×0.4=720万です。
法人にすると実効税率29%に下がりま
すが、兼職兼業規定に抵触するため、
法人化できないのが現状です。

>>1517
サラリーマンでも、高収入とか資産がある人はどうぞ御勝手に。
そうでない人に買わせようという販売戦略が問題視されるのです。

>>1520 匿名さん
実際にかかってないから知らんだけかもしれんが、
1800万は33%になるから今後の参考にしてくれ

友人にシノケンで立てた人いる。
日当たり、風通し、見晴らし、すべてがすばらしいです。
一番の自慢はアパートオーナーという身分

立地の良い遊休地があれば是非シノケンに設計を
依頼してみてください。素晴らしいデザインです。
光と風も通り、間取りも機能的です。場所にもよ
りますが１０年ほどで建築費を回収できます。
大手ＨＭの定番の間取りに飽きた人は必見です。

>>1524 匿名さん
音もよく通りますｗ

建売物件とは異なり音を通しにくい
設計・施工をしていただけます。

>>1523、>>1524、>>1526
なんか勘違いしてませんか？ここは注文住宅の板じゃないですよ。
いくら採光、風通し、遮音が良いと評判になっても、借家人にとって立地よりもそれらの優先度は低い。収益を確保する助けにはほとんどならないでしょう。

>1527さん
立地の良い所に高品質の賃貸
住宅を建てるという前提です。
立地が良くないとシノケンは
注文に応じません。私の物件
の場合、オフィス街から近く
ターミナル駅から１０分以内
スーパー・コンビニ徒歩１分
デパートも徒歩圏です。

>>1528
>立地の良い所に高品質の賃貸住宅を建てるという前提です。
なるほど。1524の「場所にもよりますが１０年ほどで建築費を回収できます。」は、立地の良い所ならばと言う意味だったのですね。
しかし、それならばシノケンでなくても１０年ほどで建築費を回収できるのではないでしょうか？シノケンの優位性を示す事にはならないと思います。

>>1529さん
シノケンの他にもアイケンなど
オーダーメイドで建築できる会
社もあります。しかし、見積り
の概算でシノケンは8～10％程、
総建築費を安く抑えられます。
金利分を加えるとさらに差が開
きます。また、シノケンは知名
度があり、半数の部屋は法人契
約となっています。入退去や家
賃の下落もなく安定した経営が
できます。しかし、単にオフィ
ス街に近いという理由で社宅と
して借りていただいているのか
もしれません。

そのあたりの話はすでにそれ用のスレッドがあるから
そっちでやってよ。

シノケンとインベスターズクラウドとアイケンジャパン

>1532さん
1530です。
業者ではありません。
失礼な内容がありましたら、
お詫び申し上げます。
シノケンを擁護する人は
具体的な数字と事例を示
してくださいと再三書き
込みがありましたので、
書かせていただきました。
収益の上がる土地の選定
や建築業者選びに少しで
もお役にたければ幸いで
す。業者任せにしない投
資をすることが大切です

申し訳ありませんが、業者さんだと思います。
失礼なことは何もありません。

一般人やオーナーにとって　貴方の記載するような内容を書き込む理由が見当たりません。


　

>1531さん
シノケンを肯定・擁護する
ことを書けば、「業者」とい
うことになるのですね。
シノケンで成功した人は数多
くいます。成功の知恵やノウ
ハウを書き込む人がこのスレ
にはいなくなりますよ。否定
して同意を得て楽しむだけの
やりとりになります。

いや、ここで批判されている年利回り6～7％の35年フルローンのリスクの話に対して、シノケン擁護派の人からまともな返答がないからだよ。
1530さんにしてもそうだし。

ぶっちゃけ、
シノケンの見積もりに自信があるのなら、
それを出してくれればいいのに。

そしたら、
肯定派否定派で話し合えるのになｗ

>1536さん
1530です
シミュレーション
物件価格8,000万円
購入諸費用500万円
自己資金200万円
1K8戸建　初年度利回り6.1%
月額54,000×8戸＝424,000
年額424,000×12＝5,184,000
金利2％　35年返済
家賃下落率1%　平均入居率90%
大規模修繕1回
以上の条件で35年間の
総CFはマイナス3,240万円です。
初年度のみ、収入支出ほぼ同額
あとは赤字続きです
税効果
所得税率20%として
年間平均185,000円還付されます。
35年間で640万円(働き続ければ)
建物価格　35年後ゼロ
土地価格　買値の80%
(都市人口が35年で2割減った場合)

これは、かなり甘めの試算です。
実際にはもっと厳しいと考えられます。




　

1530さん

いくつかわからない点があります。
物件価格８０００万の土地、建物の内訳は？
1K一戸あたりの面積は？（ロフトは考えずに）
年の返済額は？
大規模修繕とは、価格は？
それ以外の費用は何％？
アパートの平均入居率は東京で７０％（楽待新聞）とありますが、９０％とする理由は？
所得税の控除とは？（家賃収入が増えると思うが）

教えていただけると幸いです。

シノケンで建てれば35年間家賃収入が入りローン後も土地が残る。
たった100万円で始められるとか低属性サラリーマン以外やらない奴はいない。