Tomihisa Cross Comfort Tower（富久クロス）Part18

なので日本の不動産が安心って思う人がどれだけいるかで決まる。

>140
給、排水管の交換は40年目に計画されてる
それ以外は30年目に計画済み

40年目は建て替えか修繕かでみんなで考えるんじゃないかな？
その時購入者は何歳だろう…

オーバーエイティ

本物件の話だったところから突然日本の不動産全般の話されてもね。極論すぎて。
投資目的と居住目的では全く論点が異なるので、できれば住む前提の話をしたいです。個人的には。

それにしても抽選て気疲れするね。
うちは嫁さんも私もちょっとゲンナリしてます。
購入を決心しても外れたときのくたびれ儲け感凄そう。

オーバー70!

デベが作った管理、修繕計画のままじゃダメでしょ。

グループ会社の野村リビングサポートに管理委託してる時点で、ボラれてる気がする。相見積取って決まったのかも不明だし。

法定でもない専門管理者とやらを設けて、年額約900万。
植栽管理で年額約900万。

上記費用は年額約7200万の管理委託料とは別で発生するからね。

確かに、ココの管理費用は高い！！
入居したら、即管理者は削減。

その管理者がもし
契約者スレのNo.372レスの記事に書かれた管理者のことなら
消滅は無理。

>149

長期修繕計画は国土交通省のガイドラインで５年ごとに見直すことが推奨されている。販売時はデベが作成するけど、それを引き継いで運用するのは管理組合＝区分所有者のお仕事。

あと、入居時の管理会社はデベ指定だから、子会社を使うってことで相見積もりなんてとらない。

>150
購入前に予算的に買えそうな物件幾つか見たけど
トミヒサの管理費は高くないよ‼︎

これは皆さん他のモデルルーム回ってるから知ってるか…

非常用のバッテリーは交換が必要だし高価。巨大な発電機はメンテに金がかかるし。
それらは管理費というより、修繕費に乗ってくるのかな？ローン以外のコストがすごそう。
数十年とか百年に１度の大災害に備えて、やりすぎ感が・・・

>159

モニタしてるのは夜間だと警備員だから専門管理者じゃないよ。マンション管理士なら常駐してもらわないで、コンサル的な仕事を非常勤で行ってもらったほうが効率的かも。野村と関係ない人にお願いすれば、管理会社の問題点も指摘してくれるはず。

>154
発電機は20年
太陽光発電も20年
交換するのが長期修繕計画に載ってる

後のことは組合員で決めればいいので
防災に金かかってるのは確かだね

東京湾北部地震の発生確率は極端に低いが、発生したときの被害が甚大だろうから備えようというのが正しい予測で、向こう30年で何十%というのはミスリード。
むしろ南海トラフを心配するのが先だとすればやはり防災費用のバランスは悪いですね。

54さん、
エレベータパーキングは、図面から見ると①だと思います。

防災はこんな感じ

新宿「トミヒサクロス」――最新技術で災害対応（空間新景）

「日常生活への早期復帰」を掲げ、
…世界に先駆けた防災システムも注目を集めそうだ

引用元　https://messe.nikkei.co.jp/ss/i/news/126648.html

泣いても笑っても明日全部終わりだね。
みんなお疲れさまでした。

ローレルコートとお見合いしてるからスカイツリーも見えないけれど、
東京タワーも、赤坂のタワマンと完全にかぶって見えないって本当ですか？
お隣のローレルコートから見ると、ギリギリらしいですが。

無抽選の可能性が高いところと、自分が納得できるところ。バランスに悩みましたが、今はすっきりです。明日で終わりですね。
あとは振り込んでしまって、リフォームとかインテリアのことを考えるのが楽しみです。

抽選から手付金送金までタイトなのは用意できなかった場合に落選者を繰り上げる都合もあるのかね。完売という箔のために。

つまらないこと書きますが、前の方で「手付金＋フルローン」て書いてる人がいたけど、フルローンって物件価格100％のことを言うはずです。でも富久クロスは手付金10％必要なので、この時点でフルローンでは無い、90％のローンならまずまずではありませんか。

ttt（ザ・トウキョウタワーズ）は管理組合がかなりしかりしていて、管理会社（確か住商建物）は変わっていないけど、色々相見積もりをとって、実際の費用を大幅に下げさせています。ここもしっかりした管理組合にしたいと思います。

>164さん
5000万の物件で、500万手付けで払いつつ5000万のフルローンを組むことも出来るはずですよ
例えば親戚から手付金を一時的に借りて、ローン借りた段階で親戚に返すとか。

166さん、素晴らしい!!!　その通りですね。　銀行によってはあり得ますね。どこの銀行ならやってくれますか？

＞１６４さん、

一般にフルローンと言うとその通りですが、質問者の方は「手付以外はフルローン」の方と聞いていますので、物件価格の９０％をローンで借りる人がどのくらいいるか知りたかっただけです。資金計画としては１００％フルローンと同じようにカツカツですね。

2年後の経済（金利）情勢にもよりますが、手付金が戻ってきた段階で株か為替に振り替え、文字通り100%フルローンを組む予定です。住宅ローンは全額変動35年ローンであり、親からの援助もなく、全く心配していません。ネガさん、管理費・修繕積立金の滞納候補者としてどうぞ叩いてください。

消費税8%で購入したにも関わらず、住宅ローン減税の控除額を減らす必要はないと考えています。住宅ローンの金利分を一切支払うことなく、10年後ぐらいに享受し切った段階で買い替えしようと考えています。

全額キャッシュと、ローン減税を利用するのはどちらが得ですか？

金利電卓を持っていないので概算ですが、5000万円を金利0.775％（仮に変動ないとして）35年でローン組むと、支払総額は約5710万円です。35年間の金利は710万円です。当初の年間の金利分支払は約40万円のはずです。一方充分税金（所得税）払っていれば（消費税8％で）減税は年間40万円、10年で多分400万円になると思います。このくらい金利が安いと、運用に自信があればキャッシュは投資（例えば不動産投資）にでもまわし、自宅は住宅ローンが良いと、私は思います。

>171
ご意見、有難うございます。
私は運用はしていないので、やはりキャッシュの方が良さそうですね。

銀行に払う、保証料でしたか。5000万借入ると、100万くらいかかりませんか？
キャッシュあれば、そのほうがいいのか？私も迷うとこです

>172
キャッシュで買うなら5%のときに買うべきだった。消費税は建物部分にしかかからないとはいえ高額な買い物。差額の3%をどぶに捨てるようなもの。もったいないことするねー

171の言うとおり。住宅ローン控除の恩恵をフルに受けるためにあえて借入額を増やす。10年後に繰り上げ返済するのが一番得。

一期一次にはずれて、2次で購入出来たのですが、野村の戦略で良く考えられていて3%の差を
感じさせないように、微妙に間取り、単価の条件が良くなり逆に満足してます。

北角はリフォームされる方が多いみたいですが、どのようにされる予定ですか？ダイレクトウィンドウの部屋をつなげる以外に何かした方が良いことはありますか？

金利はらうのバカらしいからキャッシュで考えています
実際どっちがお得ですか？その辺りのことに疎いもので、

最終は来年に決めるので契約者板でゆっくり意見効果しましょう！

>177
北角はそのままじゃ使いづらい間取りですよね。私は一期でセレクトプランを選んだので、リフォームはしません。二期で買うと自分でリフォームする必要があるからたいへんですね。

>176
よくそんな嘘が言えますね。一期一次と一期二次の価格表、両方持ってますが、間取りも単価も変わってませんよ。単純に5％を8%に換算しただけ。

>179

キャシュ購入できる資金があるなら、預金連動型ローンを利用してローン減税っててもある。研究してみたら。減税額と手数料に差額があればメリットがある。

>182さん
ご教示有難うございます
銀行に相談してみます

>174
172です。一期一次に外れたので仕方がありませんでした。
差額の数百万は正直痛いですよ。

今さらですが、３月までに契約は5%にしてくれたらいいのに…

富久は無理ですが、竣工済みまたは建築中で3月末までに引き渡しが完了な物件なら5％で買えますよ。そういう物件って、要は売れ残りだから大幅値引きも期待できるし、案外狙い目かもしれません。4月になってしまうと売る方も8％で売らなきゃいけなくなるから必死で3月中に処分しようとする。

今日泣いても笑っても最終日ですね！夜抽選行きます

倍率、1倍も結構あるのかな？早くに申し込みしたので、どのくらいになってるかも抽選会場に行かなければ分かんないのかな？

倍率は担当営業に聞かれたら宜しいかと思います。

申し込みしたなら、営業さんに電話すれば
現状は教えてくれますよ。
夕方の駆け込みとかは営業さんも忙しいと思うのでた対応してくれるかは分かりませんが。

当落どちらも経験しておりますが、
当選時は電話が凄く早かったです。
落選時はもうすぐ日付が変わる位に来ました。
申し込み数がそこまで多くないと思うので
ここまで遅い時間の連絡と言う事は無いと思いますが、
こちらの掲示板で抽選終了の情報が出ているのに
いっこうに電話が無い方は覚悟した方が良いかと。
ご参考までに。

今日17時締め切りですね！

抽選に行かれた方最高倍率の倍率と部屋番号を
教えて下さい。

今年は御苑の桜が楽しみだ

私も知りたいです！宜しくお願いします～