Tomihisa Cross Comfort Tower（富久クロス）Part18

今日の重説に出られた方いますか？出られての新しい情報欲しいな～。完売だったんでしょうか？

結果的に私は60㎡強の富久を契約したのですが、同じ価格帯（階数は富久の方が上の）55㎡のパークハウス赤坂と迷いました。

売主はどちらも大手のため大差なし、施工、坪単価、階数、ランドマーク性は富久が上、立地は3A地区の赤坂が上、今も判断が合っていたのか迷っています。

どちらが正しい判断だったのでしょうか？

自分の判断に、自信を持ちましょう！もう契約したやんだから

パークハウス赤坂もうないでしょう

＞551
二期の重要事項説明会は先週の日曜日で、今日は契約会です。「最終期で完売しました」との挨拶がありましたよ。

551です。555さん、契約会でしたね。情報ありがとうございます。
はじめて完売の情報を教えて頂きました。全期即日完売記録ですね。

新宿御苑に行きました。
もしかしてTomihisa？　違っていたらごめんなさい。
梅も寒桜もきれいでした。

間違えありませんね。いずれクレーン前の高いビルをはるかに追い抜くからはっきり
見えますよ。

うちのマンションからも南側に富久クロスが見えます。現在、クレーンと最上部が見えてきました。北側にはブリリアタワー池袋が見えます。購入を検討したマンションが南北に見えてなんだか感慨深いです。

マンション　コレクターの方へ

このマンションの次は何処を買いますか？

虎ノ門ヒルズ、イギリス大使館跡。

557さん、こんなホームページのイメージになるんですね

562
プレシス新宿御苑Ⅱが建設されることになった。
トミヒサと御苑の間に18階が立ちはだかるから、見え方は変わるでしょう。

所詮１８階じゃねぇw

>>561さん

東京で庶民に少し毛が生えた人（年収1000万～1500万円ぐらい）が
財テクで買えるマンションを想定しています。

「良ければ高くても買う」でなくて「値段の割りには安いから買う」ような人が
買うマンションです。

すいません。
誤植です。

「良ければ高くても買う」でなくて「値段の割りには良いから買う」ような人が
買うマンションです。

マジェスティハウス新宿御苑はどうですか？
売れ残り処分でかなり値引きしているとの噂です。
富久クロスと比べると見劣りしますが。

>>567さん

情報を、ありがとうございます。
いくら値引きをしてるといっても
トミヒサ以上のお徳度を求めると３割引ぐらいになりそう。
それは現実的ではないですね。

マジェスティハウスは慶應大学病院に通院，もしくは関係者なら極めていい場所かと思う．
実際に医者でも購入者はいそう．富久の購入者も慶應の医者，女子医，東医などいそうだし．
値引きしているのであれば悪くはないと思う．
夜はちょっと寂しい感じがするが，それを閑静とするか，さびれたとするか，は感性による

>>569さん

娘が近くの大学に行くことも視野に入れて
トミヒサの１LDKを買いました。

娘にこんなマンションを与えるのは
甘やかし過ぎと言われそうですが、
トミヒサはランドマークで資産性を保てそうから
賃貸マンションの家賃を払うより、
安く済むと思っています。

もし、娘が近くの大学にご縁が無くても
トミヒサなら投資額を回収できそうですが、
マジェスティハウスは私の感覚では微妙です。

私って、ケチですね（笑）

私も独身で50G 1LDK買いました！
結婚したら売却又は賃貸で考えてますー

そうなんだよね、1LDKは家庭を持つまでの過渡的な住まいだから賃貸需要が強い部屋を買うべきなんだよね

みなさんお金持ちで羨ましいです。

2011年くらいの物件は今売却すると1000万以上の売却益を得られます．
ものによっては2000万近くですね．
ここもそこまで行けるか，楽しみです．

それは無いな（笑）

丁度2011年に6500のマンション買ったが7500で売りには出せると思うが
実際の成約は6500ぐらいだろうな

建築費アップと五輪が控えてるからね。
あるともないとも、誰も言えない。

ここは数年に２－３件の神物件でしょう。良いものは　評価されるし　売り手に有利な条件の取引が行われる可能性が高いと思います。ただ、それでも世界や日本の全般の市況の影響からは　逃れるすべはないと思います。

北向きの2L購入したけど3Lにしておけばよかった。残念！

み〜んなオリンピック前に売れば、って言いますよね。

579さん
対抗馬って、同じ棟内のって意味ですか？
エリア内では対抗馬になりそうなのは無いですよね。

>582さん
その通りです．やはり投資物件として購入されている方は，もちろん同じことを検討されているでしょうし，大型タワー物件ですので，やはり多くの対抗馬が予想されます．

581
湾岸エリアならわかるけどよくも悪くもこの物件は大きく影響はしないのでは？

転売した時にここよりいい物件が有るのかな？

ここを賃貸に出す人のお住まいって凄そうだね‼︎

>584
オリンピック後にさがるとしてもその幅は湾岸よりは抑えられそう．
でも，オリンピック前はここは高確率で上がると思う．

いや，世の中には広尾とかの3LDKを賃貸に出す人もいるしね．
すごい人はすごいです．

オリンピック前はどこも上がるのでは？？ここは上昇率は高そうだけど。湾岸はある意味どういう動きになるのか興味深い。

ところで完売したのでしょうか？富久クロスの広告がネットから消え他の出そうなのかなあ。少し寂しいな

3/8の午後最後の契約会に参加しましたが、「お陰様で全ての部屋に申込頂き、ほぼ完売致しました」と、やや含みのある言い回しでしたので、仕事の都合等で契約会に参加できずに契約日程調整中の人が残っているのでしょうかね。

オリンピック前に大不況になってるブラジルとかもあるけどな。

売れ残りでたらチャンスですね！

完売じゃないの？

もし出ても、キャンセル待ちしてる人達が買っちゃうんじゃないの？

多分、オープンにはならないでしょうね。今連絡がない人は、キャンセル待ちもダメってことでは？

海っぺりのスカなんとかみたいに、最終期に売れ残りが5戸出て追加申し込みの例もあるしね〜

この物件賃貸目的の購入者多いし、
安く貸す人が多いとどうしても
高く借り手がつかないから
低いレベルで落ち着いちゃうね。
売却の時も同じ。
上がる要素特に無いから、安く
売る人が多いとそうなっちゃう。
皮算用だったかな。

キャンセルは引き渡し時にも出る可能性あるし、
気長に待つしか無いかもしれませんね。

キャンセル待ちだとか売れ残りは、だとか。
もう完売直前ですか？
数年後のオリンピックに備えて購入する人も多いのですかね。
この辺なら会場までも直ぐに行けそうだからね。
余裕があったらこんな所に一つ居住空間があっても良いですよね。

通りがかりの方ですか。ご苦労様です。

めっきりレスが減りましたね。以前送られた空撮写真だと東～北東の高層階は眺望が抜けているようでした。スカイツリーよく見えそうですね。西～北西はコマ劇場やヨドバシクロスやAPAホテルなど高い建物の影響はでそうかな。二期で人気の方角はどちらだったのかな？

空撮写真が送られたんですか？
見たことないなあ。

二期低層階の倍率は過去レスにあるとおり。間取りによって差はあるが全体的に見ると西側の倍率が高かった。

富久クロスの空撮です。都庁からの富久クロスも、ありますよ。参考になりました。
http://livedoor.blogimg.jp/bluestylecom/imgs/1/6/164cf2ad.jpg

低層で広い眺望が臨めないなら、断然西ですよね。
賃貸棟より上の階なら、敷地面積分は永久的に何も立たないし、
厳しい西日は敷地外の高いビルが遮ってくれるだろうし。
２期で人気が出たのは分かります。

＞厳しい西日は敷地外の高いビル

15階くらいの建物しかないよ

ヨドバシビル待ちでしょう。

ヨドバシも15階くらいだろうな
勝手に高くしていいならTOTO跡地も
50階建てになってたんじゃない？？？

当初の目的通りカメラ博物館を建てて
閉館→売却しかないんじゃないかな？

今の状態ならマンションで買い手が付きそうだが
オフィスでは難しい立地だね

元祖・激安の殿堂のヨドバシカメラさんが、15階の小ぶりで終わらせるはずない。

約30階位は建てるでしょうね、

私は既に1期で契約済みだし、物件は既に完売・400人のキャンセル待ちと言うし、検討スレも存在意義が無くなってきましたね。でも契約できたのが嬉しくて・時間が経って他物件を色々見てると、ここの良さが益々際立ってくるように思います。契約者限定スレも盛り上がらないし、なんかアマロス気分です。

400人のキャンセル待ちですか！
驚きですね。

400人のキャンセル待ちというのはどこからの情報ですか？
聞いたことがありませんので教えてください。

＞609
＞610

法治国家なので気合いと根性では建たないよ

過去レスで、敷地面積からの緩和で建てられると書いてあったと思うが。

高層ビル建ったってええやん。東京！って感じでさ。

そうね、ちょっと離れてるしね。

管理人様
この掲示板の冒頭に「いよいよ今週土曜日最終期抽選会！ 」と書いてるけど、今週じゃないよね。アップデートをお願いします。

都心のマンションは世界どこでもお見合いです。それが都心というものです。眺望なら郊外か湾岸でしょ。最近は湾岸でもお見合いだけどね。

この中にドーンとトミヒサクンが建つのか〜
楽しみだ

http://www.youtube.com/watch?v=uBLWfRnB76Y

文京シビックセンターからの撮影らしい

いや、この中には立たないのではないかな。
左で見切れてる辺りが富久だと推測。

＞614
＞法治国家なので気合いと根性では建たないよ

ここら辺は不便な土地だから、トミヒサの様子を伺ってからだよね。いよいよか。
絵画館の高さ制限があるせいで、逆に敷地いっぱいに長方形の壁になっちゃうでしょ
ヨドバシカメラは最近すごいよ。梅田でも150mの複合ビルを建てる。

620　621
いやいや、文京シビックから見えないよ。
飯田橋ファーストビル(その動画の左手前にある一番邪魔なビル)で完全に隠れる。

ファーストビルより左では？
画面から見切れて見えないのではないでしょうか？

トミヒサの購入者は北海道から九州までいるとのことでした。
使い方は、別荘の人が多いのでしょうね。
私も地方の購入者の一人です。

申込み、重要事項説明、契約と青春１８きっぷを使って
長距離を何度も東京に足を運びました。

トミヒサは、庶民的な感じのするマンションです。
契約会に参加してトミヒサの購入者は、
身の丈にあった生活をしてる人が多い感じがしました。

湾岸マンションの方が洗練されている感じがします。
トミヒサは愚直なイメージマンションですね。
それに癒しを感じて、思わず買ってしまった人が多いと思います。

新手ですねwww

連続申込登録完売日本一ってなんのこと？

http://www.proud-web.jp/mansion/tomihisa/

キャンセル待ちは400組以上いるらしいですから、入居まで、なりすましのネガは続くのでしょうねww

>611さん
キャンセル待ちは400組以上、の根拠か情報のソースを知りたいです。
無いと単なる購入者の自作ポジにしか見えないような気がします。

キャンセル待ち４００戸ってすごすぎるね。

ヨドバシの件についてですが、
何階建てられるか気になってしようがないから
自分なりに下記の通りに整理してみました。
建築の素人なんで、
間違えたところがあればご指摘頂ければと思います。

①敷地の建築条件について：

http://www.sonicweb-asp.jp/shinjuku/preview?theme=toshikeikaku&layers=...,th_1088&pos=139.7112255755727,35.69201669574331&scale=2500&size=563,958&template=A4P#layers=th_1088&ek=3070731aa92511e3b68fe0cb4e0c4446

用途地域：商業地域
容積率：500%
建蔽率：80%
高度制限：なし※1
面積：6,152㎡※2
地主：ヨドバシカメラ
開発計画：不明

※1聖徳記念絵画館眺望保全誘導区域につき、最大88mしか建てられない可能性があります。
詳細は下記資料のp.1-8および契約者掲示板No.405さんの計算をご参照。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000029133.pdf
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/374153/34

※2
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2012/08/post-ee3c.html


②マンションを建てる可能性と可能な高さ

ヨドバシカメラが所有土地でマンションを建てた実績も計画もないので、
可能性が低いと推測。
ただし、転売されるとマンションが建つ可能性が十分あります。
その場合、何階まで建てられるかというと、

富久クロスの近くにザ・センター東京の事例があり、
敷地面積はヨドバシと同じく約6000平方メートルで、地上38階建て（130m！）
ただし、それは総合設計制度適用により容積率350％が650％に緩和されたことで生かしものなので※3
比較対象としてはよくないかなと思います。

実は住宅の共用廊下、階段などは容積対象外になり、
富久クロスの全体概要を見ると
建築延床面積138,965㎡の内、容積対象外面積38164㎡があります。
というと、建築延床面積：容積対象外面積＝1:0.38
この比率をマンション建築の経験則として、
ヨドバシの場所で計算してみると、
最大可能建築延床面積＝
敷地面積6,152㎡×容積率500%×1.38＝42,448㎡

仮に建築面積を3000㎡※5とすれば、
42,448÷3,000＝14.14
すなわち、非常に細いビルでない限り、だいたい15階ぐらい建つでしょう。
一階につき3.2mで計算すると高さはだいたい48mになります。
だとすると、インパクトそんなにないじゃないかなと思いますが。。。

※3
http://www.re-port.net/topics.php?ReportNumber=8374

※4
http://www.aml.co.jp/condominium/preview/the-center-tokyo%E3%82%B6%E3%...

※5ザ・センター東京はオープンスペース1500㎡を設けたうえで建築面積が2899.35㎡。
http://www.mec-h.com/m_selection/detail/in_tatemono_no/M0054


②オフィスや商業施設を建てる可能性

ヨドバシカメラの業態から考えれば可能性十分あるでしょう。
ただし、住宅と違って共用廊下、階段などは容積計算対象外にならないので、
建てても旧厚生年金会館や近くの商業ビルぐらいの高さになるでしょう。
商業施設やオフィスとも階ごとに広い面積を確保したいから
極端に高くは建てないでしょう。
（あの150mのヨドバシ梅田計画は容積率1250%!に対して、ここは500%）

③その他の可能性

いろんな手法で容積率緩和が可能とはいえ、
富久クロスのように道路建設まで協力するも625%までしか緩和されないことから
民間企業のヨドバシカメラに容積率500%以上の優遇を与えることが難しいでしょう。

長文ですみませんが、ご意見を頂ければ幸いです。

631さん
ありがとうございます。とてもわかりやすいです。ちょっとあんしんですね。何が建つかいつになれば分かるんですかねー。

625
ちょーウケるんですけどー(*≧∀≦*)
湾岸買っちゃって、トミヒサに憧れてるんですね(’-’*)♪
醜いです。

ザ・センター東京ですが
建築延面積53224.12㎡/建築面積2899.35㎡＝18.35なので
大体19階という計算になりますが
実際には地上38階地下2階建です
何ででしょうね？

633
醜いって？性格悪くない？
こんな人が近所に居るのイヤです。
625は、本当にこんな方がいると思いますよ。
地方の方っぽいひと多かったです。

625さんは契約会に出席したとなってますから
皆さんのお仲間ですよ。

625さんの書いた青春１８きっぷには利用期間に制限があり、
申込・重説・契約の全てできっぷを利用するためには
3月1日の最終期最後の申込日に申し込むしか有り得ません。地方から来てハードなスケジュールですね。

635，636
自演が過ぎますよw

ここ、住みたくは無いけど
遊びに行くだけなら面白そう。

公式ＨＰはまだ閉鎖されていないようですが、ヤフー不動産などのトミヒサ案内用ＨＰは閉鎖されましたね。
完売確定。
お疲れ様でした。

611です。キャンセル待ち400人と書きました。最近電話での雑談の中で営業さんから聞きました。

営業トークだね（笑）
それだけで信じたんですか？

公式ホームページ、大きいフォントで価格が
出ちゃってるから早く閉じて欲しい。

早く価格引っ込めないと
他のマンションが売れない(>_<)

611さんはちゃんとソースを書いた。
642さんの営業トークだねのソースは？

積水ハウスさんのwebに、完売とありますね。
http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/

価格ひっこめないと友達にも言えない。

地方の購入者はほとんどいないでしょう。一期の購入者層は報道発表されている通り、67％が23区内居住者。残りの多くは東京市部、神奈川、千葉など東京近郊居住者と思われる。
http://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2013092600728.pdf

ここの購入者を装った湾岸購入者のネガですねw

↑648は625に対して。

完売みたいですね。各所閉鎖され出してきた