生涯賃貸と思っている人集合

暇なのでエクセルでちょっと計算してみた。

インフレ率を考慮したシミュレーション

4000万のマンションをフラット３５の固定金利3％で全額ローンで買ったとすると、
毎月の返済額が約15万円、支払い総額約6500万円となる。
このマンション、月々の管理費・修繕積立金が4万円だと仮定して支払額を加算。
さらに物件の新築時の資産価値は上物の建設コストが坪８万として
建物2000万円、土地持分1000万円とする。（新築購入時点で資産価値の下落を1000万とした）
これに伴う固定資産税（課税標準額の1.4％、ただし土地は1/6）を加算。
なお、建物は35年で定額方式で減価償却するとして、
ローン終了時点で土地持分のみの価値となるとする。

さて、インフレ率0％で計算すると、分譲購入のコストは
確かに、月々21万（ローン15万円＋管理費4万+固定税2万＝21万）に相当するコストになるが、
35年後でも土地の価値（1000万円）が残っているので、実際は月々18.5万円のコストになる。

よって、インフレ０％においては、
4000万円の分譲マンションは月額18.5万円の賃貸マンションに相当する
と結論付けてよいと思う。

ところが、インフレ率１％（土地も家賃も、管理費、固定税も年１％で上昇）で
4000万円の分譲マンションは、15万の賃貸マンションに相当する。
インフレ率２％で、13.5万円、インフレ率３％で　10万円、５％で　６万円　となる。

このシミュレーションは固定金利という所がポイントだ。
（変動金利にするとローン金利が、インフレ率とともに上昇する）

では、世の中のインフレ率はどうなっているのか。

日本は、少し前までマイナス（デフレ）だったが、ここ１０年の各国の平均インフレ率は
次のようなものだ。

ユーロ圏　　　　１．９％
米国　　　　　　２．４％
オーストラリア　２．５％
韓国　　　　　　３．８％
インド　　　　　５．８％
ロシア　　　　２６．２％

という具合だ。財政が悪化すればインフレが起こるので
今後の日本にも期待できそうだ。
日本も４０年前の大卒の初任給が１万８千万円だったので
長い目で見れば、かなりのインフレだ。
給料だけでみれば平均６％のインフレ率となる。
もちろん、家賃はこのインフレ率に比例しない事もあるので、
つまらん突っ込みは止めてくれ。

以上

＞さらに物件の新築時の資産価値は上物の建設コストが坪８万として

８万→８０万　の間違い

なお、戸建ての場合は、土地の価値が大きいので
賃貸に比べて、よりお得になる。

戸建てを（上物2000万＋土地2000万）管理費月額１万円で計算すると
インフレ率４．２％で　コスト０になる。
つまり、土地の上昇分が、支払い分を相殺してしまい、一円も払わずに
家を手に入れた計算となる。
こうなると、どうやっても賃貸派のほうが、コスト高になる。

なるほど。でも建設コストが坪８万は無理…

あ、ごめん。訂正してたのね

>このシミュレーションは固定金利という所がポイントだ。
ポイントは固定金利と、もうひとつはインフレに連動して中古価格が上がる物件かどうかだね。

>こうなると、どうやっても賃貸派のほうが、コスト高になる。
賃貸はリスク回避しているのだから、果実を得られないのは当然。

＞もうひとつはインフレに連動して中古価格が上がる物件かどうかだね。

それが、問題なんだよね。
日本の住宅は、世界的水準から見て、かなり割高だから・・・
価値を失っていく土地は多いと思う。

ただ、日本の財政も逼迫しているので、おそらく2015年くらいまでには
日本国債がデフォルトしてしまうかもしれない。
そうなると、ロシアみたいに日本の通貨が暴落して
固定金利で借金した人の勝ち・・・という可能性はあると思う。

>日本国債がデフォルトしてしまうかもしれない。
日本固有のリスクを回避する手段としては、国内の資産である不動産よりも、外貨や外国株などの外国資産の方が良くないかな？

>351
それはそうでしょ。
でも、今までの議論は、頭金の出せない人が、賃貸にするか、分譲にするかだから
いずれにしても株や外貨に回避させるほどの資金などないよ。

はっきり言っちゃおうかな
賃貸ってたいていは貧乏な人が住むんですよね？
（六本木ヒルズなどの特殊物件を除く）

どこが？
反論するなら説明したら？

説明できない人は黙ってて欲しいんだがｗ

寂しいのね(~_~;)

＞戸建てを（上物2000万＋土地2000万）管理費月額１万円で計算すると
＞インフレ率４．２％で　コスト０になる。
＞つまり、土地の上昇分が、支払い分を相殺してしまい、一円も払わずに
＞家を手に入れた計算となる。

さて、この計算には実は、ちょっと問題がある。
つまりこうだ。
急激なインフレが起こり、給料が月３０万から１０倍の３００万になったとしよう。
この場合、支払額は月々１５万円（固定金利）は変わらないから、
ローン額の負担が軽減されたことになる。（あらゆる物の価値が１０倍になっている。）
つまり、お金の額面の価値が失われたわけだが、それは給料が３０万の頃に
月１５万の支払いをしていた時の、お金の価値とは随分違ってしまう。
だから、購入当時の価値観に換算すると、給料が１０倍になったということは
ローン額が相対的に１０分の１、つまり、今の感覚で言うと、１万５千円になったと
考えたほうが正しい。
そこで、インフレ率の上昇とともに、支払額の相対的な価値が縮小していくとして
現在のお金に換算した支払い額でシミュレートしてみた。
すると、驚くべき結果となる。

結果として、4000万円の戸建てをコスト０で手に入れようと思った場合、
約20％のインフレ率が必要となる。
ちなみに、マンションの例で考えた場合、インフレ率２％で、賃料１４万に相当。
インフレ率５％で、賃料１０万に相当。

これは、初期コストが4000万の物件についてであるから、
これに相当する中古物件を上手に渡り歩くことで、インフレ率２％くらいならば
賃貸でも分譲のコストを下回ることが可能だろう。

＞これは、初期コストが4000万の物件についてであるから、
＞これに相当する中古物件を上手に渡り歩くことで、

分譲購入者は、３５年間、同一の建物に住むわけだから、平均築１７．５年と考えるべき。
つまり、賃貸居住者は、平均の築１７年程度の物件（初期コスト4000万程度）を、
賃料１０万以下で借りることができれば、インフレ率５％にも負けていない事になる。

親の所有するマンションに住んでいます。通常月１０万の家賃を親子ということで月３万です。新婚当初から住んでいますが親はまだ５０代。亡くなったら相続してそのまま住むなり売って新しいマンションを買うなりすれば良いと言われていますが、親がいなくなるころは私たち夫婦も老人です。それまで自分のものにならないわけですから、結果的には生涯賃貸に近いですよね。これはこれでいいかな、なんて思っています。