パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンス

>>221

環八やら環七やら、道路全体で語るのやめたほうがいいと思います。
どちらも、局所的に、比較的交通量が少ない箇所、多い箇所、渋滞する箇所、などがあるわけですし、
重要なのはこの物件の周辺がどうなのか、ってところでしょう。そしてここの周辺が混む場所だから
敬遠されているわけでしょう。

こういう掲示板で問題なのは多くの人は比較する粒度（範囲）が大きすぎることでしょうね。
たとえば、ここは杉並区の物件ですが、なぜか杉並区全体とか杉並区vs他の区で語り出す人とかもいます。
そんなのはどうでもいいのですよ。この物件の周辺が生活する上でどうか？ってところが大事なわけですから。
マクロな視野で平均や全体像なんて言っても意味がありませんよ

ここの掲示板はいつも環七の話題が取り上げられますね。
排気ガスは目に見えないし、蓄積されるかもしれない。子供がいれば気になりますよね。
ただ、環七、環八、甲州街道、山手通、都内の幹線道路沿いは似たようなものだと思います。
以前、首都高沿いに住んでいましたが、騒音が気になりました。現地歩きましたが、ここは高架がないので、
それほど気になりませんでした。
環七から一本奥に入っているし、排気ガスも窓を閉めておけばいいやと思っています。
掲示板で議論するのもいいですが、現地歩いてみることをお勧めします。

盛り上がらない理由？う~ん、

・見る人が具体的な数値やファクトのない話に乗る意味を感じてない。
・見る人は近隣住民の割合が他より高いから、生活の実感値をここに頼る人の割合が小さい。
・競合他社の営業がここを競合物件と見てないから、ネガティブに話を振るコメントが少ない。
・見る人がいい物件と感じているので、物件を見てよいと思ったことを書いて自分の敵を増やさない。
・あまり宣伝もしていないし、街が若干マニアなとこ？なので、根本的に物件が多くの人の目に止まりにくい。

と適当な予想をタラタラ書いてもしょうがないので、交通量や光化学スモッグなら私は以下を見てます。

【交通量調査】５年に１回やってます。かなりピンポイントの数値はわかります。
http://www.mlit.go.jp/road/census/h22-1/
【光化学スモッグ】
http://www.ox.kankyo.metro.tokyo.jp/

が。私は地元住民の欲目で、「まあ良い街だな」って思っているからここが購入検討範囲になります。
掲示板のコメントは、具体的な数値がないモノはスルーですね、

現地歩いて見るのもいいですけど、交通量は時間帯によっても違うし排ガス等の問題は
単純な交通量だけの問題で済む話でもないのでそこが不安になるわけですよね。
数値上で問題ないとか言ってる人は政府が原発問題で問題ないって言ってるのと
まぁ大差ありません。

駅近にできる住友はいくらぐらいになるんでしょう。
三井の営業は坪単価400もあり得るといってましたが
それは無いですよね。350ぐらいはあるかな。
ココは坪単価260台からあるから
住友と比べて割安感出てくれると良いんだけど。

安いのは安いなりに理由があるんですけど。

＞＞227
どんな理由ですか？
詳しく教えてください。

>>228
そりゃ立地ですよ。

＞＞229
そんなに立地悪いですか？
東側は確かにうるさいと思いますが。

>>230
感じ方は人それぞれですが、需要と供給を考えて市場原理に照らせば資産背が低い不人気エリアであるからこそ、そういう値付けがなされているわけです。
かりにデベが何らかのツテか運で格安でこの土地を仕入れることができたとしてもそこが高く売れるようなエリアであれば利益最大化のためにギリギリの値付けをして来ますし、逆に売れにくいエリアであれば低く設定せざるを得ませんよ。

ただ売れるか売れないかっていうだけの資産性観点、利便性だけの話であって個人が住みやすいかどうかは当然別の話ですよ。自分が良いと思えば良いわけでそういう方にとってはお手頃で買えていい買い物になります。格安食品でも品質や安全性に問題ないしと判断したら買うのと同じことです。

方南町が丸ノ内線始発駅となれば便利で良さそうですね。

>>232

そういう単純な問題じゃないんだよね。地勢ってのもあるから。

本当に資産性が低いんですか？

低いからこの価格なんでしょ。

場所、建物仕様、デベ、施工、そして相場。
相合わせてみると、まあ値段なりなんじゃ
ないでしょうかね。これから値が上がる要素も
薄いし、始発化して駅力上がっても価格
反映はそんなにないでしょう。
逆に緩やかに開発は進んで行くエリアだから
急激に資産価値が目減りする可能性も低い。
今は相場が高いからここも若干高いけど、
湾岸、世田谷の上昇からすると比率は抑えめ。
ただ、下がり相場になったときに資産が保てる物件では
ないだろうから永住ではないなら売り時が大事かな。
それはこの物件に限らずだけど。

ここに決めた人たちは、近隣の人たちが多めの印象。理由はありませんが、営業氏の口ぶりから推測。
かくいう自分も、徒歩圏内からの引っ越し組ですが。

そうならば、あまり相場とか資産価値とかではなくて、長い目で見ている人たちに合わせた価格設定もされているのではないかな。

いずれにせよ、いわゆる人気エリアでもなく、新興住宅地でもないので、急激に目減りするとも思えず、かといって、土地柄、急上昇するとも思えず。

特に、同じ和泉４丁目でも神田川から南は、下町＋住宅地／２みたいな土地柄で、おしゃれでもないし、人気エリアでもない、でも、活気がないわけでもない、そんな中途半端といえば中途半端な町です。
あまり引っ越して出ていく人もいない代わりに、入ってくる人も他よりも少ない印象。
永福町みたいな人気エリアに近いけれど、ちょっと忘れ去られた感がある、というか。

よって、一旦入居開始されれば、住民の回転は遅いのではないかと、勝手に考えてます。

>>237

そのとおりですね。悪く言えば変化しない面白みもないですが、逆に言えば安定している。
住環境において安定していることは大事だと思いますのでそこは新興住宅街とは違う良さがあります。

駅力が上がるからことで住民が増え、地価も上がるでしょう。駅前の住友物件とその近くにもう一つ大きな用地がありますので。

立地はまぁいいのだけど設備もう少しあげてくれてもよいのにね。そこが残念なり。

天井高250は欲しかったですよね。 直床はまあ
いいとしても、トイレの仕様とか、そこはコスト
ダウンしなくても、、、 と思ったとこが幾つか。
トイレはいまどきの手洗いカウンター付きにしても一戸あたり10万も変わらないだろうに。

西向きの部屋で契約した者ですが、ここのマンションあと何戸残ってるんですかね？ モデルルームにはだいぶ行って無いので最近の販売状況わかる方いらしたら教えてください。

>>241
同意。トイレがひどいよ。大した差額じゃないのに

>>226

駅前の住友はその時の相場にもよるでしょうが、
坪330位じゃないですかね？
駅近、スミフで強気な価格になりそうですが、方南町の相場からかけ離れ過ぎると見向きされないでしょうし。
配棟プランを見ると結構詰め込んでる印象で、戸数を多くして、薄利多売的な売り方を考えてるように感じました。

パークホームズ杉並和泉は、坪260から最上階ルーバル付は坪350位まであって、最多価格帯は坪270～280台位ですが、
駅前の住友は、坪300前半スタート、ルーバル付や南向き角は坪400、最多価格帯は330位かなと私は予想してます。
パークホームズ杉並和泉より坪50くらい高く、平均的な３LDKで1000万前後高くなる感じかなと。

ここを検討していて予算に余裕が無い人は、こっちを買っておかないと、住友は手が出なくなるんじゃないですかね。

>>245
そことここは違いすぎるので検討者は被らないですよ。

>>243

西棟はほぼ完売、南棟と東棟は折り返しくらいです。
全体だと7割弱くらいの進捗でしょうか。
あんまり盛り上がってない物件ですが、地味に売れている印象。

西棟は庭に面していて、環七の影響も少ないので、買えた人がうらやましいです。

>>247
西棟が一番いいですよ。日当たり的にもそうですし、おっしゃるとおり環七の影響を最小限にできます。

方南町の駅上にできる駅ビル？ってエスカレーター
あるんですかね？ スーモなどに出ている簡単な完成予想図だと地下に降りるにはエレベーターしか無さそうに見えるのですが… 後 方南通りのちかを横切る連絡通路も幅2メートルと当初の計画には書いていて 狭くない？って思ったのですが、詳しいところご存じの方いらっしゃいませんか？

>>249

方南町駅の新出口は、エスカレーターも設置される予定ですよ。
上りと下りのどちらなのか、両方なのかは分かりませんが。

方南町の駅前は杉並区のバリアフリー推進地区に指定され、駅だけでなく、これから環七の電線地中化や歩道の段差や勾配の改善が進められるので、駅までの道のりは今よりも安全快適になります。

>>250
どうせなら荻窪駅もバリヤフリーにして欲しいですね！杉並区内の駅はメトロもJRも私鉄も全部古すぎるし使い勝手最悪です。

昔からの住宅地ですからね。これから順次改修工事が入ればいいなと思っています。

>>252
それがねー、ここ３０年まったく改修されず。それが杉並区内にある駅ですよ。

メトロに後回しにされてるんでしょうかね。

>>254
でも杉並区、だけなんですよね。どうも区から拒否されてるとか敬遠したい何かが
あると思わずにはいられないです。

>>250
環七の電線地中化っていつ頃実現される予定なのでしょうか？

>>256
一生無理

この辺りはあまり裕福なところじゃないみたいですね

>>258
そりゃそうでしょ。
裕福エリアを希望するならこの辺は選ばないでしょう。

>>259
杉並区なのでどこも裕福だと思ってました

杉並区自体そんなに高級住宅街は多く無いよ。
一般的な大衆街がほとんど。

>>261
そうなんですね。知らなかったです。
ただこの辺りを歩いた感じ普通住宅街には見えなかったです。
低いんですかね

それでも高い

>>263
価格ね。

>>256
『杉並区　バリアフリー基本構想』で検索すれば、杉並区のホームページから詳しい情報が得られます。
平成25年8月　概要版というのが、見易くまとまってますね。
電線地中化は、平成31～33年度に実施予定で少し先のようです。
荻窪や他の駅の計画・検討状況も載ってます。

>>265
実際問題出来ないよ

>>266
そうなんですか？
何が理由でしょうか？

>>267
お金かかる。権利関係めんどい。そして電力、ケーブル、電話会社も金が必要

>>268

頑張ってほしいです。

>>269
無理です。地中下は費用対効果悪すぎて実行動機にかける。杉並は財政難だしそんな金あるなら保育園なんとかしろって言われるだろうね。もう言われてるけど

モデルルーム見学してきました。
西棟はほぼ完売、南棟の2LDK＆3LDK、東棟の2LDKはまだ残っているのもありました。4LDKも若干。
営業さんは、住友不動産のマンションに対抗すべく、南向きの良い部屋を取っておいているんだと言っていました。
今年子供が生まれる予定なので、実家(和泉)の近くに引っ越したいと思い、南棟の3LDKを検討中です。
綺麗な高級マンションて感じで良いなーと思ったのですが、こちらの掲示板でトイレやフローリングの評判が悪くて驚きました。
他のモデルルームを見ていないのでよく分からないのですが、最新のトイレはどのようなデザインなのでしょうか？フローリングは何がいけないのでしょうか？
自分としては気にならなかったので良いのですが、将来住み替えるときに悪影響があるのかなと思いまして…。