シノケン　はどうでしょうか？？？

質問に誠実・丁寧に回答すると、すべて「業者」という扱いを受けますので、このスレの書き込みは、今回が最後とします。私は土地の仕入れ、業者の選定、設計・施工の打ち合わせ、価格交渉、金利交渉、すべて自分で行います。長年のシノケンの株主であるため、シノケンのことは社員以上に知っています。シノケンだけでなく、大手ハウスメーカーや地元の工務店にも発注しています。各建築会社主催の「大家の会」やゴルフコンペに参加すると60歳・70歳台が多いのに対して、シノケンの研修会は現役サラリーマンの世代が多いです。若さに魅力を感じて、このスレでもノウハウをお伝えしてきました。最後に私は「業者」ではなく、「教育者」です。金融・財務、パーソナルファイナンスを学生に教えています。パーソナルファイナンスでは、預金・生保、株式・投信、不動産投資とそれらのポートフォリオ(分散投資)の手法を講義しています。欧米に比べて、日本の金融教育は、遅れています。一人でも多くの学生が経済的にも心の面でも豊かな人生を送ってくることを願って教えています。以上、長文をお許しください。

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楽待でコラムでも書いたほうが実りがある会話できると思うよｗ

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シミュレーション

2棟、資産2億、家賃収入約1400万
約15年で完済。後はお金が入ってくるだけ

不動産本当に儲かりますね。
やらない奴はバカですよ

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>>1571 購入経験者さん
経費が20%として1120万円
入居率90%として1000万円
うまくいったとしても20年はかかりますね。
実際には早くても30年がいいところでは？
個人的には途中からマイナスキャッシュに
なって持ち出しになるとおもいますが。

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>>1572 匿名さん　
レス乞食に返信を行うのやめませんか？

どうでもいい書き込みでスレッドを消費させるのは、
どちらにとっても有益とおもえないのですが

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知り合いの知り合いのシノケンの物件みたら
新築プレミアムいれて7%で笑ってしまった。

年収400万の資産なしのサラリーマンにこれはあかんだろ。
ひも付きの資産家になれて満足してるらしいがｗ

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1569さん

あなたは業者でないにしろ、長年の株主、つまりシノケンとは利害を同じくする立場ですね。と同時に教育者であるそうですね？
シノケンの内部事情にも精通し、かつ客観的な数字にも詳しい人として　一つお聞きしたい。

最近の宣伝をどう思われますか？

お金や土地がなくてもアパート経営はできる？そりゃ赤字経営はできるでしょう。しかもアパート乱立のこの時代においてフルローンで新築アパート経営など　１００に一つもうまくいかないであろうことは、あなたにはわかりきっているのではありませんか？
あなた自身だって土地を買った後　上物のみ借金で建てたのでしょう。

宣伝は簡単に莫大な資産が築けるがごとく、また将来の不安につけ込んで・・・。

素人が間違った判断をすれば　地獄が待っていることを　あなたはわかっているはずだ。

　

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>最近の宣伝をどう思われますか？
間違っています。投資経験がほとんどない人にって大きな誤解を与えていると思います。土地を持っている地主系の大家でも30年間プラスでゴールできる人は少ないです。税金対策や資産の継承が目的です。土地なし資金なしのサラリーマンが30年間プラスで乗り切ることはできません。さらに来年10月に消費税が上がります。経済のダメージを分散するため、日銀はゼロ金利政策を年内にも解除する可能性が高いです。金利が通常金利(3-4%)に戻ったら、破綻するサラリーマン大家が増え、社会的な問題となります。販売する側も誇大広告を避け、リスクを十分に説明する社会的責任があります。長期的に信頼される会社になるには、供給量も自主的に減らすべきです。

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>>1576 匿名さん
どうでも良いんだけどねこう言う話は。ここは不正してますか？

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家賃が下がるからマイナスになる、、、
入居率が下がるからマイナスになる、、、
経費がかかるからマイナスになる、、、

では
家賃も入居率も下がらず、経費もかからなければ最高ですよね。

私はシノケンさんの物件を複数保有20年10年してますが、入居率は今までの平均で96%以上はキープ出来てますし、家賃も新築当時から5%くらいの下落です。もうすぐ築20年です。
経費も大きなものはかかってません。

これでも失敗するのでしょうか。

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はい、失敗する可能性はあると思います。

というか貴方様は
10年前20年前ということはリーマンショックやバブル崩壊でも
融資を引いてこれるかつ投資が行う意思をもった凄い方だと思います。

これまでも言われていますが
今現在は過去の例から見ると物件価格↑金利↓の状態が続いています。

今後も長期間において継続して続いていくのであればいいのですが、
同じく過去の例から見ると金利↑になるときがくると考えられます。

そうなると物件そのものに問題がなかったとしても、
ローンの金額が大きければ大きいほど金利も増えてしまい、
支払金額も増えていくこととなる。

それに経費の増加が加わる可能性もある、
それらを理解した上で投資を行う必要があると思います。

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>>1578 評判気になるさん
私の知り合いも入居率98%くらいキープしていると自慢していましたが
実際の年間家賃収入/最大の年間家賃収入で計算してみたら入居率92%しか
ありませんでした。

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1576さん

1575です。ありがとう。そのとおりだと思います。

アパートも立地がよく、なお自分の所有であれば高い入居率で成功することも可能でしょう。ただこれから土地までも購入して参入する人にはNO　CHANCEでしょう。そんな土地がいい条件で手に入るはずはありません。
シノケンの漫画による説明では売りたい土地をレインズに出る前に仕入れてしまうからいい土地が安く手に入るとあります。
確かにどうしても売りたい地主から　建売業者が安く仕入れることもあるにはあります。でもたとえば１５００万円の土地を５００万で仕入れたからといって　その価格で素人オーナーにで売ってくれるでしょうか？みすみす１０００万の利益を捨てるでしょうか。社長の親戚や超お得意には若干下げるかもしれませんが、株主にもほとんど値引きはしないとのことですし。

よく考えてください。

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>>1582
それは築何年の物件の話ですか？

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シノケン新築アパートフルローンのスキームにメリット・デメリットがあるわけだから
シノケンの言う事を鵜呑みにして、シノケンのいいなりになっていると必ず失敗します。
メリットを活かし、デメリットを補てんできれば成功につながるでしょう。
マイナスガー、赤字ガーと言って批判していらっしゃる方、少し視点を変えてみては
いかがでしょうか？例えば太陽光発電投資は新築アパートと相性が良いと言われており
多くのサラリーマンが分散投資をしています。太陽光発電にもメリットとデメリットが
存在しますが、お互いに補てんし合うことでより確実性が増します。

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赤字⇒節税になる。税金払うより安い
フルローン⇒持ち出しなし、いざとなったら団信で電車にgo-

シノケンのプランも悪くはないな。

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赤字で騒ぐなって？？？
黒字こそが投資の唯一にして　最大の目的です。
わざわざ損するためになんでアパート経営などしなきゃならないのか？
どう考えても　持ち家のない人は自分の家を持つ方が先でしょう。
太陽光発電など売電価格は下がる一方。メリットがあるとは思えません。

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家なんか普通あるだろ。土地の処分に困ってるわ
持ち家ごときで3000～5000マンのローン組む自体で終わってるけどな
1000万貯めてシノケンでアパート経営したほうがマシ

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東京のタワマンなら1億払って1億で売れる可能性があるが
東京以外の物件かったら人生終了
この前、東京郊外の1000万の万損の登記あげたら金利入れて6000万ほど払ってるのみて笑ってしまった。

家という贅沢のための消費の借金より
シノケンでマンション建てる借金のほうが未来につながる

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