Tomihisa Cross Comfort Tower（富久クロス）Part18

二期一番人気は70平米の角部屋で決まりでしょう。

舛添要一都知事の誕生で、東京はマンハッタンになる！？
http://suumo.jp/journal/2014/02/25/58684/?vos=nsuusbsp20111206001

駅を中心とした開発が高度に進んでいったら、駅から離れた物件は寂れていくのかな。

>63
ヨドバシクロスは完全にこれ待ちですね。
心から特区外であって欲しいです。

ここはホント安いだけのタワマンですね。

湾岸タワマンが、それでしょ。

狭い狭い言ってる人面白いよね！

狭い対策は
広い部屋を探す
広い部屋を買える財力を付ける

これだよ‼︎

こんな駅遠マンションに人気があるのか意味解らん。周辺に魅力的な飲食店もないし、エレベーターの渋滞待ちに毎日悩まされ、いい事無し。

狭い角部屋と、行ってる人は湾岸埋め立てタワマンと比較してるのかもね。広い部屋でも立地悪くちゃ陸の孤島

中途半端に遠いのは事実

>69　>72

じゃ、ここ買わないでね。
買いたい人はたくさんいますから、一人ライバル減って嬉しいくらい。
ここのスレもずっと見てなくてもいいですからね。

同タイプが無倍率になった場合、抽選前なら申し込み変更誰かできるのかな？誰か変更した人いない？

下げる分にはいいんじゃない？
上がれば再審査が必要

西向き契約しちゃったけど3月に容積緩和決定かー。
ヨドバシクロス60階くらいになるんだろーなー、、
やだなー。

同じく西を契約しちゃいました。
２０階台でおさまってくれると良いのですが無理でしょうね。
けれど流石に６０階は無いかと。

容積率緩和のエリアに含まれるとはまだ決まってないし。

76に釣られないでね

私、倍率聞いて、動く予定です～

それじゃ遅いよ。

笑ってしまったわよ。遠いとか狭いとか言う奴は買わなければいいだけ。

ネガなことをわざわざこのスレ見にきて書くなんて、だいぶ暇なのか、実は登録してるけどネガってライバルを蹴落としたいのか、いずれにしても隣人には決してなりたくない輩がいるようね。

これからネガる人は、きっと下記のいずれか。
・3/1の抽選が迫ってきて、倍率増えたからライバルを蹴落したい輩
・地震起きたら液状化する湾岸タワマンをそこそこの値段で買ってしまって、地盤の固い富久クロスの割安感に嫉妬紛れでとりあえずネガりたい輩
・買う気もないのに、とりあえず人気スレだから覗いてみて、ネガって楽しんでる輩
・既に契約済みで、ポジ対ネガの闘いを盛り上げたい輩

逆に特定のルームタイプを異常にポジするのは、当該ルームタイプの既契約者でしょ。気持ち悪いだけ。

基本買えない人がネガになるので、ご近所さんにはならないので安心

ここが人気のうちに完売しちゃったら、ヨドバシの超高層話が現実味を帯びる、というジレンマか。
不人気だったら、適当な雑居ビルだったのに。

>>83

気持ち悪いのはお前のような思い込み

まあ、83さんの言う通りだな。

今回、北西角部屋で行きます。ダイレクトウィンドウと新宿副都心の夜景をゲットします。

30階以上の北西角、羨ましい…

これ、蓋を開けたら全く競合しない部屋同士でポジネガしてたら滑稽だな。
何の情報交換にもならない迷惑かけるだけの人とは隣人になりたくないね。

確かに…

>86
じゃあ聞くが、あなたは何のために北角部屋をポジしてる？

ヨドバシクロスは聖徳記念絵画館の景観形成の規制にかかる位置にあるので
３０階以上の建物は建ちません。
トミヒサは規制対象地域から外れています。
ざんね～ん。

89さん
過去レスにもありましが、北西角から新宿副都心の夜景を見るためには
窓にかなり顔を近付けるか、バルコニーから顔を出さなければ無理ではないかと。
倍率下げ狙いに思われたくないので、どーでもいいですが。

>ヨドバシクロスは聖徳記念絵画館の景観形成の規制にかかる位置にあるので
>３０階以上の建物は建ちません。
>トミヒサは規制対象地域から外れています。
>ざんね～ん。

３０階・・・・オフィスかマンションかで高さが全然違うんだが。
まあ、100ｍだと立派な壁だよね。トミヒサの40階以上を買わないと残念賞。

ヨドバシ所有の厚生年金会館跡地は、絵画館の建物中心の最も高い箇所に
ちょうど隠れる延長線上にある。
この直線状には高層ビルがある。新宿イーストサイドスクエア、大久保で建設中の160ｍビル。
ヨドバシは、軽く100ｍは超えてくるよ。

住民版から抜粋

No.405

by 匿名さん　2014-02-26 20:35:14 投稿する 削除依頼
たしかに http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/keikan/keikaku22.pdf を見ると、ヨドバシクロスの場所は景観規制対象のようです。（富久クロスの場所はぎりぎりそれてるんですね）

眺望地点から絵画館までが835m、眺望地点からヨドバシクロスまでが2410m。ヨドバシクロスのあるところはB区域なので、頂部の高さ30.5mの制限を受けて、2410÷835×30.5＝88mまでしか建ちません。ということは、富久クロスの55階の窓の高さを180mとすると、88÷180×55＝27階くらいが景観規制内の限界ということでしょうか。規制の解釈、計算間違いあったらツッコミお願いします。

なるほど、ちゃんと計算したんですね。
高さ８８ｍのビルとしたら、容積的にはデブなビルになるから、
それはそれでかなりの障壁ですね。

＞とすると、88÷180×55＝27階くらいが景観規制内の限界ということでしょうか。

隣に建つビルの同じ高さからでもＯＫって計算は酷いな。まさに限界観。
ヨドバシにさえぎられて、西新宿のビルの上半身を見上げることしかできない。
新宿中心部のネオンや、街灯と車の灯りも見えない。

ネガは未来の事だけ強気だからな

９９　意味不明。
２７階が限界ってヨドバシクロスの限界。

そもそも、今から買えるのは低層階なんだから
買えないやつが遠吠えしても仕方ないじゃん。

さぁ、そろそろ頭金振込の準備しないと。

頭金は間違った表現だよ。
正しくは手付金。
ここは物件価格の１割です。

うちは30以下の中層階西側を購入しちゃいました。
けど、150m位は離れてるし、日照は確保されてるし、都心住居からの景観としてはマルだと感じています。

手付金だしスレ違いだし、1割程度の額で準備もなにも送金するだけでしょう。
キャッシュが無いわけじゃあるまいし。

私は手付金を用意するために車を売りましたよ。資金計画は文字通り綱渡りです。

えっ外れたらどうする。

ATMから振り込める額ではないので
預金のある銀行の窓口から振り込まないといけないし、
私は定期預金を利率の良い別のネット銀行に預けていたので
窓口のある都銀の口座に移動しようと思ったら振込上限に引っかかり、
上限を緩和しようと思ったら書面での手続きが必要だったので、
準備にけっこう時間を要しました。

>103
>106

そうでした。正確には、手付けでした。
いざ、手放すとなると惜しくなりますねぇ。
言っても、しょうがないんですが。

赤都銀のネットバンキングであれば定期預金解約、振込上限変更ともにネット上で即反映でしたので、そこそこの銀行であれば当日でも何とかなるのではないかと思います。とは言いつつ、株売却のタイミングには気を付けましたが。

なかなか一千万近いお金用意大変ですね

窓口からの振込みには通帳と印鑑が必要です。
どの印鑑か分からなくなってたりするので、
その辺の確認含めての手付金準備でしょうね

手付金の振込みは平日だから、奥さんを窓口に行かせようと考えてる人は要注意！
本人確認に大変手間取ります。
今回だけは、ってのが銀行は通用しないですから・・・
>110さんも書かれてることに類似の内容ですが、
赤都銀はネットバンキングなら確か上限1000万いけるはずです。

不眠症で心療内科に通院していますが、心療内科の通院歴があると団体信用生命保険に入ることが出来ないのでしょうか。通院歴を隠して保険に入ったら、後からばれますか？

何百万円もの余剰現金持ってるほどリッチでもないし、たしかに手付金づくりには苦労しました。私も「本人確認が取れない（妻では認められない）」可能性があるし、日にちの余裕もないし、会社休んで、通帳・銀行印握りしめ銀行窓口に行きました。

団体信用生命保険も微妙ですね。私は医者から「予防のために薬を飲みましょう」と言われているので、告知には「なし」と書きました。

携帯からやれるよ。手数料も安いし

保険の告知義務違反がばれると、どうなりますか？保険料が支払われないだけでなく、掛け金も没収されてしまいますか？

>117さん
自分でも調べる努力はしましたか？
ネットで【団体信用保険　告知違反】で検索すればヒントがいっぱいありますよ。

手付金以外フルローン...他にもいらっしゃいますかー。

>114
>117
http://allabout.co.jp/gm/gc/385014/2/

上記記事の補足として、一般的には、あなたが死亡する前に保険会社が告知義務違反を調査することはありません。告知義務違反は、死亡診断書を書いた病院のカルテ提出を求められ、そこの診療開始日からバレることがほとんどです。

要は、契約から2年以内に告知義務違反した病気が原因で死亡しないかぎり、保険金は支払われる可能性が高いです。

告知は義務です。しかし、こちらは保険の素人なので過失もあるでしょう。よって、保険のプロである保険会社より保護されています。判例もたくさんあります。

＞119さん、

はーい、私は手付以外はほぼフルローンです。フラット35利用で限度額の8000万円借ります。それでも300万円ほど足りないので、引き渡し前に用意しなくてはなりません。

フルローンです。物件価格の2割ぐらいは用意できそうなのですが、富久クロスの中では安い方の部屋であり、住宅ローン減税を限度額ぐらいまで貰い続けられるよう意図的に残す
つもりです。

ネット銀行で住宅ローンを組み方はいますか？

＞120さん

117です。大変参考になりました。ありがとうございます。

皆さん資金繰りギリギリなんですね。ここは維持費がかかるから自己資金は物件価格の50パーセントくらいはないとキツイですよ。

2割だけ頭金で用意して、今後の不安はないのですか?
会社にしがみつくようになり、仕事にも影響しそうですね。

逆にフルで8000万借りられるのはすごい信用力だと思います。

>93

86です
北角のポジしたことなんてないよ。
俺は一期○次のとある部屋の抽選参加者なので、一期○次の北角の申し込み状況がいかほどだったかは前に書き込んだよ

逆にこちらも質問しますが、あなたはなぜ根拠もなく物事を断定して書くのですか？推測するのはよいですが断定すると逆に皆に怪しんで見られかねませんよ

せっかく流れが角部屋の話題から離れたのに戻さないでくださいよ
しつこい

ローンでいっぱいいっぱいだと、修繕積立金があがったときに未払いなんてことも。未払いは個人だけでなくマンション全体の問題。恐ろしいことだ。

だって、人気なんだもん。仕方ないんじゃない？

管理人様

スレッド名が「Part 18」になっていますが、正しくは「Part 20」ではないかと。

不消化スレはノーカンです

ノムコムを見ると富久クロスも高級マンションのカテゴリーなんですね。

>130
また角部屋ポジか。いい加減にしろ、角部屋契約者。

>130

人気で購入希望が多ければローンでカツカツの人にリスクを負ってまで売る必要はないと思うけど。ローン特約でローン審査NGだと売る側も痛いはず。

仮審査があるって突っ込みは無用。仮審査を通っても本審査に通らないケースもある。

ローンカツカツでも買いたいって抽選申し込んでくるお客を
売り手が拒むのは無理でしょ。

野村だと見込み客でない場合、例えば次回の予約をしないとか遠まわしに拒むってことをする会社。そのハードルを下げてるってことは・・・。

三井だと何を質問しても答えられない派遣のおばさんを当てて、相手の購入意欲をそぐとか。断るやり方はいろいろある。

>129
修繕計画では積立がちゃんと余るように計画されてるよ
資料見たことないでしょ〜

作成された長期修繕計画よりも後にはエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えてる。計画以上の値上げは必至ということを知っておくべき。

北側の1LDKを契約済み。
もっとお金があれば更に買いたいけれど無理。
それだけお金はない。

はっきり言って、ここは買えば値上がり確実。
金持ちは何戸もここを買って、ますます金持ちになる。

>141さんは、その北側の1LDKに自分で住むの？

不動産価格って経済情勢に大きく影響されるからね。

ウクライナの政権崩壊、中国の影の銀行、ビットコインとリスクはいっぱい。なかでもアメリカの財政の壁が一番大きいかな。キャピタルゲイン狙いの不動産投資は博打に近い。

なので日本の不動産が安心って思う人がどれだけいるかで決まる。

>140
給、排水管の交換は40年目に計画されてる
それ以外は30年目に計画済み

40年目は建て替えか修繕かでみんなで考えるんじゃないかな？
その時購入者は何歳だろう…

オーバーエイティ

本物件の話だったところから突然日本の不動産全般の話されてもね。極論すぎて。
投資目的と居住目的では全く論点が異なるので、できれば住む前提の話をしたいです。個人的には。

それにしても抽選て気疲れするね。
うちは嫁さんも私もちょっとゲンナリしてます。
購入を決心しても外れたときのくたびれ儲け感凄そう。

オーバー70!

デベが作った管理、修繕計画のままじゃダメでしょ。

グループ会社の野村リビングサポートに管理委託してる時点で、ボラれてる気がする。相見積取って決まったのかも不明だし。

法定でもない専門管理者とやらを設けて、年額約900万。
植栽管理で年額約900万。

上記費用は年額約7200万の管理委託料とは別で発生するからね。

確かに、ココの管理費用は高い！！
入居したら、即管理者は削減。

その管理者がもし
契約者スレのNo.372レスの記事に書かれた管理者のことなら
消滅は無理。

>149

長期修繕計画は国土交通省のガイドラインで５年ごとに見直すことが推奨されている。販売時はデベが作成するけど、それを引き継いで運用するのは管理組合＝区分所有者のお仕事。

あと、入居時の管理会社はデベ指定だから、子会社を使うってことで相見積もりなんてとらない。

>150
購入前に予算的に買えそうな物件幾つか見たけど
トミヒサの管理費は高くないよ‼︎

これは皆さん他のモデルルーム回ってるから知ってるか…

非常用のバッテリーは交換が必要だし高価。巨大な発電機はメンテに金がかかるし。
それらは管理費というより、修繕費に乗ってくるのかな？ローン以外のコストがすごそう。
数十年とか百年に１度の大災害に備えて、やりすぎ感が・・・

>159

モニタしてるのは夜間だと警備員だから専門管理者じゃないよ。マンション管理士なら常駐してもらわないで、コンサル的な仕事を非常勤で行ってもらったほうが効率的かも。野村と関係ない人にお願いすれば、管理会社の問題点も指摘してくれるはず。

>154
発電機は20年
太陽光発電も20年
交換するのが長期修繕計画に載ってる

後のことは組合員で決めればいいので
防災に金かかってるのは確かだね

東京湾北部地震の発生確率は極端に低いが、発生したときの被害が甚大だろうから備えようというのが正しい予測で、向こう30年で何十%というのはミスリード。
むしろ南海トラフを心配するのが先だとすればやはり防災費用のバランスは悪いですね。

54さん、
エレベータパーキングは、図面から見ると①だと思います。

防災はこんな感じ

新宿「トミヒサクロス」――最新技術で災害対応（空間新景）

「日常生活への早期復帰」を掲げ、
…世界に先駆けた防災システムも注目を集めそうだ

引用元　https://messe.nikkei.co.jp/ss/i/news/126648.html

泣いても笑っても明日全部終わりだね。
みんなお疲れさまでした。