年収に対して無謀なローン　その28

よろしくお願いします。

ローンは全期間固定（フラット）と、変動＆１０年固定のどちらで
行くか悩み中です。
その辺もアドバイスいただけると助かります。

本人はかなり無理な購入と思っていますが、諸般の事情で注文住宅
を購入することにしました。
情けないですが、多分に親からの援助を宛てにしています。

よろしくお願いいたします。

■世帯年収
　本人　　税込415万円　正社員 （賞与2回60万程度）
　配偶者　税込237万円　正社員 （賞与2回10万程度）

■家族構成　※要年齢
　本人　40歳
　配偶者　39歳
　子供１　3.5歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　土地＋新築注文住宅（45坪)
　4400万円　総額（諸経費込）
　内訳
　　土地　1700万円
　　建物　2200万円
　　その他　500万円（諸経費込）

■住宅ローン
　・頭金　900万円（諸経費込）
　・借入　3500万円
　・期間　35年
　・金利　変動と固定で悩み中
　　固定の場合
　　　　　フラット35Sで、当初10年間1.43、11～35年は1.73
　　　　　返済総額4898万円　
　　　　　毎月平均12万円支払予定（団信込、ボーナス支払なし）
　　変動の場合
　　　　　変動は地元信金で、2014/6現在　変動0.6、10年固定1.2
　　　　　（以下現在金利からの想定）
　　　　　当初変動で支払予定、毎月9.5万円
　　　　　金利上昇局面で10年固定に変更予定、毎月11万円支払

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　多少あり

■定年・退職金
　定年　60歳
　退職金　見込みなし
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　補修費用で50万円／10年程度を想定

■その他事情
　・現在借入なし
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。妻実家の育児協力が見込める。
　・田舎なので車は必須
　　車は中古で購入し、８年程度乗る予定（２台）
　　予算は４年毎１００万円程度。
　・購入資金では、両親からの援助あり（５００万程度）
　・子供の大学資金はほぼ親からの援助が可能。
　・親は割と裕福で、将来的にいざという時は１０００万以上は援助要請可能（見込）。

注文住宅は当初見積りより間取りの変更とか付帯工事などで１０％位UPする事がよく有るからね。
ざっくり２馬力でも月１２万の返済は辛そうに見えますが、金利タイプは逆に月幾ら迄なら返済可能なのかで選べば良い。

45坪で2200万だと、ローコスト住宅で贅沢したか感じの価格ですね。
諸費用500万っていうのが全く分かりません。
税金や、カーポート、ガイコウ、花壇、家具、引越しなどの合計は普通200万もあれば足ります。

もしかして、坪単価に含まなければいけない上下水道給排水、設計料、現場管理費なんかも500万に含まれてます？

75歳返済完了予定？返済２０年位なら月の負担大きいしね。
退職金無しで老後は？二人目が産まれたとして教育費、奥さんの仕事継続可能か？とか。一寸分かりません。

退職金も無いとなると、
６５歳以降の具体的な返済計画について
金融機関から聞かれるかも。

親から援助可能なら、可能な限り援助してもらって
後日の切り上げ返済よりも、頭金に入れ、
ローンの返済期間も２５年ぐらいで
考えた方が良いように思う。
（不確定な将来より、今）

でも無きゃ、最初から当てにしない。

返済と老後（ゆとりではなくギり生活ですが）に目鼻が立っちゃうと仕事に力が入らなくなるので
程好くケツに火がついてる、つきそうな状況の方がいいかも。

レス遅くなり申し訳ありません。
（スマホでの投稿ができません。。。）

状況は皆さんご指摘の通りです。

建物はローコストで多少オプション（小屋裏、掘りごたつ、塗り壁）を入れています。
その他５００万円の内訳は、外構、カーポート、照明、電気製品、家具類、土地紹介料、水道管接続工事、残土処理、ローン手数料、保証料、印紙代、保険料、つなぎ費用、など全部込みです。

返済は７５歳までですが、定年後の収入は未定のため、繰上でなるべく早く返す、という計画とは言えない状況です。
妻は、２人目出産後は職場復帰が前提ですが、共に退職金が期待できないため、老後はかなり問題有ると思っています。

幸い、両親がそれなりに裕福なので、子供の学資などはかなり援助をもらえる予定です。

なるべく自分たちで払えるうちはローンを返して、首が回らなくなったら両親に相談するつもりですが、
繰上よりも頭金に入れた方が良いのでしょうか？
それは、ローンの借入額はなるべく減らす事が重要という意味でしょうか？
個人的には、今の金利水準であれば、多めに借りて余れば繰上返済で良いかと思っていたのですが。

これまでフラット含めて６社に仮申込をして、特に返済計画の確認などなく、すべて満額回答が来ました。
逆に不安になるくらいで、７５歳までどのように返すと思っているのでしょうか？
保障会社は定年後の収入などについてあまり気にしないものなのでしょうか？

抵当権は貸し手だし、団信加入するからね。

幸い、両親がそれなりに裕福なので、子供の学資などはかなり援助をもらえる予定です。 ＞親が援護射撃してくれるなら、うちは対策終了してるけど、贈与税及び相続税は来年から控除額が減らされ、最高税率upで納税額が増えるので対策した方が良いぞ。

なるほど、２０年後に定年になったら元本は土地価格を下回っているので、
最悪売れば元は取れるのですね。

贈与税の控除減額の件は初耳でした。調べてみようと思います。

現在、親が子供名義の口座に毎年５０万程積み立ててくれています。
毎年１００万以下だと贈与税がかからないと聞いたようで。。。

住宅費用については、片親あたり５００万円の援助まで贈与税が
かからないと認識していました。

色んな事知らないのね。年齢や属性の割にチョット、、、、

耳年増もね
経験値が大事だよｎ

円安、増税で収入が前と変わらないなら尚更無謀。

今月中に契約になりそうです。
かなり厳しいのではないかと不安でいっぱいです。

■世帯年収
　配偶者　税込500万円　正社員 (住宅メーカー勤務)
手取り月25〜27万円、手取りボーナス年70〜90万程度
　本人　専業主婦(来年からパート勤務予定)

■家族構成
　配偶者　27歳
　本人　27歳
　子供１　2歳

■物件価格・種類
　2950万円　新築戸建て

■管理費・修繕積立金・駐車場代
　戸建のためありません。
もちろん考慮していないわけではありませんが、主人が住宅メーカー勤務のため、自分で直せたり、知り合いの職人の方などにお願いするなど、ある程度融通が効くようです。

■住宅ローン
　・頭金　0万円（諸経費別途200万円、引っ越し資金100万円程度用意有）
　・借入　2950万円
　・変動　35年・0.775%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　130万円程度

■昇給見込み
　あり(年10万円程度)


■定年・退職金
　60歳
　確かではありませんが、1000〜1500万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　希望としては5年後くらいにもう1人欲しいと思っていますが、その時に家計の状況を見て、このまま打ち止めすることも考えています。

■その他事情
　・車1台所有(現金一括購入したためローンはありませんが、そのため現在の貯蓄が少ないです。)
　・諸費用200万円は両親から無利子で借りることになっています。返すのはいつでもいいと有難い言葉をもらっています。
　・住宅を購入すると、毎月会社からローン補助が2万円(最初の5年間のみ)もらえます。
・光熱費は社割が適用になり、今現在の賃貸より安く抑えられます。
・妻(本人)は資格を所有しているため、再就職はしやすい環境です。子どもが小さいうちはパート勤務だとしても、保育料を除いて月2〜3万程度は残りそうです。


金利の安いうちにできるだけ繰り上げ返済をし元金を減らすつもりでいます。
毎月ローン補助2万円はないものとして繰り上げ返済に充てる予定です。
私も来年から働く予定ではありますが、子どもの将来の教育費、老後の資金が心配です。
また、もちろん贅沢はするつもりはありませんが、たまには子どもを国内旅行へ連れていってやったり、欲しいものは買ってやったりできるだろうか…前向きに考えられず、不安でいっぱいです。
やはり考えが甘いでしょうか。
色々教えていただけたらと思います。
長々と申し訳ありません。どうぞよろしくお願い致します。

甘いですね。以上

894>自己資金が少ないが年収が上がるの前提で何とかなるでしょうけど。
（中期長期計画的な収支を5年単位とかで計算してみてください。）
但し、今現在の可処分所得からローン返済額の割合が25%、
もし金利が１％upしたら30％近く成っちゃうね。20％前後を目指しましょう。

894さん
税込年収500万だと、金利の上昇に対応出来る？
変動35年0.775%の返済がギリギリと感じるなら危険だと思います。
フラット35とかだって今は低金利なのだし、
長期固定金利の方が良さそうに思います。
基本的に変動で借りる人は、多少の金利上昇にも対応出来る
繰上げ返済資金を確保済みとか、返済額増額しても平気とか
そういう人に向いてるプランです。
もう、住宅は契約済みで後戻り出来ないなら
長期固定金利を検討するとか、奥さんパートと言わず正社員になるとか
とにかく頑張って！！
不安にばかり思わずに、何とかしてみせる！と内助の功で頑張ってください。
まだ若いんだから大丈夫！！

女性の再就職は難しいよ
2歳児抱えてパートがせいぜい
家のために子供ないがしろにする意味ないじゃん

頑張ってとか大丈夫とか無責任に葉っぱかけるのは
関係者注意報

899>施主は住宅メーカー勤務だよ。