住宅ローン・資金計画 総合相談スレ(1)

変動金利を固定の如く長期計算するのはいいが、固定金利と勘違いしないこと。

3000万に対して1800万自己資金があるなら
ローン減税目的の借入3000万、
変動か短期固定しかないでしょう。

実質1200万の借入、年間150万入金していけば、5年後、実質的な金利リスクのある残債は400万ぐらい（繰上資金を差し引き）

金利リスクなんて考慮不要な額と思う

住宅ローン利用はの50％が頭金が1割以下（頭金無しが23%)ということですが、これは結構怖いことだと思いますよ。
やむをえない事情が無い限りはセオリー通り２割以上の頭金を確保して住宅ローンの借り入れをするようにしたいものです。

39です。

みなさんご意見ありがとうございます。とても参考になります。

とりあえず以下の様なことを考え、仮申請してみました。

◯三井住友信託銀行 5年固定
　2014年5月お借入の場合　年0.50%　5年経過後も店頭表示金利より最大年1.7%金利引き下げ
　　変動で借りるよりやすそうだし。終わった後の優遇も悪くないのでは？
　　普通に行けば、10年後できるだけ繰り上げ返済。
　　5年後とんでもないことになってたら、そこからできるだけ繰り上げすればよいか。。

　団信：ガン保障50%給付型+入院保障 +0.1%
　　生命保険代わりに。ここは無料じゃないのか。。

　元金均等返済
　　保証料を多少下げられるぽい。

http://news.mynavi.jp/news/2014/05/01/145/
こんな記事がありまして、計算すればいいんでしょうけど、ちょろちょろと繰り上げ返済してったほうが、住宅ローン減税を受けるメリットより、実は特だったりするんですかね。

３５ですが、繰上に関しては４８さんの通りです。

＞48
その手の例、金利を注意してみないと
優遇の無い2%とか、あり得ない高金利の例だから
いまは、0.48%-1%のマイナス0.52%とかなので

繰上るほど、減税分が減ってしまう。

頭金入れて借入減らすのも、
1カ月後に同額繰上するのも同じ
5年後に繰上すると、実質マイナス金利、減税差額分が得
10年後は、経済情勢次第で、決めればよいと

いずれにしても、余裕をもった借入なら、一番有利な選択ができます

◯三井住友信託銀行 5年固定 ＞よく見ようよ。0.5%から0.8%ですよ。その後の優遇金利も-1.3から-1.7%　
個人の楽観バイアスは構わないが、銀行の審査次第で変わるので自分が最大優遇とは限りませんよ。

物件価格１００

流動固定預金９０から頭金諸経費５５予定
ファンド３５
６０才払い終了予定の保険評価７５
ローン２０年、当初１０年の手取りに対する返済率２２％
後半１０年は金利タイプ未定。

無謀でのスレチの為、上げ。

物件価格８０００万円
年収１１００万円（夫のみ）
手元資金８０００万円
家族（夫４４、妻４２、子７、子５＝いずれも中学から私立を予定）
リセール価値の高い駅前マンションを購入しようと思っています。
無謀でしょうか。
いまは家賃１５万円（勤務先より１０万円の補助あり）の賃貸マンション暮らしですが、
勤務先が遠いので、引っ越しを考えました。

自己資金からの頭金とかローン期間とか金利とかどんな予定なの？

>>54です。
８０００万円の物件について、
頭金５０００万円、
ローン期間２０年
固定金利１０年あるいはフラット３５
を考えています。
理屈の上では、ほぼ全額をキャッシュで購入することも出来るのですが、
住宅ローン減税などを考えると、どの程度を借りるのがベストでしょうか。
ご教示ください。

ローン控除は残債4000万以下（長期優良又は低炭素住宅なら5000万）この範囲で選択。
緊急用、解約すると損な預貯金商品なども含み、頭金充当をどのくらいにするかは個別判断ですね。
また、個人が借入出来るローンの中で住宅ローン金利は低利なので、老後資金から残債の繰上返済が可能でも無理に繰上しない方が良い場合もある。団信もあるし。

>>57
ありがとうございます。
ローン控除を考慮し、４千～５千万円を借りた状態を続けた方がいいということですね。
勉強になりました。

５８さん、その範囲で決めれば良いんじゃない。
老後安心派の共通点は借入額が年収の４倍以下ですので。

素朴な疑問なんですけど…。

皆さん頭金や貯蓄の残額って、独身時代の貯蓄も入れて考えてるんですかね？それとも、結婚後の共同の貯蓄だけ？
この板でも年収の割に少ない人がよく見受けられるけど、もしかして独身時代の貯蓄は別口で置いてあるのかな…？と思ったもので。

ちなみに我が家は、夫婦の通帳全部かき集めて全力で頭金にしました。(嫁さんはまだヘソクリ残してるかもしれませんが。)
皆さんどうされてるんでしょうか？
置いとくのが「普通」なら、ちょっと情けない。

うちなんて、主人の借金で450万なくし、結果諸経費かかるから、頭金ゼロで買いますよ。
あれがあれば家具もいいの買えただろうなぁ〜。無念！
ちなみに私の独身時代の貯金は、置いてても仕方ないから学資保険にしてしまいました。

>>61
返信ありがとうこざいました。
すべて家族のために供出された感じですね。

皆さんあまり関心がないのか、「頭金は人それぞれ」と言う感じなのか、若干スレチだったのか、それともスレ自体が過疎ってるかなのか…ともあれ、あんまりレス付かなかったですね…。
周りには聞きにくいので、教えてほしかったのですが。

>>60さんへ
うちは私（妻）が独身時代に元カレに騙されて多額の借金を背負い
それを主人が結婚直前に300万ほど肩代わりしてくれて完済させたので
私の貯蓄は０円でした。
結婚後は家計は私が管理してますので、へそくり等はお互いにありません。
結婚直後の貯蓄700万円⇒5年で2200万円まで貯まりましたので
先日新築マンションを契約しました。
物件価格3200万円ですが、ローンは2500万円借りる予定です。

>>63
>>60です。返信ありがとうございます。
大変な目に遭われましたね。
しかし、頭金にドラマ有りですね…。
ご主人の甲斐性が天晴れです。

5年で1500万、年に300万円の貯蓄ですか！頭が下がります。
そして、比較的手元にお金を残されるんですね。堅実だと思います。

物件価格 8000万(諸経費込)
頭金 4500万(諸経費や引っ越し代含む)
住宅ローン 3500万 期間28年 金利0.7%(変動)
年収 720万(本人52才 公務員)
家族 妻50歳 専業主婦 子供なし
管理費、修繕積立、固定資産税(月割)の合計は6万くらいになりそうです。
無理に繰り上げ返済せずにもしもの時は団信のお世話になろうと考えています。

年齢も年齢ですしローン自体無謀でしょうか？

また、現在の住居(都内マンション)を賃貸にしてローンの足しにするか、売却してローンに充てるか迷っています。
ちなみに不動産屋で賃貸すると月16～18万、売却するなら3800～4000万との査定をもらっています。

No65を拝見して、私も同じような状況でしたので、初めて投稿します。
（アドバイスではなく、横からの質問で恐縮です）

No.65さんは、購入される物件価格が、(現在の頭金＋売却資金)の範囲内
に収まっているので、ローンは全く問題ないように思います。将来、金利
が大きく上昇する場合には、ローン返済額が増えますが、払えなくなる
可能性は低いように思えます。どうしても払えない場合には、賃貸から売却
に切り替えられるよう定期借家にしておく手もありますが、定期借家だと
相場より１～２割安くなるので、私ならそこまでしません。

私の状況も書いておきますと、新築マンションを契約し入居待ちの状態で、
とりあえず、現在のマンション（残債無し）は保有したままで住宅ローン
を組もうと考えています。

物件価格 9500万(諸経費含まず)
頭金 4200万
年収 950万(本人45才　会社員)
家族 妻、娘(小学生)

現マンションを賃貸にすると月25万円程度、売却すると6200万円程度。
（不動産業者見積もりの最低額）

悩んでいるのは、以下の点です。

○マンションを賃貸に出すか、売却すべきか？
　a)賃貸に出す場合
　　・表面利率が5%程度。不動産所得で税金を払っても年間約200万益。
　　・新築物件の住宅ローン5600万を長期で組み、永久に賃貸収入を狙うか、
　　　10年程度の固定低金利を組み、10年後を目処に売却。

　b)売却する場合
　　・現在売却すると、売却益で税金がかかる。（新築の住宅ローン
　　　控除を使いたいので、3000万円特別控除は併用不可）
　　・4000万円で長期住宅ローンを組んで、10年後一括返済。

結局、不動産価格が上がるかどうかが一番の要因なので、正解はないのかも
しれませんが、アドバイスがあればお願いします。

田舎に中古の戸建てを購入しようと思い、ローンの事前審査中で緊張しすぎて、なにも手に付きません。
この土日が凄くもどかしいですw

独身女性 32歳
年収 250万円
借入額 1,000万円(本当は、900万円程ですが、不動産屋さんが多めにした方が…ということで
25年ローン
借入なし ただし、10年ほど前に過去に債務整理しています
貯蓄 300万円程度

このスペックだと、住宅ローンは通りますかね？
ちなみに、地銀で申し込みをしました。

普通年収の４倍なら楽勝。
もし、通らない場合、安定収入じゃないと見なされるか、過去の債務整理ぐらいが原因。

老後資金のhappy予備軍の幾つかある共通点のひとつ、住宅ローン借入は年収の４倍以下です。

>>67
田舎の中古戸建てって、都心の中古マンションより何かメリットある？
1000万の価値ホントにあるのかね？

減額されましたが、無事通りました！
ご意見、ありがとうございました。

年収の○倍は目安としてはいいけど、本気で自分に当てはめないようにね。
年齢、可処分所得額、昇給度合、扶養人数および年齢などパラメータは山ほどあるから。

無謀でないローンならここのスレでですね。

ローンの借り入れ、返済プランについて相談です。

夫28歳 年収700万
妻28歳 年収600万 退職の予定無し
子供1歳 第二子も希望
物件4500万 貯金 1500万 頭金1000万の予定
ローンは3500万をペアローンで夫婦で半分ずつにする予定です。
ローンの返済期間と金融機関で悩んでいます。
プランでは固定20年と変動20年で借り入れをして、当初は繰り上げ返済をせず、住宅ローン減税の10年後に金利市況から得な方をまとめて、返そうかと思っています。
また金融機関は住信SBIを候補にしていましたが事務手数料が高いことを知り、他金融機関も再考しようかと思っています。
年数、変動計画、金融機関含めアドバイスを頂けたらと思います。

１０年後繰り上げするなら全負債を当初固定にするか、変動でいくかじゃない！？また、頭金１５００にするとか。

半端に固定と変動分けるメリットって無いでしょ！？

76です。

全て固定で組むと金利が高いのでもったいない、かと言って全て変動だと、万が一の金利上昇が、不安ということから半々の予定でした。

デメリットはありますか？

フラット35と変動でいいと思う。私もそれにする予定。

>>78
其々のメリット、デメを抱えちゃうのでチャラでどちらかに決めた方が良いのでは？特に金利上昇の不安があるなら低金利時代だから固定にするとか！２０年ローンなら７９さんのいうフラッとも充分低いよ。

足して弐で割るどっち付かずのpattern。
1750万なら金利上昇局面でも不安なしと言うことなら足して弐で割るんでもいいんじゃない。

たぶん78、79も考え方は基本固定なんだろう。でも上がり始める前までは変動でも借りておき、少しでも負担を減らしたいって意図では。35sなら当初10年は1％以下になりそうだし、悪い方法じゃないと思うけど。

ローン金利は固定金利の方から先に上がるからね。

初心者です。
半々にするデメリットって手続き煩雑程度なのでしょうか。もちろん互いのデメリット(変動より高い金利、金利上昇リスク)は半分ずつ受けるとは思いますが、それ以外に。

ありがとうございます。

考え方としては82さんの思考です。
84さんの質問のように、デメリットがなければいいのかなぁと、、安直ですかね。

それぞれ属性違うから、自分自身が一番安心できる借入額、期間、金利タイプを選べばいい。
キャパオーバーの借り入れとかはどんな金利タイプを選んでも不安は付きまとう。

予備資金0で半々はデメリットも抱えることになると言えますけど、1500でリスク部分は全コントロールできるんだから固い良い考え方だと思うけどなぁ

固定はより長く
変動は元金均等払ににする
ともっと固くなりますけど20年以上/未満で金利も変動する訳で今回は参考程度で

住宅ローンをマイカーローンで繰り上げ返済するメリットの有無について質問させて下さい。

3500万円1％35年の住宅ローンを組んで4年目、月々の支払いは10万円程度、この度新車購入に伴い300万円2.4％5年のマイカーロー ン月々の支払いは5万円程度を組む予定です。

ここで質問なのですが、資産として手元に500万円の定期預金があり、定期預金を解約して車の支払いに当てれば、万が一の出費への蓄えとして私には十分な200万円を手元に残して、マイカーローンで借りた300万円を住宅ローンの繰り上げ返済に使えることに気が付きました。

ローンでローンを返すのは本末転倒な気がしますが、マイカーローンの利子は5年で18万円程度、住宅ローンの繰り上げ返済は毎月の支払い額軽減方式の繰り上げで総支払い額が44万円程度減額、月5万円5年の返済アップは許容範囲のため、
定期預金を解約を前提に、マイカーローンを組ずに定期預金を支払いにあてるより、マイカーローンを組んで住宅ローンの繰り上げ返済も同時に行う方が特な様な気がしています。
(金利はマイカーローンの方が高いですが、住宅ローンの方が返済期間が遥かに長いため、マイカーローンの利子より住宅ローンの繰り上げ返済での総支払い額減額の方が多い)

但し、住宅ローンを毎月5万繰り上げ返済すればそもそもマイカーローンの利子は生じずその方が特なのか、利子は生じても早い時期に繰り上げ返済出来る様にマイカーローンを組んだ方が特なのか分からず、
有識者の方のご意見を伺いたく相談させて下さい。
よろしくお願いします。

マイカーローンの流れは知らないが、自分の経験した範囲での住宅ローンの流れは、
ローン契約後、融資実行は口座を経由して銀行から直接建築会社に振り込まれる仕組み。基本、他の事に使えません。
また、融資実行は引き渡し当日になるので、プロパーローンが必要に成る場合が多い。
キャッシュフローを確認した方が良いような気がしますよ。

マイカーローンも納車されて直接銀行から販売会社に振り込まれるんじゃない？！

マイカーローンで借りた金を住宅ローン返済に充てるって書いてるけど、自己資金は温存して車はローンで買って温存した金を住宅ローンを繰り上げ返済してるだけですね。
利用用途とかそういう話ではないです。
ちなみに支払い利息を最小化させたいなら住宅ローンより金利の高い金など借りるべきではないです。
ただし住宅ローンはローン減税などありますので減税があるので繰り上げ返済意味ないケースもあります。

真っ当に考えるなら
・自己資金で車購入/5万円分は積み立て/10年経過後にその積み立てた300万＋αを返済期間短縮型で繰上返済
次点で
・定期はそのまま保持/ローンで車購入/10年経過後返済期間短縮型で繰上返済
※ローン減税戻り分が微々たるものなら早めても良いが

繰上返済が毎回期間短縮タイプと返済額軽減タイプと選べるんならともかく
序盤で軽減タイプに固定されてしまうなら利子圧縮効率が非常に悪い方法に固定なる訳でとても馬鹿らしい事かと

こんばんわ。
主さん、ご相談は乗っていただけますか?