ミッドレジデンス文京について

北を除く3方が14階建てのマンションに囲まれているため、全く日照が期待できません。
（今の時期は多少ましだが、秋冬は全く日が当たらない）
3ＬＤＫのファミリータイプもあるが、結局は日中不在がルーチンのＤＩＮＫＳ向け住戸
なんでしょうね。。。

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激安バーゲンマンションですね。
でも環境最悪、陽当たり最悪、とにかく激安、駅近で文京区アドレスだけが取り柄、賃貸マンションに毛が生えた程度で満足するなら買いでしょう。
何にも取り柄がないところよりはましか。

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マンションは１に立地、２に立地、３，４，がなくて５に立地です
文京区でメトロの駅徒歩１分（途中横断歩道もなし）という立地で坪210万の70m2超3LDKなんて
よほどのデフレでも起きなきゃこの先100年は出てこないと思います

ということでパンダ部屋１室に限っては投資用でも住居用でも極めてお買い得と考えています

それ以外は知りません
バリバリインフレーム（Fタイプ以外）で
窓も小さく（元々日照が見込めないので大きくても意味ないですが）
リビングインだらけで駐輪場の数すら少ないので
競合マンションと同じ価格帯ではとても買う気しないですね

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本気でバンダ部屋の購入を検討している方はいますか？

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パンダ部屋のことしか考えておりません。親友も皆そう言っています。

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同じくパンダだけ登録予定です

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パンダ部屋が当たったら将来安泰ですね。

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今日、現地を見に行ってきました。
意外に現地見学者多かったです。人気なんですね。

予想よりも環境は良かったです。
3LDKで4500万円だったので、きわめて厳しい環境かと思っていたのですが、
思いのほか普通でした。駅近なのに落ち着いた雰囲気だし。
しかも近くにコンビニも多いし、地蔵通り商店街がにぎわいを見せているし、素敵な感じでした。
たぶん、客寄せパンダでつけた4500万円という値段設定が、逆に、マンションの環境がきわめて悪すぎて
こんな値段しか付けられなかったんじゃと不安にさせた部分もあったんじゃないかなと思います。

その上で、気になった点は
１．日当たり
やはり三方（東南西）高いマンションに囲まれているので、厳しそうです。ただし、間近で接しているわけではないので
圧迫感はそんなに強くはないかもです。
でも周辺の一軒家なんかも同様の条件のところはあったので、このエリアはしょうがないのかもしれません。
日当たり重視ならここはやめた方が良いと思います。
２．プライバシー
それに関連して気になったのが、ほかのマンションのベランダと向い合せになるので、階数や方向によっては窓からの眺めやベランダの過ごし方に気を遣いそうです。現地チェックが必要かもです。
３．音
幹線道路と高速道路が近いので、ただ一本建物を挟んでますが、音が少し気になるかもしれません。
夜の状況と、高層階の道路から直接響く状況はどんな感じになるか想像できませんが。
近くにはまさに幹線道路沿いのマンションもあったので、そこに比べれば音は緩和されるのかもしれません。
なお、そのマンションも新日鉄興和不動産のマンションでしたが。。。

クリオ音羽が近くにあり販売中だったので、そこと競合になるんですかね。

このあたり賃貸相場がそれなりに高かったので、投資としての需要はありそうですね。
住むのもぜんぜんありだなと思いました。

あとお茶の水女子大およびその系列学校が近いので、通学には良さそうですね。

帰りに、小石川植物園の方に行ったんですが、その隣の広い土地に低層階マンションを建設していて、何とかガーデンて書いてありましたが、その環境がすごい素敵で心惹かれました。

以上今日の散歩日記でした。

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おそらくパンダだけ登録というのはできない仕組みにしてくるんでしょうね。何でもありですから、マンションの販売は。

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キチンと施工すれば乾式壁でも遮音性は高いんだろうけど、この職人不足の最中に建設される安マンションじゃあ、施工が不安過ぎる。ちょっとでも施工でミスすれば騒音マンションの完成。

地権者から大量の賃貸が出るのもマイナス。家賃相場が相当下がると予想。

さらに、駅から徒歩1分でも、それがマイナー路線の有楽町線じゃあね。大手町に行くのに10分かけて坂上にある神楽坂駅を利用しないといけないんだから、都心勤務者にとっては特に駅近のメリットなし。

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HPでは新宿まで10分で紹介されていますが、急いで歩いて乗り換えがドンピシャでも16分かかります。
基本的には20分程度かかりますね。東京駅も同様。
所要時間があまりにも違いすぎるので不信感を感じてしまいます。

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>151
他物件もそうですが、乗り換え時間は含んでないのでは？

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>>150
別に大手町勤務者だけが住もうとしているわけではないし。

>>152
そのとおりですよね。
他の物件も一緒。
徒歩●分というのが信号待ちを含まないのと同じ。
標記の基準があります。
それで「不信感」と言われたらデベが可哀想だわ。>>151

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江戸川橋に関しては、駅に近いほど良いとは言えないのは確か。
駅周辺はマンションやオフィスビルばかりで、お店や自然はかなり少ないので。
実際、神楽坂駅や高台側の方が価格が高い。

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施工不良を気にするなら尚更現場施工の湿式より工場組立の乾式の方が有利なんですが…
難癖をつけたいだけなのか、知識があまりに乏しいのか、判断がつきません。

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http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/post_2e54.html
ここには施工に注意と買いてありますよ。

あと、乾式壁は、地震でずれたり、家具を壁に固定できなかったり、叩いて壊れたりするようですね。
（ご参考）
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=10&b=50&o=16...
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=162

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http://npo.house110.net/J110/txt2400/j2465.shtml
ここでは湿式は施工原因で遮音性が落ちる可能性があるので乾式が上と書いてますよ。

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乾式が上だなんてデベの言い訳を真に受けちゃってるわけですか？

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つまり、乾式の方が、施工不良が起こる確率は低いけど、
施工不良が起こった場合には遮音性がかなり低くなる、
ということでしょうか。

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財閥系の低層マンションで乾式が主流なら乾式派に同意できるけど、全然そうじゃないよね。
ていうか、遮音性以前に、素手で壊せるって時点で乾式はNG。

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パンダ売り物件なんて一番検討すべきでない
と考えます。

通常、ディベロッパーは設備、デザインなど付加価値をつけることで相場より高く売り、利益を得ようします。

それが難しいときはコスト削減しつつ売価も下げ、価格を売りとしたマンションを作ります。これを選ぶのは、考え方によっては有りだと思います。

パンダ住戸を作ると言うことは、売りや付加価値もなければ、全体の価格を下げることもしない、一部屋だけ下げてまるで安いかと誤認させることしか考えていない最もディベ都合の物件です。

パンダ住戸に申し込むのは止めませんが、その他の部屋は騙された人が申し込むだけ。倍率なんてつきません。

大金をかけた判断です。最後は自分次第ですが、私はお勧めできないと思います。

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パンダ部屋一択ですね。
その他の住戸は割高感すらありますのでスルーします。

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確かにパンダ部屋の利益を乗せられる他の部屋はたまったものでは無いですね。
もう、こうなったら、パンダ以外は不買運動して、他の部屋もパンダ化させましょうか。

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早くパンダの飼育員になりたいです。

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他のマンションはパンダの利益は乗せないかもしれないけど、テレビCMとか様々な広告宣伝費のコストを乗っけるから、同じでようなものじゃないですかね。

他も見ましたが新日鉄のリビオとか産経のルフォンとかオープンハウスとかは、作りがしっかりしていてコスパがいい感じがしました。

それに高級感と更なる性能を求めるなら、ブリリアとかプラウドとかブランズとかパーク○○とかいわゆる超一流になるんでしょうけど。

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ブリリアは超一流とは言えないよね。

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脱線して申し訳ないけど、地所と野村が抜けてるね。

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プラウドおもいっきり入ってるけど

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いや、頭一つ抜けてる（超一流の更に上）という意味で書きました。
言葉足らずで申し訳ない。

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リビオの別物件を検討していました。

買わなかった理由がキッチン洗面お風呂があまりに高級感が無かったことです。
天然御影石、ディスポーザー、ミストサウナなどが何一つついてなく、資産価値の面で大きなマイナスになるのが明らかでした。

本件はホームページだとそういう情報が全く無いので、解消されていることを望みます。

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ミストサウナあったら嬉しいですね。
後から付けるのはなかなか難しいみたいですからね。

その分、マンションの値段が30万円くらい上がってもつけてほしい。

家はリラックスできる空間であってほしいです。

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ディスポーザー以外の設備はオプションで設置可能なので、標準装備にする必要はないんじゃないですか？
御影石のキッチンもリフォームで取り替え可能ですし、資産価値への影響は皆無だと思いますよ。
建物で重要なのは、ディスポーザーや躯体構造（耐震性等）、エレベーターの台数など、
個人ではどうにもできないものだと私は思っています。

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ミストサウナ、せめて後で付けられるように、浴室の配管は太いのにしておいてほしいです。

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リビオの他物件で、オプションにないミストサウナをつけられるか聞いたら、できないといわれましたよ。
3LDKでもお風呂が1317の物件が多く、基本スペックは低いかと。
ここは1418と両タイプあるみたいですけどね。

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天然石キッチンはオプションだそうです
直接基礎だったり、スラブ厚は220mm（ノーマルスラブ）、タンクレストイレ等
想像してたより仕様は良かったです

なんと言っても、坪250万円以下のマンションですからね。坪300万前後の競合と比べちゃだめでしょう。

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それはなかなか高仕様ですね。
リビオより良いんじゃないか？

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トイレはいわゆるタンクレス風というやつで、タンクレスではないとの事です。タンクレスなら、設備仕様に大きく書くでしょうし。

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この物件はディスポーザーついてないようです
その分管理費も割安なので、悪いことばかりではないと思いますが

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友人宅に遊びにいったとき、キッチンが天然石で、すごく素敵で、気分が上がりました。

キッチンカウンターの天然石ってなくても日常生活には困らないので、見過ごされがちだけど、あると、キッチンに立った時の気分の上がり具合は違います。

住んでからだと、結構難しいので、勢いでオプション設置もありですよね(^-^)

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2階のパンダ部屋の目の前だけは立ち退かなかった小汚い一軒家があるんだね。これはさすがに無理だなぁ。

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最近建築費高騰のせいかマンションの仕様は落ちる一方みたいですが、坪単価270万ぐらいを越えたらキッチン天板が人造大理石はありえません。
リフォームしないと中古では売れないと思っていいです。
目玉住戸に釣られて安いマンションと思ってるかもしれませんが、買おうと思っている部屋の単価をきちんと見てください。
さらに周辺物件に比べてあまりに仕様が低いとどうなるかよく考えてみるべきだと思います。

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欲しいネガさんですね。

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ここ、パンダ部屋以外も結構コスパ良いんじゃないかって思ってます。
周辺相場をみると。

設備仕様を求めるなら、プラウド文京関口が良いんじゃないでしょうか。

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もう要望書始まった？

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周辺相場と言ってもアインスタワーとパークハウスとプラウドじゃあカテゴリーが違うんで参考にならないね。参考にすると失敗しますよ。

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キッチンが人工大理石ってだけで売れない訳ないでしょう。
天然御影石でも300万あればリフォームできるので、グロスで300万程度安ければ売れますよ。
また、天然石は傷みやすいので、もともと天然石でもリフォームして新品にしたいくらい。

そんなミクロなことより、ここはノンブランド低仕様マンションというのが痛い。
キッチンに関係なく中古で売るのに苦労すると思いますよ。
中古市場で地域最安値じゃないと買い手がつかないんじゃないでしょうか。

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新日鉄興和というのは売主としてはマトモな方だとおもうけど。立派なブランドと思います。

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上の「タンクレス風」トイレについてですが、地震災害時に一回だけ流せると言っていましたが、他のトイレと比べるとそこは弱いところなのでしょうか？普通は屋上の貯水タンクに水が残っていれば流せたような・・・

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トイレだのキッチン台だのはこだわる人が自腹でこだわればいいだけなので、こだわりがない人からすれば
そこそこの仕様で物件価格を抑えてくれているのだから、買う方としてはありがたい。
しっかし、実際見に行ってきたけど・・・。パンダ部屋はヒドイですね。
どれだけ安くても買わないし、賃貸に出てたとしても借りないレベルかと。

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189↑　確かに。
私も見てきましたが、パンダ部屋の正面ヒドイですね。
４５００万でも高い気がしちゃう。
賃貸だと確実に内覧されるし、ベランダからの景色みた途端
やめるでしょうね。
周辺家賃相場からみて破格の家賃で出さない限り無理。
そう考えると、投資用として購入するには向かないし、住むにはもっと向かない（笑）

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