Tomihisa Cross Comfort Tower（富久クロス）Part18

ファーストビルより左では？
画面から見切れて見えないのではないでしょうか？

トミヒサの購入者は北海道から九州までいるとのことでした。
使い方は、別荘の人が多いのでしょうね。
私も地方の購入者の一人です。

申込み、重要事項説明、契約と青春１８きっぷを使って
長距離を何度も東京に足を運びました。

トミヒサは、庶民的な感じのするマンションです。
契約会に参加してトミヒサの購入者は、
身の丈にあった生活をしてる人が多い感じがしました。

湾岸マンションの方が洗練されている感じがします。
トミヒサは愚直なイメージマンションですね。
それに癒しを感じて、思わず買ってしまった人が多いと思います。

新手ですねwww

連続申込登録完売日本一ってなんのこと？

http://www.proud-web.jp/mansion/tomihisa/

キャンセル待ちは400組以上いるらしいですから、入居まで、なりすましのネガは続くのでしょうねww

>611さん
キャンセル待ちは400組以上、の根拠か情報のソースを知りたいです。
無いと単なる購入者の自作ポジにしか見えないような気がします。

キャンセル待ち４００戸ってすごすぎるね。

ヨドバシの件についてですが、
何階建てられるか気になってしようがないから
自分なりに下記の通りに整理してみました。
建築の素人なんで、
間違えたところがあればご指摘頂ければと思います。

①敷地の建築条件について：

http://www.sonicweb-asp.jp/shinjuku/preview?theme=toshikeikaku&layers=...,th_1088&pos=139.7112255755727,35.69201669574331&scale=2500&size=563,958&template=A4P#layers=th_1088&ek=3070731aa92511e3b68fe0cb4e0c4446

用途地域：商業地域
容積率：500%
建蔽率：80%
高度制限：なし※1
面積：6,152㎡※2
地主：ヨドバシカメラ
開発計画：不明

※1聖徳記念絵画館眺望保全誘導区域につき、最大88mしか建てられない可能性があります。
詳細は下記資料のp.1-8および契約者掲示板No.405さんの計算をご参照。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000029133.pdf
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/374153/34

※2
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2012/08/post-ee3c.html


②マンションを建てる可能性と可能な高さ

ヨドバシカメラが所有土地でマンションを建てた実績も計画もないので、
可能性が低いと推測。
ただし、転売されるとマンションが建つ可能性が十分あります。
その場合、何階まで建てられるかというと、

富久クロスの近くにザ・センター東京の事例があり、
敷地面積はヨドバシと同じく約6000平方メートルで、地上38階建て（130m！）
ただし、それは総合設計制度適用により容積率350％が650％に緩和されたことで生かしものなので※3
比較対象としてはよくないかなと思います。

実は住宅の共用廊下、階段などは容積対象外になり、
富久クロスの全体概要を見ると
建築延床面積138,965㎡の内、容積対象外面積38164㎡があります。
というと、建築延床面積：容積対象外面積＝1:0.38
この比率をマンション建築の経験則として、
ヨドバシの場所で計算してみると、
最大可能建築延床面積＝
敷地面積6,152㎡×容積率500%×1.38＝42,448㎡

仮に建築面積を3000㎡※5とすれば、
42,448÷3,000＝14.14
すなわち、非常に細いビルでない限り、だいたい15階ぐらい建つでしょう。
一階につき3.2mで計算すると高さはだいたい48mになります。
だとすると、インパクトそんなにないじゃないかなと思いますが。。。

※3
http://www.re-port.net/topics.php?ReportNumber=8374

※4
http://www.aml.co.jp/condominium/preview/the-center-tokyo%E3%82%B6%E3%...

※5ザ・センター東京はオープンスペース1500㎡を設けたうえで建築面積が2899.35㎡。
http://www.mec-h.com/m_selection/detail/in_tatemono_no/M0054


②オフィスや商業施設を建てる可能性

ヨドバシカメラの業態から考えれば可能性十分あるでしょう。
ただし、住宅と違って共用廊下、階段などは容積計算対象外にならないので、
建てても旧厚生年金会館や近くの商業ビルぐらいの高さになるでしょう。
商業施設やオフィスとも階ごとに広い面積を確保したいから
極端に高くは建てないでしょう。
（あの150mのヨドバシ梅田計画は容積率1250%!に対して、ここは500%）

③その他の可能性

いろんな手法で容積率緩和が可能とはいえ、
富久クロスのように道路建設まで協力するも625%までしか緩和されないことから
民間企業のヨドバシカメラに容積率500%以上の優遇を与えることが難しいでしょう。

長文ですみませんが、ご意見を頂ければ幸いです。

631さん
ありがとうございます。とてもわかりやすいです。ちょっとあんしんですね。何が建つかいつになれば分かるんですかねー。

625
ちょーウケるんですけどー(*≧∀≦*)
湾岸買っちゃって、トミヒサに憧れてるんですね(’-’*)♪
醜いです。

ザ・センター東京ですが
建築延面積53224.12㎡/建築面積2899.35㎡＝18.35なので
大体19階という計算になりますが
実際には地上38階地下2階建です
何ででしょうね？

633
醜いって？性格悪くない？
こんな人が近所に居るのイヤです。
625は、本当にこんな方がいると思いますよ。
地方の方っぽいひと多かったです。

625さんは契約会に出席したとなってますから
皆さんのお仲間ですよ。

625さんの書いた青春１８きっぷには利用期間に制限があり、
申込・重説・契約の全てできっぷを利用するためには
3月1日の最終期最後の申込日に申し込むしか有り得ません。地方から来てハードなスケジュールですね。

635，636
自演が過ぎますよw

ここ、住みたくは無いけど
遊びに行くだけなら面白そう。

公式ＨＰはまだ閉鎖されていないようですが、ヤフー不動産などのトミヒサ案内用ＨＰは閉鎖されましたね。
完売確定。
お疲れ様でした。

611です。キャンセル待ち400人と書きました。最近電話での雑談の中で営業さんから聞きました。

営業トークだね（笑）
それだけで信じたんですか？

公式ホームページ、大きいフォントで価格が
出ちゃってるから早く閉じて欲しい。

早く価格引っ込めないと
他のマンションが売れない(>_<)

611さんはちゃんとソースを書いた。
642さんの営業トークだねのソースは？

積水ハウスさんのwebに、完売とありますね。
http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/

価格ひっこめないと友達にも言えない。

地方の購入者はほとんどいないでしょう。一期の購入者層は報道発表されている通り、67％が23区内居住者。残りの多くは東京市部、神奈川、千葉など東京近郊居住者と思われる。
http://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2013092600728.pdf

ここの購入者を装った湾岸購入者のネガですねw

↑648は625に対して。

完売みたいですね。各所閉鎖され出してきた

ほんとだ。suumoのサイトがなくなった。

完売おめでとうございます。
素敵なマンションですね、当選された方
良かったですね。

642さん
私もキャンセル待ちは数百人と営業さんから聞きました。ソースは当然ありません。正しい数字を我々が知りえるわけないですからね。でも抽選で落ちた方が千名以上いるわけだから、落ちた方がそのままキャンセル待ちに流れるのは当然じゃありませんか？

千名以上も居るんですね。もう１棟建てられる

1000名以上が正しい数字かどうかは分かりません。抽選会に参加した雰囲気からの数字です。

過去からの抽選外れなどふくめたら、何千人もいるからな～。400人キャンセル待ちは信憑性ありますね！

凄すぎますう！

本当だ、スーモから物件名ごと消えてる

即日完売記録日本一間違い無さそうですね。このマンションの、情報も近いうちホームページ閉じられ入らなくなるのも寂しいな～

一期（一期一次？）のプレスリリースでは平均倍率1.6倍って書いてるけど、二期の平均倍率はもっと高い。一期と二期を合わせた全体の平均倍率を書いた完売御礼のプレスリリースを出してほしい。

2期キャンセル住戸2戸も今週土曜日に契約らしいです。
完売宣言が出るのは来週でしょうか。

たた２つですか。1％以下に４００人がキャンセル待ちしたんだ。２００倍でしたか！

新聞にぶち抜き完売御礼だしたらどうかな。やるならそこまでしましょう！

それしてどうなるの？

住まいサーフィンでもメジャーセブンでも、人気ナンバーワンのマンションだからキャンセルでたら引く手あまたでしょうね

もうそろそろ、完売なんですか。
残り２戸の物件に倍率２００倍じゃあ、当たる確率が薄いな～。
人気のある物件は価格が高いところも、サッと売れてしまうんですね。

やっぱり抽選なんですよね、抽選はくじ引きですかね。
ガラガラ回すやつですか。

661さんの書き方だと、
２戸は既に抽選の外れた人かキャンセル待ちしてた人が繰り上げ当選しているのでは？

お金をかけて完売御礼の広告を出す意味はないですね。もう宣伝する必要がないし、ここを完売したことが他の野村や三井物件の宣伝になるわけでもない。
ただ、プレスリリースを出せばマスコミは話題にしてくれそうな気がします。アベノミクスや消費増税、住宅ローン控除のニュースと絡めて。

634さん、632さん

ご意見を頂きましてありがとうございます。

確かに、ザ・センター東京は不思議です。
なんでそんなに高くまで建てるかな。
容積不算入のエレベーターとか廊下とかたくさん設けたからかな。
手元に詳細な物件概要がないのであくまでもネット情報による推測ですが。

でもスカイフォレストレジデンスの物件概要がありますので
計算してみますと、

敷地面積：4882㎡
建築面積：1,657㎡
延床面積：37,627㎡(容積対象面積24,402㎡)
容積対象面積:容積対象外面積＝1:0.54

この比率をマンション建築の経験則として、
ヨドバシの場所で計算してみると、
最大可能建築延床面積＝
敷地面積6,152㎡×容積率500%×1.54＝47,370㎡

仮に建築面積を3000㎡（ザ・センター東京に相当）とすれば、
47,370÷3,000＝15.7≒16階≒51.2m

仮に建築面積を1657㎡（スカイフォーレストレジデンスに相当）とすれば、
47,370÷1,657＝28.6≒29階≒92m＞眺望保全誘導区域による高度制限の88m

建てようと思えば、建てられるのが結論なのかな。
30階以上なら安心できるかもしれません。

キャンセルの２戸は、どのタイプでしたか？

倍率が付いてた部屋なら外れた人が繰り上げ当選しただろうから、無抽選だった部屋ではないかと。

100戸のマンションなら10倍の部屋数(10棟分)1000戸を半年で売ったんですね。実質今年二期は万全を期した売り方でモデルルームをあえて改装して時間をかけたんだからキャンセルがでてもすぐ埋まりますよ。ナンバーワンです。

日本一の人気物件でしたね。
池袋、東中野、大崎とは比較できないほど圧勝でした｡

要因は立地の良さでしょう｡
新宿最強の証明になりました｡