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シノケン（旧シノハラ建設システム）でアパートを買い、賃貸経営って本当においしいの？？
宣伝ではいかにもおいしいみたいなことを言ってますが・・・・・
[スレ作成日時]2006-10-22 22:39:00
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シノケン はどうでしょうか？？？
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1308 マンション検討中さん 2018/05/31 07:16:43
第三者によるチェックって、
シノケンに依頼されたチェック機関によって行われてるんじゃないんですか？
仕事をシノケンから依頼されている以上、
それって純粋な意味で第三者じゃないですよね？
それとも違うんですかね？ -
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1311 匿名さん 2018/05/31 12:30:20
構造の話をしても具体的な仕様がでてこないから、これ以上は水掛け論に終始してしまいます。
それよりはアパート投資の入口の参考になる、シノケンさんの物件の利回りを教えて下さい。シノケンさんの中古物件情報だと東京近辺の築浅で6％位が多いですが、新築だともっと低くなるのでしょうか？ -
1317 匿名さん 2018/06/02 06:17:51
アパートは新築時には それなりに入居者はいます。問題は時がたってから。
現在 世の中にはどれほどの空室があるか、試しに知っている駅で検索してみたらどうでしょうか。
家賃保証もかなりいい加減なものだという事件もありましたね。いくら契約違反だと訴えてみても、それなら会社自体がつぶれてもいいのでしょうか、といわれればそれまで。
いずれ資産形成ができるといっても ３０年完済の場合 築３０年です。マンションなら価値は1/3、まともな家賃収入が期待できるでしょうか？
スマートデイズ、レオパレス・・・だんだんぼろが出てきましたね。 -
1318 匿名さん 2018/06/02 07:30:48
土地持ちが上物を建てて アパート経営しても苦しんでいるのに、新築フルローンは正気の沙汰とは思えません。通常でも表面利回り5％いかないのでは？
さらに固定資産税、所得税増加、維持費等、家賃下落、完済後の物件の値下がり等を考えたら、株でも買った方がいいのでは？
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1320 匿名さん 2018/06/02 08:31:28
アパート建築の目的は地主の税金や資産継承の対策として建てるもので、わずかな利益で３０年の長期収支もトントンぐらいです。銀行の金利も通常３～４％で、現在は異常な低金利でてす。長期的な収支や将来の金利上昇等のリスクを考えて慎重な投資判断をすべきだと思います。
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1321 匿名 2018/06/02 13:07:21
まず自分が建てようと思う駅 近辺で空き部屋を検索するべきでしょう。
たぶんびっくりするほどの数がヒットするでしょう。それを見れば家賃相場もわかるはず。
今は人気のない中古物件の家賃は驚くほど安い。神奈川のO線で割と都心に近いところでも人気のない12ｍ2位のワンルームなどは２万円なんてものもあります。よほど自分で調べないと後悔しますよ。
返済額だって3％としても３０年なら元利均等で１．５倍、元金均等なら２倍返済しなければなりません。
シノケンは「頭金が少なくても、土地はなくてもアパート経営はできる。」とは言っていますが、すべて家賃でまかなわれ、資産が築けるとは言っていません。
かなりの持ち出しになるものと思われます。利害の絡まない、実際にアパートを所有する人に相談することをおすすめします。
なお３０年後にはアパートは建物の価値はほぼなくなるし、マンションは1/3程度の資産価値となるでしょう。
ご自分で充分なご検討をされることをおすすめします。 -
1324 匿名 2018/06/03 01:38:00
建設会社主導のプランで成功した例を見た事がありません。
そんなに収益性が高いのであれば、自社で物件を確保して不動産賃貸業をやればいいと思いませんか？
なぜゆえに自社で購入した土地にマンションを建てて、それをわざわざ土地を持っていない個人に販売して他人へ貸すよう仕向けるのでしょうか？
１０年もすると建物は古くなり、自分のアパートより新しいアパートが周囲に立ち並んで陳腐化し、入居者が集まらなくなって泣くのがオチでしょう。
その時の利回りはどうなっているのでしょうね？
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1334 匿名さん 2018/06/03 12:18:24
指定された回答者ではありませんがお答えします。
購入価格7000万円 年間家賃収入420万円 利回り6%
平均入居率90% 家賃下落率1% 平均金利2.5% 35年返済
以上の条件でシミュレーションすると
初年度は収入420万円 支出420万円 利益0円
しかし、35年間の収支はマイナス4000万円となります
楽待のシミュレータを使用して試算しました。
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1335 匿名 2018/06/03 12:53:37
＞＞1334: 匿名さん
なるほど。自分も質問者ではありませんが。
6％であればこのようになるわけですな。ただ７０００万の物件で月３５万 入居率９０％がクリア可能か、厳しいところではないでしょうか？
加えて税金（固定資産税、所得贈による所得税、住民税、健康保険増加分、個人事業税）は考慮されているか？
修繕、維持費は？
また金利2.5％は資産状況のいい借り手でないと・・。
自分の感覚的にはきわめておおざっぱには７０００万フルローン３５年ならほぼ同額の持ち出しという感じです。
３５年後には築３５年となりますので、物件価値も・・・。
まあフルローンはとても投資には・・・というのが自分の考えですね。-
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1338 販売関係者さん 2018/06/03 18:56:21
パン屋がおいしいパンを作っても、全部自分で消費できるでしょうか？
儲けやすい賃貸経営のシステムを作っても、シノケンも自社で全部消費できるわけありません
シノケンなら銀行もローン組ませてくれること自体が、賃貸経営のシステムが安全な証明になりますね。 -
1339 匿名さん 2018/06/04 03:57:54
1338さんは都合の悪い事はガン無視だなぁ。
高リスク,低リターンだから問題だといっているのに。
銀行が融資するから大丈夫？な分けないだろう、駄目でも回収出来るように借りての収入をチェックするんだろ？
最低限新築で8％の利回りがとれる物件じゃないとな。-
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1340 匿名 2018/06/04 09:26:03
>>1338: 販売関係者さん
業者じゃない、業者じゃないって・・思い切り業者じゃないの。
＞パン屋がおいしいパンを作っても、全部自分で消費できるでしょうか？
作ったパンが食べきれないって（笑）？ あんまり笑わせないでくださいよ。
どうしてもパン屋で説明したいならこうでしょう。
ある会社がおいしいパンを作ろうとしましたが、どうしてもできません。そこでフランチャイズにして人に作らせ、販売することにしました。でもおいしくないから売れません。そのうち立ちゆかなくなったお店から相談を受けました。それなら、と お店を買い取りまた別なお客に中古で売ることにしました。頭いいですね。はじめのお客からはロイヤルティーや仲介手数料でもうけ、次のお客からも同じように・・。リスクはとらずに何度でもおいしい（パンはまずくても（笑））。
はじめの店長が聞きました。「そんなにおいしいパンなら どうして自分で作って売らないの？」
その会社は答えました。 「だって食べきれないもん。」・・・と（大笑）。
＞儲けやすい賃貸経営のシステムを作っても、シノケンも自社で全部消費できるわけありません
「消費」って何？？ アパートなくなっちゃうの？？
業者ならもう少し勉強してくださいね。
それから銀行についていうならば、しばらく前から超低金利というより日銀の金利はマイナス金利です。ということは銀行が余ったお金を日銀に預けておくと金利分のお金を払わなくてはいけません。だからどうしてもお金を貸したくて仕方がありません。でも住宅ローンは金利が低いから アパートローンの方がおいしい。建設屋の多少のことには目をつぶるでしょう。それだけ金利も高いわけだし。同じ穴のムジナって訳だ。
バブルの時だってそうでした。むちゃくちゃな融資をしたあげく 総量規制で地獄へ真っ逆さま。
これでもわからないかなぁ？誰が儲かって 誰が落ちていくのか。
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1341 匿名さん 2018/06/04 10:48:20
私も今は、不動産物件を買うべきでないと思います。しかし、シノケンを批判するだけでなく、今後どのような戦略をとり、私たちとWinWinの関係を築けるようになるか考えてみてはいかかでしょうか？批判するのは簡単ですが、提案するのは極めて難しいです。、
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1343 匿名さん 2018/06/04 13:00:11
難しい話はいらない。シノケンさんが8％位の利回りがとれる物件を販売してくれればwinwinの関係になれるし、6％位ではシノケンさんだけがwinで購入者はlossになる可能性が高い｡自己責任と言う言葉は業者の言い逃れ。
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1350 匿名さん 2018/06/05 12:48:43
フルローン大家として成功するには、8％の利回り(イールドギャップで6％)が必要だなぁ。
保証のない入居率98％の宣伝文句は全く意味をなさない。 -
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