シノケン　はどうでしょうか？？？

>>1301 検討中さん
シノケンオーナーもチェックしてもらった方がいいかもですね。

シノケンは第三者によるチェック体制をとっているので大きな不具合が見つかる可能性は低いと思います。

>>1303 匿名さん

それなら大安心ですね

>>1303 匿名さん
誰がどのように音漏れチェックしているのですか？

1229さんへ、
利回りはどれくらいとれそうですか？

第三者によるチェックって、
シノケンに依頼されたチェック機関によって行われてるんじゃないんですか？

仕事をシノケンから依頼されている以上、
それって純粋な意味で第三者じゃないですよね？

それとも違うんですかね？

>>1305さん
>>誰がどのように音漏れチェックしているのですか？

施工上のチェックはしますが、音漏れチェックはしません。音の問題を解消するには設計段階での対策が必要です。羊羹(ようかん)形の部屋の配置ではなく、中階段や水周りで仕切ります。また、防音材を入れる方法もあります。私は費用対効果を考えながらシノケンとの話し合いで設計を進めました。しかし、木造である以上、完璧な防音はできません。完璧な防音を求める入居者は高い家賃を払ってもＲＣや重鉄の物件を選びます。

>1308さん
>第三者によるチェックって、
>シノケンに依頼されたチェック機関によって行われてるんじゃないんですか？

検査機関には２種類あります。個人が戸建て住宅を買う際、消費者の立場で検査する会社。建築業界向けに検査を請け負う会社。シノケンの場合は後者の可能性が高いと思われます。しかしながら、施工ミスを意図的に見落とすことはありません。もし、不正があれば、建築士の免許を失効されることもあります。検査には多額の費用がかかり、検査をしていることは信頼できる会社の証です。

構造の話をしても具体的な仕様がでてこないから、これ以上は水掛け論に終始してしまいます。
それよりはアパート投資の入口の参考になる、シノケンさんの物件の利回りを教えて下さい。シノケンさんの中古物件情報だと東京近辺の築浅で6％位が多いですが、新築だともっと低くなるのでしょうか？

>>1300
実質利回り8.5%、金利2%、30年ローン
これでも多少持ち出しがでますが・・・残債が減れば売れるし問題はないです。

>1311さん
首都圏の利回りは、わかりませんが私の地域では６％台が多いと思います。しかし、新築プレミアム価格の家賃に管理料を含めた金額で利回りを計算しているため、実際の利回りはかなり低くなります。木造物件には新築８％ルールがあって、この基準を満たさないと融資に応じてくれる銀行は少ないです。今、不動産物件は最高値の状態にあり、都市部で新築８％物件を見つけるのは困難です。

私もシノケンのアパートを3棟所有してますが、非常に順調です。
※利回りは新築で5%後半から6%くらいでした。

1212、1313、1314さん、お返事ありがとうございます。
1314さん、新築で6％切っていたらフルローンでは赤字なのでは？

>>1315 匿名さん

あとは買主のマーケティングにかかっているのでは？

アパートは新築時には　それなりに入居者はいます。問題は時がたってから。
現在　世の中にはどれほどの空室があるか、試しに知っている駅で検索してみたらどうでしょうか。

家賃保証もかなりいい加減なものだという事件もありましたね。いくら契約違反だと訴えてみても、それなら会社自体がつぶれてもいいのでしょうか、といわれればそれまで。

いずれ資産形成ができるといっても　３０年完済の場合　築３０年です。マンションなら価値は1/3、まともな家賃収入が期待できるでしょうか？

スマートデイズ、レオパレス・・・だんだんぼろが出てきましたね。　

土地持ちが上物を建てて　アパート経営しても苦しんでいるのに、新築フルローンは正気の沙汰とは思えません。通常でも表面利回り5％いかないのでは？
さらに固定資産税、所得税増加、維持費等、家賃下落、完済後の物件の値下がり等を考えたら、株でも買った方がいいのでは？

>>1318 匿名さん

買うか買わないかは個人の自由。
買わない方に仕向けるのはいかがなの？

アパート建築の目的は地主の税金や資産継承の対策として建てるもので、わずかな利益で３０年の長期収支もトントンぐらいです。銀行の金利も通常３～４％で、現在は異常な低金利でてす。長期的な収支や将来の金利上昇等のリスクを考えて慎重な投資判断をすべきだと思います。

まず自分が建てようと思う駅　近辺で空き部屋を検索するべきでしょう。
たぶんびっくりするほどの数がヒットするでしょう。それを見れば家賃相場もわかるはず。
今は人気のない中古物件の家賃は驚くほど安い。神奈川のO線で割と都心に近いところでも人気のない12ｍ2位のワンルームなどは２万円なんてものもあります。よほど自分で調べないと後悔しますよ。
返済額だって3％としても３０年なら元利均等で１．５倍、元金均等なら２倍返済しなければなりません。
シノケンは「頭金が少なくても、土地はなくてもアパート経営はできる。」とは言っていますが、すべて家賃でまかなわれ、資産が築けるとは言っていません。
かなりの持ち出しになるものと思われます。利害の絡まない、実際にアパートを所有する人に相談することをおすすめします。
なお３０年後にはアパートは建物の価値はほぼなくなるし、マンションは1/3程度の資産価値となるでしょう。
ご自分で充分なご検討をされることをおすすめします。

>>1315
6%だと1億借りたら4000万の赤字だな。
アベノミクスで資産築いた人もいるから挑戦してみるのもいいだろう
借金で命まで取られることはないしな。（団信除く）

知り合いもシノケンのアパートを3棟所有してますが、非常に順調です。
※利回りは新築で3%後半か4%くらいでした。

建設会社主導のプランで成功した例を見た事がありません。
そんなに収益性が高いのであれば、自社で物件を確保して不動産賃貸業をやればいいと思いませんか？
なぜゆえに自社で購入した土地にマンションを建てて、それをわざわざ土地を持っていない個人に販売して他人へ貸すよう仕向けるのでしょうか？
１０年もすると建物は古くなり、自分のアパートより新しいアパートが周囲に立ち並んで陳腐化し、入居者が集まらなくなって泣くのがオチでしょう。
その時の利回りはどうなっているのでしょうね？　

>>1324 匿名さん
そういう
儲かるなら自社でやるべき
のような事業自体を否定する論理は
やめて欲しい。
話にならないよ。
それを言ったら日本経済はどんどん縮小していき、雇用も減り、多数の浮浪者が続出するよ。

>>1325: 匿名　

なぜやめてほしいのですか？　痛いところだからですか？　　業者さんですか？

企業の目的は「利潤の追求」です。自分の会社がいかに儲かるかを考えて行動するのです。

自社の利益をさておいて　日本経済、ましてや日本全体の雇用などを考えて行動するような会社はありません。
あってもつぶれているでしょうね。

それこそ　話になりません。

>>1326 匿名さん

間違った捉え方しないでください。
しかも利潤の追求であれば
第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。
至極当然だろ？

あと業者呼ばわりとか稚拙な発言やめてくれ。顔の見えない相手だからって言いたい放題していいわけじゃない。
失礼だぞ。

で1327さんは、最近多,フルローン利回り6％の物件で,35年間完走出来ると思いますか？

>>1328 匿名さん

先に俺の質問に答えろ

＞＞1327: 匿名

＞＞第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。至極当然だろ？

やはり業者さんのようですね。　稚拙？　どちらが？　

＞＞顔の見えない相手だからって言いたい放題していいわけじゃない。失礼だぞ。

そのままお返しします。

>>1329: 匿名

>>先に俺の質問に答えろ

質問て何？　これ？

＞＞第三者に商品を売り、売り上げ、利益を頂く。至極当然だろ？

第三者って何？　もしお客のことだとしたら、第二者は誰？？？
第三者がお客だと仮定して答えましょう。

当然です。企業とはそういうものです。だからこそそんなに儲かるものをなぜ自分でやらないのか、とこちらが疑問を投げかけているのです。

はい、当方への質問ではないけれど、答えましたよ。
では1328さんの質問にお答えください。できるとすればその内容も具体的にお願いします。

>>1331 匿名さん

答えになってないよ、
業者呼ばわりは失礼じゃないのか？業者じゃねーぞ？

＞＞1332: 匿名

なんでそんなにむきになって否定するのでしょうか？
ますます業者に思えますよ。

はやく1328さんの質問に答えてくださいよ。

それこそ失礼ですよ。

指定された回答者ではありませんがお答えします。
購入価格7000万円　年間家賃収入420万円　利回り6%
平均入居率90%　家賃下落率1%　平均金利2.5%　35年返済
以上の条件でシミュレーションすると
初年度は収入420万円　支出420万円　利益0円
しかし、35年間の収支はマイナス4000万円となります
楽待のシミュレータを使用して試算しました。


　

＞＞1334: 匿名さん　

なるほど。自分も質問者ではありませんが。

6％であればこのようになるわけですな。ただ７０００万の物件で月３５万　入居率９０％がクリア可能か、厳しいところではないでしょうか？
加えて税金（固定資産税、所得贈による所得税、住民税、健康保険増加分、個人事業税）は考慮されているか？
修繕、維持費は？
また金利2.5％は資産状況のいい借り手でないと・・。

自分の感覚的にはきわめておおざっぱには７０００万フルローン３５年ならほぼ同額の持ち出しという感じです。
３５年後には築３５年となりますので、物件価値も・・・。

まあフルローンはとても投資には・・・というのが自分の考えですね。

>>1333 匿名さん

だから私は業者じゃないんですよ。
そんな失礼な発言あり得ないですよ。
社会人でしょ？

パン屋がおいしいパンを作っても、全部自分で消費できるでしょうか？
儲けやすい賃貸経営のシステムを作っても、シノケンも自社で全部消費できるわけありません

シノケンなら銀行もローン組ませてくれること自体が、賃貸経営のシステムが安全な証明になりますね。

1338さんは都合の悪い事はガン無視だなぁ。
高リスク,低リターンだから問題だといっているのに。
銀行が融資するから大丈夫？な分けないだろう、駄目でも回収出来るように借りての収入をチェックするんだろ？
最低限新築で8％の利回りがとれる物件じゃないとな。

>>1338: 販売関係者さん　

業者じゃない、業者じゃないって・・思い切り業者じゃないの。

＞パン屋がおいしいパンを作っても、全部自分で消費できるでしょうか？

作ったパンが食べきれないって（笑）？　あんまり笑わせないでくださいよ。
どうしてもパン屋で説明したいならこうでしょう。

ある会社がおいしいパンを作ろうとしましたが、どうしてもできません。そこでフランチャイズにして人に作らせ、販売することにしました。でもおいしくないから売れません。そのうち立ちゆかなくなったお店から相談を受けました。それなら、と　お店を買い取りまた別なお客に中古で売ることにしました。頭いいですね。はじめのお客からはロイヤルティーや仲介手数料でもうけ、次のお客からも同じように・・。リスクはとらずに何度でもおいしい（パンはまずくても（笑））。
はじめの店長が聞きました。「そんなにおいしいパンなら　どうして自分で作って売らないの？」
その会社は答えました。　「だって食べきれないもん。」・・・と（大笑）。



＞儲けやすい賃貸経営のシステムを作っても、シノケンも自社で全部消費できるわけありません

「消費」って何？？　　アパートなくなっちゃうの？？
業者ならもう少し勉強してくださいね。

それから銀行についていうならば、しばらく前から超低金利というより日銀の金利はマイナス金利です。ということは銀行が余ったお金を日銀に預けておくと金利分のお金を払わなくてはいけません。だからどうしてもお金を貸したくて仕方がありません。でも住宅ローンは金利が低いから　アパートローンの方がおいしい。建設屋の多少のことには目をつぶるでしょう。それだけ金利も高いわけだし。同じ穴のムジナって訳だ。
バブルの時だってそうでした。むちゃくちゃな融資をしたあげく　総量規制で地獄へ真っ逆さま。

これでもわからないかなぁ？誰が儲かって　誰が落ちていくのか。

私も今は、不動産物件を買うべきでないと思います。しかし、シノケンを批判するだけでなく、今後どのような戦略をとり、私たちとWinWinの関係を築けるようになるか考えてみてはいかかでしょうか？批判するのは簡単ですが、提案するのは極めて難しいです。、

>>1340 匿名さん
だから自己責任だろ？

難しい話はいらない。シノケンさんが8％位の利回りがとれる物件を販売してくれればwinwinの関係になれるし、6％位ではシノケンさんだけがwinで購入者はlossになる可能性が高い｡自己責任と言う言葉は業者の言い逃れ。

大家として成功するには心の余裕や他者への思いやりが大切です。

フルローン大家として成功するには、8％の利回り(イールドギャップで6％)が必要だなぁ。
保証のない入居率98％の宣伝文句は全く意味をなさない。