パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンス

>>621
そういえば池袋直通化の工事って予定通り進んでるのでしょうか？
予定では2016年度中ってことだったので
2017年の4月からはダイヤ改正だと思うのですが
ホームの工事って全くしてませんよね。
だいぶ遅れるのでしょうか。
まあメトロの予定は大体2年ぐらいは遅れるしょうもない事前計画立ててること多いですけど。
誰か情報お持ちの方いませんか？

方南町はかなり良くなっていっていいなーと思います。

直通の工事ってどうなんでしょうね？
ホーム自体を長くするという話があったような気がしますが…。
日常的に方南町を使っていないので良く判らなくて。

＞623
方南町駅周辺では、深夜に毎日工事していますね。新たな改札口の部分から工事をしているようですから、ホームの延伸工事はまだ先でしょうね。
今の方南町のホームは、すでに１００ｍくらいあるので、大規模な工事をして新たに鉄道トンネルを掘らなくても、現在の駅務室のあたりまで、トンネル内の構造を改良すれば、６両対応できそうですね。
たぶん、今の駅務室やトイレが撤去されて、ホームになるんだと思います。
方南町のホームが６両編成に対応すれば、今の「中野富士見町行き」が「方南町行き」になって、池袋直通化されるんでしょうね。
詳しくはこちらをご覧いただければ。
http://mirai-report.com/blog-entry-1318.html

要するにホームの工事が進んでいないからといって、工事が遅れているというわけではないと思います。
そのほかの部分で遅れているのかはわかりませんが。。。

改良工事に併せて、古くて暗いトンネルっぽい駅通路が明るくきれいになると期待しています。

>>616
ざっくりとMRのバラの数を見る限りでは、後20戸ぐらいでしょうか。

>>626
ありがとうございます。
結構残っていますね。
竣工まで完売するでしょうか、、

>>627
どうですかねー。登録抽選の状況を見てると、毎週2〜6戸ぐらいのペースで売れてるようですから、竣工までには完売するようような気はします。

少しずつではありますが、売れている感じはするかな～という感じでしょうか。静かに売れて行っている、といいますか。
竣工までに売れて、入居してすぐに皆さんで管理組合を結成できるというのは1つの目標的な物にはなります。
とはいえ、全員そろうかどうかなんて、デベさん次第だから、何とも言えないですが…（汗）

>>630
まだまだありますよ。
スマホサイトの間取りの所を
見ると4期販売予定で10戸出てきますから。
626さんが言う通り20戸くらいはあるのでは？
ダラダラ売りますよね。
売りづらいところが残ってしまってるんでしょうけど。

ここのマンションて高いんですか？

ここより更に郊外(市部)で、駅徒歩6分の物件を検討していましたが、そこが70平米3LDKの一番安い部屋で5400万でした。
そこも外廊下で共用施設は充実しておらず、また全戸西向きで線路と大通りに挟まれたマンションなので、考えておりました。
ちなみに新宿までは日中なら30分はかかりませんが、通勤時間だと40分もかかってしまいます。

そうしたことを考えると、ここの物件は都心に近いわりにはお安いのではと思うのですが…

単純比較で、新築なら野村の阿佐ヶ谷より安いかと。比較対象が中古で良いなら同じ三井のタワーが方南通りはさんで反対側１０分弱のところにあるんで比較されてみてはどうでしょう？

朝の通勤は、中野坂上で乗り換えても新宿駅まで１５分かかりません。通勤ラッシュ時は殆どのケースで中野坂上に支線と本線にほぼ同時に電車が来ますので、乗り換え自体が大きなストレスになったことはないです（乗り換えが無いよりはストレスですが）。地下鉄って優秀だなと。

街がマイナーなのは事実でしょう。グルメ本で方南町の店が出ているケースは殆どないです（ラーメン屋が２軒程度）。そのせいか賃貸家賃水準も近隣より安いです。

この辺りはあまりマスコミにスポットライトを当てられることは…ないですものね。
アド街でもあまり取り上げられていない？
地味と言えば地味だけれど、
それが暮らしにくいかと言えばまた別のお話。
落ち着いて暮らすことが出来る、という事なんじゃないかと思っています。

このマンション検討しています。

気になったのですが、このマンションは環七沿いですが音は気にならないレベルですかね…
二重サッシじゃなくて大丈夫なのでしょうか？

立地、価格を考えると魅力的なのですが、そこが引っかかってます。
どうなんでしょう。

>>635
窓開けたら気になるんじゃないですかね
個人差はありますが閉めてるときはそんなに気にならないかも。
南棟ならほとんど気にならないんじゃないかとは思います。

>>635
南棟と西棟はあまり気にならないと思います。
東棟は場所によってはそれなりに音がすると思います。
音は個人差が大きいので、ちょっとでもダメな人もいると思うし、気にならない人もいると思いますが。
東棟でも、昼間はそんなに気にならないと思いますが、夜が心配ですね。
特に環七沿いのベッドルームで安眠できるかどうか。

音の問題が出た場合でも、
インプラスで二重窓、防音カーテン、防音の換気扇など、
色々対策はあるので、最悪の場合を考えてそのコストも含めて考えてみては？

私、明大前から笹塚辺りの甲州街道沿い、環七沿いの物件に実際に住んだり、
何件か内見した事がありますが、
甲州街道沿いは首都高から地鳴りのような音がして、二重窓が必須と思います。
甲州街道沿いの一重窓賃貸マンションに引っ越して、一瞬で他の所に引越した友人がいます。
全然寝られなかったそうです。
環七だと首都高沿いよりは音が酷くは無いので、個人的には新築のマンションであれば一重窓でも問題ないと思います。

それと、時間があれば、環七沿いの築浅賃貸マンションを実際に内見してみると結構参考になると思います。

そもそも論ですが、大通りを気にしなくていい善福寺川緑地のパークホームズがいいと思うんですが。

>>638
価値観次第ですが、駅遠い、高圧線
の2条件でアウトな人多いのでは。
日常の買物も不便そうだし。

>>638
立地をみてみたらすぐにわかる酷さ。駅遠商業施設０で文字通り善福寺緑地という環境だけが売りなのにまさかの
高圧線＋鉄塔で台無し。

>>638
私も一瞬そちらも検討物件に入れて見たんですが、残念な感じ（高圧線の健康被害の恐れ）でしたので即検討終了した次第です。

本物件を購入するか大変迷っている者です。
10年程度で住み替えを考えているため、最も気になるのは資産価値です。
環七向きの東棟2LDKは10年後3500程度で売れるでしょうか？そんな未来の事はわからん！と思われるでしょうが、皆さんの予想を聞きたく。
方南町という駅力のなさ、環七、がマイナスと思うのですが、とはいえ三井ブランドで東急建設が建てたまあまあの仕様（ディスポーザー、食洗機、などなど）で10年後に3500を切るとはおもえないのですが、何せ初心者なので、どなたかご教示頂けると嬉しいです。
方南町にケチ付けるような書き方してしまいましたが、私自身は住んだ事もあり、かなり好きな街です。なので迷っています、、

>>642
資産価値に関しては今後大化けしたりこのエリアが特段の人気になることはないと思います。すでに成熟してますしもともとそんなに人気があるようなエリアではなく杉並では穴場的存在です。
が、逆に暴落するような理由も見当たらないので、10年後も3500万円程度では売れると思いますよ。もちろんその時の経済事情も加味されるので将来のことは誰んもわからないということは
ありますけどね。

ただ覚えておきたいのは環八や環七といった幹線沿いにあるマンションは将来中古では売れにくいという事実です。
新築とちがって中古の場合はその時に売りに出てるマンションってのは運になりますが、幹線沿いのマンションは
わざわざ中古で買うほどか！って判断されることがほとんどです。自分で考えてみてもわかります。

>>642
10年後に3500万で売れる可能性は十分にあると思いますよ。
私は特に不動産に関する仕事や資格を持っている訳ではありませんが、マンションの資産性を色々と調べていますので、
多少は参考にしてもらえるかと。

このマンションの平均坪単価は280万くらいですので、坪単価280万、5000万の2LDKを購入したとします。
東棟の2LDKだと、5階か6階の中住居がこれくらいの坪単価ですね。

新築の価格を100とすると、10年後は23区のマンションであれば平均で80くらいになります。
（東京カンテイ社のデータを根拠にしています。）
ここ数年、マンションの相場が上がっている事はご存じだと思いますが、方南町駅の相場が上がる前の新築坪単価は240～250万位です。

比較的保守的なシナリオとして、10年後に新築の100から、築10年の80になり、
坪単価280が10年後に240に戻ったとすると、5000万は3400万になります。

あとは、10年後を予想して、このマンションが平均を上回るか、下回るかという事になると思いますが、
環七沿い、直床構造といったデメリット、
方南町は知名度は低いですが、駅の改良や街のバリアフリー化も予定されていますし、駅力はそんなに低くないと思います。
駅徒歩7分、三井物件、杉並区では比較的珍しい174戸の規模を考えると、
平均を下回る可能性は低いと思います。

ただ、大人気、注目されている、今後大きく伸びる事が期待されるような、
物件、地区、駅ではないので、大きな期待は禁物でしょうね。

皆さんご意見ありがとうございます。大変参考になります。
やはり幹線道路は嫌がられるでしょうし、もう少し検討してみます。
都内の新築マンションではお買い得な値段なので悩ましいです。中古でも良いマンションは4000万円はしますし。。物件選びは難しいですね。

難しいです。ただ小さなお子様がいるご家庭だと幹線沿いは環境的に不安がつきまといますよね。安心して暮らせるように本質的な所は見誤らないようにしたいです。マイホーム購入は手段であって目的ではありませんから。

先月見学に行ったときはベビーカーの人が多くて驚きました。こどもの喘息とか気にしないのかな。

人間は目の前に実害が出ない間は誘惑に負ける人が多いからですよ。せっかくハザードマップ等で情報を公開しても買う人が後を絶たないでしょう？そういう事です。でもそれで良いんです。将来の事ばかり考えていたら何も出来ない。これもまた事実ですからね。

皆さんのおっしゃることをまとめると、
パークホームズ杉並善福寺川緑地が良いと言うことではないかと思うんですが。

鉄塔高圧線も幹線道路並みにいやでしょ。

鉄塔高圧線が健康被害をもたらす科学的根拠は有るのですか？
無ければ、パークホームズ杉並善福寺川緑地の方が良いのではないでしょうか。

鉄塔高圧線も幹線道路もないプラウドシティ阿佐ヶ谷に１票。

>>652
病は気から。気になる人にとっては存在自体が被害がある。
あと見栄えが最悪。隣にゴミ屋敷があったら嫌なのと同じ。
あとどうでもいいけどパークホームズ杉並善福寺川緑地は
駅遠不便な立地でハザードマップ御用達の善福寺川沿い。

ここを検討してる人とは趣向が全然違うかと。

やっぱり科学的根拠は「無い」ですか？
子育て考えたら、パークホームズ杉並善福寺川緑地が良さそうですね　＼(^-^)／

子育てに向いてるのはプラウドシティ阿佐ヶ谷でしょうね。

保育園には入れない杉並区はどこも子育てに向かないのかもしれないね。子育て重視なら三鷹市、小金井市、武蔵野市あたりがいいね。公園も多いし。

え? 保育園事情が分かっていないのでは？

えっ？杉並区は保育園常にいっぱいですけど。

挙げた３市もいっぱいですが？

いっぱいのレベルが違うでしょうに。杉並は夫婦フルタイムの満点でも入れない。
３市はそれなら入れる。

杉並善福川緑地は駅が遠すぎますね〜
毎日都内の中心部に通うのは大変そう。

保育園も入れて(?)、駅近で、ザ・パークハウス三鷹櫻邸が良いってことだな。

排ガスの影響ってジワジワときいてくるから怖いですよね。
一旦かかったらジワジワと長い期間おかされてきただけに直すのにすごく時間もかかりますし。

駅まで環八を毎日20分近く往復すると後々影響しそう。
営業は環八を先にわたって一本外れればいいと言っていたけど、それだと駅まで10分以上かかってしまう。
ここの営業、ほかの三井の物件に比べて感じが悪かったな

>>665
環七ですよ

20分程度の歩行で排ガスが怖いって？都内で1日外回りの人どうなるの！

20分どころか家にいる間もずっとじゃん。細かい粒子は家の中。

ここは神田川が削った谷地で排ガスが溜まりやすい。
坂を下ってきたところに信号があって車がよく止まるからなお悪い。
駅前の住友が始まれば安く見えて完売するでしょう。

子供の事は皆さん考えないんですかね。先が見えてる隠居世帯は割り切りもありですけど。

結局、パークホームズ杉並善福寺川緑地が良さそうだね。

買うなら一番道路から遠い側ですね。

プラウドシティ阿佐ヶ谷なら全部解決するyo

>>673
高いyo!

>661
へー　武蔵野市辺りは共働きフルタイムなら入れるんだ(笑)
頑張って～

確実に保育園狙うなら、そっちじゃなくて、渋谷区かと思ってた。

確かに子育てと言えば渋谷区が良いと聞くね。

和泉って「いずみ」って読むんだよね？　じゃあ和っていらなくね？

「泉」より「和泉」がカッコいいじゃない。

いや、書くのが増えるだけ面倒くさいですよ。それにおかしいですよ。

西棟の部屋を申し込みましたが、西棟でも玄関付近は環七の騒音が聞こえますかね？

音は聞こえちゃうんじゃないですか?

トラックなどの走行音は、おそらく聞こえると思いますよ。

あとここら辺に土地感があるひとならパークホームズ杉並善福寺川緑地の選択はないですよ。
戸建てならまだしもマンションとしては、利便性が悪すぎると思います。
公園もうっそうとしていて夜とか逆に怖いくらいです。

せめて大宮八幡あたりびっくり寿司となりのマンション（名前忘れましたが）
くらいでないと厳しいですよ。それでも微妙ですが・・・

話変わりますが（マンションのレスと違うかも知れませんが・・・）

近くのシーズマンベーカーというパン屋さんがおいしいのですよ。お勧めです。
休日の朝早起きして焼きたてパン食べてみてください。
マンションからも近いですしね。

あと方南駅の47カフェもなかなかよいと思います。
駅のまわりなど、ぱっと見ると店無さそうですが住むと以外とぽつぽつとあることに気づくと思いますよ。

音は窓を閉めれば軽減できそうですが振動が気になりますよね。大型トラックが走るとズシンときますし。

そうか、やはり保育園は入れないか。
ホントに武蔵野、三鷹ならば入れるのかな？

>>685
本日の日経に待機児童数の記事がありましたが、杉並は若干減少しているようですね。

あれだけテレビ出て訴えられたらねー。杉並区もあれで随分印象悪くなったと思うよ

先日行ったら20戸くらいはまだ花がついてませんでたね。

泥棒の侵入ってありますかね？

>>689
大規模マンションならではのセキュリティは確保されているみたいですね。ただ、泥棒さんも見ているだろうこうしたページに具体的にどういう設備があるのかは、住民の方に迷惑となるので書くべきではないと思いますので控えます。

>>689
人はいる限りいるし入るよ

犯罪率はどうなのでしょうか。

そろそろ値引きしてもらえるんでしょうか

>>693
坪単価が高い南棟はあるかもです。
350万円台とか高過ぎますよ。
でも、駅前の住友の情報が高く出てくると、
ここの価格が安く見えるので、営業としては
出来るだけ引っ張りたいでしょうけどね。

駅前の住友の立地を見ると買う気をなくしてしまうのでは。
こちらを見た帰りに立ち寄りましたが、駅から本当に近くて道路には面していなくて最強の立地でしたよ。

>>695
確かにそうかも。
わたしもあの立地は良いと思いました。
駅近でそれでいて閑静で。
後は値段とのバランスですね。
こちらは駅がまあまあ近く、値段は住友より
恐らく安い。ガーデンもある。 でも、環七近い、直床など構造的にも劣る。
比して住友は環境良い、建物はきっと豪華。でも、値段は恐らく高い。 だいぶ前のだけどランドプランはそんなに特徴のない感じになりそう。
いずれにしても住友の値段次第ですね。坪単価平均300でくればかなり魅力的。

そう！　　住友の方が「方南町物件」としては良いけど、
駅にエレベーターできても一番のラッキーな利用者は和泉地区住民。
新たな住友住民は住居に近い改札あっても、エレベーター使って地上に出たいなら
自宅と離れた改札を利用して
そのあと信号待ちして環七渡ることになるのです。

まぁまぁ。スミフの立地は良いけどお値段も跳ね上がるからね。
ここも駅距離とか周りの利便性はそこそこ良いんだけど環七沿いってのだけが痛い。まぁだからこの値段なんだろうけど健康は確実に犠牲にするよね。

売れ残り感満載のここに決めるか、住友不動産の高いの待つか、究極の選択は厳しい。
視野を広げれば、究極の選択ではなくなるんだけどね。

ここ、”売れ残り感満載”ではないです。
残り１５戸以下です。

検討している者としては、その残りの部屋が問題なのだよ。

環七問題が気にならない人向けでしょう。排ガスはじわじわ蓄積される系ですからすぐに問題が起きるわけではありません。目先が重要。

残りの部屋はどんな場所ですか？

環七とこんにちわ部屋です。

環七とは離れてる南にリビングの向いた部屋も幾つかありますよ。お値段はそれなりにしますけれど。

ここの広いの選ぶなら、南阿佐ヶ谷のプラウドシティの方がいいとおもうのですが。

あそこは南阿佐ケ谷ですからまた地勢が違う気がします

プラウドシティは高杉。
パークホームズ杉並善福寺川緑地がベストチョイス。

パークホームズ杉並善福寺川緑地は格安ですよね。駅まで遠いけど。

善福寺安いね。4900万円台から。

安い。善福寺がこの価格で買えちゃうってのは杉並区もやすくなってきたんですかね？

>>711
あそこは安くないと売れないでしょ。
駅遠過ぎです。それにつきます。

>>712
まぁそうなんですけど世田谷とかでも駅遠物件でも結構高いんですよ。特に最近の高騰相場だと。なので随分安いなっておもいまして。

>>713
確かにそう。でも、そういう物件は売れ残る確率も高い。世田谷でも本当のブランド一等地を除いては、実需で買う人がほとんどで、投機的に買う人は少ないから、価格が上がり過ぎた駅遠物件等条件悪い所は検討層が少な過ぎて余っちゃう。
湾岸マンションエリアみたいに町自体の発展性にも乏しいから、「高くても買う」って人は地縁者除くと少ないのよ。 駅近とかなら利便性を求めて外から来る人もいるから検討層のパイも増えるんだけどさ。 これは中古になった時も同じこと。

>>714
そうですね。確かに杉並区では世田谷なんかよりもさらにブランド力はないですし不便な場所も多いので実需だけしか頼りはなさそうです。
そういう意味では頑張ってもあの価格にしかできなかったというべきなのかもしれませんね。

>711
善福寺川緑地と善福寺は全く別の場所ですが、勘違いしてない？
善福寺川緑地なら安くなりますよね。
西荻窪の北側の善福寺なら良いのに。

勘違いしてませんよ。善福寺はもっと不便ですから。和泉のほうがまだ都心に近いですし。

"善福寺川緑地の方も見たいな"って話したら、あそこは不便すぎるのでやめた方が良いと、杉並和泉の営業さんに言われましたよ。
だから見学に行ってなかったのですが、実際見た方が良さそうですね。

>>718
そうですね、雰囲気は実際に見たほうがよろしいかと思います。
ただGoogleMapとストリートビューでどの程度大変かはある程度は予測できますよ。

土地の人気やマンションのプランド力に左右されず、
自分が求める条件が揃っているかどうかで物件探しをしたほうが良いかなと思います。
また、他社の営業さんは、他物件の悪口言う方もいらっしゃいますから信用できません。
現地はもちろん自分の目で見たものと、校区の評判なども含めて決めようと思います。

杉並と世田谷、どちらの方がブランド力があるといえるのでしょうか。私には同じくらいあるように思えるのですが。もちろん何を基準にするかは人それぞれですのでなんとも言えない議題かもしれませんが。

杉並、世田谷といっても広いから町名を言わないと意味ないよ。
駅前の住友は敷地に囲いを作り始めましたね。