住宅ローン・資金計画 総合相談スレ(1)

皆様からのご相談じゃんじゃん募集してますよ。

建替え注文住宅総費用を１００とすると
年収２０／流動預金８３／ファンドなど貯蓄３４／個人年金、生保等現時点評価５０／不動産公示価格８０
預金以外の資産は今現金化すると損なので、頭金は預金から半分出して１０〜１５年ローンにしようと思っています。

回答者がどういう立場かも分からんし
そもそもスレ主が回答しているかどうかも検証できない。

4さんの計画余裕すぎるでしょ。年齢がわかんないからあれだけど。

繰り上げ返済について相談させてください。

現在、住宅ローン2500万（変動0.725％）です。

住宅ローン控除は2000万の1％で、このまま繰り上げせずに返済すると5年目くらいで満額受け取れなくなります。

繰り上げ資金が300万ほどありますが、残高が2000万切るまでは早々と繰り上げた方がいいか、繰り上げ資金は定期にでもいれて10年後に繰り上げるか迷ってます。

どっちがいいと思いますか？

繰上シミュレーターで計算して見て、それと１０年間の残債１％減税と比較してみると良いと思います。
保証料取られている銀行であれば、繰り上げた分戻ってきます。

>8
繰上げ資金が300万程度でしたら金利も大したことないし
手元に残して今のままでよろしいんじゃないかな。
なんかあった時に手元になくて慌ててもあれだし。

マイホーム１００として、使える資金５０、
解約したくない資金２５、その配当ここ数年毎年５、生保評価額不明、年収１７
自己資金投入を３０、４０で悩みましたが３０投入し２０年ローン。

>8
300万位どうでも良いのでは。
ローン控除でも年間3万の話だし。
月3000円弱の違い。

最近夫婦共働きでローンもそれぞれで2本組んでる人多いよな。
しかも離婚が多いときたらあれどうやって処理すんのかな。

売って分ける？もしくは住み続ける夫が妻の債権を買い取る？
色々めんどくさそうだなぁ。

２馬力の最大の問題はそこ。
どちらかが、もう片方の分のローンも含めて払えるほどの
資力や収入があればいいけど、
一人ではローンが組めないから、２馬力な訳で・・・

一番後腐れの無いのが、売って分けるパターンだけど
買ってそれほどでもないと、オーバーローンの可能性もあり
売っても借金が残りかねない。

売っても借金が残りかねない。＞このケースが大。

年間のローン返済額を税込年収で割ったローン返済率って
子育て世代の購入だとやっぱ15%前後が多いんですかね？

４ですが、建替え注文住宅総費用を１００とした銀行からの借入は４５のみ期間１３年ローンにしました。

住宅費100、預貯金75、贈与というか無利子提供16、手取年収17
頭金を多くして15年ローンの短期にするつもり。

相談させて下さい。

年齢夫婦ともに３９歳。
子ども小学生１、未就学児（保育園）１です。

税込年収は
夫５６０万
妻３６０万（未就学児が小学生になったらフルタイム→４１０万）

現在の貯蓄ペース　２００万／年

現在の貯蓄（教育用資金含む）　９５０万
※別途妻独身時代の貯蓄　２００万

現在のローン残高　８８０万（９４万／年返済）


夫は定年６５歳、妻は定年６０歳（再雇用はできるがおそらくしない予定）

退職金は出ることは出るが、大企業のようには出ない
（妻は８００万程度、夫はそれより少ない可能性あり）



２年後に今の家をリフォームではなく建て替えたいと思っています。
総予算はどれくらいを上限として考えておけばいいと思いますか？

また、現在のローンが２年後でもまだ７００万弱残っていると思います。
この分は１度全額返済した方がいいのでしょうか？
（４年半前の借入金　１３００万円、金利１．００５％、住宅ローン減税１％）

２年後ですと、貯蓄は１４００万円くらいになっていると思います。


よろしくお願い致します。

現在のローンが２年後でもまだ７００万弱残っていると思います。 この分は１度全額返済した方がいいのでしょうか？＞
抵当権ってローン完済する迄、銀行いや保証会社だと思いますが、建替え前に完済し抵当権を自分の物にしないと解体とか出来ないでしょ。

ローンが残っていて、抵当権が設定されている建物を
取り壊すには、ローン会社の承諾がいるよ。
さもなきゃ、完済するか。
ローンの契約書をよく読んでね。

№２１です。

建て替えローンというものもあるようなので、そういったものを検討するか
完済してからの方がメリットがあるのかを知りたいと思いました。

りそなのローン？現在のローン残債＋建替え費を借り、２馬力で20〜25年ローン組み直すという事ですかね！？
教育費を考えておかなきゃ成らないし退職金など見ると老後資金に不安が有りそうなのでそれら含めた計画が必要ですね。

№２１、２４です。

すみません。
スレッドに「気軽に相談して」とありましたので、本当に気軽に相談してしまいました。


はい、ローンは６５歳で完済できるように組みたいと思っています。
建替えなので引っ越し２回必要で仮住まい費用も考慮しないといけません。

そういった諸条件含め、どれくらいに抑えれば安全か、相談にのっていただきたかったわけです。



１００％あてにはできませんが、相続で少なくとも１０００万円くらいは将来的に収入が見込めると思います。

先に書いた貯蓄以外に教育資金として長子が１６歳の時に３００万円保険が満期となります。

教育資金のシミュレーションでは、高校までは公立、大学は私大理系でを想定しています。
（できれば大学も国立で）


今支払っている保険類は全て６０歳までには払い済みとなり、保証は終身です。




２年後にもしローンを完済すると、貯蓄残は７００万（＋妻貯金２００万）。
そこから建替えとして新たなローンを組んでも、長子の大学受験までにはまだだいぶ年数があります。

保育料を払っても今２００万／年貯蓄ができているので、今後保育料がかからず妻がフルタイムに
戻れば、大学受験前までは今後塾や食費、部活で支出が増えてもトントンで２００万/年貯蓄ペースを
守れるのではと考えています。



と、自分では考えてはいるのですけれど客観的にみると甘すぎますか？

ザックリ旦那さんの年収のみで２年後（年収は今と同じと仮定）、24年ローン金利2.5%とすると借入額3000万位、２馬力なら5000万位でしょうか。あくまでもザックリ。
仮住い敷金礼金含め100万、往復の引越30万。尚、仮住いは大家さんが短期過ぎて嫌がる事が有るので見つけるのに手間かかるかも。

＞№２７様

№２６です。
１馬力で３０００万、というのは今のローンを完済後に新たに組むローンという考えですか？
それとも、残債７００万＋新たなローン２３００万ということですか？


仮住まいはHMの方から、仮住まい専用の物件はあるようなので、心配しなくても大丈夫と言われました。



それから、２馬力ローンについて。

夫が亡くなった場合、妻には遺族年金という制度や母子家庭が優遇されたり、何かと女性の方が
経済的に困らないようになっている気がします。

そう考えると、妻が亡くなった場合を想定した方が、家庭内が悲惨になると思っています。
（妻に万が一があると、夫の場合、残業で帰宅時間が遅い、家事育児も不慣れなど）

そうすると、妻のローンは補助的というよりも半々あるいは多めにしておいた方が安心感があるような
気がするのですが・・・。
こういう考えはあまり世間では一般的ではないですけど、どう思いますか？

仮住まいはHMの方から、仮住まい専用の物件はあるようなので、心配しなくても大丈夫と言われました。＞
自分も昨年大手HMだったので安心してましたが、３月という人移動の時期も原因していたとは思いますが、ろくな処ばかりで
結局自分の伝で探しました。HMでは数ヶ月だから使い勝手の悪いところでも安きゃいいという発想みたいでしたね。

28>建替えローンで残債あろうが、新規ローンだろうが1馬力なら3000万ぐらいという意味でしょ。想定金利を低くしたり期間を長くしたりすればもう少し借入額は増えるだろうけど。また、奥さんの年収は700とか800万とか飛躍的に増えないでしょ、400万位なら対して借りれないよ

>№28です。

夫婦ローンで3000万以内かなと漠然と思っていたので、半々くらいで組めればいいかなと思います。
これくらいならなんとかなりそうなんですね。

仮住まいは我が家は短期ということで割り切っています。
幸い電車通勤ではないので、辺鄙なところでも大丈夫かと。

初めてのローンが1300万だったため、3000万もローンなんて大丈夫なの？？と夫婦でビクビクしてました。

２馬力の場合、ペアローンか合算かとか検討必要ですね。また総額も消費税込みで考えてないと。

利息を払いたくないので現金一括購入を考えたが、5年全額繰上返済すると総額で30万ほど安くなる。
もちろんローン保証料込みで。
もっといい方法があれば教えてください。

総額5800万、ローン金利は5年固定0.45%で計算

住宅ローン減税と繰り上げ返済はどちらを優先させるとよいか、悩んでいます。どう考えたらよいか教えてください。
繰り上げ返済すると利息分が節約できるから繰り上げ返済を私は優先した方がいいように思っています。
アドバイスお願いします。

繰上は借入の１０％１５％とかでしょ。繰り上げた分の減税はなくなるが減税がゼロに成る訳じゃない。早めに元金減らした方が節約に成るはずですが。保証料も繰上分戻ってきます。何れにしても繰上シミュレーションと減税比較してみるといいですよ。

返済からまだ1年経ってないのですが、借り換えを検討するのはまだ早いでしょうか？
ちなみに現在は変動で0.975%です。

>>34
繰り上げ返済で、返済期間の短縮をした結果、
借入期間が１０年を切ってしまうと
減税が受けられなくなるから、その点は気をつけて。
もっとも、３５年ローンとかだと
多少の繰り上げでは、借入期間が１０年を切ることは
ないと思うけど。

>>36
検討するだけなら問題ないですが、
借り換えするメリットがあるのかな？

36>その％では借り換え手数料、抵当権など再手続きの経費考えたらメリット無いぞ。

おすすめの返済計画を教えて下さい。
(できれば、銀行なども)

私(33歳) ... 年収600万
妻(31歳) ... 年収150万
貯蓄 ... 1800万程度
子無し(2人はほしい)

物件は3000万となります。

頭金８００～１０００万投入、期間１５とか２０年。
１５年なら変動でも当初１０年固定でも自由。

ローン減税を考慮して35年で、繰上でしょう

39です。

>>40
>>41
回答有難うございます。

ローン減税を念頭に、10年後に返せるだけ返すのが良さそうだと思っていました。

以下が魅力的と感じましたが、どうでしょうか？

◯ソニー銀行 10年固定
　10年固定で実質金利がいちばんやすそうなので。。

◯三井住友信託銀行 5年固定
　各所で評判が良さそう
　5年間は安いし、やばくなったらできるだけ繰り上げ返済すればリスクはないのかな。。

◯ろうきん 10年固定
　不動産の営業に勧められた。

ろうきんも九州は低いみたいだけど
競争激化で、0.48とか0.599、8疾病0.65
となると、選択肢からははずれるかな

39>借入額、ローン期間で利子総額、手数料が違うので
自己資金がそれ位有れば、選択肢は多く成る。あとはあなたの性格で決めれば良いんじゃないの。

変動金利を固定の如く長期計算するのはいいが、固定金利と勘違いしないこと。

3000万に対して1800万自己資金があるなら
ローン減税目的の借入3000万、
変動か短期固定しかないでしょう。

実質1200万の借入、年間150万入金していけば、5年後、実質的な金利リスクのある残債は400万ぐらい（繰上資金を差し引き）

金利リスクなんて考慮不要な額と思う

住宅ローン利用はの50％が頭金が1割以下（頭金無しが23%)ということですが、これは結構怖いことだと思いますよ。
やむをえない事情が無い限りはセオリー通り２割以上の頭金を確保して住宅ローンの借り入れをするようにしたいものです。

39です。

みなさんご意見ありがとうございます。とても参考になります。

とりあえず以下の様なことを考え、仮申請してみました。

◯三井住友信託銀行 5年固定
　2014年5月お借入の場合　年0.50%　5年経過後も店頭表示金利より最大年1.7%金利引き下げ
　　変動で借りるよりやすそうだし。終わった後の優遇も悪くないのでは？
　　普通に行けば、10年後できるだけ繰り上げ返済。
　　5年後とんでもないことになってたら、そこからできるだけ繰り上げすればよいか。。

　団信：ガン保障50%給付型+入院保障 +0.1%
　　生命保険代わりに。ここは無料じゃないのか。。

　元金均等返済
　　保証料を多少下げられるぽい。

http://news.mynavi.jp/news/2014/05/01/145/
こんな記事がありまして、計算すればいいんでしょうけど、ちょろちょろと繰り上げ返済してったほうが、住宅ローン減税を受けるメリットより、実は特だったりするんですかね。

３５ですが、繰上に関しては４８さんの通りです。

＞48
その手の例、金利を注意してみないと
優遇の無い2%とか、あり得ない高金利の例だから
いまは、0.48%-1%のマイナス0.52%とかなので

繰上るほど、減税分が減ってしまう。

頭金入れて借入減らすのも、
1カ月後に同額繰上するのも同じ
5年後に繰上すると、実質マイナス金利、減税差額分が得
10年後は、経済情勢次第で、決めればよいと

いずれにしても、余裕をもった借入なら、一番有利な選択ができます

◯三井住友信託銀行 5年固定 ＞よく見ようよ。0.5%から0.8%ですよ。その後の優遇金利も-1.3から-1.7%　
個人の楽観バイアスは構わないが、銀行の審査次第で変わるので自分が最大優遇とは限りませんよ。