シノケン　はどうでしょうか？？？

シノケンもリートに参入ってことはエンド客が相当少なくなったんだろうな。
建築業も夜逃げが出始めて物件価格が下がり始めてるのに今アパート経営するとか勇気あるよな。

tateruもクラウドファンディングに力入れてるしリーマンアパートはオワコンなの？

家賃保証？

何年かごとに家賃の見直しがある（何のための家賃保証だかわからん）。

次の入居者が入るまで一定の免責（保証されない）期間がある。

建設業者のすすめによるリフォームを前提とした保証。
（空室率あげるために　こういうリフォームしましょうよ、と割高なリフォームを提案する）
断れば、「双方の合意により円滑に契約を持続する」に反するため保証契約は破棄・・・。

こんな内容になっていませんか？

うまく入居者が入っていれば一定の保証料をとり、入らなければリフォームを勧めて契約を破棄させればよい。
どのみち業者は　損することのない契約。

>>1842
＞立地にもよりますが木造物件で新築から10年間同じ家賃で入金できた場合、建築費をほぼ回収できます。
出来ない
一億の物件でそのうち建築費が5000万円だとすると、6％の利回りだと回収できないですよね。
600万の収入から経費30％の180万円金利0.8％80万円だとしても340万円しか残りませんから10年間でも利息が減ったとしても3500万円位？しかも満室条件で。
1842さんは、8％の利回りだとできるというのかもしれないが、今時おまかせで新築８％の物件はないでしょう？
街中に出ているのは6～7％、購入経費の事を考えると実質5.5～6.5位でしょう？

あと出来るとしたら
①　金利経費は考えない。
②　麻布あたりに土地を持っていてアパートを建築した場合10年で返済できる。（土地代は無視）
①，②という考えかな？
1842さんは前提条件をはっきりさせないと。

>>1856 匿名さん

返信ありがとうございます。
自己所有の土地で立地も良いです。
屋根には太陽光パネルがあります。
諸経費、金利込で10年回収できます。
シノケンの物件は、太陽光なしでも10年回収できます。

レスポンスいいね！！

>>1857さん
回答ありがとうございます。
＞シノケンの物件は、太陽光なしでも10年回収できます。
シノケンの物件とは一棟売りの物件、自己所有の土地にシノケンさんで建てた物件？

>>1859さん
自己所有です。
容積率400％で本来は高層のビルを
建てるエリアですが、北側に老夫婦
の一戸建てあるため低層のシノケン
アパートにしました。
スーパー・コンビニ徒歩１分。
デパートも徒歩圏です。
生活至便で自分が住みたいです。

>>1860
シノケンのターゲットである土地なしサラリーマンには全く参考にならないお話ですね。
そういう恵まれた前提条件を明かさないで、「シノケンの物件は10年回収できます」と一般論のように言うと誤解を与えかねませんよ。

オーナーなりすまし業者でしょう。

>>1862さん　1863さん
不快な思いをさせてしまって申し訳ありません。
シノケンというとサラリーマン向け建売アパート業者というイメージしか湧かないと思います。
しかし、普通の建築業者で一戸建でもアパートでも好きなように建ててくれます。
私の物件もオーダーメイドで福岡出身の営業と建築士に依頼して建築しました。
デザインや機能性に優れ、低コストです。
管理会社の客付けも良いと思います。
一番驚いたことは、営業が建売物件を勧めなかったことです。
１人のサラリーマンが借入できる金額は限りられているので利回りの低い物件は買わない方が良いとアドバイスいただきました。
自分のインセンティブの収入より、顧客第一に考える姿勢に感銘を受けました。

>>1864
>自分のインセンティブの収入より、顧客第一に考える姿勢に感銘を受けました。
会社によるかもしれないですが、住宅の営業は個人商店的な所があると思います。ですから、たまたま担当した営業が良かったからといって、シノケンの営業は誰でも顧客第一に考えているのかどうかはわからない。嘘ではないのでしょうけれど、こういう情報の出し方も誤解を与えかねないと思います。

>>1865さん
ご指摘ありがとうございます。
営業、現場監督、管理業者とも対応が良く社員教育、企業風土も少なからずあると思います。
基礎工事から上棟までの過程も見てきましたが、しっかりとした作りで、不備を指摘した時もすぐに対応いただけました。
厚さ５㎝ほどある設計図と構造計算書もいただきました。
セキスイ、Daiwa、大東、東建の営業とも付き合いがありますが大手と遜色ありません。
ただし、福岡時代から勤務する営業は建築知識も豊富で図面と見積書を見ながら商談できますが、最近採用の社員は完成物件を売るだけで建築の知識が必ずしも豊富とは言えないと思います。
また、大手ＨＭではオーナー会があり、研修会、パーティ、旅行、ゴルフコンペなどが開催されますが、シノケンは何もありません。

融資がなきゃなにも始まらないもんな

大手ＨＭで建築した場合、資金の回収に17～18年かかりました。
現在は太陽光売電と低金利のおかげで13-14年で回収できます。
早期に借入金を繰上返済できます。
鉄骨の場合、実質的な耐用年数は60年です。
修繕費はかかりますが、３世代に渡って家賃収入が入ります。
太陽光パネルで屋根からチャリンチャリンとお金が降ってきます。
木造では、シノケンの利回りが一番です。
シノケンの物件は、やや広めの間取り(ロフト付1LDK)で将来民泊や高齢者住宅にも転用できるよう設計しました。

え、鉄骨築30年強で、風呂桶なし物件（一番狭いタイプ）。
どんな層が借りてくれるんでしょうね・・・。

>>1870さん
鉄骨の物件は2LDK(60-65㎡)で設備は分譲マンションに近い仕様です。
テレビのＣＭで紹介されているセキュリティ賃貸です。
庭付きのメゾネット物件(2LDK)もあり、小さい子供のいる世帯が入居します。
最寄り駅、スーパー、コンビニ、公園、病院がすべて徒歩５分以内です。
出張の際、新幹線駅にも15分以内で到着できます。
賃貸の激戦区ですが採算の低い2LDK物件は極めて少ないので競争力があります。
魅力ある賃貸を作り、差別化しないと満室になりません。

スルガ空売りした方が儲かりそうだな